房地产:北京住宅供地或大增 一线表现或超预期

上周申万地产板块表现稍强于上证综指和沪深300。个股方面,荣盛发展、廊坊发展和华夏幸福等涨幅居前。 上周雄安新区概念继续发酵,雄安新区设立的定位为千年大计,高于北京城市副中心;其功能为承载非首都功能,包括科创中心和养老医疗等;雄安新区的远景是成为北京-天津-雄安这一都市圈的重要一级,其地产行业向纵向发展。

未来5年北京将加快住宅用地供应,共计150套,其中租赁住房50万套,约占1/3。产权类住房中,商品住房约占70%。2017年北京对自住房和租赁房的土地供给很大,自住房建设今年将达到5万套,几乎是前三年建设数量的总和。此事件对区域影响较为深远,对房地产行业的信号意义也很强。

目前的投资逻辑是从三四线到京津冀再到都市圈的演绎,因此我们也分三条主线给出投资建议:三四线我们推荐碧桂园、新城控股和荣盛发展;京津冀我们推荐华夏幸福、荣盛发展、京汉股份、北京城建和京投发展;都市圈我们推荐招商蛇口、华侨城、华发股份、泰禾集团和南山控股等标的。

上周(2017年第14周),我们跟踪的60样本城市整体均值环比下降,同比下降21%,年初累计同比下降9%。上周一线城市新房销量环比下降58%,调控二三线城市新房销量环比下降20%,重点二三线城市销量环比下降35%,其他非调控城市销量环比下降32%,60样本城市总体上表现为销量环比大幅下降;同比来看,一线和调控二三线城市新房销量与年初相比仍有较大下滑,分别下降29%和28%,重点二三线及其他非调控城市销量同比增长,分别上升4%和27%。

二手房成交量有所回升:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比下降%,同比下降14%,年初累计同比下降23%,26样本城市上周成交量大幅下滑。

住宅用地供应和成交:上周30城市住宅类用地供应建面同比下降11.2%,成交面积(规划建面口径)同比下降86.8%,成交平均溢价率上升了1.56个百分点。2017年初以来,整体成交金额排在前列的分别为武汉、合肥、南京、广州、上海、杭州、苏州、郑州等,成交土地规划建面排在前列的分别为武汉、郑州、徐州、西安和合肥等。

模拟组合

当前我们的模拟组合保持70%的仓位,其中中航地产25%、华侨城A 15%、南山控股30%,累计收益率26.2%,累计超额收益率16.1%。

上周我们未调整组合仓位和持有个股。

风险提示

市场下行幅度超出预期。