中报八成房企利润明显上涨 下半年中小型房企可能有偿债风险

（原标题：中报八成房企利润明显上涨 下半年中小型房企可能有偿债风险）

截至目前，A股上市房企135多家加上港股20多家，共有150多家发布了中报。其中，据同花顺统计数据显示，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%；归属于母公司所有者的净利润合计852亿元，同比增长38%，即平均每家上市公司约赚6.3亿元，平均每家比去年多赚约1.73亿元。值得一提的是，135家上市房企货币资金接近1.1万亿元，同比上升21%。

前8个月，数据显示，前100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达26103.7亿元。从销售情况来看，2018年前8月销售破千亿房企增至13家，其中碧桂园、万科与恒大3家企业持续领跑，销售额均超3800亿元，均值为4275.1亿元，同比增长率均值为21.5%；1000-3000亿元的企业分别为保利、融创、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、招商蛇口、华夏幸福和世茂房地产，销售额均值为1632.7亿元，同比增长率均值为47.4%。500-1000亿元的企业有24家，销售额均值为730.3亿元；100-500亿元的企业销售额均值为261.1亿元；TOP100门槛升至151.9亿元。

从营业收入来看，前30家房企营业收入同比增长率均值为50.7%，较2017年同期增长26.8个百分点，其中26家营业收入实现同比增长，14家房企营业收入增长率超50%，融创、绿城营业收入增长率超200%。

从净利润来看，前30家房企净利润同比增长率均值达74.4%，较2017年同期增长34.1个百分点，其中，29家房企净利润实现同比增长，4家净利润增幅超200%，恒大净利润达530.3亿元，融创净利润增幅达243.3%。综合营业收入和净利润来看，30家房企中有20家净利润增幅超过营业收入增幅，恒大、阳光城营业收入同比增长率分别为59.7%、102.1%，而净利润同比增长率分别达129.3%、214.3%，凸显出企业盈利能力的增强。

中大型房企中报业绩报喜，并不意味着行业趋势改变。数据显示，今年上半年全国商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%。业内人士分析认为，从去年以来，房地产行业出现明显分化，无论是资金，还是土地，还是客户资源都在向大型房企迁移，大型房企销售业绩表现较好，主要是获得中小房企的客户资源，提升了市场占有率，使得销售回款加快。但这并不改变整个行业逐步走向理性的趋势。

面对不断升级的楼市调控政策，下半年房企业绩分化开始逐步显现。大型房企业绩将维持增速，但中小房企由于过去扩张速度太快、负债过高，下半年销售承压加大。目前来看，2015年、2016年，地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势，行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际，过度依赖住宅销售获得收益的房企，动辄资产负债率超过80%，相当于背着“炸药包”前行。鉴于此，不少房企都在加码持有型物业运营收益，以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点，以此缓冲风险。更重要的是，调控政策不断加码，在一、二线热点城市限价政策高压下，房企难以定下预期高价，撑不住的企业率先 “降低预期定价”卖货，有些房企则仍在延缓项目上市时间。在融资方面，多种融资渠道紧缩，房企融资压力很大。业内人士认为，大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。在本轮地产周期中，多数龙头企业拿地有节奏，存货管理能力较强，销售和进货时机把握较好，财务盘面较为好看，信用评级较高，因此融资渠道畅通。但中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，在项目去化率较低的情况下，若融资渠道受到阻碍，未来可能有偿债风险。