“砸锅卖铁”保壳 上市公司排队卖房！*ST游久要卖八套 交易所紧急问询来了！

（原标题：“砸锅卖铁”保壳 上市公司排队卖房！*ST游久要卖八套 交易所紧急问询来了！）

年末打折出售旺季，一些上市公司也没闲着，纷纷开启了“挥泪大甩卖”的节奏。

有些忙着卖地卖房屯点现金流，有些则忙着卖股卖资产瘦身“甩包袱”。而这些忙碌身影的背后，或者是为了年度业绩大考能交出一份好看的财报，或者是为了保壳求生、避免戴帽，突击交易的目标各有不同。

在业内人士看来，每逢年末不乏上市公司通过出售资产来调节利润、增厚业绩，甚至配合二级市场炒作，投机者颇多，也让企业财报注入不少水分。投资者对年末变卖资产的公司需要打上一个问号。

不过，这些着急兑现业绩、润色利润表的动作也引来监管关注。近期也有不少上市公司年末出售资产而引来监管关注和问询，并向这些企业发出灵魂一问：到底是不是“突击创利”？

*ST游久要卖八套房

上交所紧急关问询

在诸多年末“冲业绩”的套路，可能最常用的手段就是出售房产了。从今年的情况看，近期加入“卖房大军”的上市公司也是越来越多。

12月12日晚间，沪市公司*ST游久(600652)发布关于公开挂牌出售部分房产的公告。

公司称，为盘活和优化公司存量资产，并为公司下一步发展创造更大空间，董事会同意，公司拟通过上海联合产权交易所将位于上海市浦东新区浦东南路256号(华夏银行大厦)501室等共计8 套房产公开挂牌出售，出售的房产建筑面积合计 2,852.74 平方米，挂牌价格参考上海沪港房地产估价有限公司(以下简称“估价机构”)出具的《房地产市场价值估价报告》 (沪港房报估字[2019]第 3207 号)的评估价值1.554亿元，最终出售价格以实际成交价为准。

该公司表示，若上述房产出售按评估价值在本期完成交易，则扣除相关税费预计将增加本期归属于上市公司股东的净利润约8000.00万元。

据悉，该公司于2017年和2018年分别发生4.22亿元和9.05亿元亏损，今年前三季度继续亏损1127万元，如果今年全年继续亏损，按照相关规定，公司将被暂停上市。在今年仅剩最后10多天的情况下，该公司把八套挂牌转让，从而有望一举扭亏，避免被暂停上市的命运。

该公司的异常举动也在12月12日晚间引来了交易所的紧急问询。

在问询函中，上交所要求公司核实并披露几大事项。

其中一是结合公司目前的生产经营和财务状况，说明本次集中出售 8套房产的商业考虑，相关决策程序是否符合规则要求，相关处置是否符合公司的业务发展战略，是否会对公司日常生产经营活动的开展产生不利影响。

二是公告称，本次交易将通过上海联合产权交易所公开挂牌方式进行，最终交易对方、交易价格、交易完成时间等尚不能确定，对公司财务的最终影响也存在不确定性。目前，公司股票已被实施退市风险警示。请公司充分提示本次交易存在的不确定性，以及后续公司面临的暂停上市风险。请你公司收到本函后立即对外披露，并于3个交易日内披露对本问询函的回复。

多家上市公司加入卖房大军

实际上，临近年底，根据公告，已经有多家上市公司加入到卖房大军当中。

12月11日，数源科技宣布，拟挂牌出售位于杭州市江干区的10处商铺，评估值合计不低于5100万元。值得注意的是，今年前三季度，该公司扣非后净利润仅为800余万元。

11月29日，中房股份公告称，拟出售持有的新疆兵团大厦裙楼一层和三层的房产，交易总额1.33亿元，预计增加公司2019年营收1.27亿元，增加净利润5100万元左右。

实际上，中房股份的这次卖房和保壳也有着很大关联。今年以来，中房股份前三季度亏损超2173万，如果连续两年净利润为负，将可能被实施退市风险警示。有意思的是，就在前两年中房地产也曾出售过房产增厚业绩，真可谓“一招鲜吃遍天”。

当然，最值得说道的还是“卖房卖出开发商气质”的*ST海马。早在今年二季度，海马汽车就两度披露公告说，准备出售上海和海口401套房，预计资产处置金额为3.33亿元，预计实现归母净利润1.7亿元。

消息一出，引来网友们热度点评，有人表示，因为出售大量房产，海马汽车可是一夜之间变蓝筹。

不过卖房子的计划并没有想象中那么顺利，毕竟现在正是房地产调控的市场环境。根据11月23日最新一期进展公告，海马汽车已售出其中的318套，带来应收款1.47亿元，已收款1.2亿元，对净利润的影响金额为7364万元，不及此前预期。

目前*ST海马的股价已经低于2元，巨亏面前股价也持续低迷。为了自救，*ST海马公司还转让旗下海马研发100%股权以及物业资产，系列举措预计可带来近7亿的资产处置收益。但能否保壳成功仍待商榷。

实际上，每逢年底，“卖房大军”的队伍就会越来越多。据不完全统计，仅从今年10月以来，还有香梨股份、保变电气、云天化、昂立教育、中成股份、海正药业、*ST中安、曙光股份、凯文教育、国发股份等家公司披露了出售公司所持房地产的相关公告。

着急卖地还赠车位

上市公司“家里有矿”？

如果说手中有房的上市公司心中不慌的话，那么家里有储备土地资源的上市公司那就更是可以在年末灵活应变，出售土地资源冲击业绩，或者喜迎拆迁，都可以让业绩来个大翻身。

前两天，A股老牌“拆迁户”广州浪奇发来喜讯：因为广州市城市更新改造，公司近12万平方米的土地被广州市土地开发中心收储，协议约定拟收储金额为21.56亿元。如果如期签署协议，不做“钉子户”的话，广州当地还要额外奖励4.31亿元。

消息一出，3万股东喜大普奔。这是因为，如果按照这两年广州浪奇每年3000万左右的净利估算，这笔高达26亿拆迁补偿款大概能让公司妥妥躺赢至少70年。

12月12日开盘，广州浪奇再度一直涨停，这也是拆迁消息落地后，公司迎来的第二个涨停板。截至12月12日收盘，广州浪奇报收6.72元。

如果说广州浪奇的拆迁是业绩逆袭的话，那么还有上市公司的卖地动作就是盘活资产、寻求出路的行为了。

11月26日，兆新股份披露称，公司与科恩斯实业签订了《深圳市宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元项目拆迁补偿安置协议》，公司拟以1.5亿元向科恩斯实业出让深圳市宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元项目的全部土地及物业权益。

值得注意的是，标的资产目前仍处于抵押状态，且存在较高的溢价。根据评估，兆新股份要卖出的土地资产的评估价值为1.4亿元，较其账面值836.69万元增值1.32亿元，增值率1576.50%。

从兆新股份的现状来看，实际上并不乐观。2018年公司业绩突变，因为大额计提超2.26亿元资产减值损失，当年净利润同比大减232.5%至亏损2.03亿元。前三季度，兆新股份净利润亏损0.3亿元，同比下滑135.24%。如果业绩再不扭转，兆新股份就将面临暂停上市的风险。同时，兆新股份实控人陈永弟的股权也正面临拍卖，上市公司还将面临着控制权易主的问题。

而为了出售土地和房屋资产，更有上市公司放出大招，除了卖地卖房还“赠车位”，抛售资产变现的焦虑可见一斑。

据上市公司中成股份最新披露的《关于以公开挂牌方式出售资产的议案》公告显示，本次出售的资产为公司所属的位于北京市丰台区南四环西路188号二区8号楼1-12层房地产及附属车位，总价值达2.75亿元。据披露，资产房屋建筑面积为5992.69平方米，对应的土地使用权面积为2361.47平方米，附属承租取得车位共计60个，其中30个地上停车位、30个地下停车位。

卖资产价格赶上总市值

“断臂求生”招式能否续命

除了卖房卖地这种简单粗暴的方式获得净利润之外，更有上市公司打算通过出售旗下资产来赢得新生。

比如在港股上市的“减肥茶第一股”碧生源最近的出售资产动作，引来了市场关注。12月8日，碧生源公告称，公司、北京澳特舒尔与正嘉订立框架协议。根据框架协议，受限于最终交易协议的条款和条件，北京澳特舒尔将出售且正嘉将购买目标公司北京申惠碧源云计算科技有限公司全部股权，作价4.63亿元。

值得注意的是，这家上市公司截至12月11日收盘，总市值不到5亿元人民币，而卖资产的价格却已经逼近上市公司市值。

这也意味着，如果卖资产顺利的话，碧生源的一笔交易又重新“再造了一个上市公司”。据初步估算，根据资产售卖所得加上账上现金3.84亿元减去负债3.37亿元，碧生源将直接获得超过5亿元账上现金。从清算价值看，碧生源二级市场价值已经被低估。

不过，这样的测算并不没有被二级市场买账。尽管在披露公告次日，碧生源股价大涨超6%。但12月12日，碧生源股价平盘开盘，波动并不明显。意味着资金对售卖资产的炒作已经结束。

值得注意的是，除了碧生源之外，更有上市公司卖资产已经到了“断臂求生”、“弃车保帅”的地步了。

比如奥马电器近期公告称拟转让全资子公司广东奥马冰箱有限公司部分股权，股权转让比例不超过49%，但标的资产实际上是奥马电器的核心资产，其冰箱产品占营收超87%以上。与此同时，园城黄金也表示将主任昂持有的烟台园城黄金矿业公司32%股权，后者也是其核心资产，对应交易价格高达3468万元。

此外，还有上市公司打算通过转卖债权获得相应资金流。12月10日华天酒店公告称，公司以6.95亿元的成交价将灰汤华天的部分债权转让给华盾实业。今年前三季度，华天酒店已经发生亏损1.82亿元。

上市公司突击交易为保壳

ST股行情迎来一波炒作

除了上述这些上市公司为突击利润、增厚业绩不惜卖房卖车卖资产之外，还有这样一批上市公司，已经到了不得不卖的地步，因为他们已经到了要保壳求生的阶段。

11月20日，*ST德豪发布公告称，拟以2.47亿元的价格出售子公司中山威斯达100%股权；拟以4.9亿元的价格出售子公司德豪照明100%股权。根据公告，该笔交易将合计为公司带来近6亿元的盈利。

*ST长投前不久也公告称，控股子公司陆交中心通过挂牌方式出售的土地及附属建筑物，最终由上海春光实业有限公司摘牌，成交金额为4.86亿元。今年前三季度，*ST长投的亏损额约为5464万元。

11月21日，*ST中安公告称，其全资子公司深圳市威大医疗系统工程有限公司拟以3600万元的价格出售深圳市软件产业基地5栋D座701房产，建筑面积为949.12平方米。公司明确表示，处置房产主要用于化解公司流动性风险，降低公司负债，提高资产运营效率，增加公司流动资金。

从*ST中安业绩来看，公司前三季度净利润亏了2.88亿元。再往前看，2018年公司净利润亏损19.81亿元，而2017年也亏7.35亿元。其卖房保壳的意图不言自明。

值得注意的是，由于上市公司的求生欲强烈，花式保壳的动作频频，ST类股票的保壳动作也会催生一波上涨行情，而不少资金也会跟风入场，迎来一波炒作。

数据显示，从11月12日至今，ST概念指数从最低1123.96一路上涨至最高1218.88，区间大涨超95点，涨幅达8%以上。而板块内ST个股的涨势也比较凶猛。

有市场人士认为，上市公司出现退市风险时，地方部门往往会对其进行补贴，或采取其他措施向上市公司输血，以让上市公司规避暂停上市或退市的风险。这也是资金炒作保壳公司的预期空间，但可以看到，今年以来，不少上市公司的保壳动作并不奏效，退市机制越来越成熟，长期来看，ST类股票并没有太多投资价值。

年底突击创利遭问询

投资者警惕花式冲业绩

不过，上市公司年底冲业绩的动作太多，其中水分较大、粉饰业绩的意图十分明显，也引来了监管的高度关注。

12月4日，香梨股份因为两笔房地产交易而收到了交易所的问询函。而上市公司的操作也是非常“魔幻”：一边卖楼一边买楼。

根据香梨股份处置资产的公告，称拟将公司所属办公楼房地产2492万元转让给控股股东新疆融盛投资有限公司，同时拟以自有资金6741万元购买关联方新疆昌源水务集团有限公司所属商业办公楼，融盛投资是昌源水务的全资子公司。

简单而言，这家公司就是打算把原来的便宜办公楼卖了，接盘方是自家的控股股东。同时又间接从控股股东手中购买高价的办公楼。这样一来香梨股份不仅换到了豪华办公楼，还增加了投资收益。

为此，交易所火速发来问询，并要求上市公司就买楼事项进行详细解释，其中有一条就是，说明房产出售的商业实质，是否存在年末突击增利的情况。

除了香梨股份之外，兆新股份的卖地动作也被深交所质疑“突击创利”。在交易所发出的关注函中表示，兆新股份2018年和2019年前三季度净利润分别为-2.03亿元、-0.30亿元。请详细说明出售标的资产对公司2019年经营业绩的影响，是否存在年底突击创利的情形。

为了洗清嫌疑，兆新股份很快回复函件“否认突击创利情况”，不过同时，兆新股份很快发布公告称，鉴于近期市场环境发生导致相关交易条件变化的情形，撤销了处置资产的方案。

而此前公告披露拟4.5亿出售相关资产的秦安股份也遭遇上交所的问询。在问询函中，上交所要求公司结合近一年一期的业绩情况，说明本次交易是否存在利用资产处置确保本年盈利的目的。对此公司马上回应称，“不是为了避免亏损来出售资产，交易实际上已经谈了很久。”

在业内人士看来，年末上市公司“冲业绩”动作较多，其中不乏为了增厚业绩、稳住上市公司地位等意图，投资者需要注意辨别。

经济学者宋清辉表示，A股中一些上市公司出售房产可能是为了盘活资产，但更大可能是由于业绩不佳，希望借此扭亏或增加利润。不过，由于地产调控等因素，高价房产的出售难度在加大，一些公司也不得不降价出售。变卖房产获得的收益是非经常性收益，对相关公司中长期影响有限。

“一些上市公司年末突击调节利润，甚至配合二级市场炒作，严重损害投资者尤其是中小投资者的利益，扭曲资本市场正常的定价机制和优胜劣汰的市场功能，不利于资本市场长期稳定健康发展。与此同时，也会导致企业财务报告无法真实、完整地反映公司报告期的财务状况、经营成果和现金流量。”宋清辉表示。