东百集团:1.26亿元收购佛山地块88%股权,设立供应链管理公司,智能物流加速布局
东百集团 600693
研究机构：海通证券 分析师：汪立亭,张宇 撰写日期：2016-03-03
东百集团3月3日公告:
(1)公司拟以1156万元现金向红信资本收购西藏红坤资本88%股权,同时承担标的公司1.15亿元债务,双方签署了正式的收购协议。标的公司主要资产为之前公告的佛山三水工业园区地块,规划建设用地面积20万平的地块,总建筑面积12万平米,标的公司总资产1.4亿元,估算建筑面积均价1169元/平米。
(2)公司拟出资510万元与知年投资共同设立东百供应链管理公司,公司持股比例51%。知年投资负责人为招商局物流市场部经理助理刘卓强。双方将在人才和管理等方面合作互补,以粮食流通行业为主线,依托大型央企物流公司的网络、运输和仓储能力,整合粮食供应链上的资金流、物流、商流、信息流。
土地、团队、资金三大要素准备到位,公司物流地产拓展加速落地。土地、团队和资金是物流地产开发运营的三大要素,在这些方面公司均已准备到位:
(1)具备较好的土地储备和持续拿地能力,未来将快速布局北上广深等核心市场地块,物业规模有望达到百万平米级,贡献百亿级的市值增量。
(2)核心团队由前安博成员组成,物流地产开发经验丰富,能够满足大客户较高的建设需求;管理团队对物流地产GP公司持股10%,分红30%,股权及业绩激励到位,利益一致性高。
(3)采取产业基金模式进行开发,引入优先级基金,成熟后通过持有型基金或REITs出售部分权益回笼资金进行持续开发。本次佛山地块收购落地标志着公司物流地产开发正式启动,按照行业开发节奏,后续或将有更多项目启动。
成立供应链管理公司,预示物流全产业链拓展空间。公司本次合作设立供应链管理子公司也表明了公司未来在物流全产业链方面拓展的意向。在物流地产的基础上,公司未来可能进一步拓展供应链金融、设备融资租赁以及智能物流等方向,形成产业链协同,未来增长空间进一步打开。
盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长以及兰州项目收入确认、物流地产增厚利润等因素,我们预测公司2015-2017年收入分别为16.7亿元、25.7亿元和34.6亿元,分别同比增长-4.3%、53.7%和34.8%。预测归属净利润分别为0.52亿元、1.49亿元和2.45亿元,对应EPS分别为0.12元、0.33元和0.54元,分别同比增长-64.6%、188.5%和63.7%。
公司估值。公司未来1年价值的主要构成为两部分:
(1)商业+百货NAV价值74.9亿元。主要有当前在运营自有物业门店(东百大楼&扩建、东方百货)合计面积10万平米,以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目;
(2)测算智能仓储价值约45亿元。公司目前已公告拟收购20万平米土地,根据行业开发项目进展节奏的惯例(约每季度开发一个),我们谨慎假设公司未来1年左右将达60万平方设施面积,估算单位增量价值约7500元/平米,则该部分价值增量将达约45亿元。综合以上,判断公司1年左右目标市值120亿元,对应26.7元/股的RNAV价值,较当前股价有约120%空间,维持“买入”评级。
风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性;地产项目结算节奏和金额的不确定性;智能仓储转型推进的不确定性。
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