万科谈房地产白银时代的发展空间

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2015年度业绩媒体见面会宣布了最新的人事任命，谭华杰拟不再担任公司董事会秘书，专职担任公司高级副总裁，负责前瞻性新业务、新模式的研究落地。朱旭履新万科新董秘，首次公开亮相。

谭华杰作《万科所理解的白银时代的空间》发言： 1.农民工市民化将带来庞大的居住及配套需求。 2.轨道交通发展空间巨大。 3.物流地产明显跟不上电商发展速度。 4.物业管理亟待向综合生活服务升级。 5.老龄化，412家庭的养老问题。 6.房地产金融创新尚处于起步，充满想像力。 7.房地产+服务潜力巨大。

1、农民工市民化将带来庞大的居住及配套需求。中国未来城镇化率有可能到95%。上一代被称为进城务工人员，他们没有真正的进城，只是来务工，中国独特的现象春运，是一种候鸟式的生活方式，他们的下一代，新市民与父辈有明显不同，将会成为城市真正的居民。

2、轨道交通发展空间巨大。城市化第二阶段的主流模式，轨道交通是枢纽。2014年北上广深轨道交通分担率分别为42%、51%、47%和28%。北上广深轨道交通分担率都比东京低一半，深圳最低，这意味着核心城市在交通的建设上还有很大的空间，尤其是深圳。

3、物流地产明显跟不上电商发展速度。在美国，人均拥有的商业面积达到5平以上，中国只有4平，但是电商渗透率已经超过了美国。但是我们的物流地产的建设远远没有跟上。物流地产是蓝海市场，也是租金收益率最高的，万科不会放弃这个市场。

4、物业管理亟待向综合生活服务升级。不动产服务其实不是个小行业，对不动产服务的理解我们以前都太狭隘了。从发达国家来看，他们对不动产服务的发展远远领先我们。

5、老龄化，412家庭的养老问题。2015年底，我国65岁以上人口达1.44亿，占比10%，养老地产有1万亿元市场机会。 6、房地产金融。中国REITS的时代还远未开始，未来全球最大的REITS市场在中国，未来的可证券化资产规模远远超过美国。

7、房地产+服务潜力巨大。