房地产:行业温和降温进行时 龙头研究正当时

第4页:招商蛇口:上半年完成计划50.07% 补货均价占销售均价29.92%

第1页:房地产:行业降温进行时龙头研究正当时

第2页:万科A:销售向好 拿地积极

第3页:保利地产:业绩稳健释放 拿地保持积极

第4页:招商蛇口:上半年完成计划50.07% 补货均价占销售均价29.92%

第5页:新城控股:销售再次提速 融资压力有限

招商蛇口（个股资料 操作策略 股票诊断）

招商蛇口 001979

研究机构：安信证券 分析师：黄守宏 撰写日期：2018-07-10

事件:7月9日公司公告,公司6月实现签约销售面积99.67万平方米,同比增加93.53%;签约销售金额231.79亿元,同比增加122.17%。1-6月,公司累计实现签约销售面积358.36万平方米,同比增加24.26%;签约销售金额750.96亿元,同比增加39.86%。

6月销售量价齐增,上半年完成全年计划50.07%:公司6月实现签约销售面积99.67万平方米,同比增加93.53%,较5月销售面积增速提升92.39pct;实现签约销售金额231.79 亿元,同比增加122.17%,相对5月销售额增速提升107.69pct。6月销售额增速大于销售面积增速主要源于期内销售均价有较大的提升,6月销售均价23255.74元/平米,较5月销售均价扩大2189.3元/平米,幅度达10.39%;6月销售均价相对去年同期增长14.80%。1-6月公司实现签约销售面积358.36万平米,同比增长24.26%,较5月增速提升15.06pct;实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%,较5月增速提升19.85pct;累计销售均价20955.46元/平米,同比增长12.55%,较5月增速提升2.66pct。1-6月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为50.06%(前值34.61%),较17年同期完成计划度53.70%略低近3.7pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏,6月数据体现加大推盘的效果,下半年,在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。

补货均价/销售均价29.92%,成本管控优势显著:6月公司新增土地项目9个,其中2个项目为100%权益项目,剩余7个项目公司所占权益在11.35%--50%之间,项目获取以合作/收购为主;按照权益总价/拿地总价计算6月新增项目的权益比例为59.32%(前值71.37%)。6月新增项目可增厚72.76万方土储资源,其中计容面积166.03万方,权益计容面积108.72万方;权益拿地额68.54亿元,平均楼面价11629.41元/平米;权益拿地额/销售额比例为29.57%(5月权益拿地额/销售额比例96.73%、4月权益拿地额/销售额比例30.02%),平均楼面价相对6月销售均价占比为29.92%(5月楼面价/5月销售均价为55.20%、4月楼面价/4月销售均价占比为64.52%)。公司上半年拿地力度中位数34.3%(以权益拿地额/销售额计算),从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。从新增项目的分布上看,6月新增项目基本处于核心城市溢出效应较强的区域(如无锡、嘉兴等)或强二线城市(如杭州、成都),区域布局优势强。

投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.92元、2.28元、2.62元,对应PE分别为X、7.8X、6.8X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期