海通证券:行业去杠杆明显,资金状况显著改善
行业去杠杆明显。2015年行业销售额同比增长14.4%,实现8.73万亿历史新高。同期房地产投资仅9.6万亿,同比增长1%。销售额与投资额之间剪刀差处于持续收窄阶段印证行业去杠杆不断加大。进入2016年,开发商资金压力有明显缓解。
房价涨幅决定后期投资意愿恢复程度。考虑到目前土地市场依旧未明显放量,后期决定投资能否有效恢复的关键因素将密切围绕房价进行。当前时点如果开发商看不到足够利润空间,预期投资将继续保持谨慎。
房地产投资1-12月同比增长1.0%。1-12月全国房地产累计开发投资为95979亿元,同比增长1.0%。相比2014年1-12月同比增长10.5%而言,2015年1-12月减少9.5个百分点。1-12月商品住宅投资64595亿元,同比增长0.4%,占房地产开发投资比重为67.3%。当月情况看,12月房地产单月投资环比减少7.0%。12月单月完成住宅投资环比减少6.7%。
房地产累计销售面积同比增加7.5%。1-12月,全国商品房销售面积12.8亿平方米,比去年同期增加6.5%。12月单月销售面积19242万平,较去年12月同比增加1.6%。1-12月商品房累计销售额达到87281亿元,较去年同期增加14.4%,12月销售额12759亿元,同比去年12月增加8.0%。
行业当月资金来源微弱恢复。从1-12月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的16%,利用外资占比为不到1%,自筹资金占39%,其他资金占45%。从12月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的13%,利用外资占比为不到1%,自筹资金占35%,其他资金占52%。
估值和投资。截至2016年1月19日,A股市场动态(TTM)PE在15.4倍,房地产板块动态(TTM)PE在17.8倍。1)行业去杠杆明显。15年销售创历史新高,新开工、土地购置连续两年大幅下行,开发商已经最大程度保留现金;2)融资成本改善明显。AA+级地产债成本近3%,AAA级2.9%。较14年底8%大幅下降,较13年12%-15%的行业融资成本大幅下降;3)供需平衡下,淡季不淡。15年4Q房价明显超预期,16年开春销售淡季不淡。
投资建议。考虑市场震荡筑底,配置方面建议围绕继续从“业务升级、价值、区域+子行业龙头”三角度选股,业务升级看好保利地产、招商蛇口、华夏幸福、滨江集团、世联行、福星股份、华联控股。
风险提示。行业复苏不达预期。
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