地产行业动态跟踪报告：疫情影响涉及多面 看好全年业绩表现
类别：行业 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃/郑茜文 日期：2020-09-03
投资要点
疫情影响结算节奏，盈利能力同比下降。由于疫情影响竣工节奏，上半年A股上市房企整体营收同比增1.8%，归母净利润同比降19.4%，利润增速低于营收主因毛利率下降所致。期末合同负债同比增8.9%至3.3万亿元，业绩保障度(期末合同负债/过去一年营收)132.3%，全年业绩增长仍有保障。上半年上市房企整体毛利率、净利率为28.4%、10.7%，同比降4.2 个、2.5 个百分点，短期来看，限价及地价抬升仍将制约毛利率表现；中长期随着长效机制逐步建立，楼市、地市以稳为主，房企盈利水平预计将趋于平稳。
疫情致销售承压，去化周期仍处低位。2020H1 上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2 万亿，同比下降11.7%，考虑7、8 月楼市超预期修复，叠加后续供应放量对成交形成支撑，预计全年增速将较上半年有所回升。期末板块整体存货达6.6 万亿，同比增长13%，增速较2019 年下降6.2 个百分点。用存货重估货值(存货/(1-毛利率))减去合同负债后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，2020 上半年末行业整体去化周期2.14 年，较2019 年末上升0.01 年，仍处历史较低水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。
投资力度收缩，短期偿债压力可控。疫情影响开复工节奏下，2020 年上半年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金9196.1 亿元，同比降8.8%。后续房企预计加快开工施工积极推货，叠加年底赶竣工，投资增速料将回升。期末现金短债比102.7%，仍高于2014、2015 年历史低位，剔除合同负债后的资产负债率、净负债率为53.3%、91.5%，较上年末提升0.3 个、7.8 个百分点。
投资策略：尽管疫情影响房企工程进度，但随着后续赶工及提升施工强度，叠加相对充足的合同负债，预计2020 年全年上市房企业绩增长仍有保障。大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2)债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
风险提示：1)由于疫情对行业开工、复工造成影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期风险；2)基于2019H2 以价换量带来需求提前释放、近期热点城市政策调整对购房预期形成影响，若后续楼市再现调整，未来存在房企以价换量以提升需求，带来房企大规模减值风险；3)2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来板块毛利率仍面临下滑压力。
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