从“双人舞”到“三人行” 万达、融创、富力签约637.5亿并购案
一波三折，剧情陡转。对融创、万达两家的并购案来说，原本只是“两个人的蜜月”，却在半路加入个富力，突变成“三个人的交易”。至此，这起堪称“惊世大交易”的中国地产史上最大规模并购案终于柳暗花明，而三家企业的命运也注定由此改变。
7月19日下午5点30分，在连续两次推迟会议时间后，融创、万达、富力三方终于正式签约。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权，以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额637.5亿元。
在发布会上，万达集团董事长王健林表示，这是一次“三赢”交易，而对富力而言，这样的收购机会甚至是百年不遇。
值得一提的是，在致辞之外，王健林特别说明了万达的商业借贷情况，并表示会清偿大部分银行贷款。
9天时间剧情突变
作为中国地产圈的一场世纪并购案，万达出售资产一事在过去9天内发生了多次戏剧性突变。
9天前的7月10日，融创和万达签署了一则并购协议。按照协议，融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权及76个酒店项目100%的权益，作价分别约为295.75亿元和335.9526亿元，总计631.7026亿元。中国房地产史上最大规模的并购案就此浮出水面。
根据融创中国公告，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中可售面积约占总建筑面积的84%，76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。
然而9天之后，原本的“双人舞”变成了“三人行”。参加昨天发布会的记者惊奇发现：“富力地产”作为交易方赫然出现在发布会的背景板上。
根据协议，富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
前后对比可知，富力以比融创报价少了近100亿的价格，收购了万达77个酒店，可谓最大赢家。
“富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”王健林说，富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。
融创加价意在何为
最令人不解的是，融创此次加价收购。
当日，融创集团董事长孙宏斌首先致辞，说话时甚至有些紧张。虽然加价收购，但他却对万达万分感激。
“王健林董事长选择融创作为合作伙伴，是对融创的信任，能够获得这种信任是融创最大的成就。这次合作过程中，王健林董事长的视野、格局、大气和对融创的支持与提携，让我们钦佩和感动。”孙宏斌说。
根据协议，融创房地产集团以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割(个别项目待交割条件具备时办理).
根据王健林说法，融创此次收购所加的钱，平摊到4800万平方米土地储备上，每平方米成本只增加200块钱，加价的成本甚至“可以忽略不计”。
王健林认为，通过此次转让融创得到13个万达城，这4800万平方米分布在一、二线城市的低成本销售物业，将使融创财报合并收入和利润大涨。
“两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。”他说，融创的这次整体交易还是划算，融创无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。据悉，融创已将首笔150亿支付给了万达商业。
“我们也会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。”此前受到多方质疑的孙宏斌当日也尽可能正面表态。
他表示，融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截至2017年6月30日账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，拥有充足的现金流。
万达转身如释重负
值得一提的是，在致辞之外，王健林特别说明了万达的商业借贷情况，本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿元，万达商业账面现金1000亿(不含此次转让的13个文旅项目账面现金300亿)，加本次转让收回现金680亿(含回收往来款)，现金共计约1700亿。
“万达商业决定清偿大部分银行贷款。”他表示，万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到今年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。
“我今天说明这些，就是想‘立字为证’，希望今后有机会可以通过公开渠道再印证我的话。万达商业究竟经营得好不好，大家可以自行判断。”王健林说。
正如王健林在开场致辞中所说，通过这次转让，“万达肯定是赢家”，将大幅减少负债，收回巨额现金。此次协议签定还标志着，不仅万达商业，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。
目前的中国，“能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的恐怕只有万达。”他说。
孙宏斌多花近143亿元收万达文旅资产 富力地产199亿元六折买77家酒店7月19日下午4时，原本是万达与融创两个主角互换承诺，为这场价值632亿元的世纪大交易签约定音，但现场杀出了第三者富力地产。
第三者的闯入，或许自带“剧情”。下午4时，记者入场完毕，接下来就应该是见证签约的时刻了。令人意外的是，接下来上演的是记者全数被清场。渐渐地，现场开始出现“富力地产可能会毁约，不再接手万达集团酒店”的声音。
接下来的一个小时，王健林(万达集团董事长)、孙宏斌(融创中国董事局主席)和李思廉(富力地产董事长)在会议室里谈了什么，外界不为所知，或许是孙宏斌有所让步，或许是原本什么都没发生。总之，一个小时后，富力地产还在。
据万达、融创和富力地产三方联合公告称，万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199.06亿元价格转让给富力地产，同时，77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响；万达按照原计划将13个文旅项目91%股权转让给融创，但价格为438.44亿元，交割后项目后，融创承担现有全部贷款约454亿元。
对此，昨日有业内分析师向《证券日报》记者表示，看似孙宏斌将原本收益率很低的酒店资产这个烫手山芋甩手了，但他对低成本土地的渴望，导致其比原来多花了142.69亿元，溢价48%收购13个文旅项目的91%股权(原来作价295.75亿元)；从富力地产方面来看，酒店多了一个，价格却少了136.89亿元(76个酒店原本作价335.95亿元)，相当于六折受让了万达的酒店资产。一个溢价，一个打折，显然孙宏斌付出的代价更大，但同时确实也可以降低融创的负债水平；而万达分分钟又甩出手一个重资产酒店，折让部分则由融创承担了。
显然，在这场重新整合的交易中，说不上谁是最终的赢家，但眼前的赢家看起来并不是融创。
孙宏斌称会控制好负债率
在发布会现场，孙宏斌第一个上台讲话。《证券日报》记者注意到，几分钟的发言，孙宏斌非常谨慎，完全低头照着讲稿念，中途仅抬过一次头。直到讲完，他才说，“不好意思，这辈子第一次念稿”。
孙宏斌称，“这次万达和融创的交易范围和结构都进行了调整，我们和万达合作13个文旅项目，万达出售给富力77个酒店资产。这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们的负债水平，同时也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于融创和万达合作的文旅项目资产包来说，这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意”。
上述人士指出，不难看出，将近143亿元的溢价，应该是孙宏斌的妥协。而妥协的背后，是融创没有擅长运营酒店的团队，反而对低成本土地有着非比寻常般执着的欲望。
孙宏斌称，“融创有很强的风险控制意识，非常重视风险管理。我们认为这个行业存在地价太贵和企业现金流的风险。融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地，这大半年的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。我们希望拿到价格合适的土地，而现在公开市场的地价是偏贵的，融创从去年就判断并购市场是有机会拿到价格合适的土地的”。
正如日前本报刊文《对赌协议重压万达甩卖632亿元资产接盘侠融创资金链遭遇大考》中所示，万达手里近年来拿地平均楼面价不足1600元/平方米，确实足够便宜。
同时，也如王健林所示，通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平方米的土地储备，这些是分布在一、二线城市的低成本销售物业，将使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。
或许，进入中国房地产行业前两名，甚至超过万科是孙宏斌的野心，但对于这笔收购，孙宏斌也有弥补融创在文化旅游产业和持有物业领域的短板之意。据孙宏斌表示，接下来，融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业和电影等诸多领域有深度战略合作。
而对于外界质疑的融创负债问题，孙宏斌表示，融创上半年的销售额为1100多亿元。截至2017年6月30日，融创账面有900多亿元现金，7月份回款会超过200亿元，下半年其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿元的销售额，会有充足的现金流。“我们也会继续控制好负债率，管理好现金流”。
李思廉六折买酒店
扩张产业链
六折受让77个酒店资产，李思廉是不亏的。
据记者了解，富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。
正如王健林所说，放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。
李思廉也表示，“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局”。
根据此前公告披露，2016年，万达资产包中的目标酒店资产除税后利润为8.7亿元。但尽管这些酒店资产整体盈利，199亿元的收购价，77个酒店资产，对富力来说，这是一笔耗费巨资入账的重资产。同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进也向本报记者表示，万达的酒店资产包中有位于二、三线城市的酒店，未来富力可能会产生一些运营压力。
不过，另有不愿具名人士向《证券日报》记者表示，富力有做高端酒店的野心，这笔交易完成后，不排除其未来将酒店资产拆分出来，再去上市的可能性。
如果仅看眼前这笔交易或这场谈判，孙宏斌付出了一定代价，李思廉也有一定压力，王健林则是最轻松的一个。
王健林曝交易完
负债2000亿元
目前看来，万达肯定是赢家。
王健林表示，通过这次转让，万达将大幅减少负债，收回巨额现金。
就万达与融创的协议来看，万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”，即一是品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；二是规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；三是项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；四是运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
鉴于此，万达方面也称，这次协议签订标志着不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营道路，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前，在中国能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的，恐怕只有万达。
此后，王健林表示，“今年再讲点大家感兴趣的话题，说一下大家都关心的万达商业的负债问题”。
据王健林透露，本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元)，加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款)，现金共计约1700亿元。
对于该笔现金的用途，王健林称，万达商业决定清偿大部分银行贷款。
更重要的是，万达商业还有1300亿元销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。
截至今年年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，预计2018年租金将超过330亿元。未来5年里，预计万达商业租金年均增长幅度将达到20%左右。“万达商业究竟经营的好不好，大家可以自行判断”。
地产三巨头结盟:万达被指受益最大 酒店资产是劣质包袱？
王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。但分析人士普遍认为，尽管三方的逻辑都很明确，仍然难以评估这笔交易的长期影响。
“刚才在等发布会时，坐着刷新闻，发现有媒体写‘现场传来摔杯子的声音’。谣言就是这么传出来的。”7月19日下午，万达集团、融创中国、富力地产联合召开发布会，万达集团董事长王健林在发布会上表示。
这是关于中国房地产史上最大规模交易的一次发布。此前，万达商业将价值632亿元的文旅项目和酒店资产转出，融创接手。富力的名字则在当日刚刚被曝光，三方将签署新的合作协议，富力据称会接手其中的酒店部分。
但发布会出现了一段小插曲。按照原定计划，三方发布会将在下午4：30正式召开，但当记者提前进入场内后，工作人员提示需重新布置场地，发布会将推迟一个小时举行，随后清场。
这种罕见的举动引发了种种猜测。有媒体称，三方的博弈仍然激烈，富力可能会临时退出，有关富力的背景板据称被撤下，甚至“贵宾室传来摔杯子的声音”。
但三方最终还是完成了这次签约。按照最新的约定，万达的这两部分资产以637.5亿的价格转让。融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，比此前的作价高出48%，融创同时还承担其中的454亿元贷款。富力则以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权（比此前的资产包中多出一家），仅相当于此前作价的六成。
且与此前的协议相比，万达取消了296亿元给融创的委托贷款。
此次交易中各方的逻辑都十分清楚，王健林也将此次签约描述成一笔“三赢”的交易。但考虑到融创、万达都曾有过失败的合作案例，外界认为，此次交易的前景如何，仍需谨慎看待。
富力的进击
这笔交易最早可追溯至7月10日，当日融创和万达签署了一则并购协议，按照协议，融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权，以及76个酒店项目，作价分别为295.75亿元和335.95亿元。这构成了中国房地产史上最大的一笔交易。
根据融创中国的公告，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米。其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。
76家城市酒店的总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。
上述资产包中的文旅项目位于省会城市、东部热点城市和成熟旅游城市，且可售面积大，对于运营能力较强的融创来说，并不会构成太大压力。孙宏斌还在现场重申了一个附加交易条款，即交易后的文旅项目保持品牌、规划内容、项目建设、运营管理不变，万达仍保有这些项目的品牌，也是运营方。且按照此前的协议，融创需每年支付给万达一定的管理费用。
相比之下，酒店项目沉淀资金量大、运营难度高，对于缺乏运营酒店的经验，接手这部分资产显得疑问重重。
富力的出现，从某种程度上解决了这种疑问，同时也对此次交易形成了关键影响。
富力地产董事长李思廉昨日表示，富力从2004年开始投资建设高端酒店，先后跟万达集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等五大国际酒店品牌在国内主要的城市和旅游区域，共同开业了17家国际星级酒店。
富力还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。
李思廉昨日表示，会“一如既往将旗下的每一家酒店都打造成城市的标杆”。但外界分析认为，资产包中的酒店项目，有相当部分位于二三线城市，因此在外界看来，其对富力带来的运营压力并不小。
这也被认为是酒店资产最终折价转让的主要原因。而新闻发布会的罕见推迟是否与此有关？则不得而知。
谁是赢家？
王健林在现场将这笔交易描述为“三赢”。按照他的说法，万达通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。“本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上‘轻资产’品牌经营，万达文化旅游也走上‘轻资产’品牌经营之路。”
融创则获得4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨。王健林认为：“两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。”
对于富力来说，接手77家酒店后，将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。“富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”
相比之下，李思廉和融创中国董事长孙宏斌则显得相对低调。
李思廉对此次交易的评价为：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”
孙宏斌的观点则是，此次合作“能弥补我们在文化旅游产业和持有物业领域的短板，也是融创学习和成长的机会”。
一位不愿具名的分析人士向21世纪经济报道表示，综合此次交易的前后不同细节，应将万达视为最大的赢家。该人士认为，在交易对手存有疑虑的情况下，仍然将这部分重资产成功转出，是万达的成功之处。且在价格的斡旋中，资历、威望更胜一筹的王健林，应是扮演了协调者的角色。
王健林表示，此次交易后，万达商业贷款加债券接近2000亿，账面现金共计约1700亿，此外还有1300亿销售物业存货。他透露，万达商业决定清偿大部分银行贷款，真正实现轻资产运营。
该人士认为，轻资产并不是万达此次交易的最大收获，而是为万达商业的上市扫清障碍。如果能够脱掉房地产的“帽子”，万达商业的上市几率将大大提高。
相比之下，酒店资产被视为资产包中相对“劣质”的部分。富力虽然折价137亿元受让，但后续面临的运营压力仍然不容忽视。
融创则在此次交易中做出了明显让步，虽然文旅资产的价格比最初提高了48%之多，但按照可售面积粗略估算，即使加上450亿的债务，其成本也不足每平方米2000元。
正如王健林所说，即使“融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算”。
此外还应考虑到的是，融创可借此实现公司规模的迅速翻番。并甩掉了酒店资产的“包袱”。
但根据公开资料，万达的13个文旅项目多在最近几年间集中启动，因此后续需要的投资规模较为庞大。这不仅会给融创带来较大的资金压力，还将考验其运营能力。
未知因素
此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。分析人士普遍认为，尽管三方的逻辑都很明确，但仍然难以评估这笔交易的长期影响。甚至交易最终能否成功，也需要时间验证。
融创并不缺少资金。孙宏斌表示，融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截至2017年6月30日账面有900多亿现金。在下半年，7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。
近些年，融创成为并购市场的主角，并有大量的成功收购案例。但考虑到融创仍然有失败的记录，市场对此次交易的前景仍然存有谨慎态度。
2014年5月，融创拟以63亿港币的代价收购绿城24.313%的股份，后者因调控降临，债务问题浮出水面。此后因各种因素最终搁浅。
2015年2月，融创拟以80亿港元收购陷入债务问题的佳兆业，但到5月宣告放弃。
2016年9月开始，融创大量买入金科股份的股票，目前已成为第二大股东，孙宏斌亦向媒体透露出谋求控制权的想法。但7月19日早间，金科紧急停牌，其实际控制人黄红云澄清，“不会放弃对公司的控制权。”
万达也曾在2015年初与万科建立合作关系，双方拟以联合拿地、合作开发的形式进行操作，并分食土地中的商业和住宅部分。但这次合作也很快搁浅。
“在很多大型合作中，起决定性影响的往往是一些意想不到的因素。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，某项关键条款的争论，实际操作中意想不到的困难，外部环境突变，资金问题，甚至合作者的性格都可能成为决定成败的因素。
严跃进认为，就该笔交易而言，由于尚有大量的细节需要处理，因此很难做出确定的评估，至于未来的走向如何，仍需时间检验。
股民注意！想关注热点不妨看看这个公众号！
该号由证星多位资深财经编辑携手倾力打造。
板块分析、热点预测一样都不少，让你盘前抢先布局，轻松赢在起跑线。
扫一扫一下方二维码即可关注↓↓↓
首页
微信公众号
证券之星APP
