房地产政策再次收紧意味着什么？关注低估值蓝筹和白马成长

本周主题配置思考：房地产政策再次收紧意味着什么？关注低估值蓝筹和白马成长。近期，房地产迎来新的一轮热潮，部分城市的房价再次出现环比上涨。我们看到房价问题再次成为全民关注的问题，而高层对此也表示出高度的重视。3 月17 日以来，北京、广州、郑州、石家庄、长沙等纷纷宣布楼市调控新政。这次出台的更严厉的房地产调控距离上次仅仅过去半年的时间，实在匪夷所思。

房价再次异动意味着什么？2014 年以来市场一直盛行一种叫“资产荒”的逻辑，核心逻辑是在经济下行的背景下，央行通过多次降准降息，直接导致流动性供给过剩，无风险利率下行。因此，在这样的逻辑支撑下，2014 年下半年开始，A 股大涨，而2015 年6 月开始，A 股开始查配资去杠杆，A 股经历股灾；2015 年开始债券市场持续牛市，而2016 年8 月开始，债市去杠杆，同样经历债灾；2016 年开始房地产市场上涨，而2016 年10 月起，房地产进入调控的周期。此外，险资举牌（加大高股息、高分红蓝筹配置）主题的出现印证了这一逻辑。而今年以来，随着美元进入加息周期、货币政策的边际收紧，十年期国债利率开始上行至3.5%，这种资产荒的逻辑似乎已经不复存在。但近期房地产市场再次蠢蠢欲动，以及上周美元加息后，股债同时大涨，引发新的思考。

我们认为资产荒的逻辑可能正在重演，但这次的变化发生在资产的供给端。去年的中央经济工作会议上提出2017 年经济工作的核心目标是稳，即防范金融风险。而2 月21 日，据新浪财经报道，央行会同证监会、银监会、保监会等部门，就全面规范金融机构资管业务进行讨论及征求意见，新规中明确提出资管业务是金融机构的表外业务，金融机构不得开展表内资产管理业务，不得承诺保本保收益，打破刚性兑付。简单来说，资管业务作为一种表外业务，也在经历一场去杠杆的过程，从居民资产配置的角度，直接导致新增的资产供给大幅减少。这种资产端的供给侧改革，或将直接利好风险透明、定价市场化的资产，比如：低风险债券和A 股权益。

虽然今年以来货币政策边际收紧，导致资产端需求有所下降，但资产供给端的收缩更快。一方面，在债市去杠杆以及货币边际收紧的条件下，去年以来10 年期国债收益率从2.8%上行至目前的3.3%，但相比于20114 年上半年4.5%的水平依旧较低；另一方面，正在酝酿出台的资管新规对于资金池业务、通道业务、非标资产做出了更严格的限制，直接导致过去居民资产配置的重要组成部分，即银行理财的供给大幅减少（2016 年达到26 万亿规模，其中非标资产达到4.3 万亿），资产端供给端的收缩更快。从这个角度来说，去年10月调控后，今年房地产价格的再次集体上涨同样反映出居民资产配置的需求。我们认为在最新的更严格的房地产限购政策出台后，资产荒的逻辑会进一步凸显，因此利好远端无风险利率的下降以及去杠杆较完全的A 股权益资产。而从A 股配置的角度，建议关注低估值、高分红蓝筹，以及继续关注白马龙头标。

本周主题配置建议：关注国企混改（中国联通混改方案即将出台，中国核建公告重大资产重组）、继续关PPP（资产证券化提速）主题，关注三四线城市消费升级主题（一线城市人口回流），此外关注低估值白马成长公司的配置价值。

风险提示：相关政策推进不达预期的风险，相关个股业绩不确定性风险，市场系统性风险。