房地产:共有产权呼之欲出 长效机制再下一城

昨日,北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见,共有产权住房是指销售价格低于同地段同品质商品住房价格水平,限定使用和处分权利实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

对此我们的观点如下:

第一,总体上看北京共有产权住房是对自住型商品房朝兼顾效益公平、逐步流转确权的进一步优化和升级,推广前景较大,允许转让和出租,从性质上看介于长租公寓和自住型商品房之间,是长效机制的进一步深化。相比开发运营长租公寓而言,建设单位受益共有产权住房的程度更大。

第二,保障性功能突出。共有产权住房供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭,家庭限购一套共有产权住房,单身申请人应当年满30周岁。房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍无房家庭。符合住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非北京户籍无房家庭分配比例不低于30%。

第三,首次申购份额预计在50-70%之间。项目销售均价和共有份额比例,会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由政府相关部分审核后确定。共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式,价格浮动区间在5%。

第四,处置灵活,可出租可转让。在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。持有期间出租的,租金按比例与代持机构分配。

政策利好个股包括北京城建、京投发展等,长效机制的建立短期压制板块投资情绪,但并不改变龙头公司比较优势和快速增长的势头,继续推荐金地集团(600383)、陆家嘴(600663)、蓝光发展(600466)、天健集团(000090),建议关注保利地产(600048)、南山控股(002314)等。

风险提示:政策落地或不及预期、长效机制推进或不及预期。