太火了，兴业物联获超额认购1414倍！物业估值超地产主业10倍

物管类公司在港交所受追捧的趋势还在持续中。

今日河南省物管股兴业物联(09916)公布招股结果，香 港公开发售部分录得超额认购约1414.06倍，超过了年初上市的新石文化(1212.16倍)，成为今年的新超购王。一手2000股，中签率仅3%，要认购300手，才可获一手。国际配售部分也获得大幅超额认购。

兴业物联以每股1.99元定价，接近招股价范围1.5元至2元的上限，集资净额约1.678亿元。该股将于下周一(9日)挂牌。

兴业物联同样是港股上市的正商实业(00185)的关联公司。这种追捧，也驱动房产开发公司拆分物业部分上市。

小规模

兴业物联2016财年至2018财年总收益分别为0.47亿元、0.76亿元及1.31亿元，年复合增长率66.5%，净利润分别为1148.6万元、1927.9万元及3422.0万元，年复合增长率72.6%。截至2019年9月30日止九个月，公司收入1.27亿元，净利润2811.8万元，同比增长6.93%。

营收不高，净利润也不高，兴业物联规模并不大，兴业物联在管物业组合为17幢商用楼宇，3幢政府楼宇及1个工业园。

不过和其他物业管理公司类似，该公司在管物业组合快速扩张，建筑面积由2016年12月31日约70万平方米增至2019年9月30日约210万平方米，在目前已上市物业公司里，堪称迷你。截至2019年上半年，上市物企在管面积不足1000万平方米的仅有2家，即和泓服务、浦江中国，其在管面积分别约630万平方米、556万平方米。

其营收的增长与正商集团的地产业务扩张直接相关，财务数据显示，企业2016年至2019年前三季度，从正商集团开发物业所得的物业管理服务收入，分别占物业管理及增值服务总额约94%、88.2%、88.3%及87.7%。

独立第三方物业的拓展上，兴业物联并无优势。据招股书，2016-2018年及2019年1-9月，公司曾分别呈交8份、12份、7份及11份标书，中标率分别为0、约8.3%、14.3%及9.1%，投标的中标率极低。

以1.99港元计算，兴业物联市值约8亿元，以2019年预期经调整盈利约4410万元人民币计算，市盈率约16.5倍。 正商集团下属的正商实业(00185)市值为32.94亿港元。穆迪将正商实业评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。

尽管市场不怎么看好正商实业，但是依然会追捧其关联的兴业物联，兴业物联上市后，大概率会大幅上涨，其市场估值提高，将会提高融资能力和大股东家族财富。

看好

对母公司高度依赖，毛利率也不怎么高，物业管理公司本来是地产公司提供的后续服务，一开始很多地产公司甚至看不上这种服务的收益水准。比如2018年，上市物企平均毛利率约28%，兴业物联为47.5%，这也是市场对兴业物联有所质疑的地方，是上市物企均值的1.7倍。物业管理企业的毛利水准比房产开发环节要低多了。

但是市场依然在追捧物管概念，主要和市场大背景有关。房地产行业属于资金密集驱动型，在政府“房住不炒”管制下，地产公司的增长前景和增速都受到压制。去年前11个月商品房销量同比仅增长0.2%，房地产市场由增量发展向存量运营转变。

地产面临的风险也不可同日而语，即使已有土地储备可以盈利，但新拿地块投入巨资，依然有很大风险，甚至一个地块会影响一家公司的生存，在这种情况下，旱涝保收的物管行业顺势被推至时代的前端。

对母公司的依赖，在物管行业甚至成为一种优势，物业管理和房地产开发之间天然就有延续性，旁人很难染指，母公司强大，自然就有业务做，而且还可以伺机争抢订单。关键一点是，这种依赖性并不像其他产业那样，可能会有竞争对手争抢订单。物业管理很分散，又有天然的垄断性，居民很难更换物管公司。

估值

雅生活服务(03319)2019年中期实现收入22.41亿元，实现净利润5.68亿元，雅居乐集团(03383) 去年上半年实现营业额271.14亿元，公司股东应占利润50.77亿元。 雅生活服务目前的市值为498亿港元，而雅居乐集团，市值为435亿港元. 相较其它房企分拆上市的物业公司，雅生活服务背靠两大房企巨头，除了母公司雅居乐之外，还有兄弟公司绿地控股。两年前，绿地控股以10亿元出售全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权给雅居乐集团，并与雅居乐物业达成战略合作，绿地未来5年每年将向雅居乐提供不高于1000万方物业管理面积。

去年12月19日，保利物业(06049)上市，是香 港资本市场史上最大规模的物业公司IPO，GIC、高瓴、中国国有企业结构调整基金、中交国际等成为基石投资者，上市首日股价上升29.20%。目前市值为384亿港元，78倍市盈率。保利地产(600048)市值为1969亿元，市盈率为7.41倍。物业部分的估值是地产主业的十倍。

作为开发物业面积排名靠前的公司，碧桂园服务(06098)市值为870亿港元，市盈率59倍，碧桂园(02007)2382亿港元，市盈率5倍。可以说，碧桂园服务市值超过物业开发板块的三分之一。这无疑是杨氏家族财富的超强安全垫。

上市后，物业类公司继续受到追捧，保利物业和碧桂园物业的市场表现，远远超过其关联房产公司。物管类公司估值远远高过地产主业，这也是地产公司纷纷拆分物管类公司上市的原因之一。

2014年，中国首家独立上市的物管公司彩生活登陆港交所，去年就有9家物业管理公司上市。

近几年募资金额较大的物业管理股

物业管理类公司估值高，跟该类公司打造出来的营收增速也有关系。很多公司出现营收高增长情况。以保利物业为例，截至2019年6月30日，保利物业在管面积从2016年的8181.8万平方米，提升至2.6亿平米，增幅约3.2倍。合同管理面积由2016年的1.35亿平方米，增加至4.55亿平方米，2016至2018年度复合增长率高达63.4%。

2019中国物业服务百强企业名单前十强中已有四家独立上市，分别是绿城服务(02869-H K)、碧桂园服务、保利物业及雅生活服务。此外仍有六家尚未单独上市，分别是万科物业、长城物业、恒大金碧、金地物业、龙湖物业、金科物业。