珠江股份: 广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估报告及资产评估说明

                                                         目             录
    二 、委 托 人 、被 评 估 单 位 及 资 产 评 估 委 托 合 同 约 定 其 他 评 估 报 告
                    简称及释译
  在本评估报告内，除非文义另有所指，下列词语具有下述涵义：
        简称                      释义
评估机构/评估人员    广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司及项目相关评估人员
珠江股份/委托人     广州珠江发展集团股份有限公司（600684.SH）
珠江城服/被评估单位   广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
珠实集团         广州珠江实业集团有限公司
珠江文体         广州珠江体育文化发展股份有限公司
城镇物管         广州市城镇物业管理有限公司
穗华物管（江穗文化）   广州市穗华房产物业管理有限公司（广州江穗文化传播有限公司）
珠江物管         广州珠江物业管理有限公司
住建物管         广州市住建物业管理有限公司
江迅清洁         广州江迅清洁服务有限公司
东建物管         广州市东建物业管理有限公司
华侨物业         广州华侨物业发展有限公司
世贸物管         广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司
好世界物管        广州好世界广场物业管理有限公司
同德物业         广州同德物业发展有限公司
怡康物管         广州市怡康物业管理有限公司
广房物管         广州广房集团物业管理有限责任公司
房兴网络         广州市房兴网络工程有限公司
武汉物管         武汉珠江物业酒店管理有限公司
三亚娱乐         三亚珠江娱乐有限公司
三亚浪琴坞        三亚浪琴坞美疗中心有限公司
三亚珠江         三亚珠江温泉度假区有限公司
江富投资         广州江富投资管理有限公司
合肥物管         合肥珠侨物业管理有限公司
侨林宝物管        广州市侨林宝物业管理有限公司
伟富达物业代理      广州珠江伟富达物业代理有限公司
         简称                    释义
雄耀保安          广州市雄耀保安服务有限公司
阳珠城服          阳江市阳珠城市服务有限公司
听云轩饮食         广州市听云轩饮食发展有限公司
温州文体          温州珠江文体发展有限公司
衢州文体          衢州珠江文体发展有限公司
晋江文体          晋江珠江体育文化发展有限公司
济宁文体          济宁珠江体育文化发展有限公司
枣庄文体          枣庄名珠体育文化发展有限公司
重庆文体          重庆珠江体育文化发展有限公司
安顺文体          安顺珠江体育文化发展有限公司
南实体育          广州南实体育发展有限公司
亚运城管理         广州亚运城综合体育馆运营管理有限公司
碧海寻珠酒店        晋江碧海寻珠酒店有限公司
南实体育          广州南实体育发展有限公司
新中体育          广州珠江新中体育有限公司
中职信           广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）
广州市国资委        广州市人民政府国有资产监督管理委员会
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
                        声    明
  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
  三、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
  四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律
允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
  六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且
已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制。资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设、限制
条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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   价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方
在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易
的价值估计数额。
   评估基准日：2022 年 8 月 31 日。
   评估方法：资产基础法、收益法。
   评估结论：
   广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着
独立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序，对珠江城服在评估基准日 2022 年 8
月 31 日涉及的资产及相关负债进行了评估。本次评估采用收益法评估结果如下：
   珠江城服股东全部权益于 2022 年 8 月 31 日的市场价值为人民币柒亿柒仟捌佰伍
拾壹万陆仟叁佰元整（￥77,851.63 万元）。
   评估结论的使用有效期：本报告所揭示的评估结论仅对本次评估报告列明的评估
目的经济行为有效，按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本评估报告使
用有效期为自评估基准日 2022 年 8 月 31 日起 1 年内（即自 2022 年 8 月 31 日至 2023
年 8 月 30 日止）。
   对评估结论产生影响的特别事项说明：
明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评
估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该
意见本身并无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎
评估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；
且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被
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认为是对评估对象可实现价格的保证。
种查勘工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之
抽查和有限了解等，未采用专业的检测及鉴定手段，敬请本报告使用者关注。
位的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景等，考虑宏观和区域经济因素、所在
行业现状与发展前景对企业价值的影响，并对被评估单位提供的未来收益预测进行必
要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，
形成收益预测结果。被评估单位应对提供的收益预测资料的真实性、完整性、合法性
负责并承担法律责任。未来收益的预测不能作为未来实现的保证，敬请本报告使用者
关注。
法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的
使用人。
  以上内容摘自评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读评估报告
书全文。
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发经营；物业管理；企业自有资金投资；工程技术咨询服务；酒店管理；环保技术开发
服务；工程环保设施施工；环保技术咨询、交流服务；土壤修复的技术研究、开发；土
壤修复；停车场经营（仅限分支机构经营）；建筑物拆除（不含爆破作业）；护理服务
（不涉及提供住宿、医疗诊断、治疗及康复服务）；健康管理咨询服务（须经审批的诊
疗活动、心理咨询除外，不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）；商
品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）
  登记状态：在营（开业）企业。
  （二）被评估单位
   企业名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
   统一社会信用代码：91440101190429640H
   住所：广州市越秀区环市东路 371-375 号世界贸易中心大厦南塔 11 楼 S1101-05、
S1118-24 房（仅限办公）
   类型：其他股份有限公司
   法定代表人：卢志瑜
   注册资本：8000 万元人民币
   成立日期：1987 年 07 月 15 日
   经营期限：1987 年 07 月 15 日 至 2037 年 07 月 15 日
   经营范围：单位后勤管理服务；医院管理；餐饮管理；工程管理服务；养老服务；
健康咨询服务（不含诊疗服务）；护理机构服务（不含医疗服务）；防洪除涝设施管理；
水污染治理；污水处理及其再生利用；安全系统监控服务；安全技术防范系统设计施工
服务；房地产咨询；房地产评估；房地产经纪；家政服务；洗烫服务；健身休闲活动；
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
棋牌室服务；体育健康服务；停车场服务；人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派
遣服务）；劳务服务（不含劳务派遣）；社会经济咨询服务；市场营销策划；咨询策划
服务；档案整理服务；日用产品修理；居民日常生活服务；普通机械设备安装服务；国
内货物运输代理；家具安装和维修服务；票务代理服务；摄影扩印服务；日用百货销售；
日用品销售；日用杂品销售；机动车充电销售；住房租赁；非居住房地产租赁；游乐园
服务；外卖递送服务；互联网安全服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、
技术转让、技术推广；组织文化艺术交流活动；林业有害生物防治服务；园林绿化工程
施工；城市绿化管理；非食用农产品初加工；食用农产品初加工；软件开发；日用电器
修理；信息技术咨询服务；信息系统集成服务；电动汽车充电基础设施运营；科技中介
服务；供暖服务；物业管理；酒店管理；会议及展览服务；建筑物清洁服务；专业保洁、
清洗、消毒服务；市政设施管理；企业总部管理；公路管理与养护；各类工程建设活动；
体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；劳务派遣服务；职业中介活动；演出场
所经营；食品经营（销售散装食品）；食品经营；城市生活垃圾经营性服务；危险废物
经营；游艺娱乐活动；餐饮服务（仅限分支机构经营）；住宿服务。
   珠江城服成立于 1987 年 7 月，注册资本 8000 万元。珠江城服是国内最早成立的
物业管理公司之一，拥有国家首批酒店管理和物业管理一级资质，现为中国物业管理协
会副会长单位，已发展成具有物业管理、酒店管理、物业清洁保养、安保技防、工程机
电维修、社区养老、管理人才培训、餐饮服务、房地产代理等多元经营的公司，并连续
荣获了“2022 年中国物业服务百强企业”“2022 中国国有物业服务优秀企业”和“2022
中国办公物业管理优秀企业”等称号。
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                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
     （1）1987 年 7 月，广州珠江外资建设总公司酒店管理公司（珠江城服前身）设立。
构问题的批复》（穗编字〔1987〕60 号），同意广州珠江外资建设总公司设立酒店管
理部，全称为广州珠江外资建设总公司酒店管理公司。
     就上述设立事项，广州珠江外资建设总公司制定了《广州珠江外资建设总公司酒
店管理公司章程》，根据章程，广州珠江外资建设总公司酒店管理公司的注册资本为人
民币 100 万元，企业经济性质为国营企业。
VII 字 00845 号副字 01 号），证载资金总额为 100 万元，经济性质为全民。
     广州珠江外资建设总公司酒店管理公司设立时，其股权结构如下：
序号           股东名称            资金总额（万元）         出资比例（%）
     珠江管理的历次股权变更
     ① 2000 年 8 月，珠江管理第一次增加注册资本
变更注册资本为 500 万元。珠实集团签批同意珠江管理以公积金转增实收资本。
     根据珠实集团于 2021 年 6 月 2 日出具的
                             《关于珠江管理历史沿革问题的情况说明》，
“因业务发展需要，公司于 2000 年 8 月第一次增加注册资本至人民币 500 万元，经核
查，本次增资已取得广州珠江实业集团有限公司的同意，并已履行相关国有资产监管手
续，增加的注册资金已按时足额缴纳，公司同步就本次增资事宜修改了公司章程。”
增资后，珠江管理的实收资本为 500 万元。
     本次增资后，珠江管理的股权结构如下：
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                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  序号            股东名称             出资额（万元）       出资比例（%）
   ② 2010 年 12 月，珠江管理整体改制设立有限公司
日为基准日的关于珠江管理的《广州珠江物业酒店管理公司清产核资专项审计报告》
                                    （中
职信审专字[2010]第 142 号），截至 2010 年 3 月 31 日，经清查调整后，珠江管理的资
产总额为 3,501.70 万元，负债总额为 192.43 万元，净资产为 3,309.28 万元。
业酒店管理公司股东全部权益价值评估报告书》（穗诚评报字[2010]第 100 号），珠江
管理截至 2010 年 3 月 31 日的评估净资产为 34,087,298.84 元。
（穗府办〔2008〕30 号）的相关要求，制作了《公司制改建方案》，拟将公司改制为
广州珠江物业酒店管理有限公司，注册资本和股权结构不变。改制以广州诚安信资产评
估与房地产估价有限公司出具的《广州珠江物业酒店管理公司股东全部权益价值评估报
告书》（穗诚评报字[2010]第 100 号）所列明的评估净资产价值 34,087,298.84 元中的
公积，原企业改制前的全部债权债务由改建后的新公司及股东承担。根据《公司制改建
方案》，改制后原企业人员整体进入新公司，新公司继续履行改制前与职工签订的《劳
动合同》，并继续负担该部分人员的工资和福利待遇。
公司公司制改建方案》和《关于广州珠江物业酒店管理公司公司制改建职工安置方案》。
建的批复》（珠实集[2010]237 号），同意《广州珠江物业酒店管理公司公司制改建方
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                                    广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                       所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
案》，珠江管理的注册资本为 500 万元，改制后公司名称变更为“广州珠江物业酒店管
理有限公司”。2010 年 11 月，珠实集团签署珠江管理的新章程。
誉验字【2010】第 10017 号），截至 2020 年 3 月 31 日，珠江酒管经广州诚安信资产评
估与房地产估价有限公司评估后的账面资产为 3,408.73 万元，将评估后账面净资产中的
的《企业法人营业执照》（注册号：440101000034076），证载注册资本和实收资本为
     本次改制后，珠江管理的股权结构如下：
序号           股东名称              出资额（万元）         出资比例（%）
     ③ 2012 年 3 月，珠江管理第二次增资
注册资本的批复》（珠实集[2011]174 号），同意珠江管理以未分配利润 1,500 万元转增
注册资本，增资完成后公司的注册资本为 2,000 万元。珠江管理同步就本次增资事宜修
改了公司章程。
管理有限公司 2011 年度验资报告》（穗华誉验字[2011]第 10014 号），珠江管理将截至
变更后的注册资本为 2,000 万元、累计实收资本为 2,000 万元。
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                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
本次增资后，实收资本变更为 2,000 万元。
     本次增资后，珠江管理的股权结构如下：
序号            股东名称            出资额（万元）         出资比例（%）
     ④ 2021 年 2 月，珠江管理 5%股权无偿划转
限公司（合并）2019 年度审计报告》。本次无偿划转以 2019 年 12 月 31 日为基准日。
持有珠江管理 5%股权事项。
团所持有珠江管理 5%股权无偿划转至珠江健康。
有产权无偿划转管理办法》的要求，将珠江管理 5%股权对应的出资额无偿转让给珠江
健康，并就无偿划转事宜相应修改公司章程。
协议书》，划转标的为珠江管理 5%股权。
变更为“广州珠江城市管理集团有限公司”。
信用代码：91440101190429640H），注册资本为 2,000 万元。
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                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
     本次无偿划转后，珠江城服的股权结构如下：
序号             股东名称                 出资额（万元）           出资比例（%）
              合计                        2,000             100%
     ⑤2021 年 5 月，整体变更为股份有限公司
份制改造有关事宜的决议（珠实集董[2021]37 号）》，同意由珠江管理全体股东作为发
起人，将珠江管理整体变更为股份有限公司，变更后的公司名称为“广州珠江城市管理
服务集团股份有限公司”，同意以珠江管理截止 2021 年 2 月 28 日经审计的净资产
的比例折合为股份公司股本 8,000 万股，每股面值为 1 元，超出部分 2,088,494.54 元作
为股份公司的资本公积。各发起人按照其所持有珠江管理之出资比例享有广州珠江城市
管理服务集团股份有限公司的股份。
珠江城市管理集团有限公司实施股份制改造有关事项的批复》（珠实集[2021]154 号）。
有限公司发起人协议》，约定协议各方将其持有之珠江城服截至 2021 年 2 月 28 日经审
计的账面净资产中的 169,088,494.54 元扣除 2021 年 4 月 15 日分配的现金股利 87,000,000
元后出资，按 1.026:1 的比例折合为股份公司股本 8,000 万股，净资产扣除折合为股本
的净资产后的余额 2,088,494.54 元转为股份公司的资本公积。
司拟股份制改造涉及的广州珠江城市管理集团有限公司净资产评估项目资产评估报告》
（银信评报字（2021）沪第 0982 号），截至 2021 年 2 月 28 日，珠江管理经评估的净
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                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
资产值为 22,524.15 万元。2021 年 5 月 13 日，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
出具了《验资报告》（安永华明（2021）验字第 61675530-G01 号），对珠江城服截至
年 2 月 28 日，珠江城服已经收到全体股东缴纳的注册资本合计 8,000 万元。
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的议案》等与股份公司设立相关的议案。
业执照》。
     整体变更后，公司发起人为广州珠江实业集团有限公司、广州珠江健康资源管理
集团有限公司。珠江城服的股本结构如下：
序号              股东名称              股本（万元）       出资比例（%） 认缴出资日期
               合计                   8,000            100%
     评估基准时发起人股权结构、持股数量、持股比例未发生变更。
     珠江城服主要经营项目分两个板块：物业管理板块和文体运营板块。
     物业管理板块为珠江城服母公司及下属 20 家子公司，子公司情况见下表：
     序号             被投资单位名称                 投资日期             投资比例（%）
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                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  序号                被投资单位名称                投资日期            投资比例（%）
          文体运营板块主要为珠江文体及其下属 9 家子公司，子公司情况见下表：
 序号                   被投资单位名称                           投资比例（%）
      （1）物业管理板块
  物业管理板块主要是向城市公建物业和住宅物业提供物业管理服务及其他增值服
务。
  ① 城市公建服务
  城市公建服务的城市公建物业包括
  A．政府机关办公楼和企事业单位办公楼等政府建筑；
  B．公立医院、学校、公园和其他公建项目等公共建筑；
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                                          广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                             所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
      C．商业写字楼、酒店和购物中心等商业物业；
      D．产业园区、交通枢纽设施等经营物业。
      珠江城服对城市公建物业提供各种物业管理服务，主要包括物业管理、清洁、安保、
园艺、维修及维护、接待、停车场相关、餐饮及公共区域管理服务。
      ②城市生活服务
      城市生活服务是为高中档及经济型住宅物业提供城市生活服务。主要包括：
      A．住宅物业基本物业管理服务。基本物业管理服务主要包括物业管理、清洁、安
保、园艺以及维修及维护服务；
      B．社区增值服务，主要为停车场经营服务等，一般根据合同约定标准收取费用。
      ③非业主增值服务。为物业开发商提供各种增值服务，主要包括案场与助销服务、
楼宇科技及工程服务、专业清洁服务、有害生物防治、餐饮等其他专业服务。一般就非
业主增值服务收取合同约定的固定费用。
      按物业管理业态分类的在管项目及在管面积见下表：
                                                 历史年度
 序                      2020 年                    2021 年                  2022 年 1-8 月
       类别（明细）
 号               项目数量      在管面积（平          项目数量      在管面积（平            项目数量      在管面积（平
                 （项）         方米）           （项）         方米）             （项）         方米）
        合计        364.00   25,822,406.81    375.00   27,288,489.61      349.00   26,846,469.68
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                                    广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                       所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
    近年来，中央持续强化物业行业基层治理作用，把物业服务企业纳入基层治理体系
中的一环，广东省及广州市也出台相关政策，积极推动行业市场化改革，鼓励发展多种
经营业务，推动物业行业市场化、标准化、规范化良性发展。珠江城服在管项目业态多
元化，已在政府和医院类物业等民生领域建立了明显优势，管理业态主要是商业写字楼、
政府及企事业单位办公楼、住宅等，现金流稳定。
    ④珠江城服的组织架构
    （2）文体运营板块
    珠江城服的子公司珠江文体及其下属公司一直专注于大型体育场馆及附属设施的
运营管理，业务类型包括体育馆管理服务跟体育馆运营及配套服务。截至评估基准日，
珠江文体已签约管理体育馆/项目 20 家，签约建筑面积约为 185 万平方米，具体详见下
表：
序                            合约建筑面积（平
     运营主体       项目名称                    运营期起始时间   运营期截止时间
号                               方米）
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                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序                                 合约建筑面积（平
         运营主体       项目名称                          运营期起始时间         运营期截止时间
号                                    方米）
                                                  已竣工，代管阶段，预计 2023 年 1
                                                  月开始运营期
     其中，体育馆管理服务是向地方政府拥有的体育馆、运动场馆及其中的店铺提供各
种管理服务，主要包括清洁、安保、接待以及维修及维护服务；体育馆运营及配套服务
是珠江文体将运营中的某些体育馆出租予举办大型体育比赛、娱乐活动及其他商业活动
的第三方活动组织者，同时作为场地营运商在管理的体育场馆中举办各种体育赛事，如
篮球、网球及羽毛球公开赛等，以及向体育场馆提供场馆功能规划及经营咨询服务。
     珠江文体的组织架构
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                                                广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                   所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  （1）珠江城服合并口径（含文体）两年一期的财务状况和经营业绩如下表：
                                                                      金额单位：人民币元
      项目     2022 年 1 月-8 月                2021 年度                             2020 年度
流动资产合计            668,539,212.13                 713,807,057.96                     820,278,286.99
非流动资产合计           199,266,171.78                 219,443,929.31                     899,702,098.41
资产总计              867,805,383.91                 933,250,987.27                    1,719,980,385.40
流动负债合计            460,353,869.57                 556,010,477.06                     407,683,066.00
非流动负债合计            22,333,221.13                  29,918,066.69                     883,898,854.69
负债合计              482,687,090.70                 585,928,543.75                    1,291,581,920.69
所有者权益合计           385,118,293.21                 347,322,443.52                     428,398,464.71
营业收入              805,406,045.74               1,190,562,063.13                     943,800,975.36
营业成本              622,923,140.81                 857,401,917.48                     698,898,861.99
营业利润               64,102,573.33                  95,403,261.96                      90,526,823.00
净利润                46,515,656.82                  67,006,018.44                      67,856,186.92
信息来源                       来源于（中职信审专字（2023）第 0053 号 ）审计报告
                   珠江城服合并口径（含文体）现金流量表
                                                                      金额单位：人民币元
           项目                        2022 年 1 月-8 月          2021 年度               2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计                             857,603,856.53       1,699,621,150.83     1,541,034,997.34
经营活动现金流出小计                            1,027,971,594.36      1,432,574,685.23     1,563,498,731.63
经营活动产生的现金流量净额                          -170,367,737.83       267,046,465.60        -22,463,734.29
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计                              58,226,385.12       1,097,847,329.13     1,006,616,630.17
投资活动现金流出小计                              65,565,726.21        219,365,576.96        871,992,402.07
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                       第 19页
                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
           项目                    2022 年 1 月-8 月              2021 年度             2020 年度
投资活动产生的现金流量净额                           -7,339,341.09         878,481,752.17     134,624,228.10
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计                              2,940,000.00                       -        4,400,000.00
筹资活动现金流出小计                              3,362,965.35        1,038,205,292.65     170,344,146.49
筹资活动产生的现金流量净额                            -422,965.35       -1,038,205,292.65     -165,944,146.49
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额                      -178,130,044.27           107,322,925.12      -53,783,652.68
加：期初现金及现金等价物余额                      468,705,459.60            361,382,534.48     415,166,187.16
六、期末现金及现金等价物余额                      290,575,415.33            468,705,459.60     361,382,534.48
  （2）珠江城服（母公司）两年一期的财务状况和经营业绩如下表：
                                                                          金额单位：人民币元
    项目          2022 年 1 月-8 月                    2021 年度                       2020 年度
  流动资产合计               409,533,372.02                    334,307,426.60          411,501,273.66
 非流动资产合计               340,080,371.26                    348,032,289.59          825,977,352.11
   资产总计                749,613,743.28                    682,339,716.19         1,237,478,625.77
  流动负债合计               367,227,999.38                    338,122,971.25          207,446,079.81
 非流动负债合计                 4,089,130.01                     12,612,344.69          882,800,000.00
   负债合计                371,317,129.39                    350,735,315.94         1,090,246,079.81
 所有者权益合计               378,296,613.89                    331,604,400.25          147,232,545.96
   营业收入                469,350,608.93                    660,794,507.76          495,839,524.32
   营业成本                390,078,302.04                    514,023,806.67          383,672,681.11
   营业利润                 53,095,409.21                     60,840,169.40           49,657,752.25
   净利润                  46,692,213.64                     52,483,486.90           38,747,299.11
   信息来源                 来源于审计报告（中职信审专字（2023）第 0053 号 ）
                     珠江城服（母公司）现金流量表
                                                                          金额单位：人民币元
           项目                     2022 年 1 月-8 月               2021 年度            2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计                              727,047,141.43       1,117,029,660.20   1,080,931,957.74
经营活动现金流出小计                              761,190,921.91         902,540,709.73   1,125,469,054.72
经营活动产生的现金流量净额                           -34,143,780.48         214,488,950.47     -44,537,096.98
二、投资活动产生的现金流量：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                       第 20页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
            项目               2022 年 1 月-8 月          2021 年度            2020 年度
投资活动现金流入小计                              6,000.00     909,214,158.07    163,249,421.43
投资活动现金流出小计                         10,907,034.40      36,019,410.91       3,222,457.45
投资活动产生的现金流量净额                      -10,901,034.40    873,194,747.16    160,026,963.98
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计
筹资活动现金流出小计                            541,966.68     996,197,600.00    164,272,840.05
筹资活动产生的现金流量净额                        -541,966.68     -996,197,600.00   -164,272,840.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额                     -45,586,781.56     91,486,097.63     -48,782,973.05
 加：期初现金及现金等价物余额                 197,841,763.38       106,355,665.75    155,138,638.80
六、期末现金及现金等价物余额                  152,254,981.82       197,841,763.38    106,355,665.75
      （1）长期股权投资情况
      本次评估纳入合并范围的珠江城服及其下属控股子公司 21 家和参股公司 2 家，珠
江城服及其下属公司的持股比例、主营业务概况如下表：
                                          经营状
序号         被投资单位名称         投资比例%                              主营业务概况
                                           态
                            清洁 5%
                                                    防虫灭鼠服务；建筑物清洁服务；园林
                                                    绿化工程服务；生活清洗、消毒服务
       广州世界贸易中心大厦物业管理有限
              公司
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                           第 21页
                                          广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                             所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
                                             经营状
序号            被投资单位名称          投资比例%                             主营业务概况
                                              态
         截至评估基准日，珠江城服共下设分支机构 59 家，详见下表：
序
              公司名称          成日时间                  注册地址                  主营业务说明
号
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市白云区云城西路 1282 号
          限公司岭南苑物业服务中心                        206、207、208 房
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市越秀区环市东路 371-375
            限公司第一分公司                      号 7 楼 S709 房（仅限办公用途）
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市越秀区东风中路 362 号珠        物业管理；酒店管理；
            限公司第二分公司                        江颐德大厦首层 104 铺           商业综合体管理服务
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市天河区珠江新城华利路 25
            限公司第三分公司                       号都荟华庭 A3 栋首层大堂
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市越秀区人民北路 668 号五
            限公司第四分公司                              楼 507 房
                                          广州市海珠区新港西路 206 号 19
         广州珠江城市管理服务集团股份有
            限公司第五分公司
                                                   用途）
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市白云区景泰街道体育一街
            限公司第六分公司                      1 号体育花园会所负一层 10 号房
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  佛山市禅城区城门头西路 1 号          物业管理；专业保洁、
            限公司湾一分公司                        908 房（仅作办公用途）               清洗、消毒服务
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  深圳市罗湖区南湖街道渔邨社区            物业管理；公路管理
           限公司深圳湾二分公司                     嘉宾路 4051 号金威大厦 1317             与养护
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市南沙区大涌路 62 号 3 栋
            限公司湾三分公司                        205 房 032（仅限办公）
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  惠州市惠城区惠州大道 20 号赛
            限公司湾四分公司                        格假日广场 22 层 11 号
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  武汉市江岸区京汉大道江汉路
            限公司华中分公司                         206 号 28-29 层 A 室
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  南宁市兴宁区人民东路 33 号南
            限公司西南分公司                         宁澳门街 1 层 37 号
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  三亚市海棠湾镇南田温泉度假区
            限公司三亚分公司                              A203 房
         广州珠江城市管理服务集团股份有                  广州市越秀区环市东路 371-375        房地产经纪；职业中
           限公司房地产服务分公司                         号南塔 1416 房                 介活动
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                         第 22页
                                     广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序
          公司名称         成日时间                注册地址              主营业务说明
号
                                    广州市越秀区环市东路 371-375
     广州珠江城市管理服务集团股份有                                        技术服务；工程管理
       限公司楼宇科技分公司                                              服务
                                        楼 S1010-1015 房
     广州珠江物业酒店管理有限公司潜                潜江市园林办事处育才路 1 号 2
          江分公司                             栋 101 室
     广州珠江物业酒店管理有限公司东                东莞市石碣镇涌口村新洲路 63
          莞分公司                              号一楼
     广州珠江城市管理服务集团股份有                云南省昆明市西山区棕树营街道
        限公司云南分公司                     六合天城 1 幢 38 层 2303 号
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广西梧州市长洲区新兴三路 30
        限公司梧州分公司                        号 3 单元 3208 房
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市天河区花城大道 126 号负
     限公司天河颐德公馆物业服务中心                    二层物业管理用房
     广州珠江城市管理服务集团股份有                宾阳县宾州镇城东新区经一路澜
        限公司宾阳分公司                          庭国际小区
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市天河区天河东路 75 号负
     限公司天河新作物业服务中心                       一层 11、12 号
                                    佛山市三水区云东海街道云东海
     广州珠江城市管理服务集团股份有
       限公司佛山三水分公司
                                     （综合楼）首层 101 之一
                                    佛山市南海区桂城海八东路 32
     广州珠江城市管理服务集团股份有
       限公司佛山南海分公司
                                         自编 1 号办公室
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司河池分公司
     广州珠江城市管理服务集团股份有                肇庆市星湖大道嘉湖新都市赏湖
        限公司肇庆分公司                        居 A 幢首层第三卡
     广州珠江城市管理服务集团股份有                佛山市高明区荷城街道高明大道
       限公司佛山高明分公司                       东 492 号 5 座首层
                                    佛山市顺德区北滘镇北滘社区居
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司顺德分公司
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市海珠区玉菡路桃花街 13
     限公司珠江新岸公寓物业服务中心                 号（仅作写字楼功能用）
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市越秀区建设五马路 29 号
     限公司好世界公寓物业服务中心                          首层
     广州珠江城市管理服务集团股份有                江门市蓬江区中天国际花园盈翠
        限公司江门分公司                    苑 11 幢 609 室（自编之一）
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市番禺区石楼镇利丰大道 12
        限公司番禺分公司                            号3栋
     广州珠江城市管理服务集团股份有
     限公司中远大厦物业服务中心
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                              第 23页
                                     广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序
          公司名称         成日时间                注册地址            主营业务说明
号
     广州珠江城市管理服务集团股份有                北京市门头沟区门头沟路 11 号
        限公司华北分公司                        院 4 号楼 9 层 904
                                    广州市白云区白云湖街机场高速
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司南粤分公司
                                          街 2-3 号首层
     广州珠江城市管理服务集团股份有                茂名市茂南区开发区城南路 182
        限公司茂名分公司                    号惠福二街 1 号 4 楼 406 号房
     广州珠江物业酒店管理有限公司湛                湛江市赤坎区南方路 54 号大院
          江分公司                          内 105 幢 13 号车库
     广州珠江城市管理服务集团股份有                阳江市江城区东风三路 88 号盈
        限公司阳江分公司                         信广场 1 栋首层
                                    河源市市区东城中片区东江西路
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司河源分公司
                                            B06 号
     广州珠江城市管理服务集团股份有                湖南省邵阳市邵东市宋家塘街道
        限公司邵东分公司                          新辉路 380 号
                                    广州市番禺区南村镇汉溪大道东
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司万博分公司
                                        室地下一层 1308 房
     广州珠江城市管理服务集团股份有                浙江省杭州市上城区高德置地广
        限公司杭州分公司                       场 2 号楼 B1 层 101 室
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司台山分公司
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市海珠区新港东路 1126 号 6
        限公司琶洲分公司                      层 602 室（仅限办公）
     广州珠江城市管理服务集团股份有
       限公司代表之家分公司
                                    河北省石家庄市桥西区北人字街
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司河北分公司
     广州珠江城市管理服务集团股份有                南宁市相思湖北路 96 号西城大
     限公司南宁西乡塘大学城分公司                   学府 10 号楼 2 层 4 号室
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市番禺区市桥街平康路 1 巷
     限公司融信大厦物业服务中心                          2 号首层
     广州珠江城市管理服务集团股份有                阳西县人民北路 27 区凯旋豪庭
        限公司阳西分公司                           首期 11 栋
     广州珠江城市管理服务集团股份有                开平市长沙街道科展路 8 号轩汇
        限公司开平分公司                    豪庭 31 幢首层（信息申报制）
     广州珠江城市管理服务集团股份有
      限公司科韵路物业服务中心
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市越秀区建设大马路 19 号
     限公司应急管理大厦物业服务中心                   一楼 101 自编 5 号房
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                           第 24页
                                     广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序
          公司名称         成日时间                注册地址            主营业务说明
号
     广州珠江城市管理服务集团股份有
        限公司珠海分公司
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市越秀区大沙头 29 号海印
      限公司工银大厦物业服务中心                   花园 C 栋工银大厦 506
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市白云区白云大道蓝天路体
      限公司体育花园物业服务中心                    育花园 4－2 幢 103 室
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市越秀区淘金北路 75--79 号
      限公司麓湖阁物业服务中心                      麓湖阁首、二层
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市越秀区东风中路 350 号 23
      限公司瑞兴大厦物业服务中心                       楼 04、05 房
     广州珠江城市管理服务集团股份有                广州市天河区五山路 102 号首层     物业管理；停车场经
        限公司天河分公司                        自编之二自编之一              营
     （三）委托人与被评估单位关系
     委托人珠江股份，为本次经济行为的资产置换方，被评估单位珠江城服的股权为本
次经济行为的置入资产。
     （四）委托人以外的其他评估报告使用者
     根据《资产评估委托合同》，本评估报告的使用者为委托人、被评估单位、委托人
上级主管单位以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
     委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载
明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
除委托人、资产委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资
产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
     三、评估目的
     根据中共广州珠江发展集团股份有限公司委员会 2022 年 9 月 5 日的《2022 年第三
十八次党委会纪要》（珠发集党会〔2022〕38 号）显示，经会议研究，原则同意进行
重大资产置换立项。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                               第 25页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
   本次资产评估是应广州珠江发展集团股份有限公司委托，为广州珠江发展集团股份
有限公司拟进行重大资产置换而涉及的珠江城服股东全部权益进行评估，为其提供评估
基准日时市场价值参考依据。
   四、评估对象和评估范围
   （一）评估对象
   本次评估对象为珠江城服于 2022 年 8 月 31 日的股东全部权益价值。
   （二）评估范围
   企业申报的全部资产和负债及未在账面反映的其他无形资产，资产及负债对应的会
计报表，已经广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中职信审专字
（2023）第 0053 号审计报告。审计意见为后附的财务报表在所有重大方面按照企业会
计准则的规定编制，公允反映了珠江城服 2022 年 8 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2020
年 12 月 31 日财务状况以及 2022 年 1-8 月、2021 年、2020 年合并公司的经营成果和现
金流量。
   具体情况如下：
   珠江城服（母公司）总资产的账面价值合计为 749,613,743.28 元，负债合计为
   主要资产及负债概况：
   （1）货币资金账面金额为 152,254,981.82 元，为现金、银行存款。
   （2）应收账款账面原值为 179,930,229.24 元，计提坏账准备 8,075,659.82 元，账面
净值为 171,854,569.42 元，为应收物业管理费等。
   （3）预付账款账面原值为 10,710,842.10 元，账面净值为 10,710,842.10 元，为预付
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 26页
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
货款、电费、加油卡等。
  （4）其他应收款账面原值 57,793,678.50 元，计提坏账准备 4,740,642.31 元，账面
净值为 53,053,036.19 元，主要为往来款、保证金、暂付款、出差借支款、代垫款等。
  （5）存货账面余额 785,543.98 元，计提跌价准备 0 元，账面净值为 785,543.98 元，
主要为服装、办公用品、防疫用品等。
  （6）其他流动资产账面金额为 20,874,398.51 元，为税费。
  （1）长期股权投资账面原值为 315,213,633.27 元，主要为对 21 家控股子公司和 2
家参股公司的投资。长期股权投资减值准备 4,000,000.00 元，为计提参股公司广州市听
云轩饮食发展有限公司（已注销）减值准备，账面净值为 311,213,633.27 元。
  （2）固定资产账面原值 16,556,731.18 元，账面净值为 6,657,272.94 元，主要包括
房屋建筑物 3 套（办公用房）、机器设备、车辆和电子设备等。
  （3）无形资产账面原值为 12,266,878.83 元，账面净值为 9,164,068.64 元，主要为
外购物业管理系统、智慧系统等。
  （4）使用权资产账面原值为 9,213,961.67 元，累计折旧 4,624,323.27 元，账面净值
为 4,589,638.40 元，主要为房屋办公租赁、员工宿舍等。
  （5）长期待摊费用账面价值为 4,251,682.47 元，主要为装修费、设备安装费用、
软件及服装待摊费用。
  （6）递延所得税资产 4,204,075.54 元，为计提资产减值准备和坏账准备产生的可
抵扣暂时性差异。
  （1）应付账款账面价值 73,432,544.22 元，主要为应付管理费、清洁费、维保费等。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 27页
                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
      （2）合同负债账面价值为 71,444,351.93 元，主要为预收管理费等。
      （3）应付职工薪酬账面价值为 33,628,080.69 元，主要为按规定计提未付的职工工
资、津贴、奖金和补贴、工会经费等。
      （4）应交税费账面价值为 4,721,354.84 元，主要为应交增值税、城市维护建设税、
教育费附加、个人所得税、企业所得税等。
      （5）其他应付款账面价值为 180,158,040.02 元，主要为押金保证金、代收代付款
项等。
      （6）一年内到期的非流动负债账面价值 759,575.14 元，为一年内到期的租赁负债。
      （7） 其他流动负债 3,084,052.54 元，为待转销项税额。
      非流动负债为租赁负债，账面价值为 4,089,130.01 元，主要为办公用房、员工宿舍
等租赁负债。
      （1）资产负债表
       珠江城服评估基准日 2022 年 8 月 31 日合并口径（含文体）资产负债表
                                                         金额单位：人民币元
 序
            科目名称      账面价值            序号          科目名称     账面价值
 号
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                               第 28页
                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
 序
            科目名称      账面价值             序号          科目名称       账面价值
 号
            珠江城服评估基准日 2022 年 8 月 31 日（母公司）资产负债表
                                                            金额单位：人民币元
序号           科目名称      账面价值            序号          科目名称       账面价值
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                  第 29页
                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序号           科目名称      账面价值            序号           科目名称               账面价值
      （2）利润表
        珠江城服 2022 年 1 月-8 月、2021 年、2020 年合并口径（含文体）利润表
                                                                     金额单位：人民币元
                项目                     2022 年 1 月-8 月      2021 年度        2020 年度
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                           第 30页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                         所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
一、营业收入                           805,406,045.74    1,190,562,063.13      943,800,975.36
减：营业成本                           622,923,140.81      857,401,917.48      698,898,861.99
税金及附加                              3,966,603.70        7,244,298.47        5,879,938.86
销售费用                              13,928,976.00       23,731,296.86       17,782,176.57
管理费用                              98,099,599.59      212,314,802.32      141,153,804.51
研发费用                                           -                    -                    -
财务费用                               1,173,949.52         -301,669.80        -5,364,358.14
其中：利息费用                            1,248,532.51       15,092,402.37       57,636,277.14
利息收入                               1,066,870.63       17,075,202.15       64,001,231.06
加：其他收益                             6,519,950.33        5,787,056.47        6,451,496.28
投资收益（损失以“－”号填列）                      720,767.22          710,545.72        2,136,952.98
信用减值损失（损失以“－”号填列）                 -8,895,941.12        -1,265,758.03       -3,512,177.83
资产减值损失（损失以“－”号填列）                     -3,036.00                     -                    -
资产处置收益（损失以“－”号填列）                    447,056.78                     -                    -
二、营业利润（亏损以“－”号填列）                 64,102,573.33       95,403,261.96       90,526,823.00
加：营业外收入                              636,746.95          377,762.25        1,350,679.53
减：营业外支出                            2,085,736.57          527,868.04        1,756,644.54
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）               62,653,583.71       95,253,156.17       90,120,857.99
减：所得税费用                           16,137,926.89       28,247,137.73       22,264,671.07
四、净利润（净亏损以“－”号填列）                 46,515,656.82       67,006,018.44       67,856,186.92
          珠江城服 2022 年 1 月-8 月、2021 年、2020 年（母公司）利润表
                                                                金额单位：人民币元
                 项目           2022 年 1 月-8 月        2021 年度              2020 年度
 一、营业收入                         469,350,608.93     660,794,507.76       495,839,524.32
  减：营业成本                        390,078,302.04     514,023,806.67       383,672,681.11
       税金及附加                      2,065,870.54       2,782,741.76         2,531,628.83
       销售费用                                    -
       管理费用                      55,917,204.33     122,409,954.91        72,036,137.03
       研发费用
       财务费用                         628,298.59        -271,385.91        -3,815,866.71
       其中：利息费用                      451,495.39      27,089,503.09        57,496,197.14
          利息收入                      217,685.91      28,138,603.19        61,794,696.70
  加：其他收益                          4,297,667.72       4,113,824.44         4,432,947.59
       投资收益（损失以“－”号填列）           31,891,818.69      36,207,796.75         5,529,969.25
       信用减值损失（损失以“－”号填列）          -4,054,084.71     -1,330,842.12        -1,720,108.65
       资产减值损失（损失以“－”号填列）
       资产处置收益（损失以“－”号填列）            299,074.08
 二、营业利润（亏损以“－”号填列）               53,095,409.21      60,840,169.40        49,657,752.25
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                            第 31页
                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
                项目                 2022 年 1 月-8 月     2021 年度         2020 年度
   加：营业外收入                                48,682.98      75,846.25      858,091.72
   减：营业外支出                             1,452,970.90      74,296.02      611,371.48
 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                  51,691,121.29   60,841,719.63   49,904,472.49
   减：所得税费用                             4,998,907.65    8,358,232.73   11,157,173.38
 四、净利润（净亏损以“－”号填列）                    46,692,213.64   52,483,486.90   38,747,299.11
   上述财务数据已经广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，同时出具广州珠江城市管理服务集团股
份有限公司 2020 年度至 2022 年 1-8 月审计报告（中职信审专字（2023）第 0053 号 ）。
   （1）广州珠江体育文化发展股份有限公司（以下简称“珠江文体”）
   ①基本情况
   名称：广州珠江体育文化发展股份有限公司
   注册地址：广州市南沙区凤凰大道南沙体育馆 A201-208（仅限办公）
   统一社会信用代码：91440101728196958C
   法定代表人：李超佐
   注册资本：10000 万人民币
   公司类型：其他股份有限公司（非上市）
   成立日期：2001 年 04 月 16 日
   经营期限：自 2001 年 04 月 16 日至无固定期限
   经营范围：射箭馆场服务；飞镖服务；棋牌服务；台球服务；保龄球服务；体育器
材装备安装服务；社区、街心公园、公园等运动场所的管理服务；体育用品及器材零售；
会议及展览服务；传真、电话服务；体育、休闲娱乐工程设计服务；办公设备租赁服务；
体育运动咨询服务；仓储代理服务；票务服务；竞技体育科技服务；体育工程科技服务；
文化娱乐经纪人；体育经纪人；室内体育场、娱乐设施工程服务；广告业；场地租赁（不
含仓储）；运动场馆服务（游泳馆除外）；舞台表演艺术指导服务；舞台表演安全保护
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                        第 32页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
服务；舞台表演美工服务；舞台表演道具服务；舞台灯光、音响设备安装服务；电脑打
字、录入、校对、打印服务；全民健身科技服务；文化艺术咨询服务；艺术表演场馆管
理服务；体育组织；房屋租赁；舞台表演化妆服务；娱乐设备出租服务；群众参与的文
艺类演出、比赛等公益性文化活动的策划；大型活动组织策划服务（大型活动指晚会、
运动会、庆典、艺术和模特大赛、艺术节、电影节及公益演出、展览等，需专项审批的
活动应在取得审批后方可经营）；工程技术咨询服务；健美运动技术咨询；停车场经营；
代售福利彩票、体育彩票；室内非射击类、非球类、非棋牌类的竞技娱乐活动（不含电
子游艺、攀岩、蹦床）；文化推广（不含许可经营项目）；文化传播（不含许可经营项
目）；物业管理；舞台机械设计安装服务；体育用品及器材批发；散装食品批发；预包
装食品批发；展览馆；演出经纪代理服务；预包装食品零售；非酒精饮料及茶叶零售；
游泳馆；散装食品零售；营业性文艺表演；图书馆；美术馆。
  ②企业简介
  珠江文体一直专注于大型体育场馆及附属设施的运营管理，业务类型包括体育馆管
理服务跟体育馆运营及配套服务。其中，体育馆管理服务：被评估单位向地方政府拥有
的体育馆、运动场馆及其中的店铺提供各种管理服务，主要包括清洁、安保、接待以及
维修及维护服务；体育馆运营及配套服务：被评估单位将运营中的某些体育馆出租予举
办大型体育比赛、娱乐活动及其他商业活动的第三方活动组织者，同时作为场地营运商，
被评估单位在管理的体育场馆中举办各种体育赛事，如篮球、网球及羽毛球公开赛等，
以及向体育场馆提供场馆功能规划及经营咨询服务。截至评估基准日，珠江文体已签约
管理体育馆 20 家。
  ③对外投资
  珠江文体对外投资概况见下表：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 33页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
 序号           被投资单位名称               投资日期      投资比例%   账面价值
                      合计                              153,798,441.69
  （2）三亚珠江娱乐有限公司（以下简称“三亚娱乐”）
  ①基本情况
  名称：三亚珠江娱乐有限公司
  统一社会信用代码：914602002013745433
  法定代表人：张海育
  注册资本：450 万人民币
  企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
  注册地址：三亚市大东海三亚珠江花园酒店内
  成立时间：1997 年 09 月 25 日
  营业期限：自 1997 年 09 月 25 日至无固定期限
  经营范围：台球、保龄球。
  ②公司简介
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                          第 34页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  据三亚娱乐相关财务负责人介绍，三亚娱乐及其长期股权投资公司三亚浪琴坞于评
估基准日处于歇业状态，计划注销。
  ③长期股权投资
 序号      被投资单位名称           投资日期       投资成本         投资比例      账面价值
  （3）广州好世界广场物业管理有限公司（以下简称“好世界物管”）
  ①基本情况
  名称：广州好世界广场物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440104618467243R
  法定代表人：赵鹏
  注册资本：50 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 362-366 号九楼
  成立时间：1996 年 07 月 04 日
  营业期限：自 1996 年 07 月 04 日至无固定期限
  经营范围：物业管理。
  ②公司简介
  好世界物管成立于 1996 年 7 月，全权管理好世界广场。公司现有员工 100 多人，
下设行政人事部、客户服务中心、财务部、工程部、管理部等五个部门。1999 年，好
世界广场被评为广州市物业管理优秀示范大厦；2000 年先后被评为省级、国家级“物业
管理优秀示范大厦”；2007 年，管理公司被评为市消防先进单位和市职工经济技术创新
先进单位。2019 年，好世界广场荣获“越秀区三星级商务楼宇”的称号。2020 年，获得
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                 第 35页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  （4）广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司（以下简称“世贸物管”）
  ①基本情况
  名称：广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401046184798269
  法定代表人：赵鹏
  注册资本：50 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 371－375 号世贸南塔七楼（只作办公）
  成立时间：1997 年 06 月 25 日
  营业期限：自 1997 年 06 月 25 日至无固定期限
  经营范围：物业管理。
  ②公司简介
  世贸物管成立于 1997 年，属于物业管理行业，所管理的广州世界贸易中心大厦是
广州最早的甲级写字楼之一，经过多年发展，世贸物管建立了专业的服务和技术团队，
具有丰富的物业管理经验，物业服务品质拥有一定的知名度。
  （5）广州同德物业发展有限公司（以下简称“同德物业”）
  ①基本情况
  名称：广州同德物业发展有限公司
  统一社会信用代码：914401011905457560
  法定代表人：陈维健
  注册资本：180 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 36页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  注册地址：广州市白云区西槎路 518 号 102 铺
  成立时间：1994 年 08 月 11 日
  营业期限：自 1994 年 08 月 11 日至无固定期限
  经营范围：场地租赁（不含仓储）；房屋租赁；房地产咨询服务；房地产中介服务；
物业管理；花草树木修整服务；绿化管理、养护、病虫防治服务；建筑物清洁服务；生
活清洗、消毒服务；防虫灭鼠服务；室内装饰、设计；楼宇设备自控系统工程服务；保
安监控及防盗报警系统工程服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；家庭服务；
自行车存放服务；代收代缴水电费；日用杂品综合零售；水果零售；干果、坚果零售；
蛋类零售；冷冻肉零售；海味干货零售；停车场经营；汽车清洗服务；小型综合商店、
小卖部。
  ②企业简介
  同德公司总部设有两个部门（办公室和财务部），下设三个物业服务中心，分别是
泽德花苑物业服务中心、泽德花苑（二期）物业服务中心、积德花苑管理处。
  同德物业公司现在管项目共 3 个，包括泽德花苑、泽德花苑（二期）、积德花苑。
泽德花苑、积德花苑两个小区又称为同德保障住房小区。
  泽德花苑一期为政府早期拆迁解困安居房及单位福利房；二期为政府的经适房、公
租房、廉租房。积德花苑为解困安居房、廉租房。惠泽雅轩为经济适用房。
  （6）广州广房集团物业管理有限责任公司（以下简称“广房物管”）
  ①基本情况
  名称：广州广房集团物业管理有限责任公司
  统一社会信用代码：91440101725619054Y
  法定代表人：袁军华
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 37页
                                        广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  注册资本：510 万人民币
  企业类型：有限责任公司（国有控股）
  注册地址：广州市越秀区东风中路 318 号 24 楼
  成立时间：2000 年 12 月 15 日
  营业期限：自 2000 年 12 月 15 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；园林绿化工程服务；绿化管理、养护、病虫防治服务；室内
装饰、装修；保安监控及防盗报警系统工程服务；建筑物排水系统安装服务；建筑物空
调设备、通风设备系统安装服务；建筑物清洁服务；房屋租赁；场地租赁（不含仓储）；
停车场经营。
  ②公司简介
  广房物管于 2000 年成立，主要服务于嘉业大厦项目及嘉骏苑项目，提供物业管理，
园林绿化工程服务，绿化管理、养护、病虫防治服务，室内装饰、装修，保安监控及防
盗报警系统工程服务，建筑物排水系统安装服务，建筑物空调设备、通风设备系统安装
服务，建筑物清洁服务，房屋租赁，场地租赁等相关业务。
  ③被投资企业
  序号    被投资单位名称     投资日期        认缴出资额       实缴出资额       投资比例   账面价值
       广州市房兴网络工程有
          限公司
  根据广州市国资委《关于开展清理退出不具备优势的非主营业务和低效无效资产工
作的通知》，房兴网络属于实施压缩企业。广房物管拟采取产权交易平台公开挂牌的方
式转让持有的房兴网络 35%股权，目前已在实施过程中。
  （7）广州市侨林宝物业管理有限公司（以下简称“侨林宝物管”）
  ①基本情况
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                               第 38页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  名称：广州市侨林宝物业管理有限公司
  统一社会信用代码：9144010671429168XB
  法定代表人：袁军华
  注册资本：80 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市天河区天河北路侨林街 55 号
  成立时间：1999 年 05 月 07 日
  营业期限：自 1999 年 05 月 07 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许
可审批类商品除外）；建筑物清洁服务；家庭服务；专业停车场服务。
  ②公司简介
  截至评估基准日，侨林宝物管未开展业务。
  （8）广州市东建物业管理有限公司（以下简称“东建物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市东建物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401011904996141
  法定代表人：袁军华
  注册资本：168 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区人民北路 668 号 11 楼 1115--1120 房
  成立时间：1993 年 05 月 31 日
  营业期限：自 1993 年 05 月 31 日至无固定期限
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 39页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  经营范围：物业管理；场地租赁（不含仓储）；房地产中介服务；建筑物电力系统
安装；家庭服务；生活清洗、消毒服务；绿化管理；室内装饰、设计；专业停车场服务。
  ②企业简介
  东建物管成立于 1993 年 5 月，原隶属于广州市东建实业集团有限公司，主营业务
为住宅、写字楼及保障性住房等物业的经营管理，是广东省物业管理行业协会及广州市
物业管理行业协会的理事单位。
  东建物管不断提升企业的市场竞争力，在 2014 年通过了 ISO9001:2008 质量管理体
系认证，除了承接各类物业的全面经营管理外，同时还开展其他单项服务，包括中介咨
询、专业清洁、租售代理、园林绿化、工程服务等，为业户提供广泛的增值服务。目前，
东建物管管理的物业涵盖大型保障性住房项目、高档住宅小区、大型综合体、甲级写字
楼等多种类型。
  （9）广州市雄耀保安服务有限公司（以下简称“雄耀保安”）
  ①基本情况
  名称：广州市雄耀保安服务有限公司
  统一社会信用代码：91440101MA59HK5M34
  法定代表人：李中耀
  注册资本：435.9 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市天河区科韵北路 100 号 202 房
  成立时间：2017 年 01 月 05 日
  营业期限：自 2017 年 01 月 05 日无固定期限
  经营范围：保安器材销售；酒店管理；公共关系服务；市场调研服务；劳务承揽；
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 40页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
接受委托从事劳务外包服务；以服务外包方式从事职能管理服务和项目管理服务以及人
力资源服务和管理；安全系统监控服务；包装服务；公司礼仪服务；安全技术防范产品
批发；物业管理；房屋租赁；招、投标咨询服务；邮件、邮品的押送；教育咨询服务；
企业形象策划服务；邮政护卫服务；场地租赁（不含仓储）；电工器材零售；人力资源
外包；投资咨询服务；楼宇设备自控系统工程服务；监控系统工程安装服务；开锁服务；
企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）；会议及展览服务；业务流程外包；餐饮管
理；电工器材的批发；工程和技术研究和试验发展；安全技术防范产品零售；安全技术
防范产品制造；企业管理咨询服务；保安监控及防盗报警系统工程服务；市场营销策划
服务；交通运输咨询服务；园林绿化工程服务；机电设备安装服务；停车场经营；医院
管理；汽车租赁；建筑物清洁服务；电工器材制造；自有设备租赁（不含许可审批项目）；
建筑工程机械与设备租赁；计算机零配件零售；智能机器销售；日用家电设备零售；日
用灯具零售；灯具零售；计算机批发；计算机零配件批发；软件批发；计算机硬件的研
究、开发；智能机器系统销售；机器人系统销售；机器人的技术研究、技术开发；人工
智能算法软件的技术开发与技术服务；人防工程施工图设计文件审查；电子产品设计服
务；保安服务；职业中介服务；职业信息服务。
  ②企业简介
  雄耀保安成立于 2017 年 1 月 5 日，由广州市公安局严格审核，报广东省公安厅批
准成立，获得广东省公安厅颁发的《保安服务许可证》，是广州市保安协会会员单位和
广东省保安协会会员，公司自成立以来先后为多家企业提供安保服务，所派驻保安服务
满意程度高达 98%以上，守护安全率达到 100%。
  雄耀保安位于广州核心区域天河区，注册资本 435.9 万元人民币，由广州珠江城市
管理服务集团股份有限公司控股，以国有资本为主体。经营范围包含门卫、巡逻、守护、
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 41页
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                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
随身护卫、安全检查、秩序维护等保安服务。公司创始人及高层管理者均毕业于公安高
等院校，从事公安工作 10 多年，具备丰富的安全保卫经验。均具有国家二级保安师资
格证、国家职业技能鉴定保安员职业考评员证书。
  公司曾为星级酒店、工业园区、事企业单位等提供管理服务，如广州大厦、广州十
三行博物馆、广信创意园等。参与过多个大型安保服务，如广州天河足球赛，黄埔、花
都马拉松等。
  公司拥有强大的战略顾问，顾问团队成员曾供职于公安部、武警部队、司法机关、
中国人民公安大学、中国刑警学院等公安高等院校，作为公司的军师与智囊团的存在，
为企业规划蓝图，指明战略性发展方向，为企业开拓进取提供有力的支撑。
  （10）广州市怡康物业管理有限公司（以下简称“怡康物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市怡康物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401017281912922
  法定代表人：水小梅
  注册资本：500 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市荔湾区龙溪大道花园中环街 23 号
  成立时间：2001 年 04 月 02 日
  营业期限：自 2001 年 04 月 02 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；汽车租赁；餐饮管理；房地产中介服务；房地产咨询服务；
房屋租赁；停车场经营。
  ②公司简介
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 42页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  广州市怡康物业管理有限公司于 2001 年成立，是广州市物业管理行业协会理事单
位和广州市红棉物业管理行业协会理事单位。公司注册资金为 500 万元，2009 年通过
ISO9001 国际质量体系和 ISO1400 环境管理体系的双认证。
  怡康公司主要负责芳村花园住宅小区、保障性住房芳和花园住宅小区的物业服务管
理项目，管理面积约 90 万平方米。
  （11）合肥珠侨物业管理有限公司（以下简称“合肥物管”）
  ①基本情况
  名称：合肥珠侨物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91340104MA2T20Y39J
  法定代表人：周颛
  注册资本：300 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：安徽省合肥市蜀山区潜山路 1999 号中侨中心 3 栋 512 室
  成立时间：2018 年 09 月 06 日
  营业期限：自 2018 年 09 月 06 日无固定期限
  经营范围：物业管理；酒店管理；餐饮管理；停车场管理；绿化管理、养护；室内
外装饰装修工程的设计、施工；房地产信息咨询服务；房屋租赁；场地租赁；建筑清洁
服务；病虫防治服务；自来水系统、空调设备、电力系统、通风系统安装服务；会议展
览服务；票务代理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
  ②企业简介
  合肥物管自 2018 年 9 月成立以来，一直服务于“中侨中心”项目，中侨中心项目
为约 24 万㎡的商业项目，目前项目为在售状态，项目由 2 栋写字楼、1 栋酒店及商业
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 43页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
街区组成。
  （12）广州珠江伟富达物业代理有限公司（以下简称“伟富达物业代理”）
  ①基本情况
  名称：广州珠江伟富达物业代理有限公司
  统一社会信用代码：91440104633200053E
  法定代表人：周颛
  注册资本：100 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市越秀区环市东路 371-375 号世贸大厦南塔 7 楼 S712 房
  成立时间：1997 年 03 月 19 日
  营业期限：自 1997 年 03 月 19 日至无固定期限
  经营范围：房地产咨询服务；房地产中介服务。
  ②公司简介
  伟富达物业代理的主要业务是为世贸大厦物业租赁及交易提供中介服务，近年来业
务基本停滞。
  根据企业相关人员介绍，截至评估基准日伟富达物业代理正在进行清算工作。
  （13）武汉珠江物业酒店管理有限公司（以下简称“武汉物管”）
  ①基本情况
  名称：武汉珠江物业酒店管理有限公司
  统一社会信用代码：91420102764617916X
  法定代表人：金旗
  注册资本：50 万人民币
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 44页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：武汉市江岸区胜利街 26 号
  成立时间：2004 年 08 月 04 日
  营业期限：2004-08-04 至 2024-08-04
  经营范围：酒店管理、物业管理及其相关咨询；医院后勤管理；物业楼宇的设备维
修与清洁保养；日用百货、电子产品、食品、消毒用品、第二类、第三类医疗器械销售；
餐饮服务（仅限分支机构）；会议会展。（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方
可开展经营活动）。
  ②公司简介
  武汉物管是广州珠江物业酒店管理公司为拓展华中地区业务而下设的子公司，其任
务是在以武汉为中心的华中地区发展业务。2004 年 8 月，因业务发展及管理需要，珠
江管理正式成立注册了子公司--武汉珠江物业酒店管理有限公司，全面负责华中地区物
业管理业务，今天的武汉珠江管理业务涵盖了医院、住宅小区、院校、政府机关后勤、
工厂、工业园区、汽车 4S 店、会馆、写字楼等类型的物业管理服务。
  （14）广州市城镇物业管理有限公司（以下简称“城镇物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市城镇物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440106231249137H
  法定代表人：刘少龙
  注册资本：100 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市天河区黄埔大道西 49 号四楼（本注册地址限写字楼功能）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 45页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  成立时间：1996 年 09 月 03 日
  营业期限：自 1996 年 09 月 03 日至无固定期限
  经营范围：房地产经纪；房地产咨询；房地产评估；非居住房地产租赁；物业管理；
金属门窗工程施工；日用电器修理；家政服务；护理机构服务（不含医疗服务）；非食
用农产品初加工；初级农产品收购；食品经营（仅销售预包装食品）；停车场服务；专
业保洁、清洗、消毒服务；住宅室内装饰装修；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；粮
食收购；食品经营（销售散装食品）；食品经营；酒类经营。
  ②企业简介
  城镇物管主要进行物业以及车场管理，主要分为纯物业管理项目，专项委托项目两
大板块，其中纯物业管理项目包括海印苑、东晓苑、金德苑等，专项委托项目包括交投
项目、广河、广明项目、琶洲智通广场等。截至评估基准日，公司已无在职员工，只有
一个在管物业金德苑小区。
  （15）广州市穗华房产物业管理有限公司（以下简称“穗华物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市穗华房产物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440106190475196Y
  法定代表人：赵鹏
  注册资本：100 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市天河区中山大道科韵路建华路 39-49 号首层（仅限办公）
  成立时间：1992 年 9 月 7 日
  营业期限：1992 年 9 月 7 日至无固定期限
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 46页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  经营范围：非居住房地产租赁；房地产经纪；房地产咨询；房地产评估；物业管理；
日用电器修理；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；五金产品批发；日用百货销售；厨
具卫具及日用杂品零售；五金产品零售；金属门窗工程施工；家政服务；护理机构服务
（不含医疗服务）；初级农产品收购；食品经营（仅销售预包装食品）；停车场服务；
专业保洁、清洗、消毒服务；住宅室内装饰装修；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；
食品经营；食品经营（销售散装食品）；粮食收购；食品经营；食品小作坊经营。
  ②期后事项
  评估基准日后，该企业于 2022 年 10 月 18 日进行了企业名称、主营项目类别、经
营范围的变更：名称由“广州市穗华房产物业管理有限公司”变更为“广州江穗文化传
播有限公司”；主营项目类别由“房地产业”变更为“文化艺术业”；经营范围由“住
宅室内装饰装修；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；食品经营；食品经营（销售散装
食品）；粮食收购；食品经营；食品小作坊经营非居住房地产租赁；房地产经纪；房地
产咨询；房地产评估；物业管理；日用电器修理；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；
五金产品批发；日用百货销售；厨具卫具及日用杂品零售；五金产品零售；金属门窗工
程施工；家政服务；护理机构服务（不含医疗服务）；初级农产品收购；食品经营（仅
销售预包装食品）；停车场服务；专业保洁、清洗、消毒服务。”变更为“文化场馆管
理服务；非居住房地产租赁；房地产经纪；房地产咨询；房地产评估；物业管理；日用
电器修理；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；五金产品批发；日用百货销售；厨具卫
具及日用杂品零售；五金产品零售；金属门窗工程施工；家政服务；护理机构服务（不
含医疗服务）；初级农产品收购；停车场服务；专业保洁、清洗、消毒服务；广告设计、
代理；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作；市场营销策划；
图文设计制作；食品销售（仅销售预包装食品）；住宅室内装饰装修；建筑物拆除作业
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 47页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
（爆破作业除外）；食品经营；食品经营（销售散装食品）；粮食收购；食品经营；食
品小作坊经营。”
  （16）广州珠江物业管理有限公司（以下简称“珠江物管”）
  ①基本情况
  名称：广州珠江物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401047142567963
  法定代表人：黄水怒
  注册资本：300 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市越秀区华乐路 55，57 号华乐大厦南塔 3 楼 305 房
  成立时间：1999 年 03 月 24 日
  营业期限：自 1999 年 03 月 24 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；专业停车场服务（仅限分支机构经营）。
  ②企业简介
  珠江物管成立于 1999 年 3 月，注册资金为人民币叁佰万元整。原属广州珠江实业
开发股份有限公司子公司，2021 年珠实集团物业服务资源整合，现为广州珠江城市管
理服务集团股份有限公司属下子公司。因业务拓展需要，公司于 2006 年在湖南长沙市
注册成立广州珠江物业管理有限公司长沙分公司。
  公司管理物业项目有：广州地区淘金华庭大厦、华乐大厦、华乐职工宿舍、金昌大
厦、金盛大厦、昌岗小区、淘金北小区；长沙地区珠江花城、珠江郦城、公园一号、九
曲花街、长沙市税务局及长沙市开福区税务局项目等，管理面积约 165.43 万平方米。
在管项目主要以住宅为主，含部分办公楼、商业、公寓酒店等物业管理业态。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 48页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  （17）广州华侨物业发展有限公司（以下简称“华侨物业”）
  ①基本情况
  统一社会信用代码：91440101190653706N
  法定代表人：袁军华
  注册资本：518.2 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市天河区天河北路 390-392 号首层
  成立时间：1985 年 08 月 28 日
  营业期限：1985 年 08 月 28 日 至 无固定期限
  经营范围：房地产中介服务；物业管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；
商品零售贸易（许可审批类商品除外）；劳务派遣服务；专业停车场服务。
  ②公司简介
  华侨物业成立于 1985 年，是国内引入境外先进专业物业管理模式和理念成立的广
州地区第一批物业管理专业公司之一，现隶属于广州珠江实业集团有限公司，是集团子
公司广州珠江城市管理服务集团股份有限公司下全资国有物业管理公司。公司目前在管
的各类物业项目小区或大厦共有 20 个，主要分布于广州地区。其中，侨怡苑分别在 1997
年和 1998 年被评为广东省、广州市物业管理示范小区，侨宏大厦于 1998 年被评为市物
业管理优秀示范大厦。
  （18）广州江迅清洁服务有限公司（以下简称“江迅清洁”）
  ①基本情况
  名称：广州江迅清洁服务有限公司
  统一社会信用代码：914401046184138438
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 49页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                         所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  法定代表人：王明国
  注册资本：300 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区华乐路 55、57 号华乐大厦南塔 3 楼 305 房
  成立时间：1990 年 9 月 24 日
  营业期限：自 1990-9-24 至 2054-05-28
  经营范围：防虫灭鼠服务；建筑物清洁服务；园林绿化工程服务；生活清洗、消毒
服务。
  ②公司简介
  江迅清洁成立于 1990 年，是广州环卫行业 A 级资质企业，现有员工约 2300 人，
各种优质（进口）清洁机械、设备及物料齐全，能承接各类物业清洁保养工程。公司主
要业务范围包括：全包式清洁保养服务；高空清洁保养作业；物业建筑、装修竣工后开
荒清洁；地面打蜡、晶面处理、翻新、地毯清洗保养；杀虫、灭鼠、消毒；家居清洁保
养；高空作业吊板租赁。
  江迅清洁是广州市规模最大的专业清洁服务公司之一。江迅清洁一直专注于高端物
业及商业物业的服务，江迅清洁经过 30 多年的沉淀，通过求真务实的专业精神，打造
出一支实干高效的高空作业和石材养护队伍，江迅清洁先后为白天鹅宾馆、花园酒店、
白云国际会议中心、太古汇、合景国际金融中心、从都国际庄园、广州世界贸易中心大
厦、环球广场等众多知名物业提供石材保养晶面翻新、高空清洗保养全包式清洁保养服
务。在广州市清洁行业，特别是建筑物保洁服务、高空作业服务、石材养护服务方面具
有较高的美誉度和知名度。
  江迅清洁作业设备齐全，拥有先进的智能型无人驾驶扫地车、无人驾驶洗地车、驾
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                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
驶式扫地车、驾驶式洗地车、大型石材翻新养护机，高空作业吊篮、升降机、脚手架等
先进设备；拥有自己的高空和石材护理专业队伍，为保证高质量完成业务工程保驾护航。
  （19）广州江富投资管理有限公司（以下简称“江富投资”）
  ①基本情况
  名称：广州江富投资管理有限公司
  统一社会信用代码：914401043474319932
  法定代表人：冼佳麟
  注册资本：200 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 371-375 号世界贸易中心大厦南塔 11 楼 1106 房
  成立时间：2015 年 07 月 14 日
  营业期限：自 2015 年 07 月 14 日至无固定期限。
  经营范围：酒店住宿服务（旅业）；中餐服务；西餐服务；自助餐服务；日式餐、
料理服务；韩式餐、料理服务；快餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；酒吧服务；冷热饮
品制售；小吃服务；餐饮配送服务；甜品制售；场地租赁（不含仓储）；投资咨询服务；
物业管理；酒店管理；餐饮管理；会议及展览服务；投资管理服务。
  ②公司简介
  江富投资往年经营业务只有酒店业务（住宿业），其收入来源于珠江新岸酒店的收
入，计划破产清算。
  （20）广州市住建物业管理有限公司（以下简称“住建物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市住建物业管理有限公司
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 51页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  统一社会信用代码：91440101716323518C
  法定代表人：周颛
  注册资本：50 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 476 号之一自编 A2 栋四楼自编 401-402 房
  成立时间：1993 年 11 月 15 日
  营业期限：自 1993 年 11 月 15 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；五金零售；场地租赁（不含仓储）；建筑物电力系统安装；
建筑物自来水系统安装服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；室内装饰、装
修；家庭服务；建材、装饰材料批发；五金产品批发；百货零售（食品零售除外）；房
屋建筑工程施工；停车场经营（仅限分支机构经营）；日用电器修理。
  ②公司简介
  住建物管成立于 1993 年 11 月 15 日，为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
全资子公司，目前在管项目仅为金东环大厦。金东环大厦位于环市东路和东环路交界处，
楼盘占地面积 4937 平方米，总建筑面积 44377 平方米，由两栋高层楼宇组成，其中 A1
栋为 31 层商住楼，建筑面积 23813 平方米；A2 栋为商业办公楼。
  （21）阳江市阳珠城市服务有限公司（以下简称“阳珠城服”）
  ①基本情况
  名称：阳江市阳珠城市服务有限公司
  统一社会信用代码：91441702MA7L565Q7B
  法定代表人：喻勇
  注册资本：1000 万人民币
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 52页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：阳江市江城区体育路 179 号阳江国贸中心 9 层 910 房、912 房
  成立时间：2022 年 04 月 08 日
  营业期限：自 2022 年 04 月 08 日无固定期限
  经营范围：一般项目：物业管理；酒店管理；会议及展览服务；建筑物清洁服务；
专业保洁、清洗、消毒服务；市政设施管理；企业总部管理；单位后勤管理服务；医院
管理；餐饮管理；工程管理服务；养老服务；健康咨询服务（不含诊疗服务）；护理机
构服务（不含医疗服务）；防洪除涝设施管理；水污染治理；污水处理及其再生利用；
房地产咨询；房地产评估；房地产经纪；家政服务；洗烫服务；居民日常生活服务；普
通机械设备安装服务；国内货物运输代理；家具安装和维修服务；票务代理服务；摄影
扩印服务；日用百货销售；日用品销售；日用杂品销售；机动车充电销售；电动汽车充
电基础设施运营；健身休闲活动；棋牌室服务；体育健康服务；停车场服务；人力资源
服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）；劳务服务（不含劳务派遣）；社会经济咨
询服务；市场营销策划；咨询策划服务；承接档案服务外包；日用产品修理；日用电器
修理；组织文化艺术交流活动；林业有害生物防治服务；园林绿化工程施工；城市绿化
管理；非食用农产品初加工；食用农产品初加工；软件开发；信息技术咨询服务；信息
系统集成服务；互联网安全服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；科技中介服务；住房租赁；非居住房地产租赁；游乐园服务；外卖递送
服务；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；食品销售（仅销售预包装食品）
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：安全系统
监控服务；安全技术防范系统设计施工服务；供暖服务；公路管理与养护；职业中介活
动；演出场所经营；城市生活垃圾经营性服务；危险废物经营；游艺娱乐活动；餐饮服
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                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
务（仅限分支机构经营）；住宿服务；食品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
  ②企业简介
  阳珠城服成立于 2022 年 4 月，由阳江市城投集团及广州珠江城市管理服务集团股
份有限公司共同出资成立，注册资金 1000 万元。营业范围包括：物业管理、酒店管理、
医院管理、餐饮管理、工程管理、专业保洁清洗、市政设施管理等专业服务。
  目前服务客户为阳江市机关事务管理局，为其提供食堂承包服务。
  （22）三亚珠江温泉度假区有限公司（以下简称“三亚珠江”）
  ①基本情况
  名称：三亚珠江温泉度假区有限公司
  统一社会信用代码：91460200742575225R
  法定代表人：张海育
  注册资本：28,200 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：三亚市大东海珠江花园酒店
  成立时间：2002 年 11 月 25 日
  营业期限：2002 年 11 月 25 日 2032 年 11 月 24 日
  经营范围：房地产开发经营，住宿业，餐饮业，游泳池经营、管理，理发及美容服
务，洗浴和保健养生服务，体育表演，体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐
中心，物业管理，疗养服务，会议及会展服务。
  ②企业简介
  三亚珠江主要经营业务为温泉、酒店。企业无业务收入。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                      第 54页
                                         广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
     （23）广州市听云轩饮食发展有限公司
     ①基本情况
     名称：广州市听云轩饮食发展有限公司
     统一社会信用代码：91440101729914907J
     法定代表人：汤建华
     注册资本：1,500 万人民币
     企业类型：其他有限责任公司
     注册地址：广州市白云区白云大道南 783 号 （广州体育馆）
     成立时间：2001 年 7 月 25 日
     营业期限：2001 年 7 月 25 日至无固定期限
     经营范围：会议及展览服务；餐饮管理；棋牌服务；桑拿、汗蒸；洗浴服务；中餐
服务；专业停车场服务；美容服务。
     ②企业简介
     广州市听云轩饮食发展有限公司已于 2021 年 1 月 13 日办理核准注销登记。
     （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等
     截至评估基准日，珠江城服账面未记录的无形资产主要为商标、计算机软件著作权、
域名等。
     截至评估基准日，企业申报的珠江城服及其控股子公司拥有的商标如下表：
序号     商标内容          权利人             注册号       类别        权利期间
               广州珠江物业酒店管理有限公
                 股份有限公司曾用名）
               广州珠江物业酒店管理有限公
                 股份有限公司曾用名）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                               第 55页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                         所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                 济宁珠江体育文化发展有限公
                       司
                 广州珠江城市管理服务集团股
                     份有限公司
                 广州珠江城市管理服务集团股
                     份有限公司
      截至评估基准日，企业申报的珠江城服及其控股子公司拥有的计算机软件著作权如
下表：
序号             权利人         软件名称               登记号        首次发表日期 权利范围
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         珠江保洁绿化全周期
                           服务管理系统
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         珠江保安服务管理系
                             统
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         珠江物业设施设备移
                          动巡查管理软件
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         珠江物业品质移动在
                          线核查管理系统
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         珠江建筑节能物联网
                          在线监测管理系统
            司曾用名）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                     第 56页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序号         权利人          软件名称           登记号         首次发表日期 权利范围
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      医院（医疗）后勤满意
                        度管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江城服智慧社区综
                        合服务平台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      楼宇照明节能管理软
                          件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      楼宇空气质量管理软
                          件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      手术室后勤服务管理
                          系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      维修调试及巡检管理
                          软件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      医院后勤智能管理平
                          台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      垃圾分类核查管理平
                          台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      生活垃圾分类管理系
                          統
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      智能数据采集管理软
                          件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      物业故障报修处理管
                         理软件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      电梯运行信息监控管
                         理软件
           司曾用名）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                              第 57页
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                                     所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序号            权利人                      软件名称                登记号         首次发表日期 权利范围
       广州珠江体育文化发展股份有限公 城市文体康体订场系
       司、广州曼群网络科技有限公司         统
       广州珠江体育文化发展股份有限公 城市文体培训报名系
       司、广州曼群网络科技有限公司         统
       广州珠江体育文化发展股份有限公
       司、广州曼群网络科技有限公司
       广州珠江体育文化发展股份有限公 城市文体智慧场馆系
       司、广州曼群网络科技有限公司         统
       广州珠江体育文化发展股份有限公 城市文体智能 WIFI 系
       司、广州曼群网络科技有限公司         统
       广州珠江体育文化发展股份有限公 城市文体智能票务系
       司、广州曼群网络科技有限公司         统
                       珠江文体智慧体育场
                         馆 APP 软件
                       智慧体育场馆综合管
                           理系统
                       珠江文体智慧场馆管
                           理系统
                       大型文演活动一体化
                        综合服务平台 V1.0
                       智慧停车一体化管理
                            系统
                       基于 GIS 技术的户外
                        赛事实时监测系统
                       全民健身大数据分析
                         管理平台 V1.0
                       路跑赛事安全应急管
                          理平台 V1.0
                       体育赛事融媒体综合
                           管理平台
                       珠江文体体育培训服
                          务系统 V1.0
                       珠江文体体育场馆人
                             V1.0
                       珠江文体会员信息集
                          成管控系统
                       珠江文体智慧场馆运
                          行监控系统
                       珠江文体体育场馆大
                           统 V1.0
     截至评估基准日，企业申报的珠江城服及其子公司拥有的域名情况如下表：
序                                                                                   备案审核时
        主办单位名称          域名            注册日期         届满日期           网站备案号
号                                                                                     间
      广州珠江城市管理服务    zjglproject.co                                 粤 ICP 备
      集团股份有限公司             m                                     12030404 号-5
      广州珠江城市管理服务    zjglcommunit                                   粤 ICP 备
      集团股份有限公司            y.cn                                   12030404 号-3
      广州珠江城市管理服务    zjglhealthcare                                 粤 ICP 备
      集团股份有限公司           .com                                    12030404 号-6
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                     第 58页
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                                  所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
序                                                                             备案审核时
      主办单位名称          域名           注册日期         届满日期           网站备案号
号                                                                               间
     广州珠江城市管理服务   zjgl-oa.com.c                                 粤 ICP 备
      集团股份有限公司           n                                    12030404 号-2
     广州珠江城市管理服务   pearlcitygrou                                 粤 ICP 备
      集团股份有限公司        p.com                                   12030404 号-4
     广州珠江城市管理服务                                                 粤 ICP 备
      集团股份有限公司                                                12030404 号-1
     广州亚运城综合体育馆   gzytyy.com.c                                  粤 ICP 备
      运营管理有限公司         n                                     2021094358 号-1
     济宁珠江体育文化发展                                 2021.12.06      鲁 ICP 备
        有限公司                                     已续期          17002490 号-1
     广州珠江体育文化发展   广州珠江体                                         粤 ICP 备
       股份有限公司     育文化.com                                     10035318 号-2
     广州珠江体育文化发展   广州珠江体                                         粤 ICP 备
       股份有限公司     育文化.cn                                      10035318 号-2
     广州珠江体育文化发展                                                 粤 ICP 备
       股份有限公司                                                 10035318 号-3
     广州珠江体育文化发展                                                 粤 ICP 备
       股份有限公司                                                 10035318 号-1
     广州珠江体育文化发展   广州珠江体                                         粤 ICP 备
       股份有限公司     育文化.中国                                      10035318 号-2
     广州珠江体育文化发展                                                 粤 ICP 备
       股份有限公司                                                 10035318 号-2
     广州珠江体育文化发展    广州体育                                         粤 ICP 备
       股份有限公司       馆.cn                                      10035318 号-1
     广州珠江体育文化发展    广州体育                                         粤 ICP 备
       股份有限公司       馆.com                                     10035318 号-1
     广州珠江体育文化发展                                                 粤 ICP 备
       股份有限公司                                                 10035318 号-3
     广州珠江体育文化发展   广州体育馆.                                        粤 ICP 备
       股份有限公司       中国                                        10035318 号-1
     广州珠江城市管理服务
                                                                粤 ICP 备
        分公司
     根据委托人提供的《商标注册证》
                   《计算机软件著作权登记证书》
                                《域名注册证书》
                                       ，
记载的权利人仍为“广州珠江物业酒店管理有限公司”截至评估基准日，委托人尚未为
上述商标、计算机软件著作权及域名办理权利人更名手续，域名序号第 11 项广州珠江
体育文化发展股份有限公司 citywenti.co 与第 17 项与同一域名，按第 17 项进行评估。
     （四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者
评估值)。
     上述纳入评估范围的资产、负债与经济行为涉及的资产、负债范围和企业提供的资
产、负债一致，经中职信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《广州珠江城市管理服务
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                               第 59页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
集团股份有限公司 2020 年度至 2022 年 1-8 月审计报告》
                                  （中职信审专字（2023）第 0053
号）的基础上进行评估。
   （五）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账
  无。
   五、价值类型及其定义
  （一）价值类型：根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市
场价值类型。
  （二）价值类型定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出
的数额。市场价值反映市场整体而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。
  （三）选择价值类型的理由
  基于本次评估目的是为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行资产重组
而涉及的其股东全部权益价值提供市场价值参考依据，因此选择市场价值作为评估结论
的价值类型。
   六、评估基准日
   本次评估中采用的价格标准是评估基准日的价格标准，因此评估基准日的选取对
评估结果有直接的影响。但在本次评估中，至本评估结果提供时，国家宏观政策及市场
情况与评估基准日时并未发生任何重大变化。
   确定评估基准日所考虑的主要因素是：
   （一）本次确定的基准日是应委托人要求及根据广东中职信会计师事务所（特殊
普通合伙）出具的《审计报告》中的基准日确定的，因此，本次评估的基准日为 2022
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 60页
                                     广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
年 8 月 31 日。
   （二）根据其经济行为与评估目的的实现最易对接且便于操作的原则确定，确定
基准日为 2022 年 8 月 31 日。
   本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取
等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基
准日有效的价值标准。
   七、评估依据
   在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在
评估中参考的文件资料主要有：
   （一）行为依据
   中共广州珠江发展集团股份有限公司委员会 2022 年 9 月 5 日的《2022 年第三十八
次党委会纪要》（珠发集党会〔2022〕38 号）。
   （二）法律法规依据
常务委员会第十五次会议修订）；
次会议通过，自 2021 年 1 月 1 日起实施）；
常务委员会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起实施）；
会议审议并通过，自 2014 年 3 月 1 日起施行），
                            《中华人民共和国企业所得税法》
                                          （2007
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 61页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
年度 3 月 16 日修订）；
表大会常务委员会第十二次会议通过，第三次修改版）；
大会常务委员会第二十六次会议）；
次常务会议通过，2019 年 4 月 23 日中华人民共和国国务院令（第 714 号）修订）；
〔2016〕36 号）及其附件 2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》；
会令第 159 号）；
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 62页
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
号公布、根据 2020 年 11 月 29 日国务院第 732 号令《国务院关于修改和废止部分行政
法规的决定》修订）；
第 32 号令。
   （三）评估准则依据
   （1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
   （2）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）。
   （1）《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
   （2）《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
   （3）《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
   （4）《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
   （5）《资产评估执业准则—无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
   （6）《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
   （7）《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39 号）
   （8）《知识产权资产评估指南》（中评协〔2017〕44 号）；
   （9）《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 63页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
   （10）《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
   （11）《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）；
   （12）证监会监管规则适用指引——评估类第 1 号。
   （1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
   （2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
   （3）《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协〔2019〕39
号）；
   （4）《资产评估专家指引第 10 号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程
序》；
   （5）《商标资产评估指导意见》（中评协〔2017〕51 号）。
   （1）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
   （2）《评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）。
   （1）《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号，2006 年颁布（新准则））
/《企业会计准则》（财政部令第 5 号 1992 年颁布（旧准则））；
   （2）《企业财务通则》（财政部令第 41 号）。
   （四）产权依据
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 64页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
     （五）取价依据
料；
     八、评估方法
     （一）资产评估的基本方法（评估方法简述）
     《资产评估准则—基本准则》《资产评估准则－企业价值》和有关评估准则规定
的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础法。
     企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较，确定评估对象价值的评估方法。即：①市场法适用于存在一个活跃的公开市场，
且市场数据比较充分；②市场法要求在公开市场上有可比的交易案例的条件下进行资产
评估；③可比的交易案例通常是指在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资
产业务相同或相似交易活动；④能够确定具有合理比较基础的可比的交易案例；⑤能够
收集可比的交易案例的相关资料；⑥可以确信依据的信息资料是适当和可靠的；⑦为使
与被评估企业的财务报表具有可比性，通常需要对可比的交易案例的信息资料进行分析
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 65页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
调整。
   资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合
理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即：①成
本法主要适用于继续使用前提下的资产评估；②能够确信被评估对象具有预期获利潜
力；③以持续经营为前提对企业价值进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评
估方法；④应当具备可利用的资料；⑤应充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经
济性贬值。
   收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。收益法适用于企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在较稳定的对
应关系，并且未来预期收益和风险能够预测并可量化。即：①被评估资产的未来预期收
益可以预测并可以用货币衡量；②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并
可以用货币衡量；③被评估资产预期获利年限可以预测；④应当确信未来预期收益预测
的合理性，以合理反映被评估资产的未来预期收益；⑤必须充分考虑取得预期收益将面
临的风险，合理选择折现率；⑥必须保持预期收益与折现率口径的一致；⑦应当合理确
定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算；⑧能够使用合适
的估价模型形成合理的评估结论。
   企业价值评估中的市场法、收益法和资产基础法，以及由以上三种基本评估方法
衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系，且各种评估方法之间存在着
内在联系而又各有特点。三种评估基本方法是从不同的角度去表现资产的价值。
   （二）评估方法选择及理由
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 66页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
     根据《资产评估准则——企业价值》，资产评估师执行企业价值评估业务，应当
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法
和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方
法。
     市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。本次评估对象珠
江城服主营业务分成物业管理和文化体育经营两大板块，目前股权市场上无法找到类似
交易案例作为参照物；同时在国内资本市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结
构、经营范围与盈利能力等方面类似的可比公司信息。因此，在现在的市场条件下，不
宜采用市场法进行评估。
     评估人员从珠江城服总体情况、本次评估目的和企业两年一期的会计报表分析三
个方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
     （1）总体情况判断
     根据对珠江城服历史沿革、所处行业、资产规模、盈利水平情况、各类产品市场
占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的珠江城服整体资产具有
以下特征：
     ①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件。
     ②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为企业营业收入能
够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利
益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够
用货币衡量。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                  第 67页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
   ③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有政策风险、行业风
险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
   （2）评估目的判断
   本次评估目的是珠江城服全部股权提供价值参考意见。本次评估委托方要求评估
人员在评估时，对珠江城服的全部股东权益的市场价值予以客观、真实的反映，不仅仅
是对各单项资产价值的简单加总，而是要综合体现珠江城服企业经营规模、行业地位及
管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股
东全部权益价值。
   （3）会计报表判断
   根据珠江城服提供的会计报表进行分析，企业整体资产的获利能力从前两年及最
近一期的实际运行来看是可以合理预期的。
   使用收益法的最大难度在于预测技术或方法上还不尽完善，以及数据采集、处理
的客观性、可靠性等，使得评估值易产生某种误差累积或放大，在一定程度上影响了评
估结果的准确性。但当对未来的收益预测较为客观、折现率的选取较为合理时，其评估
结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
   综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合
采用收益法，采用收益法评估能够更好地反映企业整体资产的价值。在本次评估中，珠
江城服具备上述条件，均可采用收益法评估。
   （1）从委估资产数量的可确定性方面判断
   被评估单位已经营多年，其管理有序，会计核算健全，委估资产不仅可根据财务
资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
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     （2）从委估资产的成新率可估算性方面判断
     经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估资产现行市场价
值所需的相关信息，满足采用成本途径评估的要求。
     评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使用
年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其实
体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
     资本市场的大量案例证明了在一定条件下，在一定范围内，以各项资产加总扣减
负债的结果，作为企业的交易价值是被市场所接受的。综合以上分析结论后评估人员认
为：珠江城服及其纳入合并范围的子公司在理论上和实务上均可采用资产基础法进行评
估。
     （三）收益法评估方法说明
     股东权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
     企业整体价值=企业现金流评估值+溢余资产+非经营性资产－非经营性负债
     本次评估选用的是现金流量折现法，即将企业自由现金流量作为企业预期收益的
量化指标，并使用加权平均资金成本模型（WACC）计算折现率。
  式中：
  P——企业现金流评估值
  Fi——未来第 i 年的年经营自由现金流量
  n——明确的预测期期间，指从评估基准日至被评估单位达到相对稳定经营状态的
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时间
  r——为加权平均资金成本
  g——明确地预测期后，预计未来收益每年增长率
  i——预测年份
     （1）预期收益及实现收益的时点
     预期收益采用企业自由现金流量合并口径预测，具体预测公式为：
     企业自由现金流量=净利润+税后付息债务利息+折旧与摊销－资本性支出－营运
资本增加额
     其中：净利润=营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用－研发费
用－财务费用+营业外收入－营业外支出－所得税费用
     实现收益的时点按年中折算。
     （2）预测期
     根据本次评估假设，评估对象在未来经营期内所处的自然地理环境、社会经济环
境不会发生重大变化，评估对象将保持基准日时的经营管理模式持续经营，且主营业务
的结构、收入与成本的构成以及经营策略和成本控制等仍保持其基准日前后的状态持
续。被评估单位其经营业务性质具有持续性，虽然工商登记其经营期限至 2037 年 7 月
可以通过修改公司章程，延长经营期限的方式存续。经向被评估单位股东了解，其并未
有到期结束经营的计划，故本次评估预测期设定为无限期限。
     本次评估采用无限期限作为收益期。其中，第一阶段为 2022 年 9 月 1 日至 2027
年 12 月 31 日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况处于变化
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中；第二阶段 2028 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利
水平。
   （3）待估权益预期收益的折现率
   由于本项目评估模型采用被评估单位预期企业自由现金流量（间接法）折现的评
估模型，按照与预期收益同一口径选择折现率的原则，评估人员可采用资本资产加权平
均资本成本模型（WACC）计算，计算公式为：
            E          D
  WACC ?       ? Ke ?     ? (1 ? t ) ? K d
           D?E        D?E
  式中：Ke－权益资本成本；
      Kd－债务资本成本
      E－权益现时市场价值
      D－有息负债的现时市场价值
      E/( D + E）与 D/( D + E）一资本结构
      t－企业评估基准日时执行的所得税税率
      Ke－资本资产定价模型（CAPM）评估计算预期收益所适用的折现率 r：
      Ke = rf + βe×（rm - rf） +ε
      式中：
      rf：无风险报酬率
      rm：市场预期报酬率
      βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数
      ε：评估对象的特性风险调整系数
  其中，评估人员参考评估基准日近期的中国国债交易市场的收益率数据，选取与待
估权益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。
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  （4）溢余资产价值的确定
  溢余资产是指与被评估单位收益无直接关系的，超过被评估单位经营所需的多余资
产。经分析，被评估单位的溢余资产主要为超出被评估单位所需营运资金之外的货币资
金。
  （5）非经营性资产价值的确定
  非经营性资产是指与被评估单位收益无直接关系的，不产生效益并扣除非经营性负
债后的资产价值。经分析，被评估单位的非经营性资产主要包括在收益预测中未计及收
益的可供出售金融资产，关联方往来，未在被评估单位收益预测中体现投资收益的全资、
控股或参股股权投资，投资性房地产和非经营性房地产等资产。非经营性资产主要采用
成本法、市场法评估，采用资产基准法中的评估结论。
  被评估企业评估基准日的有息债务，单独分析评估。
  （四）资产基础法评估方法说明
  资产基础法（又称成本法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象价值的评估思路。评估中在假设珠江城服持续经营的前提下，采用与委托评估
资产相适应的评估方法分别对其各项资产及负债进行评估，以评估后资产价值减去负债
价值确定净资产的评估价值。其中对主要单项资产及负债的形态特点及相关资料的掌握
情况，分别采取如下具体方法进行评估：
后的账面价值确认评估价值。
  对于应收账款和其他应收款，评估人员在核实其价值构成的基础上，通过核查账簿、
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销售合同、原始凭证、客户报告等，并对部分客户进行发函询证等替代程序进行清查核
实，在进行业务内容和账龄分析的基础上，采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风
险损失。以扣除估计可能的坏账损失后来确定评估值。
  其他流动资产为税费和其他流动资产，评估人员查阅进账凭证、付款凭证等资料，
并核实内容、金额等内容，核实无误后以账面值作为评估值。
  对于珠江城服控股的长期投资公司进行整体评估，首先评估该子公司的全部股东权
益，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
  本次评估的固定资产主要是房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆
和电子设备类资产。
  （1）固定资产—房屋建筑物
  通行的房地产评估方法有市场法、收益法、重置成本法。评估方法的选择应按照房
地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合评估对象的具体特点及评估目的
等，选择适当的评估方法。
  ①市场法是指将评估对象与同类型房地产等权益性资产进行比较以确定评估对象
价值的评估思路。对于评估对象为办公用途房地产，市场上类似房地产交易较多，交易
案例较多，较易获得。因此，适宜采用市场法进行评估。
  ②收益法是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收
益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。由于目前市场上物业的租售比偏离较
大，运用收益法测算租金回报价值会偏离市场价格，加上报酬率主观性和不确定性因素
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较多，从可实现价值角度看，市场法更适合。故不采用收益进行评估。
  ③成本法适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制市场
法的运用，又由于办公用途房地产与成本的弱对应性，故不适合采用成本进行评估。
  经上述综合分析，本次采用市场法对评估对象为办公房地产的市场价值进行求取。
  （2）子公司穗华物管投资性房地产采用收益法进行评估（江穗文化）
  市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与
评估对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取评估对象价值的方法。
适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。而本次评估对象穗华物管投资性
房地产为车库，存在车位规划不合理等问题，因此不适宜采用市场法。
  收益法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之
和，具体是预测评估对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时
点后相加来求取评估对象价值的方法。适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产。
因此本次评估采用收益法进行评估。
  （3）固定资产—设备类资产
  设备类资产主要为机器设备、车辆、电子设备及其他设备。根据本次评估目的，按
照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和可收集资料情况，主要采
用重置成本法进行评估。设备采用重置成本法评估，即先行估算设备的评估基准日之重
置全价，然后根据设备的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减其实体性贬值
及可能存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评估价值。
  主要通过核实长期待摊费用的内容、形成原因、原始发生额、入账时间、摊销期限、
摊销余额等，核实其他资产是否为有价值的真实存在的资产。本次评估按照核实后的账
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面值确定评估值。
  本次采用成本法评估无形资产。根据无形资产形成过程中所需投入的各项成本费用
的重置全价确认无形资产的价值。
  评估值=开发成本+申请注册费用
  对于负债均以评估基准日评估目的实现后被评估单位所应承担的真实负债数为负
债评估值的做法进行。
  九、评估程序实施过程和情况
  自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现场评估阶段、
评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
  （一）评估准备阶段
划等过程。
  在确定评估目的和评估对象与评估范围后，本公司负责人与项目经理就资产评估事
宜与珠江城服进行洽谈。经珠江城服提出委托意向和时间要求后，由委托方确定了评估
基准日，并签署了“资产评估委托合同”。
评估组，制定了详尽的评估方案及人员、时间的安排，并进行了大量的前期工作。
及其填写要求。
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  （二）现场评估阶段
  项目组现场评估阶段的时间为 2022 年 11 月 2 日-2022 年 11 月 24 日。主要工作如
下：
查，根据资产评估准则的要求，主要工作如下：
  （1）听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委托评估资产的历史
及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况；
  （2）指导被评估企业清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程。为
配合做好评估工作，被评估企业珠江城服专门组织力量进行了资产清查。在本公司评估
人员指导下，按《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）文件的要求
填写了评估清查明细表，对建筑物和设备的实有数量、质量情况进行了自查和准备评估
资料，收集了有关文件、发票、会计报表、财务账卡等评估所需资料。
市场调查、验证资料和选取评估方法等方面分头进行工作。首先，对其资产逐项进行账
账和账表方面的清理和核对。将待评估资产的账目、卡片等，与其他资料进行核对，检
查资产的名称、数量、单位、型号、购置时间、账面价值等是否一致，并根据会计报表、
财务账，对珠江城服经营成果的真实性做出鉴定；其次，在账务核实的基础上进行账实
的核对，根据固定资产卡片，对固定资产进行实地抽查盘点。在现场调查的基础上，评
估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要
的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。对所收集的有关文件、协议
合同、产权证明、会计报表、财务账卡、组织结构图和查询记录、询价结果、检查记录、
行业资讯等评估所需资料进行详细分析、归纳和整理，并对实物资产进行价格的调查与
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比较，形成评定估算的依据和根据其分析结果确定评估方法。
  通过资产清查和现场勘察，评估人员对资产的具体状况，包括质量、性能、尚可使
用年限、损耗、资产功能变化等有了充分的了解，取得了较为客观的数据。
  根据资产类别和实际状况，评估人员收集市场信息，运用所搜集到的信息资料以及
有关经济技术财务等指标，选择和运用适当的评估方法，作出了价值评定，估算出资产
的价值。
  （三）评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程
  根据不同资产的评估值，评估人员进行评估结果的汇总，形成了完整的资产清查评
估明细表和汇总表，并对评估值增减变化的合理性进行分析，撰写评估报告。评估报告
初稿撰写完成后，评估公司根据内部审核流程对评估报告进行了内部审核。评估项目组
根据内部审核意见对评估报告进行了修改完善。
  （四）提交报告
   在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按
评估机构内部审核、修订的结果，出具正式评估报告书。
  十、评估假设
   由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为。面对不断变化
的市场，以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，借助于适当的假设将市场条件及
影响资产价值的各种因素暂时“凝固”在某种状态下，以便资产评估师进行价值判断是必
须的。本项目评估假设分为前提假设、重要假设、基本假设、具体假设和特别假设。各
项假设分述如下：
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   （一）前提假设
处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，
买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交
易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
满后营业执照可展期，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营，被评估单位的
资产按现有用途不变并原地持续使用。
方所处地区的政治、经济和社会环境 无重大变化。
   （二）重要假设
   本次评估时，主要是基于以下重要假设，当以下重要假设发生较大变化时，评估
结果应进行相应的调整：
响，也未考虑遇有自然灾害和其他不可抗力对评估值的影响；
观基础上，为委托人指定之评估对象在评估基准日的市场价值。
的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日的市
场价格标准及价值体系。
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     （三）评估基本假设
责。
有重要方面基本一致。
的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。
变化。
     （四）关于评估对象的假设
环境等情况的改变。
对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等，
未采用专业的检测及鉴定手段。
     （五）特别假设
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   本次评估只基于基准日现有的经营能力，金融杠杆不发生变动，不考虑未来可能
由于管理层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大。
   （六）评估限制条件
以及技术、经营等评估相关文件、资料，其真实性和准确性由被评估单位负责。我们未
向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
见因素对资产价值的影响。
得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评
估中没有考虑评估对象的流动性对本次评估结论的影响。
   当上述限制条件以及评估中遵循的评估原则等其他情况发生变化时，将会影响并
改变评估结论，评估报告将会失效。
   十一、评估结论
   （一）两种方法的评估结果
   于评估基准日 2022 年 8 月 31 日时，珠江城服全部资产账面值为 74,961.37 万元，
评估值为 96,784.66 万元，评估增值 21,823.29 万元，增幅 29.11%；负债账面值为 37,131.71
万元，评估值为 37,131.71 万元，评估无增减；所有者权益的账面值为人民币 37,829.66
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万元，评估值为 59,652.95 万元，评估增值 21,823.29 万元，增幅 57.69%。（详见资产
评估结果汇总表及评估明细表）
                  资产评估结果汇总表
                    评估基准日：2022 年 8 月 31 日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                               金额单位：人民币万元
                  账面价值          评估价值              增减值           增值率％
        项目
                   Ａ               Ｂ              Ｃ＝Ｂ-Ａ       Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产         1      40,953.34       40,953.34          0.00             0.00
非流动资产        2      34,008.04       55,831.32     21,823.28            64.17
长期股权投资       3      31,121.36       52,545.88     21,424.52            68.84
固定资产         4         665.73           961.98      296.25             44.50
使用权资产        5         458.96           458.96         0.00             0.00
无形资产         6         916.41          1,018.92     102.51             11.19
长期待摊费用       7         425.17           425.17         0.00             0.00
递延所得税资产      8         420.41           420.41         0.00             0.00
   资产总计      9      74,961.37       96,784.66     21,823.29            29.11
流动负债         10     36,722.80       36,722.80          0.00             0.00
非流动负债        11        408.91           408.91         0.00             0.00
   负债合计      12     37,131.71       37,131.71          0.00             0.00
净资产（所有者权益）   13     37,829.66       59,652.95     21,823.29            57.69
  则：在拟实现特定评估目的对应的经济行为前提下，珠江城服股东全部权益价值于
评估基准日 2022 年 8 月 31 日的市场价值为人民币￥59,652.95 万元（大写：人民币伍亿
玖仟陆佰伍拾贰万玖仟伍佰元整）。
  （1）长期股权投资账面值为 31,121.36 万元，评估值为 52,545.88 万元，评估增值
归属于珠江城服的股权价值高于投资成本。
  （2）固定资产账面值为 665.73 万元，评估值为 961.98 万元，评估增值 296.25 万
元，增值率 44.50%。
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   固定资产增值原因：①房屋建筑物因建筑时间较早，如今当地人工、材料、机械价
格均有上涨而造成增值；②企业财务会计折旧年限与评估采用的经济使用年限存在成新
率的差异造成部分增值；③随着城市的发展，房地产市场行情发展良好，从而导致增值。
   （3）无形资产账面值为 916.41 万元，评估值为 1,018.92 万元，评估增值 102.51 万
元，增值率 11.19%。
   增值原因：商标、软件著作权、域名为账外资产，本次纳入了评估范围，故而造成
增值。
   珠江城服所有者权益的账面值为人民币 37,829.66 万元，采用收益法评估珠江城服
股东全部权益价值为￥77,851.63 万元（大写：人民币柒亿柒仟捌佰伍拾壹万陆仟叁佰元
整），评估增值 40,021.97 万元，增幅 105.80%。
   （二）评估结果分析
   本次采用资产基础法计算得出珠江城服股东全部权益价值为 59,652.95 万元，采用
收益法测算得出的股东全部权益价值 77,851.63 万元，收益法的评估结论比资产基础法
的评估结论高，差额为 18,198.68 万元，差异率 30.51%。两种方法测算的结果存在差额
原因大致如下：
   资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）
所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着经济的变化而变化。企业在生产经营
过程中存在某些未能核算的无形资产，如：营销网络、研发团队、管理团队等。这些因
素在资产基础法评估中无法体现在相应的资产价值内，因此致使一定程度上收益法评估
结果高于资产基础法。
   （三）关于评估结果的运用
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                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司的股东全部权益价值资产评估报告
   本次分别采用资产基础法和收益法对珠江城服评估基准日的股东全部权益价值进
行估算，基于以下原因，我们选择收益法评估结果作为最终结论。
况，回报高则愿意付出的价格也高，这正好与收益法的思路是吻合的。
除账面记录的资产外，通过多年经营所形成的物业管理经营资质优势、领域优势、营销
网络、管理团队、技术团队等无形资产亦是该公司股东权益价值的重要组成部分。就本
项目而言，收益法评估的结论是对珠江城服综合要素所形成的企业盈利能力所体现市场
价值的反映，比较充分反映了企业的核心价值，相比资产基础法其评估结论更为合理，
故本次评估结论采用收益法评估结果。
   （四）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
      本次评估股东全部权益价值增值，主要的原因是企业账面资产未包括客户资
源、管理经验、客户关系等影响企业经营收益的无形资产，收益法评估结果体现企业整
体价值，故导致评估增值。
   （五）最终评估结论
   根据以上分析及评估所得，在前述评估假设及限定条件下，珠江城服之股东全部
权益价值于 2022 年 8 月 31 日的市场价值为人民币柒亿柒仟捌佰伍拾壹万陆仟叁佰元整
（￥77,851.63 万元）。
   评估结论有效期：本报告所揭示的评估结论仅对本次评估报告列明的评估目的经济
行为有效，按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本评估报告使用有效期为
自评估基准日 2022 年 8 月 31 日起 1 年内（即自 2022 年 8 月 31 日至 2023 年 8 月 30 日
止）。
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  （六）评估结论有关说明
使用限制说明”。
   十二、特别事项说明
  本次评估对以下情况提请报告使用者予以关注：
  （一）利用专业报告事项
  广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）对珠江城服合并及公司 2022 年 8 月 31
日、2021 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日财务状况经营成果和现金流量审计，出具
《审计报告》，珠江城服申报评估基准日资产负债范围财务数据亦以该审计报告为基础
提交，本次评估是在上述审计报告基础上进行。
  （二）期后重大事项
则处理：
  （1）资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
  （2）资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请
有资格的评估机构重新评估。
  （3）由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在评估目的实现时对
资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
  （三）其他需要说明的事项
市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付
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出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其他不可抗力对资产价格的影响。
明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责
任。
于本次评估目的所得结果。
服及其控股子公司正在履行的保函和保证合同情况如下：
     （1）保函
     ①2022 年 3 月 7 日，珠江城服子公司珠江文体在中国银行股份有限公司广州白云
支行开具了不可撤销的、担保金额为人民币 12,000,000.00 元的见索即付履约保函，为
珠江文体和衢州宝冶体育建设运营有限公司签订的《衢州市体育中心项目委托运营维护
服务合同》中相关履约义务提供担保，有效期至 2023 年 3 月 15 日。
     ②2022 年 6 月 20 日，珠江文体在中国银行股份有限公司广州白云支行开具了不可
撤销的、担保金额为人民币 1,000,000.00 元的见索即付履约保函，为珠江文体和五莲县
教育和体育局（受益人）签订的五莲县第 25 届省运会体育场馆运营管理（含省运会赛
事保障）服务采购项目的政府采购合同中相关履约义务提供担保，有效期至 2025 年 3
月 15 日。
     （2）保证合同
     截至 2022 年 8 月 31 日，珠江城服及其控股子公司正在履行的保证合同如下：
           被保证                         保证   保证期           主债权本
序号    保证人      主债权合同名称        债权人                 主合同债权
            人                          方式    间              金
               《WYNDHAM      WYNDHA
                HOTEL ASIA   M HOTEL
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          被保证                            保证   保证期             主债权本
序号   保证人        主债权合同名称        债权人                  主合同债权
            人                            方式    间                金
     体育文化 江体育    PACIFIC CO.     ASIA               化发展有限公司
     发展股份 文化发   LIMITED与晋江     PACIFIC              违反许可合同项
     有限公司 展有限   珠江体育文化发          CO.                下义务的支出
                展有限公司在晋        LIMITED
           公司
                江市有关温德姆
                花园酒店的许可
                和使用费合同》
     上述保函及保证合同不存在对珠江城服日常经营产生重大影响。
台、被执行人查询平台、裁判文书网查询与检索，截至 2022 年 8 月 31 日，珠江城服及
其控股子公司作为被告尚未了结的标的额 50 万元以上的诉讼、仲裁案件共 3 起，具体
情况为：①（2021）粤 1302 民初 8911 号，惠州市鑫思海实业有限公司诉珠江城服、珠
江城服惠州分公司合伙合同纠纷案件；②（2021）粤 0111 民初 17943 号，广州合富房
地产发展有限公司诉广州市白云区机场西又一居花园业主委员会、珠江城服、广州珠江
物业酒店管理有限公司白云分公司物权保护纠纷；③（2022）粤 0105 民初 20734 号，
广州市江悦酒店有限公司诉珠江城服合同纠纷（诉讼律师认为诉讼时效期间已过）。
  经核实，珠江城服及控股子公司所涉被诉的未决诉讼仲裁的涉案金额合计约 451.16
万元（包含上述标的金额超过 50 万元案件以及金额低于 50 万的被诉案件）。若扣除诉
讼律师认为已过诉讼时效的案件（即上述案件中的第（3）项），则剩余全部被诉的未
决诉讼仲裁的涉案金额合计约 387.98 万元。
及《知识产权清单》，记载的权利人仍为“广州珠江物业酒店管理有限公司”，截至评
估基准日，商标、计算机软件著作权及域名尚未办理权利人更名手续，本次评估未考虑
由于更名可能产生的相关费用对评结果的影响。
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对珠江物管增加投资额及珠江城服提供的产权交易合同、转账凭证，2022 年 3 月 8 日
已支付其收购剩余 20%股权价款，但截至评估基准日尚未办理工商变更。本次评估股权
比例按 100%进行确认，敬请报告使用者注意。
称“穗华物管”）于 2022 年 10 月 18 日进行了企业名称、主营项目类别、经营范围的变
更：企业名称由“广州市穗华房产物业管理有限公司”变更为“广州江穗文化传播有限
公司”；主营项目类别由“房地产业”变更为“文化艺术业”。
  十三、评估报告使用限制说明
  （一）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报告
载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评
估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意
见本身并无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估
的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策承担任何责任；请报告使用人正确
理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
  （二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用评估目的范围内使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业
人员不承担责任。
  （三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的
使用人。
  （四）未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露
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于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
  十四、资产评估报告日
  资产评估报告结论形成日为：2023 年 1 月 12 日。
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  一、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司评估结果汇总表及各科目明细表；
  二、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司收益法测算结果表；
  三、《2022 年第三十八次党委会纪要》珠发集党会 (2022)38 号（复印件）；
  四、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司营业执照（复印件）；
  五、广东广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的[中职信审专字（2023）
第 0053 号]《广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 2020 年度至 2022 年 1-8 月拟置
入资产专项审计报告》；
  六、资产评估委托合同（复印件）；
  七、珠江股份产权登记表；
  八、委托人承诺函；
  九、被评估单位承诺函；
  十、资产评估师承诺函；
  十一、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司营业执照（复印件）；
  十二、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司信用信息记录；
  十三、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司资产评估备案公告（复印件）；
  十四、资产评估师职业资格证书登记卡（复印件）；
  十五、签字资产评估师身份证（复印件）。
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                        资产评估结果分类汇总表
                                                                                             表２
                              评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                      金额单位：人民币元
序号             科目名称        账面价值                  评估价值               增值额               增值率%
                        资产评估结果分类汇总表
                                                                                             表２
                              评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                      金额单位：人民币元
序号              科目名称       账面价值                  评估价值               增值额               增值率%
被评估单位填表人：胡思洛                                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                      流动资产评估汇总表
                                                                                   表３
                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                            金额单位：人民币元
编   号        科目名称     账面价值                  评估价值              增值额           增值率%
                                        .
        流动资产合计         409,533,372.02        409,533,372.02         0.00           0.00
被评估单位填表人：胡思洛                           评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                        货币资金评估汇总表
                                                                                         表３－１
                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                  金额单位：人民币元
编   号        科目名称    账面价值                评估价值                增值额          增值率%           备注
        合    计        152,254,981.82       152,254,981.82          0.00          0.00
被评估单位填表人：胡思洛                                评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                             货币资金——现金评估明细表
                                                                                 表３－１－１
                                    评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                               金额单位：人民币元
     存放部门
 序号        币种   账面价值       评估价值       增减值      增值率%                    备注
     （单位）
    合计     ＊＊＊    7,055.85   7,055.85   0.00       0.00                ＊＊＊
被评估单位填表人：胡思洛                                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                    货币资金——银行存款评估明细表
                                                                                                                   表３－１－２
                                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                    金额单位：人民币元
序号            开户银行                  账号               币种        账面价值            评估价值             增减值      增值率%                 备注
                                     货币资金——银行存款评估明细表
                                                                                                                 表３－１－２
                                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                  金额单位：人民币元
序号            开户银行                   账号               币种       账面价值            评估价值           增减值      增值率%                    备注
                                    货币资金——银行存款评估明细表
                                                                                                                     表３－１－２
                                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                      金额单位：人民币元
序号             开户银行                 账号               币种       账面价值              评估价值            增减值       增值率%                     备注
              合计                   ＊＊＊               ＊＊＊    152,247,925.97    152,247,925.97          -          -                ＊＊＊
被评估单位填表人：胡思洛                                                                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           应收账款评估汇总表
                                                                     表３－５
                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                金额单位：人民币元
 序号              欠款单位名称（结算对象）             账面价值           评估价值           备注
                      合计                  179,930,229.24 179,930,229.24 ***
                  减：坏账准备                    8,075,659.82
                 减：评估风险损失                                  8,075,659.82
                  应收账款净额                  171,854,569.42 171,854,569.42 ***
被评估单位填表人：胡思洛                 评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                      应收账款评估明细表
                                                                                                                表３－５
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                            金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容              账龄         账面价值            评估价值           增减值      增值率%        备注
                                           应收账款评估明细表
                                                                                                                     表３－５
                                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                 金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容                   账龄         账面价值            评估价值           增减值      增值率%        备注
                                   应收账款评估明细表
                                                                                                                表３－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容           账龄         账面价值             评估价值            增减值      增值率%        备注
小计             1-1城服（本部）                                79,442,448.90   79,442,448.90
小计                1-2岭南苑                                 2,222,316.68    2,222,316.68
                                    应收账款评估明细表
                                                                                                                 表３－５
                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                            金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容            账龄         账面价值             评估价值            增减值      增值率%        备注
小计               1-3第一分                                  13,055,146.68   13,055,146.68
小计               1-5第三分                                  15,693,703.15   15,693,703.15
小计               1-6第四分                                   1,096,161.52    1,096,161.52
小计               1-7第五分                                   1,660,887.51    1,660,887.51
                                           应收账款评估明细表
                                                                                                                      表３－５
                                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                 金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容                   账龄         账面价值            评估价值           增减值      增值率%        备注
小计               1-8第六分                                         4,888,803.52   4,888,803.52
                                      应收账款评估明细表
                                                                                                                   表３－５
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                              金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容              账龄         账面价值             评估价值            增减值      增值率%        备注
小计                 1-9湾一分                                   4,963,892.05    4,963,892.05
小计                1-10湾二分                                   5,101,589.68    5,101,589.68
小计                1-11湾三分                                   1,429,425.80    1,429,425.80
小计                1-12湾四分                                   4,869,331.61    4,869,331.61
小计                1-14华中分                                  11,079,952.22   11,079,952.22
                                   应收账款评估明细表
                                                                                                              表３－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                         金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容           账龄         账面价值            评估价值           增减值      增值率%        备注
小计               1-15西南分                                5,022,474.27   5,022,474.27
小计               1-16三亚分                                1,477,472.66   1,477,472.66
小计               1-17房地产                                  183,250.00     183,250.00
小计               1-33云南分                                2,882,506.63   2,882,506.63
小计               1-36梧州分                                1,304,770.01   1,304,770.01
小计              1-37颐德公馆                                1,057,796.90   1,057,796.90
小计               1-38宾阳分                                  116,427.67     116,427.67
小计              1-40天河新作                                  313,425.00     313,425.00
                                  应收账款评估明细表
                                                                                                             表３－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                        金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容          账龄         账面价值            评估价值           增减值      增值率%        备注
小计               1-43河池分                               4,814,186.39   4,814,186.39
小计               1-44肇庆分                               8,794,605.64   8,794,605.64
小计               1-45高明分                               1,063,123.80   1,063,123.80
小计               1-49顺德分                               3,854,634.17   3,854,634.17
小计              1-50新岸公寓                               1,531,085.99   1,531,085.99
小计             1-52好世界公寓                                 131,349.40     131,349.40
                                     应收账款评估明细表
                                                                                                                                表３－５
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                       金额单位：人民币元
 序号      欠款单位名称（结算对象）        业务内容             账龄         账面价值             评估价值               增减值           增值率%          备注
 小计               1-53江门分                                  1,357,165.91     1,357,165.91
 小计               1-54番禺分                                    426,427.22       426,427.22
 小计              1-58中远大厦                                     95,868.26        95,868.26
                         合计                              179,930,229.24   179,930,229.24            0.00       0.00
                       减：坏账准备                              8,075,659.82                    -8,075,659.82    -100.00       ***
                      减：评估风险损失                                              8,075,659.82
                       应收账款净额                            171,854,569.42   171,854,569.42           0.00        0.00       ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                 评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                  预付账款评估汇总表
                                                                                                 表３－7
                                   评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                           金额单位：人民币元
 序号                欠款单位名称（结算对象）             账面价值               评估价值            增减值      增值率%     备注
                        合计                    10,710,842.10    10,710,842.10     0.00     0.00   ***
被评估单位填表人：胡思洛                                评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                          预付账款评估明细表
                                                                                                                     表3－7－1
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                              金额单位：人民币元
 序号                   欠款单位名称（结算对象）                    业务内容          账面价值            评估价值           增减值      增值率%  备注
                                          预付账款评估明细表
                                                                                                                        表3－7－1
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                 金额单位：人民币元
 序号                   欠款单位名称（结算对象）                    业务内容            账面价值             评估价值           增减值      增值率%  备注
                             合计                                        10,710,842.10 10,710,842.10 0.00 0.00
被评估单位填表人：胡思洛                                                        评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           其他应收款评估汇总表
                                                                                                               表3－8
                                 评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                        金额单位：人民币元
 序号          欠款单位名称（结算对象）                 账面价值              评估价值              增减值           增值率%           备注
                       合计                   57,793,678.50   57,793,678.50            0.00       0.00          ***
                  减：坏账准备                     4,740,642.31                   -4,740,642.31    -100.00
                 减：评估风险损失                                   4,740,642.31
                  其他应收款净额                   53,053,036.19  53,053,036.19 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                          评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                     其他应收款评估明细表
                                                                                                                表3－8－1
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容         账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
                                            其他应收款评估明细表
                                                                                                                         表3－8－1
                                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                    金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容                账龄         账面价值             评估价值            增减值          增值率%       备注
                                                                 其他应收款评估明细表
                                                                                                                                                     表3－8－1
                                                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容                                           账龄          账面价值             评估价值            增减值          增值率%       备注
小计    1-1城服（本部）                                                                          35,692,856.10   35,692,856.10
小计    1-2岭南苑                                                                                 48,102.79       48,102.79
                                          其他应收款评估明细表
                                                                                                                    表3－8－1
                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容               账龄          账面价值           评估价值          增减值          增值率%       备注
小计    1-3第一分                                                  591,123.69    591,123.69
                                     其他应收款评估明细表
                                                                                                               表3－8－1
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容         账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-4第二分                                            389,908.09     389,908.09
                                     其他应收款评估明细表
                                                                                                               表3－8－1
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容         账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-5第三分                                          5,750,540.38   5,750,540.38
小计    1-6第四分                                            151,943.01     151,943.01
                                         其他应收款评估明细表
                                                                                                                   表3－8－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                               金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容             账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-7第五分                                                318,582.43     318,582.43
小计    1-8第六分                                              1,434,883.85   1,434,883.85
                                            其他应收款评估明细表
                                                                                                                       表3－8－1
                                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                  金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容                账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-9湾一分                                                 2,446,158.76   2,446,158.76
小计    1-10湾二分                                                   57,359.43      57,359.43
小计    1-11湾三分                                                   17,646.37      17,646.37
                                         其他应收款评估明细表
                                                                                                                    表3－8－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                               金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容             账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-12湾四分                                             1,113,385.04   1,113,385.04
小计    1-14华中分                                               -93,079.13     -93,079.13
                                               其他应收款评估明细表
                                                                                                                            表3－8－1
                                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                       金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容                   账龄         账面价值             评估价值            增减值          增值率%       备注
小计    1-15西南分                                                    2,692,282.67    2,692,282.67
小计    1-16三亚分                                                        5,000.00        5,000.00
小计    1-17房地产                                                       66,077.64       66,077.64
                                       其他应收款评估明细表
                                                                                                                表3－8－1
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容           账龄         账面价值           评估价值          增减值          增值率%       备注
小计    1-33云南分                                             75,510.31     75,510.31
小计    1-36梧州分                                             20,926.73     20,926.73
小计    1-37颐德公馆                                            97,723.82     97,723.82
小计    1-38宾阳分                                              3,500.00      3,500.00
小计    1-40天河新作                                           237,592.91    237,592.91
小计    1-41三水分                                              8,900.51      8,900.51
                                     其他应收款评估明细表
                                                                                                                表3－8－1
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容         账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
                                          其他应收款评估明细表
                                                                                                                     表3－8－1
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容              账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-42南海分                                              3,094,031.23   3,094,031.23
小计    1-44肇庆分                                                515,410.11     515,410.11
                                     其他应收款评估明细表
                                                                                                                表3－8－1
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容         账龄         账面价值            评估价值           增减值          增值率%       备注
小计    1-45高明分                                            82,304.12      82,304.12
小计    1-49顺德分                                         2,070,804.52   2,070,804.52
小计    1-50新岸公寓                                          669,550.68     669,550.68
小计    1-52好世界公寓                                             284.23         284.23
                                          其他应收款评估明细表
                                                                                                                            表3－8－1
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                       金额单位：人民币元
 序号    欠款单位名称（结算对象）          业务内容              账龄         账面价值            评估价值             增减值             增值率%         备注
 小计    1-53江门分                                               111,906.42      111,906.42
 小计    1-54番禺分                                                44,589.66       44,589.66
 小计    1-58中远大厦                                               77,872.13       77,872.13
                        合计                                57,793,678.50   57,793,678.50            0.00        0.00
                      减：坏账准备                               4,740,642.31                   -4,740,642.31
                                                                                                   ***      -100.00
                     减：评估风险损失                                            4,740,642.31
                      其他应收款净额                             53,053,036.19 53,053,036.19 0.00 -100.00 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                         评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           存货评估汇总表
                                                                             表３－１１
                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                       金额单位：人民币元
 编号                 科目名称        账面价值             评估价值           增值额          增值率%
                合    计              785,543.98     785,543.98         0.00      0.00
               减：存货跌价准备
                合    计              785,543.98     785,543.98         0.00      0.00
被评估单位填表人：胡思洛                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                表３－１１－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                              金额单位：人民币元
                                            账面价值                            评估价值
序号 所属公司名称             名称及规格型号   单位                                                                  增减值     增值率%     备注
                                     数量    单价          金额           实际数量   评估单价        金额
小计     本部                                              214,469.46                      214,469.46    0.00     0.00
                                     存货——库存商品评估明细表
                                                                                                             表３－１１－５
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
                                                账面价值                         评估价值
序号 所属公司名称             名称及规格型号        单位                                                          增减值     增值率%     备注
                                          数量   单价          金额        实际数量   评估单价       金额
                                        存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                表３－１１－５
                                               评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                              金额单位：人民币元
                                                    账面价值                         评估价值
序号 所属公司名称              名称及规格型号          单位                                                          增减值     增值率%     备注
                                             数量    单价          金额        实际数量   评估单价      金额
                                存货——库存商品评估明细表
                                                                                                              表３－１１－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                            金额单位：人民币元
                                             账面价值                           评估价值
序号 所属公司名称             名称及规格型号   单位                                                                增减值     增值率%     备注
                                     数量     单价          金额         实际数量    评估单价       金额
                              存货——库存商品评估明细表
                                                                                                         表３－１１－５
                                    评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                       金额单位：人民币元
                                         账面价值                          评估价值
序号 所属公司名称           名称及规格型号   单位                                                             增减值     增值率%     备注
                                   数量   单价          金额         实际数量   评估单价       金额
                              存货——库存商品评估明细表
                                                                                                          表３－１１－５
                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                        金额单位：人民币元
                                          账面价值                          评估价值
序号 所属公司名称           名称及规格型号   单位                                                              增减值     增值率%     备注
                                   数量    单价          金额         实际数量   评估单价       金额
                                存货——库存商品评估明细表
                                                                                                        表３－１１－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                      金额单位：人民币元
                                            账面价值                         评估价值
序号 所属公司名称            名称及规格型号    单位                                                          增减值     增值率%     备注
                                     数量    单价          金额        实际数量   评估单价      金额
                                  存货——库存商品评估明细表
                                                                                                          表３－１１－５
                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                        金额单位：人民币元
                                              账面价值                         评估价值
序号 所属公司名称              名称及规格型号    单位                                                          增减值     增值率%     备注
                                       数量    单价          金额        实际数量   评估单价      金额
                                     存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                表３－１１－５
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                              金额单位：人民币元
                                                账面价值                          评估价值
序号 所属公司名称             名称及规格型号        单位                                                             增减值     增值率%     备注
                                          数量   单价          金额         实际数量   评估单价       金额
                                存货——库存商品评估明细表
                                                                                                           表３－１１－５
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                         金额单位：人民币元
                                           账面价值                          评估价值
序号 所属公司名称            名称及规格型号    单位                                                             增减值     增值率%     备注
                                     数量   单价          金额         实际数量   评估单价       金额
                                        存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                     表３－１１－５
                                              评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                   金额单位：人民币元
                                                   账面价值                           评估价值
序号 所属公司名称             名称及规格型号           单位                                                               增减值     增值率%     备注
                                             数量   单价          金额          实际数量   评估单价        金额
                                          存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                          表３－１１－５
                                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                        金额单位：人民币元
                                                        账面价值                            评估价值
序号 所属公司名称            名称及规格型号              单位                                                                  增减值     增值率%      备注
                                               数量      单价          金额         实际数量     评估单价       金额
                                          存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                           表３－１１－５
                                                 评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                         金额单位：人民币元
                                                      账面价值                            评估价值
序号 所属公司名称              名称及规格型号            单位                                                                   增减值     增值率%      备注
                                               数量    单价          金额           实际数量   评估单价         金额
小计    湾一分公司                                                      361,793.73                       361,793.73    0.00     0.00
                              存货——库存商品评估明细表
                                                                                                           表３－１１－５
                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                         金额单位：人民币元
                                          账面价值                          评估价值
序号 所属公司名称          名称及规格型号    单位                                                               增减值     增值率%     备注
                                   数量    单价          金额         实际数量   评估单价        金额
                                          存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                              表３－１１－５
                                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                            金额单位：人民币元
                                                        账面价值                              评估价值
序号 所属公司名称             名称及规格型号             单位                                                                      增减值     增值率%     备注
                                               数量      单价          金额           实际数量     评估单价        金额
小计    湾四分公司                                                        120,712.79                        120,712.79    0.00     0.00
                                 存货——库存商品评估明细表
                                                                                                             表３－１１－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                           金额单位：人民币元
                                            账面价值                           评估价值
序号 所属公司名称            名称及规格型号     单位                                                              增减值     增值率%     备注
                                      数量   单价          金额          实际数量   评估单价       金额
小计   南海分公司                                             10,773.96                     10,773.96    0.00     0.00
                                       存货——库存商品评估明细表
                                                                                                                        表３－１１－５
                                               评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                      金额单位：人民币元
                                                     账面价值                             评估价值
序号 所属公司名称            名称及规格型号           单位                                                                   增减值     增值率%     备注
                                            数量      单价          金额          实际数量     评估单价       金额
小计   高明分公司                                                      23,582.76                       23,582.76    0.00     0.00
小计   顺德分公司                                                      21,417.62                       21,417.62    0.00     0.00
                                 存货——库存商品评估明细表
                                                                                                      表３－１１－５
                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                     金额单位：人民币元
                                              账面价值                            评估价值
序号 所属公司名称              名称及规格型号   单位                                                          增减值   增值率%   备注
                                       数量    单价          金额           实际数量   评估单价       金额
小计   第二分公司                                                32,793.66                    32,793.66 0.00 0.00
                   合   计         ***          ***        785,543.98    ***     ***    785,543.98 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                              评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                          其他流动资产评估明细表
                                                                               表３－１５
                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                         金额单位：人民币元
序号     项目及内容       结算内容      账面价值             评估价值            增减值     增值率%     备　注
      合   计                   20,874,398.51   20,874,398.51    0.00     0.00    ***
被评估单位填表人：胡思洛               评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                               非流动资产评估汇总表
                                                                                           表４
                                 评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                  金额单位：人民币元
序号                 项       目     账面价值               评估价值              增减值              增值率%
               合       计           340,080,371.26    558,313,220.19   218,232,848.93      64.17
被评估单位填表人：胡思洛                          评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                         长期股权投资评估明细表
                                                                                                                                          表４－４
                                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                金额单位：人民币元
序号          被投资单位名称          投资日期        核算方法   投资比例%       投资成本            账面价值              评估价值               增减值           增值率%       备注
            合   计               ***       ***    ***      101,586,554.58    315,213,633.27   525,458,808.12   210,245,174.85     66.70     ***
       减：长期股权投资减值准备             ***       ***    ***           ***            4,000,000.00                     -4,000,000.00    -100.00    ***
           净  额                 ***       ***    ***           ***          311,213,633.27   525,458,808.12   214,245,174.85     68.84     ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                               评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                          固定资产评估汇总表
                                                                                                  表4－8
                              评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                          金额单位：人民币元
序号              单位名称                  账面原值             账面净值           评估价值            增值率%       备注
                    合计                 16,556,731.18   6,657,272.94    9,619,823.00      44.50   ***
                减：固定资产减值准备
                  固定资产合计               16,556,731.18   6,657,272.94    9,619,823.00     44.50    ***
被评估单位填表人：胡思洛                               评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                         固定资产评估汇总表
                                                                                                                               表４－８
                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                       金额单位：人民币元
                              账面价值                               评估价值                           增值额                     增值率%
 编号        科目名称
                          原 值      净          值         重置价值            净   值          原   值           净   值          原 值  净 值
            房屋建筑物类合计      3,555,087.89   2,455,545.04   3,416,790.00    3,408,550.00    -138,297.89     953,004.96     -3.89    38.81
                设备类合计    13,001,643.29   4,201,727.90   11,533,595.04   6,211,273.00   -1,468,048.25   2,009,545.10   -11.29    47.83
             固定资产清理                                -                              -
           固定资产合计        16,556,731.18   6,657,272.94   14,950,385.04   9,619,823.00   -1,606,346.14   2,962,550.06    -9.70    44.50
        减：固定资产减值准备
           固定资产合计        16,556,731.18   6,657,272.94   14,950,385.04   9,619,823.00   -1,606,346.14   2,962,550.06    -9.70    44.50
被评估单位填表人：胡思洛                                                            评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                                      固定资产 —— 房屋建筑物评估明细表
                                                                                                                                                                                      表４－８－１
                                                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                                                               金额单位：人民币元
     所属公司名                                                              计量 建筑面积 成本单价                          账面价值                        评估价值                            评估单价
序号             权证编号         建筑物名称         房屋用途   结构   层数     建成年月                                                                                                增值率%                   备注
       称                                                                单位 （㎡） （元/㎡）                   原值            净值            重置价值           评估净值                    （元/㎡）
      本部                                  办公用房   钢混                      ㎡
             粤（2018）佛禅不动 佛山市禅城区城门头西                                                                                                                                                 佛山环球国际广
              产权第0030955号     路1号907房                                                                                                                                                 场907
             粤（2020）惠州市不 惠州市惠城区惠州大道                                                                                                                                                   惠州赛格假日广
             动产权第0048974号                                                                                                                                                                场
                                                                                                                                                                                      与建筑物3一起评
                                                                                                                                                                                         估
                                 合   计                                          313.58               3,545,864.59   2,455,268.34   3,407,430.00   3,407,430.00    38.78
                            减：房屋建筑物减值准备
                                 合   计                                                               3,545,864.59   2,455,268.34   3,407,430.00   3,407,430.00    38.78     ***          ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                                                                                评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                固定资产 — 构筑物及其他固定资产评估明细表
                                                                                                                                       表４－８－２
                                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                  金额单位：人民币元
                                长度             计量单   面积体积㎡                账面价值                     评估价值                   评估单价
序号    名称       结构       建成年月          宽度（m）                                                                       增值率%                备注
                                （m）             位      或m3           原值          净值        重置价值 成新 评估净值                   （元/㎡）
                                                                                                     率%
                    合    计                                           9,223.30     276.70    9,360.00     1,120.00  304.77
            减：构筑物及其他辅助设施减值准备
                    合    计                              ***          9,223.30     276.70    9,360.00   ***   1,120.00   304.77   ***     ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                                    评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                                           固定资产 — 机器设备评估明细表
                                                                                                                                                                            表４－８－４
                                                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                                                     金额单位：人民币元
                                                                                                                    账面价值                          评估价值
                                                                                计量
序号      所属公司名称      设备编号            设备名称                 规格型号              数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
                                                                                单位                             原值           净值           重置价值         成新率% 评估净值
小计    本部                                                                   3                                   474,329.04   227,501.16   472,446.00           299,940.00     31.84
小计    岭南苑物业服务中心                                                            17                                  141,068.46    93,947.50   140,798.00           107,100.00     14.00
小计    第一分公司                                                                4                                    16,754.57    10,991.09    16,751.00            13,260.00     20.64
小计    第二分公司                                                                2                                    81,766.58    56,860.68    81,257.00            61,230.00      7.68
小计    第五分公司                                                                2                                     2,050.00     1,453.48     2,050.00             1,600.00     10.08
小计    湾三分公司                                                                7                                    53,963.72    52,346.60    53,963.72            51,380.00     -1.85
                                                           固定资产 — 机器设备评估明细表
                                                                                                                                                                 表４－８－４
                                                               评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                                          金额单位：人民币元
                                                                                                        账面价值                           评估价值
                                                                    计量
序号     所属公司名称        设备编号            设备名称             规格型号     数量        购置日期         启用日期                                                                      增值率%      备注
                                                                    单位                             原值            净值           重置价值         成新率% 评估净值
小计   湾四分公司                                                     10                                   51,757.96      6,086.36    49,827.00             8,910.00     46.39
小计   华中分公司                                                     5                                    17,716.81      4,985.25    17,717.00            15,590.00    212.72
                               合计                              50                                  839,407.14    454,172.12   834,809.72           559,010.00     23.08
                           减：机器设备减值准备
                              合  计                             50                                  839,407.14    454,172.12 834,809.72 *** 559,010.00 23.08 ***
被评估单位填表人 ：胡思洛                                                                                                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                                                   固定资产 — 车辆评估明细表
                                                                                                                                                                                                表４－８－５
                                                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                              计量                                    已行驶里程           账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称     车辆牌号        车辆名称及规格型号              生产厂家           数量   购置日期          启用日期                                                                                           增值率%        备注
                                                              单位                                     （公里）
                                                                                                              原值           净值           重置价值         成新率%   拍牌费         评估净值
                           传祺多用途乘用车M8_390T_AT
                              至尊版（七人座）
                           传祺多用途乘用车M8_390T_AT
                                 至尊版
小计   本部                                                            4                                          903,540.36   387,918.72   691,787.00                      578,708.00
小计   岭南苑物业服务中心                                                     8                                           34,783.43    18,872.52    34,413.00                       19,180.00
小计   第一分公司                                                         6                                           26,400.00    25,740.03    26,400.00                       25,110.00
     第三分公司                                     丰田             辆                                                                                                                                 大型普通客车
                               SCT67041RB53L
     第三分公司                                     广汽本田汽车有限公司     辆
                                HG6482BAC5A
小计   第三分公司                                                         3                                          640,136.00    26,533.08   398,380.00                      231,505.00
小计   湾一分公司                                                         1                                          182,911.51   108,983.26   170,854.00                      131,560.00
小计   湾三分公司                                                         5                                           29,115.04    28,629.84    29,115.04                       27,650.00     -3.42
小计   湾四分公司                                                         3                                          232,586.95     7,161.46   144,305.00                       36,210.00    405.62
小计   华中分公司                                                         1                                          130,088.50   117,079.66   130,089.00                      115,780.00     -1.11
小计   颐德公馆服务中心                                                      1                                            3,879.31                  1,769.00                          350.00
                             传祺牌多用途乘用车
                              GAC6510MIK6
小计   南海分公司                                                         2                                          184,266.45   102,776.04   177,120.00                      149,760.00     45.71
小计   肇庆分公司                                                         3                                           14,718.14     7,162.40    12,430.00                        7,700.00      7.51
                                                                   固定资产 — 车辆评估明细表
                                                                                                                                                                                               表４－８－５
                                                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                                                                      金额单位：人民币元
                                                              计量                                   已行驶里程             账面价值                                 评估价值
序号    所属公司名称       车辆牌号       车辆名称及规格型号             生产厂家           数量   购置日期          启用日期                                                                                          增值率%        备注
                                                              单位                                    （公里）
                                                                                                               原值           净值           重置价值           成新率%   拍牌费   评估净值
小计   佛山高明分公司                                                       2                                             5,900.00     3,769.43       5,840.00                    5,020.00     33.18
小计   顺德分公司                                                         3                                             4,800.00       713.58       3,830.00                    1,280.00      79.38
小计   江门分公司                                                         1                                           257,582.00     7,727.46     195,190.00                   99,550.00
                               合 计                                 43                                        2,650,707.69   843,067.48   2,021,522.04                1,429,363.00     69.54
                             减：车辆减值准备
                               合 计                                 43                                        2,650,707.69   843,067.48   2,021,522.04 ***   1,429,363.00 69.54 ***
被评估单位填表人 ：胡思洛                                                                                                                               评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                                           固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                       表４－８－６
                                                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                    金额单位：人民币元
                                                                计量                                  账面价值                                评估价值
序号    所属公司名称         设备编号                 设备名称             数量        购置日期         启用日期                                                                      增值率%       备注
                                                                单位                             原值            净值            原值           成新率%   评估净值
                                               固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                          表４－８－６
                                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                    计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称         设备编号             设备名称    数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%       备注
                                                    单位                             原值              净值          原值          成新率%   评估净值
                                                  固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                              表４－８－６
                                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                           金额单位：人民币元
                                                       计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称         设备编号             设备名称       数量        购置日期         启用日期                                                                      增值率%       备注
                                                       单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
                                                     固定资产 — 电子设备评估明细表
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                             金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号           设备名称            数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                              金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号           设备名称             数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号           设备名称           数量        购置日期         启用日期                                                                 增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                      金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号           设备名称     数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                         金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号           设备名称        数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                         金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号           设备名称        数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                            金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称          设备编号           设备名称            数量        购置日期         启用日期                                                                   增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称          设备编号             设备名称              数量        购置日期         启用日期                                                                   增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                 金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称          设备编号               设备名称           数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                         金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称          设备编号               设备名称                   数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                           金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称       设备编号                  设备名称                     数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%       备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                               金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称         设备编号                设备名称                 数量         购置日期         启用日期                                                                            增值率%        备注
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小计    本部                                                       790                                  2,813,810.17   1,391,120.56   2,761,511.00          1,496,750.00        7.59
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                     金额单位：人民币元
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序号    所属公司名称        设备编号                 设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%        备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                              金额单位：人民币元
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序号    所属公司名称         设备编号                  设备名称     数量         购置日期         启用日期                                                                      增值率%        备注
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小计   岭南苑物业服务中心                                      156                                   442,825.21   167,001.81   435,003.00           226,460.00      35.60
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                    金额单位：人民币元
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序号    所属公司名称       设备编号                 设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%          备注
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                   金额单位：人民币元
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序号     所属公司名称       设备编号               设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%        备注
                                                   单位                             原值           净值          原值          成新率%   评估净值
                                              固定资产 — 电子设备评估明细表
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                                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                    金额单位：人民币元
                                                   计量                                  账面价值                             评估价值
序号     所属公司名称       设备编号               设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                   增值率%        备注
                                                   单位                             原值           净值           原值          成新率%   评估净值
                                                  固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                               表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                            金额单位：人民币元
                                                        计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                   设备名称   数量         购置日期         启用日期                                                                      增值率%        备注
                                                        单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计    第一分公司                                       197                                   546,947.25   288,610.55   544,428.00           371,540.00      28.73
                                                  固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                             表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                          金额单位：人民币元
                                                       计量                                  账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                  设备名称     数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%       备注
                                                       单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计   第二分公司                                        35                                   107,144.15    14,651.72   103,592.00           23,120.00      57.80
                                                      固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                             金额单位：人民币元
                                                           计量                                  账面价值                              评估价值
序号     所属公司名称      设备编号                    设备名称       数量        购置日期         启用日期                                                                    增值率%       备注
                                                           单位                             原值           净值            原值          成新率%   评估净值
                                                    固定资产 — 电子设备评估明细表
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                         金额单位：人民币元
                                                         计量                                  账面价值                            评估价值
序号     所属公司名称      设备编号                     设备名称    数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%        备注
                                                         单位                             原值           净值          原值          成新率%   评估净值
                                               固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                        表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                    金额单位：人民币元
                                                    计量                                  账面价值                            评估价值
序号     所属公司名称      设备编号                 设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%        备注
                                                    单位                             原值           净值          原值          成新率%   评估净值
                                                   固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                           表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                        计量                                  账面价值                            评估价值
序号     所属公司名称      设备编号                     设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%       备注
                                                        单位                             原值           净值          原值          成新率%   评估净值
                                               固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                           表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                    计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称      设备编号                 设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%        备注
                                                    单位                             原值              净值          原值          成新率%   评估净值
                                             固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                      表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                  金额单位：人民币元
                                                  计量                                  账面价值                            评估价值
序号     所属公司名称      设备编号               设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%        备注
                                                  单位                             原值           净值          原值          成新率%   评估净值
                                                          固定资产 — 电子设备评估明细表
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                                计量                                  账面价值                                  评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                     设备名称         数量         购置日期         启用日期                                                                         增值率%       备注
                                                                单位                             原值             净值           原值             成新率%   评估净值
小计    第三分公司                                               389                                  1,659,488.59   221,163.26   1,608,310.00           575,660.00     160.29
                                                固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                            表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                     计量                                  账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                  设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%        备注
                                                     单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计   第四分公司                                      53                                   195,524.61    88,860.14   193,045.00           89,140.00        0.31
                                            固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                          表４－８－６
                                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                      金额单位：人民币元
                                                 计量                                  账面价值                                 评估价值
序号    所属公司名称       设备编号              设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                       增值率%        备注
                                                 单位                             原值              净值            原值          成新率%   评估净值
                                              固定资产 — 电子设备评估明细表
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                    计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称       设备编号               设备名称   数量         购置日期         启用日期                                                                     增值率%        备注
                                                    单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计    第五分公司                                   113                                   174,336.67    16,412.57   171,592.00           76,380.00      365.38
                                                固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                              表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                     计量                                  账面价值                             评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                  设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%           备注
                                                     单位                             原值           净值           原值          成新率%     评估净值
小计   第六分公司                                      22                                   63,014.51    52,772.36   62,345.00             53,470.00       1.32
                                                 固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                              表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                      计量                                  账面价值                            评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                  设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                    增值率%           备注
                                                      单位                             原值           净值          原值          成新率%     评估净值
                                                 固定资产 — 电子设备评估明细表
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                      计量                                  账面价值                            评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                  设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                    增值率%           备注
                                                      单位                             原值           净值          原值          成新率%     评估净值
                                                固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                               表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                            金额单位：人民币元
                                                      计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                 设备名称   数量         购置日期         启用日期                                                                        增值率%       备注
                                                      单位                             原值            净值           原值           成新率%     评估净值
小计    湾一分公司                                     188                                   546,836.08   140,144.50   510,237.00             219,360.00      56.52
                                                     固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                              表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                           金额单位：人民币元
                                                          计量                                  账面价值                             评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                   设备名称      数量        购置日期         启用日期                                                                   增值率%       备注
                                                          单位                             原值           净值           原值          成新率%   评估净值
                                                  固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                               表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                            金额单位：人民币元
                                                        计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                   设备名称   数量         购置日期         启用日期                                                                      增值率%       备注
                                                        单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计    湾四分公司                                       145                                   887,464.57    94,427.75   843,099.00           155,030.00      64.18
                                              固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                        表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                      金额单位：人民币元
                                                   计量                                  账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%      备注
                                                   单位                             原值              净值          原值          成新率%   评估净值
                                               固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                       表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                     金额单位：人民币元
                                                    计量                                  账面价值                             评估价值
序号     所属公司名称       设备编号                设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                   增值率%      备注
                                                    单位                             原值           净值           原值          成新率%   评估净值
                                               固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                              表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                          金额单位：人民币元
                                                     计量                                  账面价值                               评估价值
序号     所属公司名称        设备编号               设备名称   数量         购置日期         启用日期                                                                       增值率%        备注
                                                     单位                             原值            净值           原值           成新率%    评估净值
小计    华中分公司                                    146                                   234,948.61    63,777.97   234,850.00            173,230.00     171.61
                                                 固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                              表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                           金额单位：人民币元
                                                      计量                                  账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称          设备编号                设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                       增值率%       备注
                                                      单位                             原值            净值           原值           成新率%    评估净值
小计   西南分公司                                       93                                   418,408.51    58,853.75   405,253.00            224,460.00     281.39
小计   三亚分公司                                        3                                     9,630.00       299.00     8,875.00              1,770.00     491.97
                                                       固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                 表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                              金额单位：人民币元
                                                            计量                                  账面价值                             评估价值
序号    所属公司名称          设备编号                   设备名称      数量        购置日期         启用日期                                                                    增值率%       备注
                                                            单位                             原值           净值           原值          成新率%    评估净值
小计   房地产服务分公司                                           8                                   29,235.81    22,904.16   29,235.00            23,610.00       3.08
小计   潜江分公司                                              2                                    2,780.00           -     2,640.00               420.00
小计   东莞分公司                                              4                                    8,813.80
小计   云南分公司                                             11                                   33,824.42                33,200.00            10,130.00
小计   梧州分公司                                              7                                   53,930.00    36,078.50   53,940.00            50,910.00      41.11
小计   天河颐德公馆服务中心                                        10                                   35,603.24    17,456.70   32,070.00            21,300.00      22.02
小计   宾阳分公司                                              3                                    8,526.00       781.60    8,310.00             2,630.00     236.49
                                                                 固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                            表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                                      计量                                  账面价值                             评估价值
序号    所属公司名称          设备编号                     设备名称              数量        购置日期         启用日期                                                                    增值率%        备注
                                                                      单位                             原值           净值           原值          成新率%    评估净值
小计   天河新作物业服务中心                                                  16                                   45,497.62    16,395.53   43,700.00            24,780.00      51.14
小计   佛山三水分公司                                                      1                                    2,830.00        84.90                           130.00      53.12
                                                      固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                        表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                  金额单位：人民币元
                                                            计量                                  账面价值                                  评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                       设备名称    数量         购置日期         启用日期                                                                        增值率%           备注
                                                            单位                             原值              净值            原值           成新率%   评估净值
小计   南海分公司                                            138                                   243,344.84      62,802.94    191,230.00           88,310.00       40.61
小计   河池分公司                                             3                                      7,650.00         382.80                            390.00        1.88
     肇庆分公司                        复印机                       个
                                                                                                                                                                      室
     肇庆分公司                                                  个
                                                                                                                                                                      室
                                                       固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                    表４－８－６
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被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                  金额单位：人民币元
                                                            计量                                  账面价值                                 评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                         设备名称   数量        购置日期         启用日期                                                                        增值率%       备注
                                                            单位                             原值              净值           原值           成新率%   评估净值
                                                                                                                                                                    室
小计   肇庆分公司                                             77                                   259,895.60      74,881.92   210,930.00           122,840.00       64.04
                                                   固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                           表４－８－６
                                                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                        金额单位：人民币元
                                                        计量                                  账面价值                            评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                  设备名称      数量        购置日期         启用日期                                                                  增值率%       备注
                                                        单位                             原值           净值          原值          成新率%   评估净值
                                                        固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                      表４－８－６
                                                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                  金额单位：人民币元
                                                             计量                                  账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称       设备编号                    设备名称         数量        购置日期         启用日期                                                                     增值率%          备注
                                                             单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计   佛山高明分公司                                            92                                   282,517.56    25,165.56   272,620.00           89,140.00       254.21
                                              固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                          表４－８－６
                                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                    计量                                  账面价值                               评估价值
序号    所属公司名称          设备编号             设备名称   数量         购置日期         启用日期                                                                     增值率%       备注
                                                    单位                             原值            净值           原值           成新率%   评估净值
小计   顺德分公司                                    112                                   204,794.43    32,554.89   167,030.00           66,960.00     105.68
                                                        固定资产 — 电子设备评估明细表
                                                                                                                                                                                    表４－８－６
                                                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                                                                                 金额单位：人民币元
                                                                   计量                                   账面价值                                      评估价值
序号    所属公司名称           设备编号                      设备名称   数量              购置日期         启用日期                                                                                增值率%       备注
                                                                   单位                             原值               净值               原值            成新率%   评估净值
小计   珠江新岸公寓                                               53                                         164,118.38       12,854.63      100,930.00              29,520.00     129.64
小计   好世界公寓                                                 5                                          16,738.83        3,716.76        8,810.00               4,680.00      25.92
小计   江门分公司                                                 3                                          11,049.00          331.47        2,842.00                 780.00     135.32
                            合计                          2,875.00                                  9,511,528.46    2,904,488.30    9,039,627.00           4,222,900.00      45.39
                        减：电子设备减值准备
                           合  计                                                                   9,511,528.46    2,904,488.30     9,039,627.00 *** 4,222,900.00 45.39 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                                                                                      评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                       使用权资产评估汇总表
                                                                              表４－１２
                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）
 序号                所属公司名称                      账面价值           评估价值            备注
                   合   计                       4,589,638.40    4,589,638.40    ***
被评估单位填表人：胡思洛                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                              使用权资产评估明细表
                                                                                                                                 表４－１２－１
                                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                                               金额单位：人民币元
                                                                       预计使                   尚存受益
序号   所属公司名称         使用权资产名称或内容           形成日期           原始发生额                 账面价值                   评估价值           增减值      增值率%     备注
                                                                       用月数                    月数
                 广州世界贸易中心大厦南塔10楼
                      S1010-1015
                         合  计                                                 4,589,638.40    4,589,638.40 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                                  评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           无形资产评估汇总表
                                                                                                      表４－１３
                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                               金额单位：人民币元
 编号                科目名称    原始入账价值                    账面价值             评估价值             增减值            增值率%
              合计                  12,266,878.83        9,164,068.64    10,189,192.66   1,025,124.02     11.19
         减：无形资产减值准备
              合计                  12,266,878.83        9,164,068.64    10,189,192.66   1,025,124.02     11.19
被评估单位填表人：胡思洛                                         评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                 无形资产评估汇总表
                                                                                                         表４－１３
                                   评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                  金额单位：人民币元
 序号                    所属公司名称             账面原值             账面价值           评估价值            增减值            增值率%
                      合计                   12,266,878.83   9,164,068.64   10,189,192.66   1,025,124.02     11.19
                   减：无形资产减值准备
                      合计                   12,266,878.83   9,164,068.64   10,189,192.66   1,025,124.02     11.19
被评估单位填表人：胡思洛                          评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                    无形资产——其他无形资产评估明细表
                                                                                                                          表４－１３－３
                                                    评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                         金额单位：人民币元
                                                                         法定/预计使用                  尚可使用期
序号        所属公司名称             无形资产名称或内容                      取得日期                   账面价值                   评估价值           增减值      增值率%        备注
                                                                          期数（月）                   数（月）
小计   1-1城服（本部）                                                                     9,102,650.69           9,102,650.71     0.02       0.00
小计   1-3第一分                                                                            2,322.80               2,322.80     0.00       0.00
小计   1-7第五分                                                                           12,241.74              12,241.74     0.00       0.00
小计   1-8第六分                       软件                                                    -372.11                -372.11     0.00       0.00
                                                        无形资产——其他无形资产评估明细表
                                                                                                                                    表４－１３－３
                                                                   评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                   金额单位：人民币元
                                                                                     法定/预计使用                 尚可使用期
序号             所属公司名称                              无形资产名称或内容            取得日期                   账面价值                  评估价值          增减值      增值率%       备注
                                                                                      期数（月）                  数（月）
小计   1-44肇庆分                                                                                     34,689.89             34,689.89     0.00     0.00
小计   1-45高明分                                                                                     12,535.63             12,535.63     0.00     0.00
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
                                              无形资产——其他无形资产评估明细表
                                                                                                                           表４－１３－３
                                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                      金额单位：人民币元
                                                                     法定/预计使用                  尚可使用期
序号         所属公司名称                        无形资产名称或内容        取得日期                 账面价值                   评估价值            增减值            增值率%      备注
                                                                      期数（月）                   数（月）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
     广州珠江物业酒店管理有限公司 （广州珠江城市
     管理服务集团股份有限公司曾用名 ）
小计                                                                                                     1,025,124.00
                                          合   计                                9,164,068.64           10,189,192.66   1,025,124.02    11.19
被评估单位填表人：胡思洛                                                                                   评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           长期待摊费用评估汇总表
                                                                                              表４－１６
                               评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                       金额单位：人民币元
序号                所属公司名称                        账面价值           评估价值           增减值     增值率%
                                                                                               备注
                   合   计                        4,251,682.47   4,251,682.47    0.00    0.00    ***
被评估单位填表人：胡思洛                             评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                        长期待摊费用评估明细表
                                                                                                                                   表４－１６－1
                                                   评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                金额单位：人民币元
                                                                       预计摊销                  尚存受益
序号                    费用名称或内容         形成日期            原始发生额                   账面价值                  评估价值           增减值          增值率%     备注
                                                                        月数                    月数
                                                    长期待摊费用评估明细表
                                                                                                                                             表４－１６－1
                                                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                                          金额单位：人民币元
                                                                               预计摊销                   尚存受益
序号                    费用名称或内容                      形成日期         原始发生额                 账面价值                   评估价值            增减值          增值率%     备注
                                                                                月数                     月数
小计                          本部                                                         3,080,858.27           3,080,858.27         0.00     0.00
小计                     岭南苑物业服务中心                                                          18,868.24              18,868.24         0.00     0.00
小计                        第一分公司                                                           69,392.92              69,392.92
                                         长期待摊费用评估明细表
                                                                                                                      表４－１６－1
                                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 （母公司）                                                                                   金额单位：人民币元
                                                                    预计摊销                   尚存受益
序号                   费用名称或内容            形成日期         原始发生额                 账面价值                   评估价值      增减值    增值率%   备注
                                                                     月数                     月数
小计                    第三分公司                                                   301,055.04              301,055.04 0.00 0.00
小计                    第五分公司                                                   463,990.99              463,990.99
小计                    第六分公司                                                     7,879.50                7,879.50
小计                    湾三分公司                                                    73,737.81               73,737.81 0.00 0.00
小计                    西南分公司                                                    99,048.66               99,048.66
小计                    顺德分公司                                                   136,851.04              136,851.04
                                合   计                                       4,251,682.47    ***     4,251,682.47 0.00 0.00 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                                                评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                               递延所得税资产评估明细表
                                                                                               表４－１７
                                    评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                         金额单位：人民币元
序号            所属公司                     内容或名称                   账面价值            评估价值            备　注
                            合  计                                4,204,075.54    4,204,075.54    ***
被评估单位填表人：胡思洛                                        评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                        流动负债评估汇总表
                                                                                       表５
                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                金额单位：人民币元
编   号          科目名称   账面价值                   评估价值                 增值额           增值率%
         流动负债合计        367,227,999.38          367,227,999.38           0.00           0.00
被评估单位填表人：胡思洛                                评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                            应付账款评估汇总表
                                                                                                  表３－５
                                 评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                           金额单位：人民币元
 序号                所属公司名称                    账面价值               评估价值            增减值      增值率%     备注
                   合计                        73,432,544.22      73,432,544.22
被评估单位填表人：胡思洛                              评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                    应付账款评估明细表
                                                                                        表５－５
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                金额单位：人民币元
序号      所属公司名称             户名（结算对象）                 账龄      业务内容     账面价值             评估价值            备注
小计   本部                                                              21,733,048.95    21,733,048.95
小计   岭南苑                                                                873,181.19       873,181.19
                                      应付账款评估明细表
                                                                                        表５－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                 金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                 账龄      业务内容     账面价值             评估价值           备注
小计   第一分                                                               4,945,967.02    4,945,967.02
小计   第二分                                                               1,587,946.96    1,587,946.96
                                   应付账款评估明细表
                                                                                        表５－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                 金额单位：人民币元
序号       所属公司名称              户名（结算对象）                 账龄      业务内容     账面价值            评估价值           备注
小计   第三分                                                                9,945,932.67   9,945,932.67
小计   第四分                                                                  682,927.73     682,927.73
                                      应付账款评估明细表
                                                                                        表５－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                 金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                 账龄      业务内容      账面价值            评估价值           备注
小计   第五分                                                                1,017,889.46   1,017,889.46
小计   第六分                                                                2,954,008.00   2,954,008.00
                                    应付账款评估明细表
                                                                                        表５－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                 金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                  账龄      业务内容      账面价值           评估价值          备注
小计   湾一分                                                                  670,340.59    670,340.59
小计   湾二分                                                                  687,586.84    687,586.84
                                     应付账款评估明细表
                                                                                            表５－５
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                     金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                 账龄        业务内容        账面价值            评估价值           备注
小计   湾三分                                                                      330,876.52     330,876.52
小计   湾四分                                                                    2,168,616.71   2,168,616.71
小计   华中分                                                                    7,206,254.49   7,206,254.49
                                     应付账款评估明细表
                                                                                           表５－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                    金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                  账龄       业务内容       账面价值            评估价值           备注
小计   西南分                                                                   4,514,179.56   4,514,179.56
小计   云南分                                                                     618,710.66     618,710.66
小计   颐德公馆                                                                    160,712.46     160,712.46
小计   宾阳分                                                                       3,360.40       3,360.40
                                      应付账款评估明细表
                                                                                          表５－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                   金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                  账龄       业务内容       账面价值           评估价值          备注
小计   天河新作                                                                   312,261.75    312,261.75
小计   三水分                                                                      3,000.00      3,000.00
小计   南海分                                                                    887,034.41    887,034.41
小计   河池分                                                                     21,780.00     21,780.00
小计   高明分                                                                    378,872.63    378,872.63
                                     应付账款评估明细表
                                                                                     表５－５
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                              金额单位：人民币元
序号      所属公司名称             户名（结算对象）                 账龄      业务内容     账面价值           评估价值          备注
小计   顺德分                                                               344,847.20    344,847.20
小计   新岸公寓                                                              347,093.65    347,093.65
小计   好世界公寓                                                              49,160.00     49,160.00
小计   江门分                                                                60,380.00     60,380.00
                                      应付账款评估明细表
                                                                                        表５－５
                                        评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                 金额单位：人民币元
序号       所属公司名称             户名（结算对象）                  账龄      业务内容     账面价值            评估价值          备注
小计   番禺分                                                                 884,457.33     884,457.33
                                    应付账款评估明细表
                                                                                                  表５－５
                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                          金额单位：人民币元
序号       所属公司名称              户名（结算对象）                  账龄      业务内容           账面价值              评估价值            备注
小计   肇庆分                                                                       10,042,117.04    10,042,117.04
                            合计                                             73,432,544.22 136,822,971.40 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                  评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                            合同负债评估汇总表
                                                                                                表３－５
                                 评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                         金额单位：人民币元
 序号                所属公司名称                   账面价值              评估价值            增减值      增值率%     备注
                  合  计                      71,444,351.93     71,444,351.93     0.00     0.00
被评估单位填表人：胡思洛                              评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                  合同负债评估明细表
                                                                                               表５－７
                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                          金额单位：人民币元
序号        所属公司名称             户名（结算对象）                      账龄    业务内容   账面价值               评估价值             备注
小计   本部                                                                  52,560,353.68      52,560,353.68
小计   第一分                                                                  6,883,559.19       6,883,559.19
小计   第二分                                                                     99,957.99          99,957.99
小计   第三分                                                                  3,538,816.37       3,538,816.37
                                    合同负债评估明细表
                                                                                            表５－７
                                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                       金额单位：人民币元
序号        所属公司名称              户名（结算对象）                    账龄   业务内容   账面价值              评估价值            备注
小计   第四分                                                                 254,794.69        254,794.69
小计   第五分                                                                  83,795.25         83,795.25
小计   第六分                                                                  38,669.85         38,669.85
小计   湾一分                                                               2,132,719.22      2,132,719.22
小计   湾二分                                                                  33,018.87         33,018.87
小计   湾四分                                                                 315,727.86        315,727.86
小计   西南分                                                               2,550,767.96      2,550,767.96
小计   颐德公馆                                                                 19,247.28         19,247.28
小计   宾阳分                                                                 726,506.88        726,506.88
小计   天河新作                                                                 51,888.33         51,888.33
                                     合同负债评估明细表
                                                                                              表５－７
                                       评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                        金额单位：人民币元
序号      所属公司名称                 户名（结算对象）                      账龄     业务内容    账面价值           评估价值           备注
小计 南海分                                                                          131,354.04     131,354.04
小计 河池分                                                                          439,036.79     439,036.79
小计 肇庆分                                                                          522,641.51     522,641.51
小计 高明分                                                                           58,116.17      58,116.17
小计 顺德分                                                                          856,453.39     856,453.39
小计 新岸公寓                                                                          27,428.44      27,428.44
小计 好世界公寓                                                                         31,132.00      31,132.00
小计 番禺分                                                                           88,366.17      88,366.17
           合计                                                                71,444,351.93  71,444,351.93 ***
被评估单位填表人：胡思洛                                                      评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                            应付职工薪酬评估汇总表
                                                                                                  表５－８
                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                           金额单位：人民币元
序号                 所属公司名称                   账面价值               评估价值             增减值      增值率      备注
                  合  计                         33,628,080.69    33,628,080.69     0.00     0.00
被评估单位填表人：胡思洛                                        评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                   应付职工薪酬评估明细表
                                                          表５－８－1
                     评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                       金额单位：人民币元
序号      所属公司名称               部门或内容        账面价值            评估价值            备注
小计          本部                             6,928,882.46    6,928,882.46
小计       1-2岭南苑                              572,390.05      572,390.05
小计       1-3第一分                            2,561,801.71    2,561,801.71
小计       1-10湾二分                             878,684.00      878,684.00
小计       1-5第三分                            1,849,410.24    1,849,410.24
小计       1-6第四分                               19,020.87       19,020.87
小计       1-7第五分                               17,954.23       17,954.23
小计       1-8第六分                              996,642.65      996,642.65
小计       1-9湾一分                            1,446,425.43    1,446,425.43
小计       1-12湾四分                           2,353,930.82    2,353,930.82
                    应付职工薪酬评估明细表
                                                          表５－８－1
                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                       金额单位：人民币元
序号      所属公司名称              部门或内容         账面价值            评估价值          备注
小计        1-14华中分                          4,241,325.37    4,241,325.37
小计        1-15西南分                            281,475.41      281,475.41
小计        1-33云南分                            274,512.99      274,512.99
小计        1-36梧州分                             18,699.59       18,699.59
小计       1-37颐德公馆                             92,805.40       92,805.40
小计        1-38宾阳分                              8,124.49        8,124.49
小计       1-40天河新作                            158,323.33      158,323.33
小计        1-41三水分                              9,251.34        9,251.34
小计        1-42南海分                          6,690,714.50    6,690,714.50
                    应付职工薪酬评估明细表
                                                                     表５－８－1
                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                 金额单位：人民币元
序号         所属公司名称                     部门或内容        账面价值             评估价值             备注
小计          1-44肇庆分                                    561,732.97       561,732.97
小计          1-45高明分                                    180,086.13       180,086.13
小计          1-49顺德分                                  1,135,981.29     1,135,981.29
小计         1-50新岸公寓                                    286,101.93       286,101.93
小计        1-52好世界公寓                                    173,500.00       173,500.00
小计          1-53江门分                                    101,560.75       101,560.75
小计           1-4第二分                                    325,500.00       325,500.00
小计          1-54番禺分                                  1,380,753.64     1,380,753.64
小计          1-43河池分                                      4,109.12         4,109.12
小计          1-17房地产                                        922.98           922.98
     调整跨期成本涉及应付职工薪酬福利费                                  97,980.00        97,980.00
      使用权资产调整涉及应付职工薪酬                                  -20,523.00       -20,523.00
                    合    计                         33,628,080.69    33,628,080.69
被评估单位填表人：胡思洛                          评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           应交税费评估汇总表
                                                                              表5－9
                               评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                       金额单位：人民币元
 序号               所属公司名称                   账面价值     评估价值     增减值     增值率     备注
                  合   计                      4,721,354.84   4,721,354.84 0.00 0.00
被评估单位填表人：胡思洛                                 评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           应交税费评估明细表
                                                                                                       表５－９－1
                                  评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                     金额单位：人民币元
序号     所属公司名称             征税机关                        税费种类        账面价值                评估价值              备注
小计   本部                                                            16,086,092.82       16,086,092.82
小计   1-2岭南苑                                                             74,988.08          74,988.08
小计   1-3第一分                                                            744,658.41         744,658.41
小计   1-10湾二分                                                           784,517.97         784,517.97
小计   1-5第三分                                                         1,612,601.37        1,612,601.37
小计   1-6第四分                                                  224,637.72    224,637.72
小计   1-7第五分                                                    6,935.66      6,935.66
小计   1-8第六分                                                  561,801.96    561,801.96
小计   1-9湾一分                                                  263,456.51    263,456.51
小计   1-13湾四分                                                -925,307.20   -925,307.20
小计   1-14华中分                                             884,680.49      884,680.49
小计   1-15西南分                                            -236,035.21     -236,035.21
小计   1-16三亚分                                             125,440.72      125,440.72
小计   1-33云南分                                             319,027.44      319,027.44
小计   1-36梧州分                                             147,390.98      147,390.98
小计   1-37颐德公馆                                            236,143.47    236,143.47
小计   1-38宾阳分                                              -1,941.12     -1,941.12
小计   1-40天河新作                                            201,063.16    201,063.16
小计   1-41三水分                                               7,009.01      7,009.01
小计   1-42南海分                                             130,240.25    130,240.25
小计   1-44肇庆分                                            -437,984.64   -437,984.64
小计   1-45高明分                                              57,954.99     57,954.99
小计   1-57顺德分                                                -715,805.18   -715,805.18
小计   1-56新岸公寓                                                108,012.99    108,012.99
小计   1-52好世界公寓                                                56,495.58     56,495.58
小计   1-53江门分                                                 -96,791.98    -96,791.98
小计   1-58中远大厦                                                -21,610.57    -21,610.57
小计   1-4第二分                                                  304,659.21    304,659.21
小计  1-54番禺分                                                          368,294.76     368,294.76
小计  1-27潜江分                                                              981.86         981.86
小计  1-43河池分                                                          -17,379.18     -17,379.18
小计  1-17房地产                                                        1,101,500.63   1,101,500.63
小计  1-11湾三分                                                          -30,875.08     -30,875.08
                             合  计                                  4,721,354.84   4,721,354.84
被评估单位填表人：胡思洛                                          评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                          其他应付款评估汇总表
                                                                              表５－１０
                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）
序号               所属公司名称                    账面价值        评估价值      增减值    增值率     备注
                   合  计                     180,158,040.02 180,158,040.02 0.00 0.00
被评估单位填表人：胡思洛                                      评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                    其他应付款评估明细表
                                                                                                        表５－１０－1
                                         评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                金额单位：人民币元
序号    所属公司名称                 户名（结算对象）                   业务内容      账龄    账面价值            评估价值              备注
                                          其他应付款评估明细表
                                                                                                          表５－１０－1
                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                 金额单位：人民币元
序号    所属公司名称                   户名（结算对象）                 业务内容      账龄     账面价值            评估价值               备注
小计   本部                                                                 120,869,387.69   120,869,387.69
小计   岭南苑                                                                  4,277,725.27     4,277,725.27
小计   第一分                                                                  2,296,319.09     2,296,319.09
                                        其他应付款评估明细表
                                                                                                      表５－１０－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                              金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                户名（结算对象）                  业务内容     账龄    账面价值            评估价值              备注
                                           其他应付款评估明细表
                                                                                                        表５－１０－1
                                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                   户名（结算对象）                  业务内容   账龄     账面价值            评估价值              备注
小计    第二分                                                                  767,143.01      767,143.01
小计    第三分                                                               11,127,567.28   11,127,567.28
                                          其他应付款评估明细表
                                                                                                        表５－１０－1
                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                  户名（结算对象）                 业务内容     账龄     账面价值            评估价值              备注
小计    第四分                                                                  559,886.04      559,886.04
小计    第五分                                                                  513,087.40      513,087.40
小计    第六分                                                                  464,574.03      464,574.03
                                        其他应付款评估明细表
                                                                                                      表５－１０－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                              金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                户名（结算对象）                  业务内容     账龄    账面价值            评估价值              备注
小计    湾一分                                                              2,551,615.67    2,551,615.67
小计    湾三分                                                                597,209.92      597,209.92
                                        其他应付款评估明细表
                                                                                                      表５－１０－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                              金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                户名（结算对象）                  业务内容     账龄    账面价值            评估价值              备注
小计    湾四分                                                              2,961,002.58    2,961,002.58
小计    华中分                                                              2,531,877.88    2,531,877.88
小计    西南分                                                              2,205,375.55    2,205,375.55
小计    三亚分                                                              3,445,570.68    3,445,570.68
小计    东莞分                                                                -17,514.00      -17,514.00
                                          其他应付款评估明细表
                                                                                                        表５－１０－1
                                            评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                  户名（结算对象）                 业务内容     账龄     账面价值            评估价值              备注
小计    梧州分                                                                   -8,049.40       -8,049.40
小计    颐德公馆                                                               1,321,863.20    1,321,863.20
小计    宾阳分                                                                  567,210.13      567,210.13
小计    天河新作                                                                 765,315.66      765,315.66
小计    三水分                                                                   49,220.00       49,220.00
                                        其他应付款评估明细表
                                                                                                      表５－１０－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                              金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                户名（结算对象）                 业务内容      账龄    账面价值            评估价值              备注
小计    南海分                                                              8,954,522.36    8,954,522.36
小计    河池分                                                              2,303,253.82    2,303,253.82
                                        其他应付款评估明细表
                                                                                                     表５－１０－1
                                          评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                             金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                户名（结算对象）                  业务内容   账龄     账面价值            评估价值              备注
小计    肇庆分                                                             3,255,225.41    3,255,225.41
小计    高明分                                                               252,781.01      252,781.01
                                         其他应付款评估明细表
                                                                                                  表５－１０－1
                                           评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                               金额单位：人民币元
序号     所属公司名称                 户名（结算对象）                 业务内容         账龄      账面价值           评估价值          备注
小计    顺德分                                                                    3,673,305.37   3,673,305.37
小计    新岸公寓                                                                     404,593.17     404,593.17
小计    好世界公寓                                                                    113,666.92     113,666.92
小计    江门分                                                                      325,710.00     325,710.00
小计    番禺分                                                                       23,400.75      23,400.75
小计    中远大厦                                                                     338,006.86     338,006.86
                             合计                                            180,158,040.02 180,158,040.02 ***
                                                               评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
                       一年内到期的非流动负债
                                                                          表５－１４
                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                     金额单位：人民币元
序号        名称            结算内容                账面价值           评估价值           备注
                  合   计                       759,575.14     759,575.14   ***
被评估单位填表人：胡思洛                     评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                           其他流动负债评估明细表
                                                                                 表５－１５
                             评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                           金额单位：人民币元
序号         户名（或结算对象）         结算内容               账面价值             评估价值            备注
                   合   计                          3,084,052.54    3,084,052.54   ***
被评估单位填表人：胡思洛                        评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                      非流动负债评估汇总表
                                                                                    表６
                               评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                             金额单位：人民币元
编   号          科目名称   账面价值                  评估价值               增值额           增值率%
         非流动负债合计        4,089,130.01            4,089,130.01         0.00           0.00
被评估单位填表人：胡思洛                               评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                               租赁负债评估明细表
                                                                                     表６－３
                                评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                   金额单位：人民币元
序号              所属公司名称                     账面价值             评估价值           增减值       增值率       备注
                 合  计                      4,089,130.01     4,089,130.01                       ***
被评估单位填表人：胡思洛                            评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                   租赁负债评估明细表
                                                                                                                           表６－３－1
                                      评估基准日：2022年8月31日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                                                     金额单位：人民币元
序号                 所属公司名称                      户名（结算对象）            发生日期          到期日         账面价值           评估价值            备注
                                 合    计                                                      4,089,130.01   4,089,130.01
被评估单位填表人：胡思洛                                           评估人员：廖煜、谭华、梁蔚成、丁兴国、龙华飞、曾淑媛、陈树耀、吴晓璇
填表日期：2022年12月19日
                                   目         录
附件：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》
                简称及释义
  在本评估报告内，除非文义另有所指，下列词语具有下述涵义：
        简称                     释义
评估机构/评估人员    广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司及项目相关评估人员
珠江股份/委托人     广州珠江发展集团股份有限公司（600684.SH）
珠江城服/被评估单位   广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
珠实集团         广州珠江实业集团有限公司
珠江文体         广州珠江体育文化发展股份有限公司
城镇物管         广州市城镇物业管理有限公司
穗华物管（江穗文化）   广州市穗华房产物业管理有限公司（广州江穗文化传播有限公司）
珠江物管         广州珠江物业管理有限公司
住建物管         广州市住建物业管理有限公司
江迅清洁         广州江迅清洁服务有限公司
东建物管         广州市东建物业管理有限公司
华侨物业         广州华侨物业发展有限公司
世贸物管         广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司
好世界物管        广州好世界广场物业管理有限公司
同德物业         广州同德物业发展有限公司
怡康物管         广州市怡康物业管理有限公司
广房物管         广州广房集团物业管理有限责任公司
房兴网络         广州市房兴网络工程有限公司
武汉物管         武汉珠江物业酒店管理有限公司
三亚娱乐         三亚珠江娱乐有限公司
         简称                     释义
三亚浪琴坞         三亚浪琴坞美疗中心有限公司
三亚珠江          三亚珠江温泉度假区有限公司
江富投资          广州江富投资管理有限公司
合肥物管          合肥珠侨物业管理有限公司
侨林宝物管         广州市侨林宝物业管理有限公司
伟富达物业代理       广州珠江伟富达物业代理有限公司
雄耀保安          广州市雄耀保安服务有限公司
阳珠城服          阳江市阳珠城市服务有限公司
听云轩饮食         广州市听云轩饮食发展有限公司
温州文体          温州珠江文体发展有限公司
衢州文体          衢州珠江文体发展有限公司
晋江文体          晋江珠江体育文化发展有限公司
济宁文体          济宁珠江体育文化发展有限公司
枣庄文体          枣庄名珠体育文化发展有限公司
重庆文体          重庆珠江体育文化发展有限公司
安顺文体          安顺珠江体育文化发展有限公司
南实体育          广州南实体育发展有限公司
亚运城管理         广州亚运城综合体育馆运营管理有限公司
碧海寻珠酒店        晋江碧海寻珠酒店有限公司
南实体育          广州南实体育发展有限公司
新中体育          广州珠江新中体育有限公司
中职信           广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）
广州市国资委        广州市人民政府国有资产监督管理委员会
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
  本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、国家现行法律规定的相关报告使用者、
本次评估目的涉及的相关报告使用者、企业主管部门审查资产评估报告书和监管部门检
查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他
任何单位和个人，也不得见诸公开媒体；任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人
不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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   第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
  本评估说明该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写，并由委托人单位负责人和
被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见附件《企业关于
进行资产评估有关事项的说明》。
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              第三部分 资产清查核实情况说明
   一、评估对象与评估范围内容
   （一）评估对象
   本次评估对象为珠江城服于 2022 年 8 月 31 日的股东全部权益价值。
   （二）评估范围
   企业申报的全部资产和负债及未在账面反映的其他无形资产，资产及负债对应的会
计报表，已经广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于出具了中职信审专
字（2023）第 0053 号审计报告。审计意见为后附的财务报表在所有重大方面按照企业
会计准则的规定编制，公允反映了珠江城服 2022 年 8 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2020
年 12 月 31 日财务状况以及 2022 年 1-8 月、2021 年、2020 年合并公司的经营成果和现
金流量。
   具体情况如下：
   珠江城服（母公司）总资产的账面价值合计为 749,613,743.28 元，负债合计为
   主要资产及负债概况：
   （1）货币资金账面金额为 152,254,981.82 元，为现金、银行存款。
   （2）应收账款账面原值为 179,930,229.24 元，计提坏账准备 8,075,659.82 元，账面
净值为 171,854,569.42 元，为应收物业管理费等。
   （3）预付账款账面原值为 10,710,842.10 元，账面净值为 10,710,842.10 元，为预付
货款、电费、加油卡等。
   （4）其他应收款账面原值 57,793,678.50 元，计提坏账准备 4,740,642.31 元，账面
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净值为 53,053,036.19 元，主要为往来款、保证金、暂付款、出差借支款、代垫款等。
  （5）存货账面余额 785,543.98 元，计提跌价准备 0 元，账面净值为 785,543.98 元，
主要为服装、办公用品、防疫用品等。
  （6）其他流动资产账面金额为 20,874,398.51 元，为税费。
  （1）长期股权投资账面原值为 315,213,633.27 元，主要为对 21 家控股子公司和 2
家参股公司的投资。长期股权投资减值准备 4,000,000.00 元，为计提参股公司广州市听
云轩饮食发展有限公司（已注销）减值准备，账面净值为 311,213,633.27 元。
  （2）固定资产账面原值 16,556,731.18 元，累计折旧 9,899,458.24 元，账面净值为
  （3）无形资产账面原值为 12,266,878.83 元，账面净值为 9,164,068.64 元，主要为
外购物业管理系统、智慧系统等。
  （4）使用权资产账面原值为 9,213,961.67 元，累计折旧 4,624,323.27 元，账面净值
为 4,589,638.40 元，主要为房屋办公租赁、员工宿舍等。
  （5）长期待摊费用账面价值为 4,251,682.47 元，主要为装修费、设备安装费用、软
件及服装待摊费用。
  （6）递延所得税资产 4,204,075.54 元，为计提资产减值准备和坏账准备产生的可抵
扣暂时性差异。
  （1）应付账款账面价值为 73,432,544.22 元，为应付管理费、清洁费、维保费等。
  （2）合同负债账面价值为 71,444,351.93 元，主要为预收管理费等。
  （3）应付职工薪酬账面价值为 33,628,080.69 元，为计提未付的职工工资、津贴、
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奖金和补贴、工会经费等。
     （4）应交税费账面价值为 4,721,354.84 元，主要为应交增值税、城市维护建设税、
教育费附加、个人所得税、企业所得税等。
     （5）其他应付款账面价值为 180,158,040.02 元，主要为押金保证金、代收代付款项
等。
     （6）一年内到期的非流动负债账面价值 759,575.14 元，为一年内到期的租赁负债。
     （7） 其他流动负债 3,084,052.54 元，为待转销项税额。
     非流动负债为租赁负债，账面价值为 4,089,130.01 元，主要为办公用房、员工宿舍
等租赁负债。
     （1）资产负债表
      珠江城服评估基准日 2022 年 8 月 31 日合并口径（含文体）资产负债表
                                                        金额单位：人民币元
序号         科目名称     账面价值            序号          科目名称        账面价值
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序号             科目名称      账面价值               序号               科目名称        账面价值
               珠江城服评估基准日 2022 年 8 月 31 日（母公司）资产负债表
                                                                     金额单位：人民币元
序号              科目名称        账面价值             序号               科目名称      账面价值
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                                          广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                              所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
序号           科目名称       账面价值            序号                科目名称                    账面价值
      （2）利润表
        珠江城服 2022 年 1 月-8 月、2021 年、2020 年合并口径（含文体）利润表
                                                                           金额单位：人民币元
                项目                      2022 年 1 月-8 月          2021 年度             2020 年度
              一、营业收入                         805,406,045.74   1,190,562,063.13    943,800,975.36
              减：营业成本                         622,923,140.81    857,401,917.48     698,898,861.99
              税金及附加                            3,966,603.70      7,244,298.47       5,879,938.86
               销售费用                           13,928,976.00     23,731,296.86      17,782,176.57
               管理费用                           98,099,599.59    212,314,802.32     141,153,804.51
               研发费用                                       -                  -                    -
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             项目              2022 年 1 月-8 月         2021 年度               2020 年度
            财务费用                  1,173,949.52         -301,669.80        -5,364,358.14
          其中：利息费用                 1,248,532.51       15,092,402.37       57,636,277.14
            利息收入                  1,066,870.63       17,075,202.15       64,001,231.06
           加：其他收益                 6,519,950.33        5,787,056.47        6,451,496.28
    投资收益（损失以“－”号填列）                 720,767.22          710,545.72        2,136,952.98
   信用减值损失（损失以“－”号填列）             -8,895,941.12        -1,265,758.03       -3,512,177.83
   资产减值损失（损失以“－”号填列）                 -3,036.00                     -                    -
   资产处置收益（损失以“－”号填列）                447,056.78                     -                    -
   二、营业利润（亏损以“－”号填列）             64,102,573.33       95,403,261.96       90,526,823.00
          加：营业外收入                   636,746.95          377,762.25        1,350,679.53
          减：营业外支出                 2,085,736.57          527,868.04        1,756,644.54
  三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）            62,653,583.71       95,253,156.17       90,120,857.99
          减：所得税费用                16,137,926.89       28,247,137.73       22,264,671.07
   四、净利润（净亏损以“－”号填列）             46,515,656.82       67,006,018.44       67,856,186.92
     五、其他综合收益的税后净额                            -         167,016.40           31,290.03
          六、综合收益总额               46,515,656.82       67,173,034.84       67,887,476.95
  其中：归属于母公司所有者的综合收益总额            45,067,945.30       62,187,853.84       64,986,864.80
     归属于少数股东的综合收益总额               1,447,711.52        4,985,181.00        2,900,612.15
          珠江城服 2022 年 1 月-8 月、2021 年、2020 年（母公司）利润表
                                                                金额单位：人民币元
              项目             2022 年 1 月-8 月        2021 年度              2020 年度
 一、营业收入                         469,350,608.93    660,794,507.76       495,839,524.32
  减：营业成本                        390,078,302.04    514,023,806.67       383,672,681.11
    税金及附加                         2,065,870.54      2,782,741.76         2,531,628.83
    销售费用                                      -
    管理费用                         55,917,204.33    122,409,954.91        72,036,137.03
    研发费用
    财务费用                           628,298.59        -271,385.91        -3,815,866.71
    其中：利息费用                        451,495.39      27,089,503.09        57,496,197.14
       利息收入                        217,685.91      28,138,603.19        61,794,696.70
  加：其他收益                          4,297,667.72      4,113,824.44         4,432,947.59
    投资收益（损失以“－”号填列）              31,891,818.69     36,207,796.75         5,529,969.25
    信用减值损失（损失以“－”号填列）            -4,054,084.71     -1,330,842.12        -1,720,108.65
    资产减值损失（损失以“－”号填列）
    资产处置收益（损失以“－”号填列）              299,074.08
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                         第 8页
                                          广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                              所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                项目                  2022 年 1 月-8 月     2021 年度         2020 年度
 二、营业利润（亏损以“－”号填列）                     53,095,409.21   60,840,169.40   49,657,752.25
   加：营业外收入                                 48,682.98      75,846.25      858,091.72
   减：营业外支出                              1,452,970.90      74,296.02      611,371.48
 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                   51,691,121.29   60,841,719.63   49,904,472.49
   减：所得税费用                              4,998,907.65    8,358,232.73   11,157,173.38
 四、净利润（净亏损以“－”号填列）                     46,692,213.64   52,483,486.90   38,747,299.11
   上述财务数据已经广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，同时出具广州珠江城市管理服务集团股份
有限公司 2020 年度至 2022 年 1-8 月审计报告（中职信审专字（2023）第 0053 号 ）。
   （1）广州珠江体育文化发展股份有限公司（以下简称“珠江文体”）
   ①基本情况
   名称：广州珠江体育文化发展股份有限公司
   注册地址：广州市南沙区凤凰大道南沙体育馆 A201-208（仅限办公）
   统一社会信用代码：91440101728196958C
   法定代表人：李超佐
   注册资本：10000 万人民币
   公司类型：其他股份有限公司（非上市）
   成立日期：2001 年 04 月 16 日
   经营期限：自 2001 年 04 月 16 日至无固定期限
   经营范围：射箭馆场服务；飞镖服务；棋牌服务；台球服务；保龄球服务；体育器
材装备安装服务；社区、街心公园、公园等运动场所的管理服务；体育用品及器材零售；
会议及展览服务；传真、电话服务；体育、休闲娱乐工程设计服务；办公设备租赁服务；
体育运动咨询服务；仓储代理服务；票务服务；竞技体育科技服务；体育工程科技服务；
文化娱乐经纪人；体育经纪人；室内体育场、娱乐设施工程服务；广告业；场地租赁（不
含仓储）；运动场馆服务（游泳馆除外）；舞台表演艺术指导服务；舞台表演安全保护
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                        第 9页
                                  广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
服务；舞台表演美工服务；舞台表演道具服务；舞台灯光、音响设备安装服务；电脑打
字、录入、校对、打印服务；全民健身科技服务；文化艺术咨询服务；艺术表演场馆管
理服务；体育组织；房屋租赁；舞台表演化妆服务；娱乐设备出租服务；群众参与的文
艺类演出、比赛等公益性文化活动的策划；大型活动组织策划服务（大型活动指晚会、
运动会、庆典、艺术和模特大赛、艺术节、电影节及公益演出、展览等，需专项审批的
活动应在取得审批后方可经营）；工程技术咨询服务；健美运动技术咨询；停车场经营；
代售福利彩票、体育彩票；室内非射击类、非球类、非棋牌类的竞技娱乐活动（不含电
子游艺、攀岩、蹦床）；文化推广（不含许可经营项目）；文化传播（不含许可经营项
目）；物业管理；舞台机械设计安装服务；体育用品及器材批发；散装食品批发；预包
装食品批发；展览馆；演出经纪代理服务；预包装食品零售；非酒精饮料及茶叶零售；
游泳馆；散装食品零售；营业性文艺表演；图书馆；美术馆。
  ②企业简介
  珠江文体一直专注于大型体育场馆及附属设施的运营管理，业务类型包括体育馆管
理服务跟体育馆运营及配套服务。其中，体育馆管理服务：被评估单位向地方政府拥有
的体育馆、运动场馆及其中的店铺提供各种管理服务，主要包括清洁、安保、接待以及
维修及维护服务；体育馆运营及配套服务：被评估单位将运营中的某些体育馆出租予举
办大型体育比赛、娱乐活动及其他商业活动的第三方活动组织者，同时作为场地营运商，
被评估单位在管理的体育场馆中举办各种体育赛事，如篮球、网球及羽毛球公开赛等，
以及向体育场馆提供场馆功能规划及经营咨询服务。截至评估基准日，珠江文体已签约
管理体育馆 20 家。
  ③对外投资
  珠江文体对外投资概况见下表：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                第 10页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
 序号           被投资单位名称              投资日期      投资比例%   账面价值
                      合计                             153,798,441.69
  （2）三亚珠江娱乐有限公司（以下简称“三亚娱乐”）
  ①基本情况
  名称：三亚珠江娱乐有限公司
  统一社会信用代码：914602002013745433
  法定代表人：张海育
  注册资本：450 万人民币
  企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
  注册地址：三亚市大东海三亚珠江花园酒店内
  成立时间：1997 年 09 月 25 日
  营业期限：自 1997 年 09 月 25 日至无固定期限
  经营范围：台球、保龄球。
  ②公司简介
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                        第 11页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  据三亚娱乐相关财务负责人介绍，三亚娱乐及其长期股权投资公司三亚浪琴坞于评
估基准日处于歇业状态，计划注销。
  ③长期股权投资
 序号      被投资单位名称          投资日期        投资成本         投资比例      账面价值
  （3）广州好世界广场物业管理有限公司（以下简称“好世界物管”）
  ①基本情况
  名称：广州好世界广场物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440104618467243R
  法定代表人：赵鹏
  注册资本：50 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 362-366 号九楼
  成立时间：1996 年 07 月 04 日
  营业期限：自 1996 年 07 月 04 日至无固定期限
  经营范围：物业管理。
  ②公司简介
  好世界物管成立于 1996 年 7 月，全权管理好世界广场。公司现有员工 100 多人，
下设行政人事部、客户服务中心、财务部、工程部、管理部等五个部门。1999 年，好世
界广场被评为广州市物业管理优秀示范大厦；2000 年先后被评为省级、国家级“物业管
理优秀示范大厦”；2007 年，管理公司被评为市消防先进单位和市职工经济技术创新先
进单位。2019 年，好世界广场荣获“越秀区三星级商务楼宇”的称号。2020 年，获得 2019
年度广州市劳动关系和谐企业 AA 级企业的称号。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                               第 12页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  （4）广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司（以下简称“世贸物管”）
  ①基本情况
  名称：广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401046184798269
  法定代表人：赵鹏
  注册资本：50 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 371－375 号世贸南塔七楼（只作办公）
  成立时间：1997 年 06 月 25 日
  营业期限：自 1997 年 06 月 25 日至无固定期限
  经营范围：物业管理。
  ②公司简介
  世贸物管成立于 1997 年，属于物业管理行业，所管理的广州世界贸易中心大厦是
广州最早的甲级写字楼之一，经过多年发展，世贸物管建立了专业的服务和技术团队，
具有丰富的物业管理经验，物业服务品质拥有一定的知名度。
  （5）广州同德物业发展有限公司（以下简称“同德物业”）
  ①基本情况
  名称：广州同德物业发展有限公司
  统一社会信用代码：914401011905457560
  法定代表人：陈维健
  注册资本：180 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 13页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  注册地址：广州市白云区西槎路 518 号 102 铺
  成立时间：1994 年 08 月 11 日
  营业期限：自 1994 年 08 月 11 日至无固定期限
  经营范围：场地租赁（不含仓储）；房屋租赁；房地产咨询服务；房地产中介服务；
物业管理；花草树木修整服务；绿化管理、养护、病虫防治服务；建筑物清洁服务；生
活清洗、消毒服务；防虫灭鼠服务；室内装饰、设计；楼宇设备自控系统工程服务；保
安监控及防盗报警系统工程服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；家庭服务；
自行车存放服务；代收代缴水电费；日用杂品综合零售；水果零售；干果、坚果零售；
蛋类零售；冷冻肉零售；海味干货零售；停车场经营；汽车清洗服务；小型综合商店、
小卖部。
  ②企业简介
  同德公司总部设有两个部门（办公室和财务部），下设三个物业服务中心，分别是
泽德花苑物业服务中心、泽德花苑（二期）物业服务中心、积德花苑管理处。
  同德物业公司现在管项目共 3 个，包括泽德花苑、泽德花苑（二期）、积德花苑。
泽德花苑、积德花苑两个小区又称为同德保障住房小区。
  泽德花苑一期为政府早期拆迁解困安居房及单位福利房；二期为政府的经适房、公
租房、廉租房。积德花苑为解困安居房、廉租房。惠泽雅轩为经济适用房。
  （6）广州广房集团物业管理有限责任公司（以下简称“广房物管”）
  ①基本情况
  名称：广州广房集团物业管理有限责任公司
  统一社会信用代码：91440101725619054Y
  法定代表人：袁军华
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 14页
                                        广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  注册资本：510 万人民币
  企业类型：有限责任公司（国有控股）
  注册地址：广州市越秀区东风中路 318 号 24 楼
  成立时间：2000 年 12 月 15 日
  营业期限：自 2000 年 12 月 15 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；园林绿化工程服务；绿化管理、养护、病虫防治服务；室内
装饰、装修；保安监控及防盗报警系统工程服务；建筑物排水系统安装服务；建筑物空
调设备、通风设备系统安装服务；建筑物清洁服务；房屋租赁；场地租赁（不含仓储）；
停车场经营。
  ②公司简介
  广房物管于 2000 年成立，主要服务于嘉业大厦项目及嘉骏苑项目，提供物业管理，
园林绿化工程服务，绿化管理、养护、病虫防治服务，室内装饰、装修，保安监控及防
盗报警系统工程服务，建筑物排水系统安装服务，建筑物空调设备、通风设备系统安装
服务，建筑物清洁服务，房屋租赁，场地租赁等相关业务。
  ③被投资企业
  序号    被投资单位名称     投资日期        认缴出资额       实缴出资额       投资比例   账面价值
       广州市房兴网络工程有
          限公司
  根据广州市国资委《关于开展清理退出不具备优势的非主营业务和低效无效资产工
作的通知》，房兴网络属于实施压缩企业。广房物管拟采取产权交易平台公开挂牌的方
式转让持有的房兴网络 35%股权，目前已在实施过程中。
  （7）广州市侨林宝物业管理有限公司（以下简称“侨林宝物管”）
  ①基本情况
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                              第 15页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  名称：广州市侨林宝物业管理有限公司
  统一社会信用代码：9144010671429168XB
  法定代表人：袁军华
  注册资本：80 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市天河区天河北路侨林街 55 号
  成立时间：1999 年 05 月 07 日
  营业期限：自 1999 年 05 月 07 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许
可审批类商品除外）；建筑物清洁服务；家庭服务；专业停车场服务。
  ②公司简介
  截至评估基准日，侨林宝物管未开展业务。
  （8）广州市东建物业管理有限公司（以下简称“东建物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市东建物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401011904996141
  法定代表人：袁军华
  注册资本：168 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区人民北路 668 号 11 楼 1115--1120 房
  成立时间：1993 年 05 月 31 日
  营业期限：自 1993 年 05 月 31 日至无固定期限
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 16页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  经营范围：物业管理；场地租赁（不含仓储）；房地产中介服务；建筑物电力系统
安装；家庭服务；生活清洗、消毒服务；绿化管理；室内装饰、设计；专业停车场服务。
  ②企业简介
  东建物管成立于 1993 年 5 月，原隶属于广州市东建实业集团有限公司，主营业务
为住宅、写字楼及保障性住房等物业的经营管理，是广东省物业管理行业协会及广州市
物业管理行业协会的理事单位。
  东建物管不断提升企业的市场竞争力，在 2014 年通过了 ISO9001:2008 质量管理体
系认证，除了承接各类物业的全面经营管理外，同时还开展其他单项服务，包括中介咨
询、专业清洁、租售代理、园林绿化、工程服务等，为业户提供广泛的增值服务。目前，
东建物管管理的物业涵盖大型保障性住房项目、高档住宅小区、大型综合体、甲级写字
楼等多种类型。
  （9）广州市雄耀保安服务有限公司（以下简称“雄耀保安”）
  ①基本情况
  名称：广州市雄耀保安服务有限公司
  统一社会信用代码：91440101MA59HK5M34
  法定代表人：李中耀
  注册资本：435.9 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市天河区科韵北路 100 号 202 房
  成立时间：2017 年 01 月 05 日
  营业期限：自 2017 年 01 月 05 日无固定期限
  经营范围：保安器材销售；酒店管理；公共关系服务；市场调研服务；劳务承揽；
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 17页
                                  广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
接受委托从事劳务外包服务；以服务外包方式从事职能管理服务和项目管理服务以及人
力资源服务和管理；安全系统监控服务；包装服务；公司礼仪服务；安全技术防范产品
批发；物业管理；房屋租赁；招、投标咨询服务；邮件、邮品的押送；教育咨询服务；
企业形象策划服务；邮政护卫服务；场地租赁（不含仓储）；电工器材零售；人力资源
外包；投资咨询服务；楼宇设备自控系统工程服务；监控系统工程安装服务；开锁服务；
企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）；会议及展览服务；业务流程外包；餐饮管
理；电工器材的批发；工程和技术研究和试验发展；安全技术防范产品零售；安全技术
防范产品制造；企业管理咨询服务；保安监控及防盗报警系统工程服务；市场营销策划
服务；交通运输咨询服务；园林绿化工程服务；机电设备安装服务；停车场经营；医院
管理；汽车租赁；建筑物清洁服务；电工器材制造；自有设备租赁（不含许可审批项目）；
建筑工程机械与设备租赁；计算机零配件零售；智能机器销售；日用家电设备零售；日
用灯具零售；灯具零售；计算机批发；计算机零配件批发；软件批发；计算机硬件的研
究、开发；智能机器系统销售；机器人系统销售；机器人的技术研究、技术开发；人工
智能算法软件的技术开发与技术服务；人防工程施工图设计文件审查；电子产品设计服
务；保安服务；职业中介服务；职业信息服务。
  ②企业简介
  雄耀保安成立于 2017 年 1 月 5 日，由广州市公安局严格审核，报广东省公安厅批
准成立，获得广东省公安厅颁发的《保安服务许可证》，是广州市保安协会会员单位和
广东省保安协会会员，公司自成立以来先后为多家企业提供安保服务，所派驻保安服务
满意程度高达 98%以上，守护安全率达到 100%。
  雄耀保安位于广州核心区域天河区，注册资本 435.9 万元人民币，由广州珠江城市
管理服务集团股份有限公司控股，以国有资本为主体。经营范围包含门卫、巡逻、守护、
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                第 18页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
随身护卫、安全检查、秩序维护等保安服务。公司创始人及高层管理者均毕业于公安高
等院校，从事公安工作 10 多年，具备丰富的安全保卫经验。均具有国家二级保安师资
格证、国家职业技能鉴定保安员职业考评员证书。
  公司曾为星级酒店、工业园区、事企业单位等提供管理服务，如广州大厦、广州十
三行博物馆、广信创意园等。参与过多个大型安保服务，如广州天河足球赛，黄埔、花
都马拉松等。
  公司拥有强大的战略顾问，顾问团队成员曾供职于公安部、武警部队、司法机关、
中国人民公安大学、中国刑警学院等公安高等院校，作为公司的军师与智囊团的存在，
为企业规划蓝图，指明战略性发展方向，为企业开拓进取提供有力的支撑。
  （10）广州市怡康物业管理有限公司（以下简称“怡康物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市怡康物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401017281912922
  法定代表人：水小梅
  注册资本：500 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市荔湾区龙溪大道花园中环街 23 号
  成立时间：2001 年 04 月 02 日
  营业期限：自 2001 年 04 月 02 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；汽车租赁；餐饮管理；房地产中介服务；房地产咨询服务；
房屋租赁；停车场经营。
  ②公司简介
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 19页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  广州市怡康物业管理有限公司于 2001 年成立，是广州市物业管理行业协会理事单
位和广州市红棉物业管理行业协会理事单位。公司注册资金为 500 万元，2009 年通过
ISO9001 国际质量体系和 ISO1400 环境管理体系的双认证。
  怡康公司主要负责芳村花园住宅小区、保障性住房芳和花园住宅小区的物业服务管
理项目，管理面积约 90 万平方米。
  （11）合肥珠侨物业管理有限公司（以下简称“合肥物管”）
  ①基本情况
  名称：合肥珠侨物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91340104MA2T20Y39J
  法定代表人：周颛
  注册资本：300 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：安徽省合肥市蜀山区潜山路 1999 号中侨中心 3 栋 512 室
  成立时间：2018 年 09 月 06 日
  营业期限：自 2018 年 09 月 06 日无固定期限
  经营范围：物业管理；酒店管理；餐饮管理；停车场管理；绿化管理、养护；室内
外装饰装修工程的设计、施工；房地产信息咨询服务；房屋租赁；场地租赁；建筑清洁
服务；病虫防治服务；自来水系统、空调设备、电力系统、通风系统安装服务；会议展
览服务；票务代理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
  ②企业简介
  合肥物管自 2018 年 9 月成立以来，一直服务于“中侨中心”项目，中侨中心项目
为约 24 万㎡的商业项目，目前项目为在售状态，项目由 2 栋写字楼、1 栋酒店及商业街
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 20页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
区组成，
  （12）广州珠江伟富达物业代理有限公司（以下简称“伟富达物业代理”）
  ①基本情况
  名称：广州珠江伟富达物业代理有限公司
  统一社会信用代码：91440104633200053E
  法定代表人：周颛
  注册资本：100 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市越秀区环市东路 371-375 号世贸大厦南塔 7 楼 S712 房
  成立时间：1997 年 03 月 19 日
  营业期限：自 1997 年 03 月 19 日至无固定期限
  经营范围：房地产咨询服务；房地产中介服务。
  ②公司简介
  伟富达物业代理的主要业务是为世贸大厦物业租赁及交易提供中介服务，近年来业
务基本停滞。
  根据企业相关人员介绍，截至评估基准日伟富达物业代理正在进行清算工作。
  （13）武汉珠江物业酒店管理有限公司（以下简称“武汉物管”）
  ①基本情况
  名称：武汉珠江物业酒店管理有限公司
  统一社会信用代码：91420102764617916X
  法定代表人：金旗
  注册资本：50 万人民币
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 21页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：武汉市江岸区胜利街 26 号
  成立时间：2004 年 08 月 04 日
  营业期限：2004-08-04 至 2024-08-04
  经营范围：酒店管理、物业管理及其相关咨询；医院后勤管理；物业楼宇的设备维
修与清洁保养；日用百货、电子产品、食品、消毒用品、第二类、第三类医疗器械销售；
餐饮服务（仅限分支机构）；会议会展。（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方
可开展经营活动）。
  ②公司简介
  武汉物管是广州珠江物业酒店管理公司为拓展华中地区业务而下设的子公司，其任
务是在以武汉为中心的华中地区发展业务。2004 年 8 月，因业务发展及管理需要，珠江
管理正式成立注册了子公司--武汉珠江物业酒店管理有限公司，全面负责华中地区物业
管理业务，今天的武汉珠江管理业务涵盖了医院、住宅小区、院校、政府机关后勤、工
厂、工业园区、汽车 4S 店、会馆、写字楼等类型的物业管理服务。
  （14）广州市城镇物业管理有限公司（以下简称“城镇物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市城镇物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440106231249137H
  法定代表人：刘少龙
  注册资本：100 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市天河区黄埔大道西 49 号四楼（本注册地址限写字楼功能）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 22页
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                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  成立时间：1996 年 09 月 03 日
  营业期限：自 1996 年 09 月 03 日至无固定期限
  经营范围：房地产经纪；房地产咨询；房地产评估；非居住房地产租赁；物业管理；
金属门窗工程施工；日用电器修理；家政服务；护理机构服务（不含医疗服务）；非食
用农产品初加工；初级农产品收购；食品经营（仅销售预包装食品）；停车场服务；专
业保洁、清洗、消毒服务；住宅室内装饰装修；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；粮
食收购；食品经营（销售散装食品）；食品经营；酒类经营。
  ②企业简介
  城镇物管主要进行物业以及车场管理，主要分为纯物业管理项目，专项委托项目两
大板块，其中纯物业管理项目包括海印苑、东晓苑、金德苑等，专项委托项目包括交投
项目、广河、广明项目、琶洲智通广场等。截至评估基准日，公司已无在职员工，只有
一个在管物业金德苑小区。
  （15）广州市穗华房产物业管理有限公司（以下简称“穗华物管”）
  ①基本情况
  名称：广州市穗华房产物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440106190475196Y
  法定代表人：赵鹏
  注册资本：100 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市天河区中山大道科韵路建华路 39-49 号首层（仅限办公）
  成立时间：1992 年 9 月 7 日
  营业期限：1992 年 9 月 7 日至无固定期限
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 23页
                                  广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  经营范围：非居住房地产租赁；房地产经纪；房地产咨询；房地产评估；物业管理；
日用电器修理；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；五金产品批发；日用百货销售；厨
具卫具及日用杂品零售；五金产品零售；金属门窗工程施工；家政服务；护理机构服务
（不含医疗服务）；初级农产品收购；食品经营（仅销售预包装食品）；停车场服务；
专业保洁、清洗、消毒服务；住宅室内装饰装修；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；
食品经营；食品经营（销售散装食品）；粮食收购；食品经营；食品小作坊经营。
  ②期后事项
  评估基准日后，该企业于 2022 年 10 月 18 日进行了企业名称、主营项目类别、经
营范围的变更：名称由“广州市穗华房产物业管理有限公司”变更为“广州江穗文化传
播有限公司”；主营项目类别由“房地产业”变更为“文化艺术业”；经营范围由“住
宅室内装饰装修；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；食品经营；食品经营（销售散装
食品）；粮食收购；食品经营；食品小作坊经营非居住房地产租赁；房地产经纪；房地
产咨询；房地产评估；物业管理；日用电器修理；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；
五金产品批发；日用百货销售；厨具卫具及日用杂品零售；五金产品零售；金属门窗工
程施工；家政服务；护理机构服务（不含医疗服务）；初级农产品收购；食品经营（仅
销售预包装食品）；停车场服务；专业保洁、清洗、消毒服务。”变更为“文化场馆管
理服务；非居住房地产租赁；房地产经纪；房地产咨询；房地产评估；物业管理；日用
电器修理；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；五金产品批发；日用百货销售；厨具卫
具及日用杂品零售；五金产品零售；金属门窗工程施工；家政服务；护理机构服务（不
含医疗服务）；初级农产品收购；停车场服务；专业保洁、清洗、消毒服务；广告设计、
代理；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作；市场营销策划；
图文设计制作；食品销售（仅销售预包装食品）；住宅室内装饰装修；建筑物拆除作业
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                第 24页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
（爆破作业除外）；食品经营；食品经营（销售散装食品）；粮食收购；食品经营；食
品小作坊经营。”
  （16）广州珠江物业管理有限公司（以下简称“珠江物管”）
  ①基本情况
  名称：广州珠江物业管理有限公司
  统一社会信用代码：914401047142567963
  法定代表人：黄水怒
  注册资本：300 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：广州市越秀区华乐路 55，57 号华乐大厦南塔 3 楼 305 房
  成立时间：1999 年 03 月 24 日
  营业期限：自 1999 年 03 月 24 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；专业停车场服务（仅限分支机构经营）。
  ②企业简介
  珠江物管成立于 1999 年 3 月，注册资金为人民币叁佰万元整。原属广州珠江实业
开发股份有限公司子公司，2021 年珠实集团物业服务资源整合，现为广州珠江城市管理
服务集团股份有限公司属下子公司。因业务拓展需要，公司于 2006 年在湖南长沙市注
册成立广州珠江物业管理有限公司长沙分公司。
  公司管理物业项目有：广州地区淘金华庭大厦、华乐大厦、华乐职工宿舍、金昌大
厦、金盛大厦、昌岗小区、淘金北小区；长沙地区珠江花城、珠江郦城、公园一号、九
曲花街、长沙市税务局及长沙市开福区税务局项目等，管理面积约 165.43 万平方米。在
管项目主要以住宅为主，含部分办公楼、商业、公寓酒店等物业管理业态。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                    第 25页
                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  （17）广州华侨物业发展有限公司（以下简称“华侨物业”）
  ①基本情况
  统一社会信用代码：91440101190653706N
  法定代表人：袁军华
  注册资本：518.2 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市天河区天河北路 390-392 号首层
  成立时间：1985 年 08 月 28 日
  营业期限：1985 年 08 月 28 日 至 无固定期限
  经营范围：房地产中介服务；物业管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；
商品零售贸易（许可审批类商品除外）；劳务派遣服务；专业停车场服务。
  ②公司简介
  华侨物业成立于 1985 年，是国内引入境外先进专业物业管理模式和理念成立的广
州地区第一批物业管理专业公司之一，现隶属于广州珠江实业集团有限公司，是集团子
公司广州珠江城市管理服务集团股份有限公司下属全资国有物业管理公司，具有全国物
业管理企业二级资质。公司目前在管的各类物业项目小区或大厦共有 20 个，主要分布
于广州地区。其中，侨怡苑分别在 1997 年和 1998 年被评为广东省、广州市物业管理示
范小区，侨宏大厦于 1998 年被评为市物业管理优秀示范大厦。
  （18）广州江迅清洁服务有限公司（以下简称“江迅清洁”）
  ①基本情况
  名称：广州江迅清洁服务有限公司
  统一社会信用代码：914401046184138438
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  法定代表人：王明国
  注册资本：300 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区华乐路 55、57 号华乐大厦南塔 3 楼 305 房
  成立时间：1990 年 9 月 24 日
  营业期限：自 1990-9-24 至 2054-05-28
  经营范围：防虫灭鼠服务；建筑物清洁服务；园林绿化工程服务；生活清洗、消毒
服务。
  ②公司简介
  江迅清洁成立于 1990 年，是广州环卫行业 A 级资质企业，现有员工约 2300 人，
各种优质（进口）清洁机械、设备及物料齐全，能承接各类物业清洁保养工程。公司主
要业务范围包括：全包式清洁保养服务；高空清洁保养作业；物业建筑、装修竣工后开
荒清洁；地面打蜡、晶面处理、翻新、地毯清洗保养；杀虫、灭鼠、消毒；家居清洁保
养；高空作业吊板租赁。
  江迅清洁现在有长期保养项目 100 多个，定期的外墙清洗项目 20 多个，有员工
约 2300 人，年营业额超过 1 亿元，是广州市规模最大的专业清洁服务公司之一。
  江迅清洁一直专注于高端物业及商业物业的服务，江迅清洁经过 30 多年的沉淀，
通过求真务实的专业精神，打造出一支实干高效的高空作业和石材养护队伍，江迅清洁
先后为白天鹅宾馆、花园酒店、白云国际会议中心、太古汇、合景国际金融中心、从都
国际庄园、广州世界贸易中心大厦、环球广场等众多知名物业提供石材保养晶面翻新、
高空清洗保养全包式清洁保养服务。在广州市清洁行业，特别是建筑物保洁服务、高空
作业服务、石材养护服务方面具有较高的美誉度和知名度。
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  江迅清洁作业设备齐全，拥有先进的智能型无人驾驶扫地车、无人驾驶洗地车、驾
驶式扫地车、驾驶式洗地车、大型石材翻新养护机，高空作业吊篮、升降机、脚手架等
先进设备；拥有自己的高空和石材护理专业队伍，为保证高质量完成业务工程保驾护航。
  （19）广州江富投资管理有限公司（以下简称“江富投资”）
  ①基本情况
  名称：广州江富投资管理有限公司
  统一社会信用代码：914401043474319932
  法定代表人：冼佳麟
  注册资本：200 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 371-375 号世界贸易中心大厦南塔 11 楼 1106 房
  成立时间：2015 年 07 月 14 日
  营业期限：自 2015 年 07 月 14 日至无固定期限。
  经营范围：酒店住宿服务（旅业）；中餐服务；西餐服务；自助餐服务；日式餐、
料理服务；韩式餐、料理服务；快餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；酒吧服务；冷热饮
品制售；小吃服务；餐饮配送服务；甜品制售；场地租赁（不含仓储）；投资咨询服务；
物业管理；酒店管理；餐饮管理；会议及展览服务；投资管理服务。
  ②公司简介
  江富投资往年经营业务只有酒店业务（住宿业），其收入来源于珠江新岸酒店的收
入，计划破产清算。
  （20）广州市住建物业管理有限公司（以下简称“住建物管”）
  ①基本情况
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  名称：广州市住建物业管理有限公司
  统一社会信用代码：91440101716323518C
  法定代表人：周颛
  注册资本：50 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  注册地址：广州市越秀区环市东路 476 号之一自编 A2 栋四楼自编 401-402 房
  成立时间：1993 年 11 月 15 日
  营业期限：自 1993 年 11 月 15 日至无固定期限
  经营范围：物业管理；五金零售；场地租赁（不含仓储）；建筑物电力系统安装；
建筑物自来水系统安装服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；室内装饰、装
修；家庭服务；建材、装饰材料批发；五金产品批发；百货零售（食品零售除外）；房
屋建筑工程施工；停车场经营（仅限分支机构经营）；日用电器修理。
  ②公司简介
  住建物管成立于 1993 年 11 月 15 日，为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
全资子公司，目前在管项目仅为金东环大厦。金东环大厦位于环市东路和东环路交界处，
楼盘占地面积 4937 平方米，总建筑面积 44377 平方米，由两栋高层楼宇组成，其中 A1
栋为 31 层商住楼，建筑面积 23813 平方米；A2 栋为商业办公楼。
  （21）阳江市阳珠城市服务有限公司（以下简称“阳珠城服”）
  ①基本情况
  名称：阳江市阳珠城市服务有限公司
  统一社会信用代码：91441702MA7L565Q7B
  法定代表人：喻勇
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                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
  注册资本：1000 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：阳江市江城区体育路 179 号阳江国贸中心 9 层 910 房、912 房
  成立时间：2022 年 04 月 08 日
  营业期限：自 2022 年 04 月 08 日无固定期限
  经营范围：一般项目：物业管理；酒店管理；会议及展览服务；建筑物清洁服务；
专业保洁、清洗、消毒服务；市政设施管理；企业总部管理；单位后勤管理服务；医院
管理；餐饮管理；工程管理服务；养老服务；健康咨询服务（不含诊疗服务）；护理机
构服务（不含医疗服务）；防洪除涝设施管理；水污染治理；污水处理及其再生利用；
房地产咨询；房地产评估；房地产经纪；家政服务；洗烫服务；居民日常生活服务；普
通机械设备安装服务；国内货物运输代理；家具安装和维修服务；票务代理服务；摄影
扩印服务；日用百货销售；日用品销售；日用杂品销售；机动车充电销售；电动汽车充
电基础设施运营；健身休闲活动；棋牌室服务；体育健康服务；停车场服务；人力资源
服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）；劳务服务（不含劳务派遣）；社会经济咨
询服务；市场营销策划；咨询策划服务；承接档案服务外包；日用产品修理；日用电器
修理；组织文化艺术交流活动；林业有害生物防治服务；园林绿化工程施工；城市绿化
管理；非食用农产品初加工；食用农产品初加工；软件开发；信息技术咨询服务；信息
系统集成服务；互联网安全服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；科技中介服务；住房租赁；非居住房地产租赁；游乐园服务；外卖递送
服务；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；食品销售（仅销售预包装食品）
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：安全系统
监控服务；安全技术防范系统设计施工服务；供暖服务；公路管理与养护；职业中介活
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动；演出场所经营；城市生活垃圾经营性服务；危险废物经营；游艺娱乐活动；餐饮服
务（仅限分支机构经营）；住宿服务；食品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
  ②企业简介
  阳珠城服成立于 2022 年 4 月，由阳江市城投集团及广州珠江城市管理服务集团股
份有限公司共同出资成立，注册资金 1000 万元。营业范围包括：物业管理、酒店管理、
医院管理、餐饮管理、工程管理、专业保洁清洗、市政设施管理等专业服务。
  目前服务客户为阳江市机关事务管理局，为其提供食堂承包服务，年合同总金额约
为 250 多万。
  （22）三亚珠江温泉度假区有限公司（以下简称“三亚珠江”）
  ①基本情况
  名称：三亚珠江温泉度假区有限公司
  统一社会信用代码：91460200742575225R
  法定代表人：张海育
  注册资本：28,200 万人民币
  企业类型：其他有限责任公司
  注册地址：三亚市大东海珠江花园酒店
  成立时间：2002 年 11 月 25 日
  营业期限：2002 年 11 月 25 日 2032 年 11 月 24 日
  经营范围：房地产开发经营，住宿业，餐饮业，游泳池经营、管理，理发及美容服
务，洗浴和保健养生服务，体育表演，体育场地设施服务，体育培训，康乐中心，游乐
中心，物业管理，疗养服务，会议及会展服务。
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                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
   ②企业简介
   三 亚 珠 江 主 要 经 营 业 务 为 温 泉 、 酒 店 。 2021 年 企 业 无 业 务 收 入 ， 净 利 润 为
-2,147,940.06 元，2022 年 1-8 月，净资产为 290,339,818.68 元，企业无业务收入，净利
润为-2,560,292.45 元。
   （23）广州市听云轩饮食发展有限公司
   ①基本情况
   名称：广州市听云轩饮食发展有限公司
   统一社会信用代码：91440101729914907J
   法定代表人：汤建华
   注册资本：1,500 万人民币
   企业类型：其他有限责任公司
   注册地址：广州市白云区白云大道南 783 号 （广州体育馆）
   成立时间：2001 年 7 月 25 日
   营业期限：2001 年 7 月 25 日至无固定期限
   经营范围：会议及展览服务；餐饮管理；棋牌服务；桑拿、汗蒸；洗浴服务；中餐
服务；专业停车场服务；美容服务。
   ②企业简介
   广州市听云轩饮食发展有限公司已于 2021 年 1 月 13 日办理核准注销登记。
   （五）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等
   截至评估基准日，珠江城服账面未记录的无形资产主要为商标、计算机软件著作权、
域名等。
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                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
      截至评估基准日，企业申报的珠江城服及其控股子公司拥有的商标如下表：
序号     商标内容          权利人            注册号          类别              权利期间
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                广州珠江物业酒店管理有限公
                  股份有限公司曾用名）
                 济宁珠江体育文化发展有限公
                       司
                 广州珠江城市管理服务集团股
                     份有限公司
                 广州珠江城市管理服务集团股
                     份有限公司
      截至评估基准日，企业申报的珠江城服及其控股子公司拥有的计算机软件著作权如
下表：
序号             权利人          软件名称               登记号        首次发表日期 权利范围
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                       珠江保洁绿化全周期
                        服务管理系统
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                       珠江保安服务管理系
                           统
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                       珠江物业设施设备移
                        动巡查管理软件
            司曾用名）
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                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                       所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
序号         权利人          软件名称           登记号         首次发表日期 权利范围
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江物业品质移动在
                        线核查管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江建筑节能物联网
                       在线监测管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      医院（医疗）后勤满意
                         度管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江城服智慧社区综
                         合服务平台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      楼宇照明节能管理软
                           件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      楼宇空气质量管理软
                           件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      手术室后勤服务管理
                          系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      维修调试及巡检管理
                          软件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      医院后勤智能管理平
                           台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      垃圾分类核查管理平
                           台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      生活垃圾分类管理系
                           統
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      智能数据采集管理软
                           件
           司曾用名）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                             第 34页
                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
序号            权利人           软件名称             登记号         首次发表日期 权利范围
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         物业故障报修处理管
                            理软件
            司曾用名）
      广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                         电梯运行信息监控管
                            理软件
            司曾用名）
       广州珠江体育文化发展股份有限公   城市文体康体订场系
       司、广州曼群网络科技有限公司        统
       广州珠江体育文化发展股份有限公   城市文体培训报名系
       司、广州曼群网络科技有限公司        统
       广州珠江体育文化发展股份有限公
       司、广州曼群网络科技有限公司
       广州珠江体育文化发展股份有限公   城市文体智慧场馆系
       司、广州曼群网络科技有限公司           统
       广州珠江体育文化发展股份有限公   城市文体智能 WIFI 系
       司、广州曼群网络科技有限公司           统
       广州珠江体育文化发展股份有限公   城市文体智能票务系
       司、广州曼群网络科技有限公司           统
                         珠江文体智慧体育场
                           馆 APP 软件
                         智慧体育场馆综合管
                             理系统
                         珠江文体智慧场馆管
                             理系统
                         大型文演活动一体化
                          综合服务平台 V1.0
                         智慧停车一体化管理
                              系统
                         基于 GIS 技术的户外
                          赛事实时监测系统
                         全民健身大数据分析
                           管理平台 V1.0
                         路跑赛事安全应急管
                           理平台 V1.0
                         体育赛事融媒体综合
                            管理平台
                         珠江文体体育培训服
                           务系统 V1.0
                         珠江文体体育场馆人
                              V1.0
                         珠江文体会员信息集
                            成管控系统
                         珠江文体智慧场馆运
                            行监控系统
                         珠江文体体育场馆大
                             统 V1.0
     截至评估基准日，企业申报的珠江城服及其控股子公司拥有的域名情况如下表：
序                                                                     备案审核时
        主办单位名称      域名     注册日期      届满日期           网站备案号
号                                                                       间
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                    第 35页
                                              广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                  所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
序                                                                            备案审核时
       主办单位名称        域名           注册日期         届满日期           网站备案号
号                                                                              间
     广州珠江城市管理服务   zjglproject.c                                粤 ICP 备
     集团股份有限公司           om                                   12030404 号-5
     广州珠江城市管理服务   zjglcommun                                   粤 ICP 备
     集团股份有限公司         ity.cn                                 12030404 号-3
     广州珠江城市管理服务   zjglhealthca                                 粤 ICP 备
     集团股份有限公司        re.com                                  12030404 号-6
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        分公司
     根据委托人提供的《商标注册证》《计算机软件著作权登记证书》《域名注册证书》，
记载的权利人仍为“广州珠江物业酒店管理有限公司”，截至评估基准日，委托人尚未
为上述商标、计算机软件著作权及域名办理权利人更名手续。
     （六）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者
评估值）。
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  上述纳入评估范围的资产、负债与经济行为涉及的资产、负债范围和企业提供的资
产、负债一致，经广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《广州珠江城市管
理服务集团股份有限公司 2020 年度至 2022 年 1-8 月审计报告》（中职信审专字（2023）
第 0053 号）的基础上进行评估。
   （七）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账
  无。
  （八）本次评估前是否存在不良资产核销或者资产剥离行为
  无。
  二、资产核实情况总体说明
  （一）资产清查核实的内容
  评估人员依据《企业关于进行资产评估有关事项的说明》中确定评估范围内的资产、
负债进行资产核实工作。主要工作包括在被评估单位清查的基础上对待估资产的账面金
额、形成及权属状况（含应评估的相关负债）进行核实，对可能影响资产评估的重大事
项进行了解，并与委托人就资产核实过程中发现的其他资产和存在的问题沟通解决。
  （二）资产核实人员组织、实施时间和过程
  评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，清查核实的主要步骤如下：
  首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2022
年 11 月 2 日，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行
了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、
需委托人和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和
资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”，收集并整理委估资产
的产权权属资料等情况的资料。
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  其次，依据资产评估申报明细表，分专业小组（设备组、房产组、综合组、财务组），
清查时间从 2022 年 11 月 2 日开始至 2022 年 11 月 24 日结束，对评估范围内资产及相
关负债进行了核实。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进
一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”“实”相符。
  再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”“实”相符的基础上，
对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有
人以及其他事项。
  （三）影响资产核实的事项及处理方法
  无。
  （四）核实结论
  本次资产核实主要对实物资产和较大金额款项进行抽查核实。评估人员对列入评估
范围资产的清查工作是与委托人、被评估单位共同进行的，评估人员在资产清查过程中，
重点核实评估申报资产与实物资产的一致性，以及实物资产的权属法律情况，评估人员
在尽职调查所知范围内，经现场实地勘察和对其产权进行核查情况表明：
  （1）非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况基本
吻合。
  （2）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
  根据珠江城服提供的资料，并经登录信用中国、公示系统、失信被执行人查询平台、
被执行人查询平台、裁判文书网查询与检索，截至 2022 年 8 月 31 日，珠江城服及其控
股子公司作为被告尚未了结的标的额 50 万元以上的诉讼、仲裁案件共 3 起，具体情况
如下：
  A.（2021）粤 1302 民初 8911 号，惠州市鑫思海实业有限公司诉珠江城服、珠江城
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服惠州分公司合伙合同纠纷案件。
区人民法院提起诉讼，请求判令其与被告一珠江城服签订的《惠州市妇幼保健计划生育
服务中心物业管理项目合作经营协议书》及其补充协议无效，并判令被告一及被告二珠
江城服惠州分公司向其返还项目投入物资款、手续费、税费、管理费及其他费用共计
判决，确认惠州鑫思海与珠江城服、珠江城服惠州分公司签订的《惠州市妇幼保健计划
生育服务中心物业管理项目合作经营协议书》及其补充协议于 2021 年 2 月 20 日解除，
并判令惠州鑫思海向珠江城服返还 488,883.23 元前期垫付款。
令被告一及被告二珠江城服惠州分公司向其返还项目投入物资款、手续费、税费、管理
费及其他费用共计 2,266,264.86 元。
   该案件尚处于一审过程中。根据法律意见书，2022 年 11 月 3 日，惠州市中级人民
法院作出 2022 粤 13 民终 1613 号裁定，裁定发回重审。
   截至本报告出具日，惠州市惠城区人民法院尚未针对该案件作出重审判决。
   B.（2021）粤 0111 民初 17943 号，广州合富房地产发展有限公司诉广州市白云区
机场西又一居花园业主委员会、珠江城服、广州珠江物业酒店管理有限公司白云分公司
物权保护纠纷。
   根据法律意见书，2022 年 11 月 28 日，广州市白云区人民法院作出（2021）粤 0111
民初 17943 号民事判决，判令被告珠江城服第六分公司将位于广州市白云区机场西又一
居花园小区二期（房产地址：白云区和顺南一街 3，5，7，11，13 号）负一层规划编号
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为 10 号、11 号、20 号、21 号、24 号、25 号、26 号、40 号、79 号、111 号、112 号、
晖依次分别对上述 25 号、79 号、149 号、40 号车位的腾空及返还予以协助，并向原告
合富公司支付广州市白云区机场西又一居花园小区二期（房产地址：白云区和顺南一街
车位每月 500 元的标准，自 2021 年 5 月 1 日起计算至上述车位实际腾空返还给原告之
日止），并向原告合富公司支付广州市白云区机场西又一居花园小区二期（房产地址：
白云区和顺南一街 3、5、7、11、13 号）负一层规划编号为 41 号、91 号、95 号、96
号、97 号、98 号、99 号、100 号、101 号、102 号、103 号、104 号、110 号车位的占用
费共计 98612.92 元，被告珠江城服对上述第二、三项判决内容所涉的珠江城服第六分公
司应承担的债务的不足清偿部分承担补充清偿责任。
求撤销一审判决第一、第二、三判项，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
   截至评估报告出具日，广州市白云区人民法院尚未针对该案件作出二审判决。
   C.（2022）粤 0105 民初 20734 号，广州市江悦酒店有限公司诉珠江城服合同纠纷。
请求判令被告珠江城服向其支付欠款人民币 631,731.9 元及利息。
面经营管理位于广州市海珠区滨江西路 20 号的江悦酒店以及整幢大厦的物业管理工作，
管理内容包括但不限于：酒店资产的管理、酒店日常业务的管理、酒店安全生产管理、
委托期间的酒店经营工作；管理期为三年，自 2011 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日止。
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营管理期限顺延 6 个月，即自 2014 年 1 月 1 日起至 2014 年 6 月 30 日止。延长期内，
双方继续履行原合同所约定的所有条款。
  原告认为在 2011 年 1 月 1 日—2014 年 6 月 30 日被告经营管理江悦酒店期间，被告
通过财务挂账及在酒店消费的形式对原告形成合计 631731.9 元的欠款。经原告多次督促，
被告一直未偿还上述拖欠款项。
  根据广东法丞汇俊律师事务所出具的《简要法律分析意见——江悦酒店诉讼案诉讼
时效事宜》，诉讼律师认为案涉《委托经营管理合同》及其补充协议对履行期限进行了
明确约定，按照当时《民法通则》关于诉讼时效规定，诉讼时效应从履行期限届满之日
起计算两年，目前原告并未提交诉讼时效中断的证据，因此，应当认定诉讼时效期间已
过。根据珠江城服的说明，由于原告方是国有企业，在取得法院的生效判决前，不同意
撤诉或和解。
  经核查，截至本评估报告出具日，珠江城服及控股子公司所涉被诉的未决诉讼仲裁
的涉案金额合计约 451.16 万元（包含上述标的金额超过 50 万元案件以及金额低于 50
万的被诉案件）。若扣除诉讼律师认为已过诉讼时效的案件（即上述案件中的第（3）
项），则剩余全部被诉的未决诉讼、仲裁的涉案金额合计约 387.98 万元。
  （3）履约保函情况
  根据委托人提供的《法律意见书》，截至评估基准日 2022 年 8 月 31 日，珠江城服
及其控股子公司正在履行的保函和保证合同情况如下：
  ①保函
  A.2022 年 3 月 7 日，珠江城服子公司珠江文体在中国银行股份有限公司广州白云支
行开具了不可撤销的、担保金额为人民币 12,000,000.00 元的见索即付履约保函，为珠江
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文体和衢州宝冶体育建设运营有限公司签订的《衢州市体育中心项目委托运营维护服务
合同》中相关履约义务提供担保，有效期至 2023 年 3 月 15 日。
     B.2022 年 6 月 20 日，珠江文体在中国银行股份有限公司广州白云支行开具了不可
撤销的、担保金额为人民币 1,000,000.00 元的见索即付履约保函，为珠江文体和五莲县
教育和体育局（受益人）签订的五莲县第 25 届省运会体育场馆运营管理（含省运会赛
事保障）服务采购项目的政府采购合同中相关履约义务提供担保，有效期至 2025 年 3
月 15 日。
     ②保证合同
     截至 2022 年 8 月 31 日，珠江城服及其控股子公司正在履行的保证合同如下：
             被保证                          保证   保证期           主债权本
序号    保证人        主债权合同名称         债权人                 主合同债权
               人                          方式    间              金
                  《WYNDHAM
                  HOTEL ASIA
             晋江珠  PACIFIC CO.   WYNDHA
      广州珠江                      M HOTEL            晋江珠江体育文
             江体育 LIMITED与晋江
      体育文化                        ASIA             化发展有限公司
      发展股份                      PACIFIC            违反许可合同项
             展有限 展有限公司在晋          CO.
      有限公司                                         下义务的支出
              公司 江市有关温德姆        LIMITED
                 花园酒店的许可
                 和使用费合同》
     上述保函及保证合同不存在对珠江城服日常经营产生重大影响。
     清查调整说明：无。
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                第四部分 资产评估技术说明
     一、基础法评估技术说明
     企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，
合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的
具体评估方法得出。
     （一）流动资产评估技术说明
     本次评估在经过审计后的账面价值基础上进行，流动资产包括货币资金、应收账款、
预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产，评估基准日账面金额如下所示：
                                                金额单位：人民币元
序号               科目名称                        账面价值
     （1）核对申报清查评估明细表与企业总账、会计报表余额是否相符；
     （2）了解企业相关的资金管理、应收款方面的内部控制制度及应收款回笼政策，
了解企业的信用政策；
     （3）初步检查各项申报清查评估明细表内容的填写是否准确、完整，对缺项、漏
项要求补充完整；
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   （4）对应申报清查评估明细表，采用查阅企业账务记录、抽查入账凭证、收集银
行对账单、对大额应收款项进行函证、分析账龄等手段，对各明细科目真实性、完整性
逐一进行审核，并对关联方、内部往来等进行关注；
   （5）对实物类流动资产进行盘点及其质量情况了解，收集近期的现行价格资料；
   （6）对各类资产，遵照国有资产管理办法、资产评估准则的规定，有针对性地采
用适当的评估方法评定测算各项资产在评估基准日的市场价值；
   （7）完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
   （1）货币资金评估
   货币资金账面金额为 152,254,981.82 元，为现金、银行存款。
   现金账面价值为 7,055.85 元，存放于公司财务部，评估人员将现金清查明细表与现
金日记账、总账进行核对，并进行现金盘点，倒推至评估基准日时的库存数，账实相符。
   银行存款账面值为 152,247,925.97 元，主要为在中国工商银行股份有限公司广州南
方支行、中国建设银行股份有限公司广州帝景大厦支行等各个金融机构的各项存款。评
估人员通过查阅银行存款日记账和银行存款对账单、余额调节表并与清查明细表进行核
对，对数量较大的银行账户进行函证。
   由于货币资金任何时候均等于现值，故评估时，以清查核实后的账面值作为评估值，
货币资金评估值为 152,254,981.82 元。
   （2）应收账款及其他应收款评估
   由于应收账款存在一定的回收风险，因此在对该类债权资产评定估算时，我们从以
下两方面进行，一是清查核实应收账款在评估基准日账面余额；二是收集证据确认坏账
损失。应收账款及其他应收款评估值计算公式为：
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   应收及其他应收款评估值=应收及其他应收款账面余额—坏账风险损失。
   应收账款账面值为 179,930,229.24 元，计提 8,075,659.82 元坏账准备，账面净值
   其他应收款账面值 57,793,678.50 元，坏账准备 4,740,642.31 元，账面净值
内占 64.04%，1-2 年 24.36%，2-3 年 9.17%，3-4 年 0.56%，4-5 年 0.37%，5 年以上 1.50%。
   评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实
性、账龄、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。
   评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历中资料和现在调查了解的情况，
具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失。
   对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0;
   对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。对很可能
收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，根据账龄和历史回款分析估计出评
估风险损失。发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5.00%；发生时间
损失的可能性在 30.00%；发生时间 3-4 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50.00%；
发生时间 4-5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 80.00%；发生时间在 5 年以上评估
风险损失为 100.00%。计算过程详见下表：
                                 应收账款评估风险损失计算表
 认定方式    账面金额（元）                    账龄区间        评估风险损失率     评估风险损失额
账龄分析       137,767,052.73   1 年以内（含 1 年）            5%          6,888,352.64
账龄分析         6,988,621.54   1 至 2 年（含 2 年）          10%          698,862.16
账龄分析          906,058.48    2 至 3 年（含 3 年）          30%          271,817.54
账龄分析          212,697.60    3 至 4 年（含 4 年）          50%          106,348.80
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 认定方式    账面金额（元）                     账龄区间        评估风险损失率      评估风险损失额
账龄分析                  0.00   4 至 5 年（含 5 年）          80%                0.00
账龄分析           110,278.68    5 年以上                  100.00%       110,278.68
关联方组合        33,945,520.21                                              0.00
合计         179,930,229.24                                        8,075,659.82
                                 其他应收款评估风险损失计算表
 认定方式    账面金额（元）                     账龄区间        评估风险损失率      评估风险损失额
账龄分析         34,885,056.50   1 年以内（含 1 年）             5%         1,744,252.83
账龄分析          2,077,773.41   1 至 2 年（含 2 年）          10%          207,777.34
账龄分析          5,294,153.70   2 至 3 年（含 3 年）          30%         1,588,246.11
账龄分析           323,909.75    3 至 4 年（含 4 年）          50%          161,954.88
账龄分析           214,814.56    4 至 5 年（含 5 年）          80%          171,851.65
账龄分析           866,559.51    5 年以上                  100.00%       866,559.51
关联方组合        14,131,411.07                                              0.00
合计           57,793,678.50                                       4,740,642.31
     则应收账款评估值为 171,854,569.42 元，评估人员确认 8,075,659.82 元评估风险损
失；其他应收款评估值为 53,053,036.19 元，评估人员确认 4,740,642.31 元评估风险损失。
     （3）预付账款评估
     预付账款账面价值 10,710,842.10 元，主要为预付水电费、预付加油卡等，账龄主要
在 1 年以内。
     评估人员通过查验账簿、原始凭证、相关合同，对评估基准日前后发生额实施截止
性测试，对预付款项发函询证，结合采用替代审核，检查期末余额、未达账项、期后回
款等审验程序，确定预付账款账面价值真实性、完整性；经审验预付款项，账账、账表
相符。以清查核实后的账面值作为评估值。
     经评估确认，预付账款评估值为 10,710,842.10 元。
     （4）存货
     在评估基准日，存货账面原值为 785,543.98 元，计提存货跌价准备 0.00 元，账面净
值为 785,543.98 元。具体情况如下：
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                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
      存货为库存商品，主要为衣服、消毒液、办公用品等，第二分公司的原材料为手纸、
洗手液、垃圾桶、睡袋、雨衣等商品，本次按库存商品进行评估。评估人员通过部分存
货现场抽查盘点以及采取替代程序，确定存货在评估基准日时实际数量。企业库存商品
存货种类较多，库房保管制度比较健全，且库存商品均为近期购置，价格基本无变化，
因此库存商品以清查核实后的账面值确定评估值。
      经核实，存货的评估值为 785,543.98 元。
      （5）其他流动资产
      其他流动资产账面值 20,874,398.51 元，为税费。评估人员查阅报表、纳税凭证等资
料，核实无误后以账面值作为评估值。
      本次评估按照清查核实过的账面值确定评估值，经评估，其他流动资产评估值为
      （二）非流动资产评估技术说明
      本次评估在经过审计后的账面价值基础上进行，非流动资产包括长期股权投资、固
定资产、使用权资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产，评估基准日账面金
额如下所示：
                                                  金额单位：人民币元
序号                 科目名称                        账面价值
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                   第 47页
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       （1）根据企业填报的非流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需
     要进行评估的非流动资产的具体内容。
       （2）根据企业填报的非流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的
     查验，对实物类非流动资产进行盘点及其质量情况了解。
       （3）收集与评估有关的法律、法规文件及近期的现行价格资料。
       （4）在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评
     定估算。
       （5）完成非流动资产评估结果汇总，撰写非流动资产评估说明。
       （1）长期股权投资
       ①评估范围
       本次评估的长期股权投资是珠江城服下属 21 家控股子公司及 2 家参股公司，股权
     投资比例为 51%-100%不等，于评估基准日账面原值为 315,213,633.27 元。长期股权投
     资减值准备 4,000,000.00 元，为计提参股公司广州市听云轩饮食发展有限公司（已注销）
     减值准备，账面净值为 311,213,633.27 元，具体详见下表：
                         长期股权投资清查评估明细表
序                                       核算方   投资比
            被投资单位名称        投资日期                      投资成本                账面价值
号                                        法    例%
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序                                       核算方   投资比
           被投资单位名称         投资日期                         投资成本                账面价值
号                                        法     例%
             合   计                                     101,586,554.58     315,213,633.27
      减：长期股权投资减值准备                                                          4,000,000.00
            净    额            ***       ***    ***         ***            311,213,633.27
       ②评估依据
       A.被投资企业的营业执照或注册资料；
       B.被投资企业提供的公司章程、工商资料等；
       C.被投资企业的历史年度和评估基准日审计报告。
       ③评估过程和评估方法
       A.评估过程
       a.评估人员将长期股权投资评估清查登记表与长期股权投资明细账、总账及有关会
     计记录相核对。
       b.审核投资合同、协议等法律性文件。
       c.核对有关账簿、凭证，获取被投资单位的验资报告等资料。
       d.分析判断投资性质和股权比例，核查投资收益的计算方法，及以前年度的投资收
     益处理原则和相关的会计核算方法，判断其投出和收回金额计算的正确性及合理性。
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  e.根据被投资单位评估基准日的财务报表和其他相关资料，采用相应的方法分别对
该投资进行评估。
  B.评估方法
  本次对下属长期股权投资 21 家控股子公司进行整体评估，核查各被投资单位的资
产和负债，先整体评估，确定各被投资单位在评估基准日的净资产评估值，再根据股权
投资比例计算确定评估值。
  计算公式：长期股权投资评估值=被投资企业评估后的全部股东权益价值×投资比
例%。
  其中子公司“世贸物管”“好世界物管”为酬金制项目，不享有被投资单位资产，
本次评估按所投入股本确认评估值。
  子公司阳珠城服注册资本 510 万元、实缴金额 306 万元，尚未缴纳注册资本 204 万
元，采用下列公式计算：长期股权投资的评估值=（被投资单位股东全部权益价值评估
值+应缴未缴出资额）×该股东认缴的出资比例-该股东应缴未缴出资额。
  参股公司“三亚珠江”因其所占股权比例极小，据其经营情况及所获取的资料，本
次评估以其账面价值来确定评估值。
  另参股公司广州市听云轩饮食发展有限公司于 2021 年 1 月 13 日已办理核准注销登
记，被评估单位已全额计提减值准备，故本次评估值为零。
  各公司选取的评估方法及对应的评估值情况如下表：
                      长期股权投资评估方法选择
      被投资单位                   全部股东权益价值
 序号           投资比例%                   评估结论确定     对应评估价值
        名称            资产基础法     收益法
                                        方法
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       被投资单位                      全部股东权益价值
  序号             投资比例%                    评估结论确定     对应评估价值
         名称               资产基础法     收益法
                                            方法
         合计                                          525,458,808.12
   长期股权投资的评估情况详见本评估报告第二册至第二十册。
   长期股权投资评估结论：
   经评估测算，长期股权投资账面值为31,121.36万元，评估值为52,545.88万元，评估
增值21,424.52万元，增值率为68.84%，主要原因是：被投资公司经营状况良好，使其归
属于珠江城服的股权价值高于投资成本。
   （2）固定资产
   固定资产为房屋建筑物、机器设备、车辆、办公电子设备等，账面原值合计
   ①固定资产－房屋建筑物
   账面原值3,545,864.59元，账面净值2,455,268.34元，位于佛山市禅城区环球国际广
场908、907号办公用房2套、位于惠州市惠城区赛格假日广场22层11号办公用房1套。具
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体情况如下：
                                 房地产状况明细表
序                   规划        建成年            建筑面              账面价值
        坐落               结构             单位                                            备注
号                   用途          月            积（㎡）
                                                         原值             净值
    佛山市禅城区城门        办公
    头西路 1 号 908 房   用房
    佛山市禅城区城门        办公
    头西路 1 号 907 房   用房
    惠州市惠城区惠州
                    办公
                    用房
    广场 22 层 11 号
        合计                                   313.58   3,545,864.59   2,455,268.34
     A 佛山市禅城区城门头西路 1 号 908 房、907 房（上表第 1-2 项）
     a.权益状况
     评估对象 1 已取得《房地产权证》（粤房地权证佛字第 0100092610 号），证载权
属人为广州珠江物业酒店管理有限公司，权属人尚未更名，实际使用人：广州珠江城市
管理服务集团股份有限公司湾一分公司，总层数 50 层，所在层数 9 层，土地用途：商
务金融用地（办公），房屋规划用途：办公用房；土地终止日期 2055 年 10 月 10 日。
     评估对象 2 已取得《不动产权证书》（粤（2018）佛禅不动产权第 0030955 号），
证载权属人为广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司，权属人尚未更名，实际使用
人为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司湾一分公司，总层数 53 层，房屋所在层
数 9 层，共有情况：单独所有，权利类型：出让/商品房；权利性质：出让/市场化商品
房；用途：商务金融用地（办公）/办公用房；土地终止日期 2055 年 10 月 10 日止。
     b.区位状况
     评估对象第 1-2 项位于佛山市禅城区城门头西路 1 号 908 房、907 房，所在建筑物
名为“环球国际广场”，位于禅城区汾江西路与城门头西路交界处，地处佛山中心祖庙商
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圈，周边写字楼及商业物业较多，办公及商业氛围浓郁。所在项目毗邻广佛地铁祖庙站，
有 101 路、109 路、136 路等多条公交线路途经，交通便捷；周边有城市主干路城门头
西路与祖庙路通过，道路通达性较高，区域内有兴达公园、佛山宾馆、百花广场、祖庙
商业步行街、中国银行城门头支行、建设银行禅城支行、商业综合体等，公共配套设施
齐全。
  c.实物状况
  评估对象第 1-2 项为佛山市环球国际广场，建成于 2008 年，钢筋混凝土结构，大
楼总高约 208 米，地下 3 层，地上总层数 53 层，评估对象 1-2 均位于 9 层，建筑面积
均为 87.50 平方米，规划用途为办公，实际用途为自用办公。建筑物外立面玻璃为双层
中空玻璃幕墙，室内公共区域精装修。室内地砖地面、墙身及天花均涂乳胶漆。有专业
物业管理，停车位充足，建筑物安装水、电、通讯、电力、中央空调、电梯等配套设施，
维护保养情况较好。
  B 惠州市惠城区惠州大道 20 号赛格假日广场 22 层 11 号（上表第 3 项）
  a.权益状况
  评估对象 3 已取得《不动产权证书》（粤（2020）惠州市不动产权第 0048974 号），
证载权属人为广州珠江物业酒店管理有限公司惠州分公司，权属人尚未更名，实际使用
人：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司湾四分公司，总层数 27 层，房屋所在层
数 22 层，房屋竣工时间为 2015 年 12 月 23 日；共有情况：单独所有，权利类型：出让
/商品房；权利性质：出让/商品房；用途：商务金融用地/办公；土地使用期限 2043 年 9
月 26 日止。
  b.区位状况
  评估对象 3 位于惠州市东平半岛惠州大道赛格假日广场，赛格假日广场是集购物中
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心、写字楼、公寓为一体的城市综合体。评估对象北临惠州大道，道路通达，周边有隆
峰广场商业设施，商业气氛较浓厚；附近有 3 路、9 路、13 路、16 路等公交线路，交通
来往便利；周边有惠州一中实验学校、北师大附小、惠阳高级中学、惠州市第三人民医
院、中行、建行等公共配套设施，配套设施齐全。
  c.实物状况
  评估对象位于惠州市赛格假日广场，房屋规划用途为办公用房，实际用途为办公，
总层数 27 层，所在层数 22 层，建筑面积 138.58 平方米。评估对象室内精装修，地面铺
瓷片，内墙及天花板刷乳胶漆，水、电、消防设备设施齐全，通风采光条件良好，有专
门物业管理，停车位充足，房屋状况较新，维护保养状况较好。
  C.评估过程（本次评估以位于“佛山市禅城区城门头西路1号908房”作为计算过程描
述展示）
   市场法是指选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差
异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。其公式为：
   评估对象价格＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素
修正系数×个别因素修正系数
   根据评估人员的现场调查得到评估对象的比较实例如下：
   ◆比较实例 1：位于佛山市禅秀路龙光玖龙臺商业办公，高层电梯物业，建筑面积
日接近。资料来源于链家网贺女士 4008896831 转 50**。
   ◆比较实例 2：位于佛山市禅城区城门头西路 1 号环球国际广场办公，高层电梯物
业，建筑面积 123.5 平方米，所在中楼层，室内办公装修，通风采光较好，现状空置。
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报价单价（不含税）为 8,907.00 元/平方米，交易税费由买卖双方各自负担，为正常交易，
报价时间与评估基准日接近。资料来源于链家网范先生 4008959850 转 58**。
   ◆比较实例 3：位于佛山市禅城区文华北路尚领国际创富写字楼，电梯物业，建筑
面积 74 平方米，所在中楼层，写字楼装修标准，通风采光较好，现状空置。报价单价
（不含税）为 8,895.00 元/平方米，交易税费由买卖双方各自负担，为正常交易，报价时
间与评估基准日接近。资料来源于 58 同城王先生。
      比较实例 1           比较实例 2             比较实例 3
   评估对象与比较实例的位置示意图：
   建立价格可比基础包括以下内容，其分析如下所示：
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                                              广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                  所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     统一房地产范围：评估对象与比较实例均具有以下特点：第一均为不带有债权债务
的房地产；第二均为办公房地产；第三房地产实物范围相同。
     统一付款方式：评估对象与比较实例成交价的付款方式均为一次性全额付款。
     统一税费负担：评估对象与比较实例的交易税费应由交易双方负担。
     统一计价单位：评估对象与比较实例均按每平方米建筑面积的单价计算，币种为人
民币。
     经过上述分析后得知，评估对象与比较实例价值内涵一致，可直接用于测算。
     依据以上各因素条件说明，分别赋予相应指数，列表编制如下：
                             表一     编制因素说明表
              案例 1：佛山市禅秀        案例 2：佛山市禅城区         案例 3：佛山市禅城        评估对象：佛山市禅
内容     比较实例   路龙光玖龙臺商业办         城门头西路环球国际           区文华北路尚领国          城区城门头西路环球
                    公                  广场            际创富写字楼            国际广场 908
市场价格（元/㎡）         9,500.00            8,907.00          8,895.00
     交易日期     2022 年 8 月 31 日     2022 年 8 月 31 日   2022 年 8 月 31 日   2022 年 8 月 31 日
       小计
交易
情况    价格类型        挂牌价                 挂牌价               挂牌价               交易价
修正    交易类型       正常交易                正常交易              正常交易              正常交易
       小计
                                位于禅城区城门头西           位于禅城区文华北          位于禅城区城门头西
              位于禅城区禅秀路，
      位置状况                      路，区域位置状况较           路，区域位置状况较         路，区域位置状况较
               区域位置状况好
                                        好                 好                 好
              周边无水、大气污染， 周边无水、大气污染，                 周边无水、大气污          周边无水、大气污染，
      环境景观
               环境景观较好              环境景观较好           染，环境景观较好           环境景观较好
              区域内有商业广场、         区域内有百花广场、           区域内有鸿大广场、         区域内有百花广场、
区位            中国银行、佛山市第         祖庙商业步行街、中           人民医院、东升小          祖庙商业步行街、中
      配套设施
因素            二人民医院等，公共         国银行、建设银行等， 学、中国银行等，公                  国银行、建设银行等，
                 配套完善              公共配套完善             共配套完善            公共配套完善
              宗地红线外已达六通         宗地红线外已达六通           宗地红线外已达六          宗地红线外已达六通
              （即：通上水、通下         （即：通上水、通下           通（即：通上水、通         （即：通上水、通下
              水、通路、通电、通         水、通路、通电、通           下水、通路、通电、         水、通路、通电、通
      基础设施
              讯、通气），周边区         讯、通气），周边区           通讯、通气），周边         讯、通气），周边区
              域日常水、电供应保         域日常水、电供应保           区域日常水、电供应         域日常水、电供应保
              证率高，邮电通信、         证率高，邮电通信、           保证率高，邮电通          证率高，邮电通信、
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                       第 56页
                                            广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
              案例 1：佛山市禅秀       案例 2：佛山市禅城区        案例 3：佛山市禅城      评估对象：佛山市禅
内容    比较实例    路龙光玖龙臺商业办        城门头西路环球国际          区文华北路尚领国        城区城门头西路环球
                    公                广场             际创富写字楼           国际广场 908
              环卫等各项基础设施        环卫等各项基础设施          信、环卫等各项基础       环卫等各项基础设施
                   较完善              较完善              设施较完善             较完善
     办公及繁华程   人流量较大，办公及        人流量较大，办公及          人流量较大，办公及       人流量较大，办公及
       度      商业繁华程度较好          商业繁华程度较好          商业繁华程度较好         商业繁华程度较好
              有 143 路、 149 路、 有 101 路、109 路、136   有桂 13 路、172 路、 有 101 路、109 路、136
     交通条件
              路途经，邻近南庄地        经，邻近祖庙地铁站， 路途经，近地铁站， 经，邻近祖庙地铁站，
               铁站，交通便捷             交通便捷              交通便捷             交通便捷
              中层/42，所在楼层较      中层/50，所在楼层较        中层/23，所在楼层
      楼层                                                          9/50，所在楼层较好
                    好                 好                较好
      朝向            东                东南                西北                北
     停车便利度    停车方便程度较好          停车方便程度较好          停车方便程度较好。       停车方便程度较好。
     现状规划       现状规划较好            现状规划较好            现状规划较好           现状规划较好
      小计
              剩余土地使用年限较        剩余土地使用年限较          剩余土地使用年限        剩余土地使用年限较
     土地使用年限
                    长                 长                较长                长
权益    租赁           无租赁              无租赁               无租赁              无租赁
因素    抵押         无抵押权利            无抵押权利              无抵押权利            无抵押权利
     债权债务        无债权债务            无债权债务              无债权债务            无债权债务
     其他他项权利    无其他他项权利           无其他他项权利           无其他他项权利          无其他他项权利
      用途      规划用途商业办公          规划用途办公用房          规划用途办公用房         规划用途办公用房
      小计
     建筑结构          钢混                钢混                钢混               钢混
     建筑面积     61 平方米，面积较小
                                      大                 中                中
      楼龄      2021 年建成，楼龄新
                                      长                 长                长
     物业管理       物业管理较好            物业管理较好            物业管理较好           物业管理较好
实物
      装修          室内毛坯            室内办公装修            室内办公装修           室内办公装修
因素
      层高        层高约 3.6 米         层高约 3.5 米         层高约 3.5 米        层高约 3.5 米
      户型
              式布局，户型方正            局，户型方正            局，户型方正           局，户型方正
     维护保养状况   维护养护情况较好          维护养护情况较好          维护养护情况较好         维护养护情况较好
     设施设备       设施设备齐全            设施设备齐全            设施设备齐全           设施设备齐全
     工程质量       工程质量较好            工程质量较好            工程质量较好           工程质量较好
     评估对象及比较实例因素条件修正，见下表：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                    第 57页
                                                 广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                     所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                     案例 1：佛山市禅秀路             案例 2：佛山市禅城区城门头       案例 3：佛山市禅城区文华
比较因素     评估对象
                         龙光玖龙臺商业办公             西路环球国际广场           北路尚领国际创富写字楼
价格类型      交易价                报价                    报价                    报价
交易类型     正常交易              正常交易                  正常交易                  正常交易
       比较实例均为报价，而评估对象的价格类型为交易价。经评估人员调查了解得知，目前该区域待售房
评价分析
       地产叫价与成交价间价格变动幅度约为 2%，此次评估结合评估对象的实际状况确定修正比率为 102。
修正系数       100               102                    102                  102
   交易日期修正：
                          案例 1：佛山市禅秀路          案例 2：佛山市禅城区城       案例 3：佛山市禅城区文华
比较因素      评估对象
                          龙光玖龙臺商业公寓            门头西路环球国际广场         北路尚领国际创富写字楼
交易日期   2022 年 8 月 31 日     2022 年 8 月 31 日      2022 年 8 月 31 日     2022 年 8 月 31 日
评价分析      以正常交易价格为基准，设为 100。由于交易均与评估基准日相近，确定修正比率为 100。
修正系数         100                   100                100                 100
   区域因素修正：
   区域因素包括位置状况、环境景观、配套设施、基础设施、办公及繁华程度、交通
条件、楼层、朝向、停车便利度等，由于评估对象与比较实例均位于同一供求圈，区域
因素除朝向差异外、其位置状况、环境景观、配套设施、基础设施、办公及繁华程度、
交通条件等因素均一致，故只需对朝向进行修正。
   朝向：分为西北或北向、东或西向、东南或南三个等级，以评估对象为基准，相差
一个等级，修正±2%。
   权益因素修正：
   权益因素包括土地使用年限、租赁或占用情况、抵押、债权债务、其他权益状况、
用途等，本次评估对象及可比案例均为无租约房地产，同时亦不存在占用情况、担保物
权及其他权益状况，即权益因素一致，故无需进行权益因素修正。
   实物因素修正：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                       第 58页
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
   A.建筑结构：按建筑结构为砖木、砖混、钢混分为三个级别，以评估对象的建筑结
构情况为基准，每相差一个等级，房价修正±2%；
   B.建筑面积：按建筑面积大小分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使
用、面积太大（太小）不适合使用三个级别，以评估对象为 100，每相差一个级别±2。
   C.楼龄：楼龄分为楼龄长（20 年以上）、楼龄较长（15-20 年）、楼龄一般（10-15
年）、楼龄较短（5-10 年）、楼龄新（1-5 年）共五个等级，以评估对象的楼龄为基准，
每相差一个等级，房价修正±2%。
   D.物业管理：由于比较实例与评估对象均有专业物业管理，情况一致，故无需进行
物业管理因素修正。
   E.装修情况：装修分为毛坯或基本无装修、办公装修、装修较好和装修豪华四个等
级，以评估对象的装修情况为基准，每相差一个等级，房价修正±2%。
   F.层高：评估对象层高约 3.5 米，可比实例层高为 3.5-3.6 米左右，情况类似，故无
需进行因素修正。
   G.户型：由于比较实例与评估对象的户型均为敞开式布局、户型方正，情况一致，
故无需进行因素修正。
   H.维护保养：由于比较实例与评估对象的维护保养均较好，情况一致，故无需进行
维护保养因素修正。
   I.设施设备：由于比较实例与评估对象的设施设备均完善，情况一致，故无需进行
因素修正。
   J.工程质量：由于比较实例与评估对象的工程质量均较好，情况一致，故无需进行
因素修正。
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     在上述各因素条件指数表的基础上，进行比较实例交易情况修正，交易期日修正，
区域因素及个别因素修正，列表如下：
                          表二    比较因素指数表
                 案例 1：佛山市      案例 2：佛山市禅    案例 3：佛山市禅城区   评估对象：佛山市禅
内容        比较实例   禅秀路龙光玖        城区城门头西路      文华北路尚领国际创     城区城门头西路环
                 龙臺商业办公         环球国际广场         富写字楼        球国际广场 908
  交易价格（元/㎡）       9,500.00       8,907.00      8,895.00
      交易日期          100            100           100          100
交易      小计          102            102           102          100
情况     价格类型         102            102           102          100
因素     交易类型         100            100           100          100
        小计          102            104           100          100
       位置状况         100            100           100          100
       环境景观         100            100           100          100
       配套设施         100            100           100          100
       基础设施         100            100           100          100
区位
      办公及繁华程度       100            100           100          100
因素
       交通条件         100            100           100          100
        楼层          100            100           100          100
        朝向          102            104           100          100
       停车便利度        100            100           100          100
       现状规划         100            100           100          100
        小计          100            100           100          100
      剩余土地使用年限      100            100           100          100
        租赁          100            100           100          100
权益
        抵押          100            100           100          100
因素
       债权债务         100            100           100          100
       其他他项权利       100            100           100          100
        用途          100            100           100          100
        小计          96             98            99           100
       建筑结构         100            100           100          100
       建筑面积         98             98            100          100
实物      楼龄          103            100           99           100
因素     物业管理         100            100           100          100
        装修          95             100           100          100
        层高          100            100           100          100
        户型          100            100           100          100
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                                                      广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                           案例 1：佛山市          案例 2：佛山市禅           案例 3：佛山市禅城区             评估对象：佛山市禅
    内容           比较实例      禅秀路龙光玖            城区城门头西路             文华北路尚领国际创                城区城门头西路环
                           龙臺商业办公              环球国际广场                  富写字楼                球国际广场 908
           维护保养状况             100                  100                  100                         100
               设施设备           100                  100                  100                         100
               工程质量           100                  100                  100                         100
         编制比较因素修正表，列表如下：
                                    表三         比较因素修正表
                                                                        案例 3：佛山市             评估对象：佛山
                                案例 1：佛山市禅                案例 2：佛山市
                                                                          禅城区文华北              市禅城区城门
          内容         比较实例       秀路龙光玖龙臺                  禅城区城门头西
                                                                          路尚领国际创              头西路环球国
                                    商业公寓                 路环球国际广场
                                                                              富写字楼             际广场 908
          市场价格（元/㎡）                 9,500.00              8,907.00            8,895.00
               市场因素                      1                   1                   1
           交易情况因素                       0.98                0.98                0.98
               区位因素                     0.98                0.96                 1
               权益因素                      1                   1                   1
               实物因素                     1.04                1.02                1.01
          比准价格（元/㎡）                 9,490.00              8,550.00            8,800.00              8,950.00
         考虑到评估对象与可比实例具有相同的区域因素且经因素修正后可比实例间的比
准价格较为接近，本次评估采用算术平均值来确定评估对象的市场单价，则：
         评估对象比准价格＝（比准价格 1+比准价格 2+比准价格 3）÷3
                        ＝（9,490.00 +8,550.00+8,800.00）÷3
                        ＝8,950.00（元/平方米）（取整至十位）
         综上所述，固定资产－建筑物评估结果详见下表：
序                                              建筑面                 账面价值                  评估单价
          坐落          用途     建成年月                                                                     评估总价（元）
号                                            积（㎡）                                        （元/㎡）
                                                           原值             净值
     佛山市禅城区城门         办公
     头西路 1 号 908 房    用房
     佛山市禅城区城门         办公
     头西路 1 号 907 房    用房
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                             第 61页
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序                                      建筑面               账面价值                 评估单价
        坐落         用途    建成年月                                                             评估总价（元）
号                                     积（㎡）                                    （元/㎡）
                                                   原值             净值
    惠州市惠城区惠州
                   办公
                   用房
    广场 22 层 11 号
                                                                                          与建筑物 3 一
                                                                                            起评估
        合计                             313.58   3,545,864.59   2,455,268.34                3,407,430.00
     ②固定资产－机器设备
     纳入本次评估范围的机器设备测温机器人、潜水泵、洗地机等，分布于本部、岭南
苑物业服务中心、第一分公司、第二分公司、第五分公司、湾三分公司、湾四分公司、
华中分公司等，目前均在正常使用，维护状况良好。
     以固定资产－机器设备评估明细表中资产设备编号202112270001，设备名称“测温
机器人”为评估示例：
     设备名称为随意呼机器人，生产厂家阿尔华（广州）科技有限公司，经核实确定，
评估对象无标牌和规格型号，评估人员获取了记账凭证、买卖合同、购买发票和固定资
产台账，从信息中可知该设备账面原值49,908.17元，账面净值43,586.57元，购置于2021
年12月27日，设备尺寸5592mm×440mm×1410mm，为公司定制日常测温设备，维护保
养情况较好。
     A.重置全价的确定
     由于该测温机器人为2021年末购置，故参考企业购置价，通过查询工业生产者出厂
价格指数中PPI：通信设备、计算机及其他电子设备制造业价格指数，修正后确定重置
价。2019-2021年出厂价格指数如下表：
                        PPI：通信设备、计算机及其他电子设备制造业
                         年度                        指数
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                   年度             指数
  由于工业生产者出厂价格指数变化不大，故价格指数确定为1，则该型号设备售价
不含税价为49,908.00元。
  B.成新率的确定
  评估人员经过现场勘察，认为该设备使用正常。该类设备经济使用年限为5年，至
评估基准日已使用 0.68年，则：
  使用年限法成新率 =（经济使用年限 ?已使用年限）÷经济使用年限×100%
  =(5-0.68)÷5×100%=86%
  该设备平日保养维护尚可，现场勘察时，运行良好，外观较新，现场勘察成新率为
  C.评估值的确定
  评估值=重置全价×成新率
  =49,908.00×85% =42,420.00（元）。
  ③固定资产－车辆
  A.车辆概况
  纳入本次评估范围的车辆为办公用车和日常保洁服务用车，办公用车共10辆，主要
为别克和传祺汽车等，保洁服务用车为垃圾车、三轮车、巡逻车等。截至评估基准日，
车辆状况较好，维护保养情况正常。
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  B.评估方法
  本次对车辆的评估采用重置成本法进行评估。
  C.评估过程
  接受委托后与被评估单位管理人员进行账面核实和现场勘查。
  a.账面核实
  审阅评估委托人提交的车辆评估明细表，并核查车辆的《机动车辆行驶证》等资料，
以确定车辆的产权归属。
  b.现场勘察
  对车辆的机动车行驶证内的车牌号码、厂牌号码、车架号、发动机号进行核实。
  发动机检查：怠速运转有无杂音，车头是否平稳，加速灵敏性状况，排气情况。
  底盘检查：传动系的离合器、变速器、传动轴性能；行驶系的车桥、车轴、悬架、
轮胎；转向系的转向器和转向传动机构；制动系统的行车制动装置和驻车制动装置性能。
  车身检查：外观车身、防护杠及装饰，门窗，仪表，座椅，车厢内饰状况。
  电气设备检查：发动机起到、点火、照明、灯光信号等装置。
  评估人员记录车辆仪表显示的已行驶总里程，填写车辆检查表，收集复印车辆行驶
证和相关资料。
  c评估举例
  案例：传祺多用途乘用车（详见“固定资产—车辆评估明细表”第3项）
  名称：传祺多用途乘用车M8_390T_AT至尊版（七人座）；
  车型：中大型MPV；
  车牌号：粤A23JE8；
  能源类型：汽油；
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  综合油耗：8.85L/100km；
  车身结构：5门7座MPV；
  发动机型号：4B20J1；
  发动机：2.0T、252马力、L4；
  变速箱：8档自动变速箱；
  电动机总功率：185kw；
  购置日期：2021年06月08日。
  d.确定重置全价：经查询该型号车辆市场价为215,800.00元（含增值税），增值税为
  被评估单位为一般纳税人，可享受国家抵扣进项税的优惠政策。本次评估重置价值
为剔除13%增税额后的价值，重置价值为不含税价格。
  重置完全价＝215,800.00÷1.13×(1+10%)+500＝210,570.00 元
  e.成新率确定
  根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）中的规定，该车辆属于非营业性车辆，其规定行驶里程为60万公里，并结
合车型市场情况，确定该车经济年限。
  f.年限成新率
  车辆的年限成新率是以各类车辆的尚可使用年限和已使用年限为基础，在现场勘察
后，综合考虑了设备的来源、使用时间、技术进步、保养情况、设备完好率、工作环境
条件、外观等多方面因素后确定的。
  实体性贬值率=已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
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   实体性成新率=1－实体性贬值率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）
×100%
   综合成新率=1－实体性贬值率－功能性贬值率－经济性贬值率
   使用年限法计算其成新率如下：现时国家政策并无对汽车行业有不利的影响，本次
评估不考虑功能性和经济性贬值对该车价值的影响因素，故仅考虑实体性贬值因素的影
响，采用年限法确定成新率，该车辆为企业办公用车，大部分时间在广州市内执行业务，
结合该车型市场实际使用状况，确定该车经济使用年限为15年，截至评估基准日已使用
年限为1.18年，使用正常，实体性耗损一般，计得：
   成新率=13.82÷15×100%=92%（取整）
   g.行驶里程法成新率
   该车辆规定行驶里程60万公里，已行驶26,655公里。
   行驶里程成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
   =(600,000-26,655)÷600,000×100%=96%
   按孰低原则确定理论成新率为92%。
   h.观察法成新率
   经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：
                              现场观察鉴定表
  序号         部位               观察记录             标准分     评估分
                   车辆漆色良好，车身无碰撞磨损痕迹及划痕。
                     座椅无磨损，顶板、内饰较清洁干净。
                   车内仪表齐全，照明灯光齐全，仪表显示良好，
                            电动控制良好。
        合计                                      100      84
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   根据现场勘察情况，采用综合分析法进行估算，其计算公式为：
   综合成新率=理论成新率×权重（40%）+勘察成新率×权重（60%）
   =92%×40%+84%×60%= 87%
   i计算评估现值
   评估现值＝重置全价×成新率
                ＝210,570.00 ×87%= 183,200.00元（取整）。
   j拍牌费
   至评估基准日，广州市中小客车指标调控竞价系统公布的2022年8月广州市中小客
车增量指标竞价情况表（单位）平均成交价格为20,372.00元。
                           广州市中小客车增量指标竞价情况表
                                中小客车增量指标竞价情况表（单位）
                        第一次 第二次                       最低成交 最低成交 最低价成交
          投放     有效编                    最低    平均                            成交编码 实际付款
                        播报均 播报均                       价报价编 价成交编 编码最后报
竞价期数 指标数         码数                     成交价 成交价                              数     指标数
                         价       价                     码数   码数    价时间
          （个） （个） （元） （元） （元） （元） （个）                       （个）             （个）    （个）
   D.车辆评估值确定
    车辆评估值=评估现值+拍牌费
                 =183,200.00+20,372.00元=203,572.00元。
   ④固定资产－电子设备
   A.电子设备概况
   纳入本次评估范围的电子设备主要为空调、电脑、复印件、监控设备等，存放在本
部及下属分公司办公区域内，全部在用，维护状况良好。
   B.评估过程
   电子设备的评估一般采用重置成本法评估，对于同类二手设备市场较为活跃的设备，
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则采用市场法评估。
  重置成本法计算公式：评估值=重置成本×成新率
  C.重置成本的确定
  因电子设备就地采购，一般不需安装或安装由售货方负责，通过向当地经销商询价、
查阅价格信息网站或有关报价资料等方法确定重置成本。
  D.成新率确定
  采用理论成新率和勘察成新率加权得出实体性成新率，计算公式如下：实体性成新
率＝理论成新率×40%＋勘察成新率×60%
  其中：理论成新率=（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
  E.评估举例
  案例：联想14寸手提笔记本及办公设备（详见 “固定资产—电子设备评估明细表”
第76项）
  型号：联想E48080
  a.确定重置价值
  该设备账面原值5,171.55元，查询工业生产者出厂价格指数中PPI：通信设备、计算
机及其他电子设备制造业价格指数为0.9748，经系数修正该设备重置价值为5,041.00元。
  b.确定成新率
  该类设备经济使用年限为5年，2018年5月24日入账启用，已使用4.27年，则：
  理论成新率＝（5-4.27）÷5×100%=15%
  该设备平日保养维护尚可，现场勘察时，运行良好，外观较新，勘察成新率为16%。
  则，综合成新率=理论成新率×权重（40%）+勘察成新率×权重（60%）
  即：15%×40%+16%×60%=16%。
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  c计算评估值
  评估净值= 5,041.00 ×16%=810.00元（取整）
  其他电子设备评估过程如上。
  固定资产评估结论：经评估测算，固定资产评估价值为9,619,823.00元，其账面净值
为6,657,272.94元，评估增值2,962,550.06元，增值率为44.50%。主要增值原因是企业财
务会计折旧年限与评估采用的经济使用年限存在成新率的差异，故造成增值。
  （3）使用权资产
  使用权资产账面值4,589,638.40元，该使用权资产为房屋办公租赁、员工宿舍等。
评估人员核实了相关承租台账、承租合同、付款凭证等资料，查看了出租情况，并进行
市场调查，原租金符合目前的租金市场行情，对使用权资产以清查核实后的账面值作为
评估值。获取使用权资产评估申报明细表、租赁负债评估申报明细表，复核加计是否正
确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；获取租赁合同，并检查租赁合同中关于
租赁款金额大小、支付方式、租赁期及租赁结束后相关资产的处置等主要内容，核查使
用权资产和租赁负债的计量是否恰当，了解使用权资产的账面价值构成。核实使用权资
产的折旧计提是否符合企业会计政策的规定，租赁负债在租赁期内各期间的利息费用计
算是否恰当，相关的会计处理是否正确。
  经评估确认，使用权资产评估值为4,589,638.40元，评估值与账面值比无增减。
  （4）无形资产
  根据被评估单位申报，账面上记载的无形资产主要为办公、物业管理系统软件，账
面值合计9,164,068.64元，评估值为9,164,068.66元，差额0.02元为阿里云服务器数据库服
务费，已无受益权，本次评估按零确认。未在账面上记载的本部口径账外可确指无形资
产为商标7项、域名7项，软件著作权23项，截止报告出具日无形资产正常使用，未对外
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              业务名称      收费标准                备注
                                   （限定本类 10 个商品。10 个以上商
                                 品，每超过 1 个商品，每个商品加收 60 元）。
     根据上述文件规定，可知商标注册费用为300.00元/项、商标评审费为750.00元/项
     商标权评估值＝（商标设计费用＋商标注册费用＋商标评审费＋管理费用＋资金成
本＋利润）×（1－贬值率）
     A. 商标权重置成本的确定
     a.设计成本
     设计费根据目前互联网广告传媒机构对商业logo设计的收费情况，常规企业单个标
识的普通文字商标的含税设计费报价在1500.00元左右。
     b.注册成本
     商标注册费用为300.00元。
     c.标评审费
     商标评审费为750.00元。
     d.其他成本
     管理费用取3%，由于商标权取得费用较小，故此次评估不考虑资金成本，成本费
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用利润率取5%。
     B.贬值率
     我国商标法规定，注册商标权的有效期为10年，自核准注册之日起计算。注册商
标权的有效期届满，申请续展注册。由于商标权可续展，故假设该商标权为永续使用，
不存在贬值。
     C.商标权评估值的确定
     商标权评估值=（商标设计费用＋商标注册费用＋商标评审费）×（1+管理费率）
     ×（1+利润率）×（1－贬值率）
     =（1500.00+300.00+750.00）×（1+3%）×（1+5%）×（1-0）
     =2,758.00元/个（已取整）
     则7项商标评估价值为合计为39,622.00元。
     ②计算机软件著作权截至评估基准日，企业拥有的账外软件著作权如下表：
                                                     首次发表日
序号           权利人            软件名称         登记号               权利范围
                                                       期
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江保洁绿化全周期
                        服务管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江保安服务管理系
                           统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江物业设施设备移
                        动巡查管理软件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江物业品质移动在
                        线核查管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      珠江建筑节能物联网
                       在线监测管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                      医院（医疗）后勤满意
                         度管理系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                               第 72页
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序号         权利人            软件名称          登记号               权利范围
                                                      期
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        珠江城服智慧社区综
                          合服务平台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        楼宇照明节能管理软
                            件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        楼宇空气质量管理软
                            件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        手术室后勤服务管理
                           系统
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        维修调试及巡检管理
                           软件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        医院后勤智能管理平
                            台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        垃圾分类核查管理平
                            台
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        生活垃圾分类管理系
                            統
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        智能数据采集管理软
                            件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        物业故障报修处理管
                           理软件
           司曾用名）
     广州珠江物业酒店管理有限公司（广
                        电梯运行信息监控管
                           理软件
           司曾用名）
     经分析，企业所拥有的软件为辅助类工具系统软件，对企业收入贡献不大，不直接
产生收益，故本次采用成本法评估。根据软件形成过程中所需投入的各项成本费用的重
置全价确认软件的价值。
     评估值=开发成本+申请注册费用
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     A.开发成本
     开发成本主要包含研发人员薪酬和设备材料费申请费以及与试验相关的杂项费用
等，根据委估软著的情况，综合确定为40,000元/个。
     B.申请注册费用
     根据评估人员的网上询价，软件著作权申请的代理费用为500-1000不等，本次根据
委估软著的情况，确定为800元。
     C.评估值的确定
     评估值=40000+800=40800元。
     ③域名
     截至评估基准日，企业拥有的账外域名情况如下表：
序                                                                          备案审核时
       主办单位名称         域名          注册日期         届满日期          网站备案号
号                                                                            间
     广州珠江城市管理服     zjglproject.                               粤 ICP 备
     务集团股份有限公司         com                                  12030404 号-5
     广州珠江城市管理服     zjglcommu                                  粤 ICP 备
     务集团股份有限公司        nity.cn                               12030404 号-3
     广州珠江城市管理服     zjglhealthc                                粤 ICP 备
     务集团股份有限公司       are.com                                12030404 号-6
     广州珠江城市管理服      zjgl-oa.co                                粤 ICP 备
     务集团股份有限公司         m.cn                                 12030404 号-2
     广州珠江城市管理服     pearlcitygr                                粤 ICP 备
     务集团股份有限公司       oup.com                                12030404 号-4
     广州珠江城市管理服                                                粤 ICP 备
     务集团股份有限公司                                              12030404 号-1
     经分析，企业所拥有的域名只是作为向访客展示公司简介的一个平台窗口，为企业
开展经营活动提供便利，故本次采用成本法评估。根据域名形成过程中所需投入的各项
成本费用的重置全价确认域名的价值。
     评估值=网站设计费+域名申请费
     以域名“zjglproject.com”为评估示例
     注册日期：2022年6月1日
     届满日期：2025年6月1日
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  网站备案号：粤ICP备12030404号-5
  A.网站设计费
  根据评估人员的网上询价，网站设计费用确定为5,000元/个。
  B.域名申请费
  经查询北京新网数码信息技术有限公司（www.xinnet.com 新网）的域名注册价格
总览，上述域名首年注册费为230元（含税），故：
  域名申请费=年注册费×有效期
        =230×4=920元
  C.评估值的确定
  评估值=5000+920=5,920元。
  则账外无形资产的评估值为1,025,124.00元。
  经评估测算，无形资产评估值合计为9,164,068.66+1,025,124.00 =10,189,192.66元。
  （5）长期待摊费用
  长期待摊费用账面价值4,251,682.47元，主要为待摊装修费、设备的维修改造费及服
装摊销费，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、合同及票据等相关资料，核实
交易事项的真实性和金额等。
  长期待摊费用评估值=该项资产原始发生额×尚存受益期÷总受益期。
  经评估确认，长期待摊费用评估价值为4,251,682.47元。
  （6）递延所得税资产
  被评估单位递延所得税资产账面值4,204,075.54元，主要为计提资产减值准备和坏账
准备产生的可抵扣暂时性差异。
  递延所得税资产=(资产减值准备+应收账款坏账准备+其他应收款坏账准备)×25%
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                            所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
               =4,204,075.54 元。
     递延所得税资产产生于可抵扣暂时性差异。资产、负债的账面价值与其计税基础不
同产生可抵扣暂时性差异的，在估计未来期间能够取得足够的应纳税所得额用以利用该
可抵扣暂时性差异时，应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限，确认相关的递延所得税资产，本次评估以清查核实后的账面值作为评估值。
     故递延所得税资产评估值4,204,075.54元。
     （三）流动负债评估技术说明
     本次评估在经过审计后的账面价值基础上进行，流动负债包括应付账款、合同负债、
应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债，评
估基准日账面金额如下所示：
                                                    金额单位：人民币元
序号                 科目名称                          账面价值
     （1）根据企业填报的流动负债评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进
行评估的流动负债的具体内容。
     （2）根据企业填报的流动负债评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查
验。
     （3）收集与评估有关的法律、法规文件及相关资料。
     （4）在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
定估算。
  （5）完成流动负债评估结果汇总，撰写流动负债评估说明。
  （1）应付账款
  应付账款账面值为 73,432,544.22 元，为应付管理费、管理酬金、维保费、垃圾清运
费等，账龄大部分为 1 年以内。
  评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实
性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
  评估人员在对应付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和调查了解的情况，逐
一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等，对各款项付
出的必要性做出判断，从而确定评估值。
  经评估确认，应付账款评估值为 73,432,544.22 元。
  （2）合同负债
  合同负债账面值 71,444,351.93 元，主要为预收物业管理费等。评估人员核实了账簿
记录、核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。评
估时以清查核实后的账面值作为评估值。
  经评估确认，合同负债评估值为 71,444,351.93 元。
  （3）应付职工薪酬
  应付职工薪酬账面值为 33,628,080.69 元，主要为按规定计提未支付的职工工资、奖
金、工会经费、辞退福利等。
  根据企业提供的清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，收集、整理、
核实企业工资福利、医疗社保、工会经费和职工教育经费等计提标准的文件，根据清查
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
核实情况判断其真实性。经核实，账实相符。
  经评估确认，应付职工薪酬评估值为 33,628,080.69 元。
  （4）应交税费
  应交税费账面值为 4,721,354.84 元，主要为应交的增值税、城市维护建设税、个人
所得税、教育费附加等。
  根据企业提供的清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，审核相关纳
税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，以核实其基准日余额的正确性。经
核实，账实相符，且企业计缴的税费符合国家有关税法规定和会计政策。评估时以清查
核实无误的账面值作为评估值。
  经评估确认，应交税费评估值为 4,721,354.84 元。
  （5）其他应付款
  其他应付款账面值为 180,158,040.02 元，主要为押金保证金、代收代付款项等。
  评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实
性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
  评估人员借助于历史资料和调查了解的情况，逐一具体分析各往来款项的数额、发
生时间和原因、债权人经营管理现状等，对各款项付出的必要性做出判断，以清查核实
后的账面值确定评估值。
  经评估确认，其他应付款评估值为 180,158,040.02 元。
  （6）一年内到期的非流动负债
    一年内到期的非流动负债 759,575.14 元，为租赁负债，评估人员通过查阅租赁合
同，核实各款项的形成和支付时间，获取评估基准日明细表，与明细账、总账、报表数
据核对相符，核查其主要款项的原始凭证，确定其真实、正确性。经核实，账务记载真
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实、计提准确，入账及时，以清查核实后的账面值确定评估值。
   经评估确认，一年内到期的非流动负债评估值为 759,575.14 元。
   （7）其他流动负债
   其他流动负债账面值为 3,084,052.54 元，为待转销项税额，经评估确认，其他流动
负债评估值为 3,084,052.54 元。
   （四）非流动负债评估技术说明
   本次评估在经过审计后的账面值基础上进行，非流动负债为租赁负债，评估基准日
账面金额为 4,089,130.01 元。
   （1）根据企业填报的非流动负债评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需
进行评估的非流动负债的具体内容。
   （2）根据企业填报的非流动负债评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的
查验。
   （3）收集与评估有关的法律、法规文件及相关资料。
   （4）在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评
定估算。
   （5）完成非流动负债评估结果汇总，撰写非流动负债评估说明。
   租赁负债账面值为 4,089,130.01 元，主要为房屋办公租赁、员工宿舍租赁产生的租
赁负债。
   评估人员核实了账簿记录、抽查了相关发生合同、部分原始凭证等相关资料，核实
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交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。评估时以清查
核实无误后的账面值作为评估值。
   经评估确认，租赁负债评估值为 4,089,130.01 元。
   （三）评估结论
   于评估基准日 2022 年 8 月 31 日时，珠江城服全部资产账面值为 74,961.37 万元，
评估值为 96,784.66 万元，评估增值 21,823.29 万元，增幅 29.11%；负债账面值为 37,131.71
万元，评估值为 37,131.71 万元，评估无增减；所有者权益的账面值为人民币 37,829.66
万元，评估值为 59,652.95 万元，评估增值 21,823.29 万元，增幅 57.69%。（详见资产
评估结果汇总表及评估明细表）
                        资产评估结果汇总表
                        评估基准日：2022 年 8 月 31 日
被评估单位：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司                                        单位：人民币万元
                         账面价值          评估价值        增减值            增值率％
        项     目
                           Ａ            Ｂ          Ｃ＝Ｂ-Ａ        Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产               1       40,953.34   40,953.34         0.00             0.00
非流动资产              2       34,008.04   55,831.32    21,823.28            64.17
   长期股权投资          3       31,121.36   52,545.88    21,424.52            68.84
       固定资产        4         665.73      961.98       296.25             44.50
    使用权资产          5         458.96      458.96          0.00             0.00
       无形资产        6         916.41     1,018.92      102.51             11.19
   长期待摊费用          7         425.17      425.17          0.00             0.00
   递延所得税资产         8         420.41      420.41          0.00             0.00
       资产总计        9       74,961.37   96,784.66    21,823.29            29.11
       流动负债        10      36,722.80   36,722.80         0.00             0.00
    非流动负债          11        408.91      408.91          0.00             0.00
       负债合计        12      37,131.71   37,131.71         0.00             0.00
 净资产（所有者权益）        13      37,829.66   59,652.95    21,823.29            57.69
   则：经资产基础法评估测算，在评估基准日 2022 年 8 月 31 日，珠江城服全部权益价
值为￥59,652.95 万元。
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   二、收益法评估技术说明
   （一）评估对象和评估范围
   评估对象：珠江城服股东全部权益价值。
   评估范围：为评估目的所涉及的珠江城服在评估基准日 2022 年 8 月 31 日企业申报
的全部资产和负债及未在账面反映的其他无形资产，企业申报的表内资产及负债对应的
会计报表，已经广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中职信审专
字（2023）第 0053 号审计报告。审计意见为后附的财务报表在所有重大方面按照企业
会计准则的规定编制，公允反映了珠江城服 2022 年 8 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2020
年 12 月 31 日财务状况以及 2022 年 1-8 月、2021 年、2020 年合并公司的经营成果和现
金流量。
   （二）收益法的应用前提及选择的理由和依据
   收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。
   收益法是从获利能力的角度衡量被评估单位的价值，建立在经济学的预期效用理论
基础上。
   收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法，本次评估采用未
来收益折现法。
   （1）资产购买者的购买价格不会超过企业（或与该企业相当且具有同等风险程度
的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
   （2）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
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  （3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
  （4）被评估资产预期获利年限可以预测；
  （5）企业能通过不断的自我补偿和更新，使企业持续经营下去并保证其获利能力。
  评估人员从珠江城服总体情况、本次评估目的及收益法评估前提满足程度对本评估
项目能否采用收益法作出适用性判断。
  （1）总体情况判断
  根据对珠江城服历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况等各方面综合分析以后，
评估人员认为本次评估所涉及的珠江城服整体资产具有以下特征：
  ①被评估资产与主营业务有明显的相关性，被评估单位会具备持续经营条件。
  ②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为珠江城服营业收入
能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济
利益的流入流出也能够以货币计量，因此整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用
货币衡量。
  ③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。被评估单位风险主要有政策风险、行业
风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
  （2）评估目的判断
  本次评估目的是为委托人进行重大资产置换而涉及的珠江城服股东全部权益价值
提供价值参考，要对被评估单位的市场公允价值予以客观、真实的反映，不能仅局限于
各单项资产价值简单加总的单一途径对评估对象进行考量，还需增加多个角度，通过综
合被评估单位经营状况、未来获利能力等各方面因素把评估对象作为一个有机整体，从
收益途径判断其所有者权益价值。
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  （3）收益法评估前提满足程度判断
  被评估单位管理有序，会计核算健全，各项资产、负债记录完整、资料齐备，历史
财务数据均经合规独立审计，可为企业未来经营预测提供参照。因此，在满足采用收益
途径评估的基本前提下可对企业股东全部权益价值评估采用收益法评估。
  综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合采
用收益法，采用收益法评估能够合理反映珠江城服整体资产的市场价值。
  （三）评估假设
  本次评估，评估人员遵循了以下评估假设：
  本次评估时，主要是基于以下重要假设，当以下重要假设发生较大变化时，评估结
果应进行相应的调整：
  （1）本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估价值
的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估价值的影响；
  （2）本评估结果建立在被评估单位提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基
础上，为委托人指定之评估对象在评估基准日的市场价值；
  （3）本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评
估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日
有效的价格标准及价值体系。
  （1）交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
  （2）公开市场假设：假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该
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市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方
的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
  （3）持续经营假设：首先设定被评估单位正处于经营状态，包括公司正常运营以
及公司正在使用中的资产和备用资产可正常使用；其次根据有关数据和信息，推断公司
持续经营以及公司的资产可继续使用下去。
  （4）企业不存在影响企业正常经营的诉讼案件或其他事件。
  （1）假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家有关法律法规规定。
  （2）假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的重大瑕疵、负债和限制。
  （3）假设评估对象所涉及的相关资产中不存在对其价值有重大的不利影响。
  （4）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造
成的重大不利影响。
  （5）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
  （6）针对评估基准日资产的实际状况，假设被评估单位持续合法经营。
  （7）本次评估假设被评估单位的预测收益期为永续。
  （8）假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致。
  （9）假设被评估单位的经营者是负责的，被评估单位管理层有能力担当其职务。
  （10）企业经营项目和服务基本保持不变，经营管理状况和水平、经营效果可令企
业得到持续发展。
  （11）无瑕疵假设：是假定珠江城服无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全
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部揭示。
  （12）长期股权投资中的子公司是基于继续运作的假设前提条件下进行合并口径评
估的。
  （13）政策一致假设：是假定珠江城服及其子公司会计政策与核算方法无重大变化。
  （14）方向一致假设：是假定珠江城服在现有的管理方式和管理水平的基础上能更
加完善，经营范围、方式与目前方向保持一致。
  （15）优势假设：是假定珠江城服维持现有的经营规模及经营优势。
  （16）假设珠江城服及其子公司的环保要求在预测期内都能达标。
  （17）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
  （19）假设珠江城服在未来的经营期内，保持评估基准日的负债水平，资产结构不
发生重大变化。
  （20）假设珠江城服的经营成本和期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍
保持其近几年的变化趋势，并随营业规模的变化而同步变动。
  （21）除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
  根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环
境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
  （四）宏观、行业经济因素分析
彻落实党中央、国务院决策部署，高效统筹疫情防控和经济社会发展，扎实推进稳经济
一揽子政策措施落地见效，我国经济企稳回升。
  （1）经济运行顶住压力，二季度实现正增长
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  上半年，我国 GDP 为 562642 亿元，按不变价格计算，同比增长 2.5%，经济总体
呈现稳定恢复态势。其中，第一产业增加值 29137 亿元，同比增长 5.0%，对经济增长
的贡献率为 10.7%；第二产业增加值 228636 亿元，同比增长 3.2%，对经济增长的贡献
率为 48.7%；第三产业增加值 304868 亿元，同比增长 1.8%，对经济增长的贡献率为 40.6%。
  二季度国际环境复杂严峻，国内疫情多发散发，加大经济下行压力。各地区各部门
高效统筹疫情防控和经济社会发展显效，经济顶住压力实现正增长。二季度，我国 GDP
为 292464 亿元，按不变价格计算，同比增长 0.4%。其中，第一产业增加值 18183 亿元，
同比增长 4.4%；第二产业增加值 122450 亿元，同比增长 0.9%；第三产业增加值 151831
亿元，同比下降 0.4%。三次产业增加值占 GDP 的比重分别为 6.2%、41.9%和 51.9%。
与上年同期相比，第一、二产业比重分别提高 0.1 和 1.3 个百分点，第三产业比重下降
  （2）农业生产形势良好，实体经济稳步恢复
  上半年，农业生产形势较好，种植业、畜牧业发展良好，农林牧渔业增加值同比增
长 5.1%，拉动经济增长 0.3 个百分点。工业生产持续恢复，工业增加值同比增长 3.3%，
拉动经济增长 1.1 个百分点，其中制造业增加值同比增长 2.8%，占 GDP 的比重为 28.8%，
较上年同期提高 0.7 个百分点。建筑业在投资带动下稳步恢复，增加值同比增长 2.8%，
拉动经济增长 0.2 个百分点。金融业，信息传输、软件和信息技术服务业发展较好，增
加值分别同比增长 5.5%和 9.2%，合计拉动经济增长 0.9 个百分点。
  二季度，农林牧渔业、工业、建筑业、金融业、信息传输、软件和信息技术服务业
实现正增长，增加值分别同比增长 4.5%、0.4%、3.6%、5.9%和 7.6%，合计拉动经济增
长 1.5 个百分点。
  （3）三大需求协同拉动，支撑经济持续增长
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  消费总体延续恢复态势。随着高效统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，一
系列稳增长促消费政策举措落实落细，消费需求总体持续恢复发展。上半年，最终消费
支出拉动经济增长 0.8 个百分点。其中，二季度受疫情冲击影响，最终消费支出向下拉
动当季经济 0.9 个百分点。
  投资对经济增长的关键作用进一步发挥。稳投资持续加力，基础设施建设提速推进，
投资需求平稳增长，对稳住经济基本盘提供了有力支撑。上半年，资本形成总额拉动经
济增长 0.8 个百分点。其中，二季度资本形成总额拉动当季经济增长 0.3 个百分点。
  净出口拉动作用提升。随着稳外贸稳外资政策加快落实，产业链供应链不断修复，
外贸保持较快增长态势，对稳增长发挥了重要作用。上半年，货物和服务净出口拉动经
济增长 0.9 个百分点。其中，二季度货物和服务净出口拉动当季经济增长 1.1 个百分点。
  （4）高技术行业增势良好，发展质量稳步提升
  随着新发展理念的贯彻落实，高质量发展取得明显成效。上半年，规模以上高技术
制造业保持快速发展，增加值同比增长 9.6%，增速高于全部规模以上工业增加值 6.2 个
百分点。高技术产业投资同比增长 20.2%，高于全国固定资产投资增速 14.1 个百分点，
成为推动经济结构转型升级的重要驱动力。1-5 月，重点领域服务业企业营业收入实现正
增长，规模以上高技术服务业、科技服务业、战略性新兴服务业企业营业收入保持增长，
同比增速分别高于全部规模以上服务业企业 3.9、2.5 和 0.2 个百分点。
  珠江城服是一家立足广州、深耕大湾区、辐射中国其他地区、稳定增长的综合城市
服务供应商；自 1987 年在广州成立以来，其一直向大湾区的 20 种不同类型的住宅及非
住宅物业提供全面、优质的城市服务。根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》
（2012 年修订），被评估单位所属行业为“K 房地产业”。根据国家统计局国民经济行业
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                                  广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
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分类标准（GB/T4754－2011），被评估单位属于“K 房地产业”之“7020 物业管理”。
  （1）行业主要法律法规及政策
陆续有多部监管物业管理行业的法律及规则开始生效，并为促进物业管理行业的发展颁
布了多项政策。该等法律、规则及政策包括但不限于全国层面的《关于新时代服务业高
质量发展的指导意见》《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》
《加大力度推动社会领域公共服务补短板强弱项提质量促进形成强大国内市场的行动
方案》以及广东省层面的《广东省加快发展流通促进商业消费政策措施》等。越来越多
针对物业管理行业的指导性鼓励性等文件公布，表明行业日益受到重视，一方面，有关
文件旨在促进物业管理公司与智能城市、互联网、小区养老等相关领域的快速融合，拓
宽物业服务前沿，推动经营模式和经营理念的变革，另一方面旨在实现行业创新升级，
助力物业服务推动经济发展和改善民生。另外，2010 年 6 月，住建部等七部门联合制定
的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；2019 年 1 月，财政部、住房城乡建设部
联合发布的《公共租赁住房资产管理暂行办法》；2020 年 12 月住房和城乡建设部发布
的《城市市容市貌干净整洁有序安全标准（试行）》；2017 年 6 月，国务院出台的《关
于加强和完善城乡小区治理的意见》等政策文件，也将推动非住宅物业管理的发展。
  在文体服务产业方面，2021 年 3 月 13 日《中华人民共和国国民经济和社会发展第
十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》正式对外发布，其中将体育与文化、教育、
人才培养并列，成为四大强国目标之一。另外，国家体育总局办公厅关于印发《2021
年群众体育工作要点》的通知、《国务院办公厅关于加强全民健身场地设施建设发展群
众体育的意见（国办发〔2020〕36 号）》、国务院办公厅印发《关于促进全民健身和体
育消费推动体育产业高质量发展的意见》，以及一系列关于促进体育赛事专业化及「互
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                              第 88页
                                  广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
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联网+体育」理念的文件全面助推了文体运营服务的发展。
  （2）物业管理及文体运营行业概况
  物业管理行业竞争激烈且高度分散。物业管理行业的历史可追溯至二十世纪八十年
代初，当时广东省深圳市成立第一家物业管理公司。自此之后，政府致力于应物业管理
行业增长趋势为该行业构建并更新监管框架。政府多年来不断颁布新的法规，旨在为物
业管理行业设立公开的市场制度，促进其快速增长及标准化经营。物业管理公司目前亦
提供与多类物业有关的服务，包括住宅物业、商业物业、写字楼、公共物业、产业园、
学校及医院等。
  截至 2021 年 12 月 31 日，全国有超过 200,000 家物业管理公司。物业管理公司在管
总建筑面积由 2017 年的 195 亿平方米增加至 2021 年的 276 亿平方米，复合年增长率为
  根据中指院的资料，全国物业管理公司的总收入自 2017 年的人民币 4,530 亿元增加
至 2021 年的人民币 6,507 亿元，复合年增长率为 9.5%。根据中指院的资料，物业管理
公司的预期总收入预计将自 2022 年的人民币 7,169 亿元增加至 2026 年的人民币 8,778
亿元，复合年增长率为 5.2%。下表载列所示年度全国物业管理公司的总收入：
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                                  广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
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  文体运营方面，国务院颁布的《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》
预测：到 2025 年，中国体育产业总规模将超过人民币 5 万亿元，2019 年至 2025 年期间
的复合年增长率达 9.2%。日益增长的需求和公共政策支持，吸引越来越多物业管理企
业进军文体运营领域。
  （3）行业主要定价模式
  物业管理费可按包干制收费或酬金制收取。包干制模式节省集体决策过程并激励管
理者提供高效服务，因此是住宅物业的主流收费模式。相比之下，城市公建及产业园物
业越来越多地采用佣金模式，使业主更深入地参与管理并监督管理者的绩效。
  非住宅物业管理者和文体运营者的主要收入来源包括租金和物业管理费，收费模式
有一次定额收费、酬金制或其他模式。
  （4）物业服务百强企业概览
  近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管
建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由 2017 年
约 3,160 万平方米增至 2021 年约 5,690 万平方米，复合年增长率约为 15.8%。物业服务
百强企业在管物业数目平均数由截至 2017 年 12 月 31 日的 178 个增至截至 2021 年 12
月 31 日的 256 个，复合年增长率约为 9.5%。下图载列于所示年度物业服务百强企业的
在管建筑面积平均数及物业数目平均数以及市场份额的增长情况：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                              第 90页
                                     广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
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   由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收入由 2017 年的
约人民币 74,210 万元增至 2021 年的约人民币 134,010 万元，复合年增长率约为 15.9%。
根据中指院的资料，物业服务百强企业持续扩大其版图，物业服务百强企业经营所在的
城市平均数由截至 2017 年 12 月 31 日的 28 个增至截至 2021 年 12 月 31 日的 35 个。下
图载列于所示年度物业服务百强企业的平均收入的增长情况：
   （5）行业历史增长情况
居民人均可支配收入由 2017 年的人民币 36,396 元增至 2021 年的人民币 47,412 元，复
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合年增长率为 6.8%，表明城镇居民的购买力明显上升，进而推动物业升级需求的增长。
   随着宏观经济及城镇居民的人均可支配收入稳步增长，房地产行业保持稳定增长。
全国房地产开发投资规模由 2017 年的人民币 109,799 亿元增至 2021 年的人民币 147,602
亿元，复合年增长率为 7.7%。物业销售总额由 2017 年的人民币 133,701 亿元增至 2021
年的人民币 181,930 亿元，复合年增长率为 8.0%。
   此外，在《国家新型城镇化规划（2014-2020）》等利好政策的支持下，城镇化率
持续上升。城镇化率（即在既定时期内城镇人口规模的预测平均变化率）由截至 2017
年 12 月 31 日的 58.5%升至截至 2021 年 12 月 31 日的 64.7%。城镇化进程的发展催生出
对物业管理服务巨大需求，而随着国家城镇化水平的不断提高，物业管理行业预计会持
续增长。
   根据中指院的资料，全国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显著增长，成为物
业管理行业的主要增长驱动因素。消费者日益需要更好的生活条件及优质的物业管理服
务，这是物业管理行业增长的另一个根本原因。此外，中高收入阶层的涌现及其消费力
不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中高端物业管理服务的发展产生重大影
响。
   在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更
加注重客户的需求。物业服务百强企业顺应这一趋势，采取相关措施，优化其传统的物
业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。根据中指院的资料，服务质量得到提
升的物业管理公司可收取较高的服务费。
   在文体运营服务方面，据国家体育总局公布的 2021 年全国体育场地统计调查数据，
全国共有体育场地 397.1 万个，体育场地面积达到 34.1 亿平方米，人均体育场地面积 2.41
平方米。另据《“十四五”时期全民健身设施补短板工程实施方案》，到 2025 年，全
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国人均体育场地面积达到 2.6 平方米以上。未来体育场馆规模将呈现持续增长趋势。
  国家统计局、国家体育总局于 2021 年 12 月 30 日发布的《2020 年全国体育产业总
规模与增加值数据公告》显示，全国体育产业总规模（总产出）为人民币 27,372 亿元，
增加值为人民币 10,735 亿元。国家统计局数据显示，2021 年全国居民人均教育文化娱
乐消费支出人民币 2,599 元，增长 27.9%，占人均消费支出的比重为 10.8%。国民生活
水平和健康意识的不断提高，促使体育产品的消费结构逐步升级。
  （6）物业管理行业趋势
  ①市场集中度增加及竞争加剧
  经过数十年的发展，物业服务百强企业已加快服务创新及业务扩张。此外，市场变
得日益集中，物业管理行业的参与者正面临日益激烈的市场竞争。国内物业管理行业竞
争激烈，大型物业管理公司积极改善其战略布局并加快扩张步伐以增加各自的市场份额
及实现更好的经营业绩。彼等的有机增长以及并购可能给物业管理公司带来难以整合所
收购业务及现有业务的挑战。物业服务百强企业的在管总建筑面积由 2017 年的约 63 亿
平方米增加至 2021 年的约 145 亿平方米，复合年增长率约为 23.1%。物业服务百强企
业的总市场份额由 2017 年的 32.4%增加至 2021 年的 52.3%。下图载列于所示年度物业
服务百强企业管理的总建筑面积、全国物业管理行业的在管总建筑面积及全国物业管理
行业中物业服务百强企业管理的总建筑面积所占总市场份额：
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  ②劳工及营运成本增加
  物业管理服务市场属于劳动密集型市场，劳工成本为物业管理服务公司服务成本的
最大组成部分。物业管理服务的日常营运（例如秩序维护、保洁、维修保养服务）严重
依赖人力劳动。2017 年至 2021 年期间，物业服务百强企业的劳工成本分别占其各自总
销售成本的 55.8%、57.8%、59.1%、58.3%及 58.4%。国内的最低薪资标准主要根据省
级及地方政府颁布的标准厘定。近年来，最低薪资标准在多个地区大幅上升，直接令劳
工成本增加。此外，电费及水费等公用事业费用亦于过去数年内上涨。物业管理费用的
包干制费用模式为物业管理行业的主要费用模式，且根据中指院的资料，近年来不断上
涨的劳工成本成为劳动密集型物业管理行业公司保持可持续发展的主要挑战。
  ③对专业人员的需求增加及其缺乏情况
  随着技术快速发展，物业管理公司需要招募并挽留更多具备管理及技术技能的合资
格专业人才。物业管理公司亦不断将保洁、景观美化及秩序维护等业务中劳动密集的部
分外派予分包商，同时更加重视招聘和培训专业化和技术熟练型人员，促进智能化管理
及信息技术的实施，以及推动创新以维持其领先的市场地位及提高业主满意度。物业管
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理行业亦面临难以招聘到称职的专业人员，同时物业管理行业缺乏训练有素的人员来提
供优质的服务及扩大业务发展等挑战。倘物业管理公司无法招聘到称职的专业人员，物
业管理公司的业务发展可能会受到不利影响。
  ④服务标准化提升
  标准化能让物业管理公司提升其服务质量，是跨地区持续扩展业务营运的基础。政
府发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》。根据中指院的
数据，该政策旨在引入规范物业管理服务质量的理念。在物业服务百强企业中，多家企
业都建立了内部的标准化操作程序以作为提供服务的指南。近年来，信息技术在物业管
理服务中起到的作用越来越重要。物业管理公司使用信息技术实施技术解决方案，使关
键业务营运自动化。技术解决方案可以最大限度地减少人为错误，并让物业管理公司能
够始终如一地应用其标准化程序及质量标准，进而降低对人力劳动的依赖，从而降低雇
用员工及分包商的成本。此外，集中的信息技术让物业管理公司能够监察其分支机构、
附属公司及办事处的行政及财务业务运作，并确保其始终如一地采用其政策、程序及质
量标准。
  ⑤来自资本市场的支持增加
  资本市场发展持续向好。许多物业管理公司参与资本市场以拓宽其融资渠道。截至
上海证券交易所上市、三家物业管理公司在深圳证券交易所上市及 52 家物业管理公司
在香港证券交易所上市。通过上市，该等上市物业管理公司可增加对技术创新的投资、
搭建智能平台、加强与其他物业管理公司的合作、提高服务质量以及提高运营效率。此
外，多元化的资金来源能让物业管理公司加快进行选择性及战略性的并购，及进一步扩
大业务规模。
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  ⑥多元化服务及收入来源的新契机
  因应对多元化及优质物业管理服务的一般需求，越来越多的物业管理公司正在提升
其现有服务的质量及提供多元化的服务。该等需求加上物业管理公司成本增加带来的日
益沉重的营运压力，令物业管理公司必须调整其传统业务模式，通过资源整合和业务转
型实现可持续的盈利能力增长，从而保持盈利能力及竞争力。该等物业管理公司正在通
过有效利用互联网及信息技术的可能性扩大服务范围及向其客户提供增值服务。根据中
指院的资料，由于小区增值服务满足业主及住户的需求，小区增值服务的市场潜力巨大。
  （7）文体运营行业趋势
  ①体育场馆数量持续增长，新建场馆多交由专业管理公司运营
  据体育总局 2021 年全国体育场地统计调查数据，我国体育场地主要以事业单位性
质为主，事业单位的体育场馆面积约 14.56 亿平方米，占比约 42.69%。
  如《国务院办公厅关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》：
将深化放管服改革，释放发展潜能放在首位，称政府投资新建体育场馆应委托第三方企
业运营，而不会由单独设立的公营事业单位管理。在国家政策深化场馆运营管理改革的
推动下未来体育场馆将更多地交由第三方公司管理，体育场馆的市场化运营管理空间会
逐渐提升。
  ②体育服务业在体育产业中占重要地位
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  从体育产业内部结构看，体育服务业保持良好发展势头，2020 年增加值为 7374 亿
元，占体育产业增加值的比重为 68.7%，比上年提高 1 个百分点；体育用品及相关产品
制造增加值为 3144 亿元，占体育产业增加值的比重为 29.3%，比上年下降 1.1 个百分点。
体育场地设施建设增加值为 217 亿元，占体育产业的比重为 2.0%，比上年提高 0.1 个百
分点。
  ③体育服务行业逐步趋向规范，健康，多元
动审批程序，《关于扩大战略性新兴产业投资培育壮大新增长点增长极的指导意见》指
出，鼓励数字创意产业与旅游体育等领域融合发展，激发市场消费活力，提供包括智能
体育等多元化消费体验。
  ④体育馆管理智能化
  智能化、信息化是体育场馆发展的特色。在互联网+趋势下，随着体育赛事需求的
增加、政府政策的推动、大众健身娱乐热情高涨，国内部分场馆硬件相对陈旧、软件落
后的状况很快将得到改善。安装 LED 显示屏，加强灯光音响控制、环境监测，人流统
计，增加场地预定、赛事通知功能等，都是更充分地运用场馆，提升客户体验的具体方
法。
  （五）被评估单位情况分析
  目前珠江城服主要经营项目分两个板块：物业管理板块和文体运营板块。
  （1）物业管理板块
  物业管理板块主要是向城市公建物业和住宅物业提供物业管理服务及其他增值服
务。
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  城市公建服务的城市公建及产业园物业包括
  A．政府机关办公楼和企事业单位办公楼等政府建筑；
  B．公立医院、学校、公园和其他公建项目等公共建筑；
  C．商业写字楼、酒店和购物中心等商业物业；
  D．产业园区、交通枢纽设施等经营物业。
  珠江城服对于城市公建及产业园物业提供各种物业管理服务，主要包括物业管理、
 清洁、安保、园艺、维修及维护、接待、停车场相关、餐饮及公共区域管理服务。
  ②城市生活服务
  城市生活服务是为高中档及经济型住宅物业提供城市生活服务。主要包括：
  A．住宅物业基本物业管理服务。基本物业管理服务主要包括物业管理、清洁、安
保、园艺以及维修及维护服务；
  B．社区增值服务，主要为停车场经营服务等，一般根据合同约定标准收取费用。
  ③非业主增值服务。为物业开发商提供各种增值服务，主要包括案场与助销服务、
楼宇科技及工程服务、专业清洁服务、有害生物防治、餐饮等其他专业服务。一般就非
业主增值服务收取合同约定的固定费用。
  （2）文体运营板块
  被评估单位一直专注于大型体育场馆及附属设施的运营管理，业务类型包括体育馆
管理服务跟体育馆运营及配套服务。其中，体育馆管理服务：被评估单位向地方政府拥
有的体育馆、运动场馆及其中的店铺提供各种管理服务，主要包括清洁、安保、接待以
及维修及维护服务；体育馆运营及配套服务：被评估单位将运营中的某些体育馆出租予
举办大型体育比赛、娱乐活动及其他商业活动的第三方活动组织者，同时作为场地营运
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商，被评估单位在管理的体育场馆中举办各种体育赛事，如篮球、网球及羽毛球公开赛
等，以及向体育场馆提供场馆功能规划及经营咨询服务。
       项目/报告期         2022 年 1-8 月          2021 年            2020 年
资产总额（万元）                      86,780.54         93,325.10        171,998.04
流动资产（万元）                      66,853.92         71,380.71         82,027.83
存货（万元）                          281.86               214.36            232.40
预付账款（万元）                       1,397.74              515.68            570.90
应收账款余额（万元）                    27,930.52         17,705.06         12,115.82
固定资产净值（万元）                     1,170.84          1,257.16          1,283.59
流动负债                          46,035.39         55,601.05         40,768.31
负债总额（万元）                      48,268.71         58,592.85        129,158.19
股本（万元）                         8,000.00          8,000.00          2,000.00
净资产（万元）                       38,511.83         34,732.24         42,839.85
营业总收入（万元）                     80,540.60        119,056.21         94,380.10
营业成本（万元）                      62,292.31         85,740.19         69,889.89
毛利额（万元）                       18,248.29         33,316.01         24,490.21
利润总额（万元）                       6,265.36          9,525.32          9,012.09
净利润（万元）                        4,651.57          6,700.60          6,785.62
   （1）偿债能力指标
       项目/报告期         2022 年 1-8 月          2021 年            2020 年
流动比率（倍）                              1.45              1.28              2.01
速动比率（倍）                              1.42              1.27              1.99
资产负债比率(%)                        55.62                62.78             75.09
   历年资产负债率保持在 50%-80%之间，流动比率<2，速动比率>1，企业流动资产
中速动资产较多，表明了企业短期偿债能力较好。
   （2）营运能力指标
       项目/报告期         2022 年 1-8 月          2021 年            2020 年
应收账款周转率（次）                           3.53              7.98             0.002
存货周转率（次）                        324.62               532.98              0.06
固定资产周转率（次）                       66.34                93.72              0.02
总资产周转率（次）                            0.89              0.90             0.002
   企业应收账款周转率（次）>3，高于一般指标标准值，但其近年周转率连续下滑。
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据向企业了解，下滑的原因是近年受疫情影响、受客户自身经营和资金的影响，物业费
用缴纳较往常有所拖延导致。
   企业为物业管理公司，存货主要为日常经营中备用易耗品，数量不多；固定资产多
为经营上的办公设备，还有少量办公物业。两者对企业经营影响不大。
   （3）盈利能力指标
          项目/报告期      2022 年 1-8 月           2021 年           2020 年
毛利率（%）                               22.66            27.98            25.95
净利润率(%)                               5.78             5.63             7.19
   企业的毛利率、净利润率近几年保持稳定。但受物业管理业务的影响毛利率稍有下
落。
   （六）评估计算及分析过程
   采用收益法评估被评估单位企业价值，即通过预测被评估单位的未来预期收益，将
其资本化或通过适当的折现率折算为现值并加总，以此来确定被评估单位的企业价值。
   股东权益价值＝企业整体价值－付息债务价值-少数股东权益价值
   企业整体价值=企业现金流评估值+溢余资产+非经营性资产－非经营性负债
   本次评估选用的是现金流量折现法，即将企业自由现金流量作为企业预期收益的量
化指标，并使用加权平均资金成本模型（WACC）计算折现率。
   式中：
   P——企业现金流评估值
   Fi——未来第 i 年的年经营自由现金流量
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  n——明确的预测期期间，指从评估基准日至被评估单位达到相对稳定经营状态的
时间
  r——为加权平均资金成本
  g——明确地预测期后，预计未来收益每年增长率
  i——预测年份
  （1）预期收益及实现收益的时点
  预期收益采用企业自由现金流量合并口径预测，具体预测公式为：
  企业自由现金流量=净利润+税后付息债务利息+折旧与摊销－资本性支出－营运资
本增加额
  其中：净利润=营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用－研发费
用－财务费用+营业外收入－营业外支出－所得税费用
  实现收益的时点按年中折算。
  （2）预测期
  根据本次评估假设，评估对象在未来经营期内所处的自然地理环境、社会经济环境
不会发生重大变化，评估对象将保持基准日时的经营管理模式持续经营，且主营业务的
结构、收入与成本的构成以及经营策略和成本控制等仍保持其基准日前后的状态持续。
被评估单位其经营业务性质具有持续性，虽然工商登记其经营期限至 2037 年 7 月 15 日
止，但按照《中华人民共和国公司法》规定，公司经营期限到期后如需继续营业，可以
通过修改公司章程，延长经营期限的方式存续。经向被评估单位股东了解，其并未有到
期结束经营的计划，故本次评估预测期设定为无限期限。
  本次评估采用无限期限作为收益期。其中，第一阶段为 2022 年 9 月 1 日至 2027 年
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第二阶段 2028 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利水平。
  （3）待估权益预期收益的折现率
  由于本项目评估模型采用被评估单位预期企业自由现金流量（间接法）折现的评估
模型，按照与预期收益同一口径选择折现率的原则，评估人员可采用资本资产加权平均
资本成本模型（WACC）计算，计算公式为：
            E          D
  WACC ?       ? Ke ?     ? (1 ? t ) ? K d
           D?E        D?E
  式中：Ke－权益资本成本；
  Kd－债务资本成本
  E－权益现时市场价值
  D－有息负债的现时市场价值
  E/( D + E）与 D/( D + E）一资本结构
  t－企业评估基准日时执行的所得税税率
  Ke－资本资产定价模型（CAPM）评估计算预期收益所适用的折现率 r：
  Ke = rf + βe×（rm - rf） +ε
  式中：
  rf：无风险报酬率
  rm：市场预期报酬率
  βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数
  ε：评估对象的特性风险调整系数
  其中，评估人员参考评估基准日近期的中国国债交易市场的收益率数据，选取与待
估权益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。
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  （4）溢余资产价值的确定
  溢余资产是指与被评估单位收益无直接关系的，超过被评估单位经营所需的多余资
产。经分析，被评估单位的溢余资产主要为超出被评估单位所需营运资金之外的货币资
金。
  （5）非经营性资产价值的确定
  非经营性资产是指与被评估单位收益无直接关系的，不产生效益并扣除非经营性负
债后的资产价值。经分析，被评估单位的非经营性资产主要包括在收益预测中未计及收
益的可供出售金融资产，关联方往来，未在被评估单位收益预测中体现投资收益的全资、
控股或参股股权投资，投资性房地产和非经营性房地产等资产。非经营性资产主要采用
成本法、市场法评估，采用资产基础法中的评估结论。
  被评估企业评估基准日的有息债务，单独分析评估。
  资产的价值体现在获取未来的能力上，直接与未来收益期的长短相联系。总体而言，
应该涵盖委估资产的整个收（受）益期限。从整个受益年度出发，可以是有限期与无限
期的统一。在企业持续经营假设条件下，无法对将来影响企业所在行业继续经营的相关
限制性政策或者相关限制性规定是否可以解除做出预计，则在测算其收益时，收益期的
确定可采用无限期（永续法）。
  对于珠江城服及其纳入合并范围的子公司，假设行业存续发展的情况不会产生较大
变化，本次评估假定是持续经营。因此拟采用永续的方式对现金流进行预测，即预测期
限为无限期。
  可以预测的期限取 5.33 年，即 2022 年 9 月 1 日至 2027 年末，假设预测期之后珠江
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城服及其纳入合并范围的子公司的业务基本进入一个比较稳定的时期，因此明确的预测
期之后的年现金流不再考虑增长，以 2027 年末的现金流作为后段永续的现金流。
     本次未来收益测算是基于合并口径，委托人及被评估单位提供的相关盈利预测初步
数据、企业发展规划，通过考量企业现行经营情况，对盈利预测数据合理性进行判断后
进行。珠江城服主要经营项目分两个板块：物业管理板块和文体运营板块。两大板块的
业务互相独立，财务也是独立核算。物业管理板块为珠江城服母公司及纳入合并范围的
子公司（珠江文体及其子公司除外）经营；文体运营板块主要为珠江文体及其下属子公
司经营。本次评估根据其业务的不同，对两类业务经营分别进行预测。
     本次未来收益测算是基于合并口径的审计数据。通过对审计数据分析调整，将合并
口径的审计报表分成物业管理板块和文体运营板块进行收益法预测评估，如下表：
     （1）2022 年 8 月 31 日的资产负债表和利润表
                        资产负债表
                                                             金额单位：人民币元
                              合并报表              物业管理板块              文体运营板块
             项目
流动资产：
货币资金                          296,625,415.33      192,894,038.17      103,731,377.16
应收账款                          279,305,158.98      179,284,729.65      100,020,429.33
预付款项                           13,977,449.14       12,931,741.29        1,045,707.85
其他应收款                          51,225,914.99       46,831,415.36        4,394,499.63
存货                              2,818,599.38        2,076,702.36         741,897.02
其他流动资产                         24,586,674.31       21,199,542.25        3,387,132.06
流动资产合计                        668,539,212.13      455,218,169.08      213,321,043.05
非流动资产：
长期股权投资                        130,940,430.05        1,991,988.36      128,948,441.69
其他权益工具投资                        4,254,708.57                            4,254,708.57
投资性房地产                           280,437.63          280,437.63
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                             合并报表              物业管理板块                文体运营板块
            项目
固定资产                          11,708,421.26        9,090,297.04          2,618,124.22
使用权资产                         24,779,665.63       13,420,351.50         11,359,314.13
无形资产                           9,584,240.14        9,217,831.52           366,408.62
长期待摊费用                         7,461,860.86        4,972,079.46          2,489,781.40
递延所得税资产                       10,256,407.64        6,541,635.60          3,714,772.04
非流动资产合计                      199,266,171.78       45,514,621.11        153,751,550.67
资产总计                         867,805,383.91      500,732,790.19        367,072,593.72
流动负债：
应付账款                         108,593,971.68       74,412,931.44         34,181,040.24
合同负债                          97,811,582.26       73,572,546.73         24,239,035.53
应付职工薪酬                        72,492,190.26       62,551,108.19          9,941,082.07
应交税费                          16,832,861.58        9,313,159.48          7,519,702.10
其他应付款                        152,946,167.41      123,492,097.56         29,454,069.85
一年内到期的非流动负债                    8,261,661.49        2,858,120.32          5,403,541.17
其他流动负债                         3,415,434.89        3,125,406.70           290,028.19
流动负债合计                       460,353,869.57      349,325,370.42        111,028,499.15
非流动负债：
租赁负债                          21,117,754.00       11,522,125.14          9,595,628.86
长期应付款                          1,089,059.83         105,946.59            983,113.24
递延所得税负债                          126,407.30                     -         126,407.30
非流动负债合计                       22,333,221.13       11,628,071.73         10,705,149.40
负债合计                         482,687,090.70      360,953,442.15        121,733,648.55
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）                     80,000,000.00       80,000,000.00                       -
资本公积                          93,464,044.63       16,004,891.66         77,459,152.97
其他综合收益                           198,306.43                               198,306.43
盈余公积                          13,441,026.83        2,980,147.53         10,812,152.43
未分配利润                        175,869,405.27       30,538,812.41        144,979,319.73
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计         362,972,783.16      129,523,851.60        233,448,931.56
少数股东权益                        22,145,510.05       10,255,496.44         11,890,013.61
所有者权益（或股东权益）合计               385,118,293.21      139,779,348.04        245,338,945.17
负债和所有者权益（或股东权益）总计            867,805,383.91      500,732,790.19        367,072,593.72
                        利润表
                                                            金额单位：人民币元
                             合并报表              物业管理板块                 文体运营板块
            项目
一、营业收入                    805,406,045.74       647,141,424.44        158,264,621.30
减：营业成本                       622,923,140.81      535,513,019.53         87,410,121.28
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                             合并报表                物业管理板块               文体运营板块
           项目
  税金及附加                        3,966,603.70           3,212,273.20        754,330.50
  销售费用                        13,928,976.00                      -      13,928,976.00
  管理费用                        98,099,599.59          73,815,986.96      24,283,612.63
  财务费用                         1,173,949.52            794,527.00         379,422.52
加：其他收益                         6,519,950.33           5,842,544.01        677,406.32
  投资收益（损失以“－”号填列）                720,767.22             -78,765.91        799,533.13
  信用减值损失（损失以“－”号填列）            -8,895,941.12         -4,884,655.30      -4,011,285.82
  资产减值损失（损失以“－”号填列）                -3,036.00             -3,036.00
  资产处置收益（损失以“－”号填列）              447,056.78            409,192.70          37,864.08
二、营业利润（亏损以“－”号填列）             64,102,573.33          35,090,897.25      29,011,676.08
加：营业外收入                          636,746.95            556,996.30          79,750.65
减：营业外支出                        2,085,736.57           2,081,220.59           4,515.98
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）           62,653,583.71          33,566,672.96      29,086,910.75
减：所得税费用                       16,137,926.89           7,455,614.87       8,682,312.02
四、净利润（净亏损以“－”号填列）             46,515,656.82          26,111,058.09      20,404,598.73
（2）2021 年 12 月 31 日的资产负债表和利润表
                      资产负债表
                                                                金额单位：人民币元
                          合并报表                 物业管理板块                文体运营板块
           项目
流动资产：
货币资金                     474,755,459.60        350,361,347.36         124,394,112.24
交易性金融资产                    5,500,000.00                     -           5,500,000.00
应收账款                     177,050,636.54        110,914,384.96          66,136,251.58
预付款项                       5,156,765.61          4,175,511.82             981,253.79
其他应收款                     27,276,388.66         24,793,368.49           2,483,020.17
存货                         2,143,643.58          1,551,547.68             592,095.90
其他流动资产                    21,924,163.97         16,672,582.14           5,251,581.83
流动资产合计                   713,807,057.96        508,468,742.45         205,338,315.51
非流动资产：
长期股权投资                   127,432,573.96          2,070,754.27         125,361,819.69
其他权益工具投资                   4,254,708.57                     -           4,254,708.57
投资性房地产                       342,249.07           342,249.07
固定资产                      12,571,572.25          9,821,408.66           2,750,163.59
使用权资产                     49,659,523.34         34,867,647.45          14,791,875.89
无形资产                      11,168,787.14         10,805,009.19             363,777.95
长期待摊费用                     6,586,898.34          4,726,308.51           1,860,589.83
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                   第 106页
                                   广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                       所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                           合并报表                 物业管理板块                  文体运营板块
            项目
递延所得税资产                     7,427,616.64           5,488,847.89              1,938,768.75
非流动资产合计                   219,443,929.31          68,122,225.04            151,321,704.27
资产总计                      933,250,987.27         576,590,967.49            356,660,019.78
流动负债：
应付账款                       80,219,026.72          55,565,601.08             24,653,425.64
合同负债                      124,798,243.38          88,789,991.89             36,008,251.49
应付职工薪酬                    134,256,944.86         115,579,058.22             18,677,886.64
应交税费                       32,247,363.67          23,663,836.78              8,583,526.89
其他应付款                     156,536,285.23         134,114,864.96             22,421,420.27
一年内到期的非流动负债                22,079,976.75          17,019,474.03              5,060,502.72
其他流动负债                      5,872,636.45           5,015,635.57               857,000.88
流动负债合计                    556,010,477.06         439,748,462.53            116,262,014.53
非流动负债：
租赁负债                       28,359,201.33          18,326,960.13             10,032,241.20
长期应付款                       1,432,458.06             105,946.59              1,326,511.47
递延所得税负债                       126,407.30                       -              126,407.30
非流动负债合计                    29,918,066.69          18,432,906.72             11,485,159.97
负债合计                      585,928,543.75         458,181,369.25            127,747,174.50
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）                  80,000,000.00          80,000,000.00                          -
资本公积                       99,117,704.65          21,658,551.68             77,459,152.97
其他综合收益                        198,306.43                       -              198,306.43
盈余公积                        9,123,078.60            (524,526.83)             9,647,605.43
未分配利润                     131,691,752.20           4,709,385.83            126,982,366.37
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计      320,130,841.88         105,843,410.68            214,287,431.20
少数股东权益                     27,191,601.64          12,566,187.56             14,625,414.08
所有者权益（或股东权益）合计            347,322,443.52         118,409,598.24            228,912,845.28
                         利润表
                                                                   金额单位：人民币元
                             合并报表                 物业管理板块                 文体运营板块
            项目
一、营业收入                     1,190,562,063.13         968,396,816.59         222,165,246.54
 减：营业成本                      857,401,917.48         751,601,077.62         105,800,839.86
   税金及附加                       7,244,298.47            5,622,531.97          1,621,766.50
   销售费用                       23,731,296.86                    0.00         23,731,296.86
   管理费用                      212,314,802.32         162,452,908.38          49,861,893.94
   财务费用                         -301,669.80            -187,897.93            -113,771.87
 加：其他收益                        5,787,056.47            5,313,104.07            473,952.40
   投资收益（损失以“－”号填列）              710,545.72             -650,152.21           1,360,697.93
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                         所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     信用减值损失（损失以“－”号填列）          -1,265,758.03         1,772,149.45         -3,037,907.48
二、营业利润（亏损以“－”号填列）              95,403,261.96         55,343,297.86        40,059,964.10
 加：营业外收入                          377,762.25            333,674.63            44,087.62
 减：营业外支出                          527,868.04            463,031.57            64,836.47
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）            95,253,156.17         55,213,940.92        40,039,215.25
 减：所得税费用                       28,247,137.73         16,070,090.91        12,177,046.82
四、净利润（净亏损以“－”号填列）              67,006,018.44         39,143,850.01        27,862,168.43
（3）2020 年 12 月 31 日的资产负债表和利润表
                         资产负债表
                                                                金额单位：人民币元
           项目                   合并                 物业管理板块               文体运营板块
流动资产：
货币资金                           367,432,534.48       279,380,872.06        88,051,662.42
交易性金融资产                         64,500,000.00                             64,500,000.00
应收账款                           121,158,242.47        92,797,513.07        28,360,729.40
预付款项                             5,708,984.58         5,599,878.19           109,106.39
其他应收款                          153,393,038.81       151,798,764.94         1,594,273.87
存货                               2,323,977.24         2,274,579.73            49,397.51
一年内到期的非流动资产                    105,100,000.00       105,100,000.00
其他流动资产                             661,509.41           558,073.80           103,435.61
流动资产合计                         820,278,286.99       637,509,681.79       182,768,605.20
非流动资产：
债权投资                           752,600,000.00       752,600,000.00
长期股权投资                         114,557,382.46         2,720,906.48       111,836,475.98
其他权益工具投资                         4,032,020.04                     -        4,032,020.04
投资性房地产                             438,517.04           438,517.04                     -
固定资产                            12,835,879.99        10,163,121.36         2,672,758.63
无形资产                               856,025.94           856,025.94                     -
长期待摊费用                           5,979,158.91         4,559,745.46         1,419,413.45
递延所得税资产                          7,984,634.03         6,091,920.81         1,892,713.22
其他非流动资产                            418,480.00                     -          418,480.00
非流动资产合计                        899,702,098.41       777,430,237.09       122,271,861.32
资产总计                          1,719,980,385.40     1,414,939,918.88      305,040,466.52
流动负债：
短期借款                               690,000.00           690,000.00                     -
应付账款                            61,745,081.12        46,656,418.00        15,088,663.12
合同负债                            33,664,346.72        20,034,996.54        13,629,350.18
应付职工薪酬                         119,586,553.06       105,537,516.72        14,049,036.34
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                                    广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
            项目                 合并                 物业管理板块                    文体运营板块
应交税费                           30,155,047.08         23,999,631.92            6,155,415.16
其他应付款                         161,414,590.34        149,033,157.17           12,381,433.17
其中：应付利息                        14,304,057.44         14,304,057.44
应付股利                              788,962.65              788,962.65
其他流动负债                            427,447.68              427,447.68                     -
流动负债合计                        407,683,066.00        346,379,168.03           61,303,897.97
非流动负债：
长期借款                          882,800,000.00        882,800,000.00
长期应付款                             989,388.76              105,946.59           883,442.17
递延收益                               73,133.00                        -            73,133.00
递延所得税负债                            36,332.93                        -            36,332.93
非流动负债合计                       883,898,854.69        882,905,946.59             992,908.10
负债合计                         1,291,581,920.69     1,229,285,114.62           62,296,806.07
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）                      20,000,000.00         20,000,000.00                       -
资本公积                          170,811,427.66         93,352,274.69           77,459,152.97
其他综合收益                             31,290.03                        -            31,290.03
盈余公积                           11,641,728.56             5,507,485.02         6,134,243.54
未分配利润                         199,099,837.66         53,572,094.86          145,527,742.80
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计          401,584,283.91        172,431,854.57          229,152,429.34
少数股东权益                         26,814,180.80         13,222,949.69           13,591,231.11
所有者权益（或股东权益）合计                428,398,464.71        185,654,804.26          242,743,660.45
负债和所有者权益（或股东权益）总计            1,719,980,385.40     1,414,939,918.88          305,040,466.52
                         利润表
                                                                  金额单位：人民币元
                 项目                       合并报表             物业管理板块            文体运营板块
一、营业收入                                 943,800,975.36      809,598,395.35   134,202,580.01
  减：营业成本                               698,898,861.99      632,190,313.76    66,708,548.23
    税金及附加                                 5,879,938.86       5,128,685.59      751,253.27
    销售费用                                 17,782,176.57         990,453.69    16,791,722.88
    管理费用                               141,153,804.51      112,660,284.33    28,493,520.18
    财务费用                                 -5,364,358.14      -4,723,458.61      -640,899.53
  加：其他收益                                  6,451,496.28       6,194,187.78      257,308.50
    投资收益（损失以“－”号填列）                       2,136,952.98        -845,432.40     2,982,385.38
    信用减值损失（损失以“－”号填列）                    -3,512,177.83      -2,551,611.57      -960,566.26
二、营业利润（亏损以“－”号填列）                        90,526,823.00      66,149,260.40    24,377,562.60
  加：营业外收入                                 1,350,679.53       1,072,500.43      278,179.10
  减：营业外支出                                 1,756,644.54       1,304,219.62      452,424.92
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                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）                  90,120,857.99   65,917,541.21     24,203,316.78
  减：所得税费用                            22,264,671.07   15,426,818.68      6,837,852.39
四、净利润（净亏损以“－”号填列）                    67,856,186.92   50,490,722.53     17,365,464.39
      物业管理板块为珠江城服母公司及下属 20 家子公司，子公司情况见下表：
 序号                  被投资单位名称                                 投资比例%
      文体运营板块主要为珠江文体及其下属 9 家子公司，子公司情况见下表：
序号                   被投资单位名称                                 投资比例%
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                                   所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     （1）营业收入
     珠江城服的历史年度主营业务收入情况详见下表：
                                                                                金额单位：人民币元
                                                                  历史年度
序号           类别（明细）
一            主营业务收入                   809,598,395.35           968,396,816.59           647,141,424.44
             合计                          809,598,395.35           968,396,816.59            647,141,424.44
     按物业管理业态分类的在管项目及在管面积见下表：
                                                        历史年度
序                         2020 年                         2021 年                      2022 年 1-8 月
      类别（明细）
号                 项目数量        在管面积（平            项目数量         在管面积（平          项目数量           在管面积（平
                  （项）           方米）              （项）           方米）              （项）            方米）
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                                   所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
       合计       364.00      25,822,406.81   375.00   27,288,489.61     349.00     28,424,161.68
     ①历史数据分析
     A．2020 年～2022 年 8 月，无论是从在管项目数量，还是在管项目总面积，珠江城
服经营总体平稳，可以看出客户粘性较强
     B．2020 年～2022 年 8 月，按月收入分析，收入总体平稳的同时，呈现小幅上升的
趋势。
     ②珠江城服的项目及未来趋势预测分析
     A．根据项目管理统计数据可以看到各类业态的项目面积增长情况，项目面积增长
的主要为商业写字楼、工业园、购物中心、住宅。其他业态存在小幅减少的情况，一是
部分存量项目重新招标，因竞争激烈未能中标续约；二是部分存量项目因为收费较低，
利润较低甚至亏损，企业经和业主方协商后，主动撤场；珠江城服根据其企业经营管理
策略，目前在对品牌输出项目进行清理。
     预计未来疫情得到控制，市场恢复正常，招投标项目也会逐渐增加，珠江城服能争
取更多的市场份额；部分需清理的项目清理后，企业的在管面积能保持并有小幅增长
     B.根据历史数据分析，收入总体保持在稳定略有增长。
                                                                       金额单位：人民币元
                                                 历史年度
序号    类别（明细）
                                   单方月                      单方月                         单方月
                平均月收入                       平均月收入                      平均月收入
                                   收入                        收入                          收入
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                                             历史年度
序号    类别（明细）
                               单方月                     单方月                     单方月
               平均月收入                   平均月收入                   平均月收入
                               收入                      收入                        收入
     预计未来年度能延续历史趋势，保持稳定并有小幅增长。
     C．企业未来业务开拓计划
     a．加强与珠实集团的协同，积极承接珠实集团与其他地方政府、企业合作项目的
物业服务，通过此类项目提高公司市场知名度。其次，加强与珠实集团二级子公司相互
协同，积极联系承接兄弟单位物业服务，重点拓展产业园区、保障性住房、商品房小区
等业态，
     b．深挖各分子公司及下属项目甲方，特别是公建物业、全域化服务等市场拓展资
源，通过品牌效益及资源整合，进一步提高市场资源的转化率。
     c．目前珠江城服业务开拓主要方向有：
     c-1．在全域化服务、环卫一体化服务等领域有所突破，特别是依靠阳江市阳珠城市
服务有限公司，在阳江地区实现项目落地。
     c-2．把握南沙区战略发展机遇，重点布局南沙区业务拓展，利用企业资源及品牌资
源优势，争取南沙区新开发项目的市场份额。
     c-3．根据市国资委及珠实集团“走出去”战略，充分整合优势资源，开拓市外的新
增项目。
     D．非业主增值服务为房地产公司项目提供案场、广告推广等服务。历史期收入逐
年上涨，由于该项业务与服务内容不相关，且没有持续性，未来不确定性较大，故预测
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                     第 113页
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                      所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
期按照近期的收入确定未来年度的非业主增值服务。
  E．其他包括了非管理类业务收入、已退场项目收入、本部集中收取的部分酬金收
入。金额较小的非管理类业务收入和已退场项目收入未来年度不再预测；部分酬金收入，
按其历史趋势进行预测。
  ③同行企业的业务增长情况
  根据中指院编写的《2022 中国物业服务百强企业研究报告》，百强企业在 2021 年
的营业收入增长情况如下，
年提升 1.4 个百分点，经营绩效整体呈现良好增长态势。TOP10 企业凭借规模广阔、人
才储备充足等优势不断夯实自身竞争力，优化战略布局，积极拓展业务赛道，营业收入
均值达 107.78 亿元，同比增速达 50.17%，是百强企业的 3.53 倍，进一步拉开与其他企
业的差距。
  珠江城服在百强物管企业中并列排名第 17 位，在管项目及业务能力排在行业的前
列，但与前 10 位的企业仍有一定差距。
  ④营业收入预测期情况
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                                                           广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                               所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     根据上述历史数据及未来趋势分析，则，营业收入预测期情况如下表：
                                                                                                           金额单位：人民币元
                                                                          预测年度
序号         类别（明细）
一          主营业务收入        300,240,595.89   1,004,516,006.15   1,061,606,681.54   1,118,202,380.00   1,173,716,774.87     1,231,441,389.02
           合计            300,240,595.89   1,004,516,006.15   1,061,606,681.54   1,118,202,380.00   1,173,716,774.87     1,231,441,389.02
          收入增幅                                     6.03%              5.68%              5.33%              4.96%                4.92%
     ⑤未来收入预测分析
     根据上述历史数据及未来趋势分析，珠江城服未来收入仍保持小幅增长，但总体增
长趋势由于市场同业竞争激烈，从而影响项目新增数量和新签的合同价格，可以预期未
来企业的增长率会有小幅下降的趋势。
     （2）营业成本
     珠江城服历史年度的营业成本主要由各种费用、人工成本、外包服务费用、物料等
组成，通过对历史年度营业成本进行分析，并充分考虑影响企业未来业务成本变化因素，
在此基础上进行分析调整，从而做出预测。按经营品种分，营业成本情况详见下表：
                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                                                历史年度
序号              类别（明细）
一               主营业务成本                          632,190,313.76                     751,601,077.62                     535,513,019.53
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                                                                      历史年度
序号          类别（明细）
            合计                            632,190,313.76                   751,601,077.62               535,513,019.53
           毛利率                                      21.91%                         22.39%                      17.25%
     ①历史数据分析
     从历史数据来看，珠江城服的物业管理服务的毛利率呈下降趋势，尤其 2022 年 1-8
月的毛利率下降幅度较大。通过数据对比，各类项目中人工成本和物料的趋势为上涨，
其中人工成本占业务成本的比重较大。其他项目都出现小幅下降趋势。
     经了解，2022 年 1-8 月的人工成本上升较快的主要原因：一是企业属于劳动密集型
服务行业，在当前社会环境下，人力薪酬上涨压力较大。二是疫情期间，珠江城服作为
国有企业，参与疫情防控工作，派出员工作为志愿者。为了在补充派出人员的岗位空缺，
其他人员加班补贴支出增加。
     人工成本主要为员工的工资、福利费、社会保险费、住房公积金等职工薪酬成本。
计入营业成本的员工工资主要系项目管理人员、秩序维护人员、保洁人员、工程维修人
员工资等。随着物业规模的扩大以及工资水平的上涨，人工成本呈逐年上升趋势。
     费用、物料、外包费用等其他成本逐年上升，随着业务规模的扩大和项目数量的增
加，与公司物业管理服务收入增长趋势一致。
     营业成本预测期情况如下表：
                                                                                             金额单位：人民币元
                                                                 预测年度
序号       类别（明细）
一        主营业务成本   248,547,063.44   821,017,356.74    868,740,674.25   916,172,625.49   962,830,746.36   1,011,415,207.24
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                                                                         预测年度
序号       类别（明细）
             合计         248,547,063.44      821,017,356.74   868,740,674.25   916,172,625.49     962,830,746.36     1,011,415,207.24
         毛利率                 17.24%            18.27%           18.17%           18.07%             17.97%              17.87%
        ③营业成本预测合理性分析
        根据上述历史数据及未来趋势分析，珠江城服 2022 年以来受成本压力较大，毛利
率较去年有一定降幅，预测企业在疫情结束后，因疫情导致企业增加的人工成本压力会
出现缓解，2023 年毛利率略有上升。但受人工成本增长的影响，未来几年的毛利率都将
保持小幅下降趋势。上述毛利率变化是符合企业的实际情况的。
        （3）税金及附加
        珠江城服及其纳入合并范围的子公司所涉及的税费主要有城建税、教育费附加、地
方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税及环保税等。
        历史年度税金及附加情况如下表：
                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                                                   历史年度
序号                     税种
                  合计                                         5,128,685.59                 5,622,531.97               3,212,273.20
        本次评估主要以被评估单位现行执行的税收政策为基础，并假定未来不发生重大变
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化。预测期根据未来年度收入及成本变化对税金及附加进行计算，其中：城建税、教育
费附加根据应交增值税数额的一定比例计算；房产税、土地使用税、车船使用税根据现
有物业及车辆保有情况计算；印花税根据收入的一定比例计算；水利建设基金、环境保
护税金额较小，本次不做预测。则未来年度税费预测情况如下表：
                                                                                     金额单位：人民币元
序                                                          预测年度
          税种
号              2022 年 9-12 月      2023 年           2024 年         2025 年         2026 年             2027 年
     教育费附加（含
     加）
      合计         1,945,187.16   7,411,146.31     6,596,588.74   6,909,922.89   7,216,228.92       7,540,560.05
     （4）管理费用
     珠江城服及其纳入合并范围子公司的管理费用主要由工资、业务招待费、办公费用
等组成。历史年度营业费用情况见下表：
                                                                                金额单位：人民币万元
                        年度                                       历史年度
项目                                     2020 年                     2021 年                  2022 年 1-8 月
职工薪酬                                     88,637,615.59             104,900,341.53                56,030,617.46
办公费                                        7,989,909.38              7,356,277.20                 2,234,473.51
保险费                                         460,198.20                 934,450.62                  457,781.90
差旅费                                         281,857.17                 451,951.38                  274,413.56
折旧摊销                                       3,333,290.00              5,469,794.61                 4,981,754.30
使用权资产租赁费                                            0.00             1,983,465.29                 3,866,990.43
广告宣传费                                       325,312.11               1,824,792.86                  599,357.49
会议费                                            66,786.42               156,646.06                         0.00
聘请中介机构费                                    1,140,072.26             24,123,627.33                  882,469.30
汽车费用                                        232,323.18                 221,628.55                  193,046.39
税费                                              4,668.06                -2,062.30                         0.00
诉讼费                                                 0.00                80,410.35                   69,160.94
修理费                                            17,392.61                59,260.88                   48,105.87
租赁费                                         351,575.27                 679,932.36                  104,374.73
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                          年度                                         历史年度
项目                                        2020 年                       2021 年                   2022 年 1-8 月
业务招待费                                         1,017,436.32                  757,207.74                   158,524.40
邮电通讯费                                            865,473.48                 857,691.25                   412,985.30
其他费用                                          7,936,374.28               12,597,492.67                  3,501,931.38
           合计                               112,660,284.33             162,452,908.38                  73,815,986.96
     对管理费用中管理人员工资薪酬的预测，在对历史员工工资分析的基础上，结合企
业预测的未来人员数量，并根据企业的发展情况和工资调整计划，预测未来年度的职工
薪酬。
     对折旧和摊销费用，主要是管理部门所用的器具工具、车辆、电子设备等的折旧款
项和无形资产、长期待摊费用，企业在考虑资产处置更新计划的基础上，按照预测年度
的实际资产规模计算相应的折旧和摊销费用，预测未来年度的折旧和摊销费用。
     对使用权资产租赁，主要考虑延续企业目前实际租赁物业情况下租金支付。
     对中介费用、办公费、汽车费用、差旅费、业务招待费，以及其他费用的预测，由
于未来收入有较大幅度的增长，故上述费用根据企业未来年度的各项费用支出计划，保
持一定幅度的增长预测未来年度的各项费用。则管理费用预测结果见下表：
                                                                                          金额单位：人民币元
           年度                                                 预测年度
项目              2022 年 9-12 月      2023 年            2024 年           2025 年           2026 年             2027 年
职工薪酬             25,995,347.14   89,401,924.55     97,667,814.70   103,992,821.34   111,503,093.61     118,218,373.35
办公费               2,093,493.72    7,004,209.23      7,402,286.55     7,796,912.53     8,183,998.88       8,586,496.48
保险费                 224,256.16     750,294.62        792,936.88       835,209.42         876,674.32       919,790.07
差旅费                 140,122.47     468,808.23        495,452.48       521,865.73         547,774.33       574,714.44
折旧摊销              1,245,540.21    3,934,520.90      2,612,049.07     2,675,228.78     1,610,096.54       1,536,454.96
使用权资产租赁费          2,124,848.92    6,374,546.76      6,374,546.76     6,374,546.76     6,374,546.76       6,374,546.76
广告宣传费               321,490.10    1,075,610.55      1,136,741.81     1,197,343.07     1,256,786.49       1,318,596.56
会议费                  36,667.09     122,677.22        129,649.46       136,561.25         143,340.98       150,390.64
聘请中介机构费             409,420.72    1,301,310.31      1,306,505.55     1,307,349.28     1,303,641.38       1,299,368.03
汽车费用                 81,478.16     272,601.75        288,094.81       303,453.53         318,518.82       334,183.91
诉讼费                  19,005.83      63,587.86         67,201.81         70,784.43         74,298.60         77,952.68
修理费                  15,713.97      52,574.29         55,562.30         58,524.40         61,429.91         64,451.09
租赁费                 129,870.70     434,508.86        459,203.74       483,684.52         507,697.57       532,666.66
业务招待费               228,542.86     764,636.63        808,094.00       851,174.59         893,432.10       937,372.02
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                  年度                                                      预测年度
项目                       2022 年 9-12 月         2023 年             2024 年             2025 年             2026 年             2027 年
邮电通讯费                        259,494.54        868,191.78         917,534.61          966,449.63       1,014,430.09       1,064,320.82
其他费用                       2,824,547.86       9,450,099.61       9,987,186.69      10,519,617.21      11,041,875.26      11,584,926.19
         合计               36,149,840.45     122,340,103.15     130,500,861.20     138,091,526.47     145,711,635.63     153,574,604.67
        （5）财务费用
        被评估单位的财务费用主要是利息费用、利息收入和手续费等。
        历史年度财务费用数据如下：
                                                                                                             金额单位：人民币元
                                     年度                                              历史年度
序号
             项目                                         2020 年                         2021 年                     2022 年 1-8 月
                  合计                                       -4,723,458.61                     -187,897.93                  794,527.00
        鉴于历史年度利息费用主要为使用权资产所计提的利息费用，本次评估已在营业成
本中对租金进行预测，不再单独预测该利息费用；同时因手续费和其他费用难以预测，
故本次评估仅对利息收入进行预测。本次评估利息收入根据被评估单位近期利息收入所
占营业收入比例进行预测，未来各年度的财务费用预测如下：
                                                                                                             金额单位：人民币元
                    年度                                                      预测年度
序号
        项目                 2022 年 9-12 月         2023 年            2024 年             2025 年             2026 年            2027 年
         合计                   -335,123.18      -1,121,222.79      -1,184,946.38      -1,248,117.49     -1,310,081.67      -1,374,512.85
        （6）追加投资及折旧摊销预测
        追加投资不仅是考虑固定资产的更新改造支出，还考虑了依赖企业自身的生产经营
所能实现的资本性支出和为维持正常经营而需新增投入的资金，是企业保持现有的经营
规模和生产水平，获得永续收益的保障。根据被评估单位的实际情况，预测时考虑对资
本性支出中的固定资产的维修改造支出，并考虑适当增加保持现有经营规模所需增加的
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资本性支出。
      根据珠江城服目前经营状况及固定资产、无形资产等更新情况，分析考虑需要投入
的成本及后期持续维护情况。追加资本性支出预测如下：
                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                                               预测年度
序号            项目
一     追加资本性支出                              0.00     3,500,000.00        3,500,000.00   3,500,000.00    3,500,000.00    3,500,000.00
(1)                 房屋建筑物
(2)                   设备类                           3,000,000.00        3,000,000.00   3,000,000.00    3,000,000.00    3,000,000.00
(1)                 土地使用权
(2)                其他无形资产                             200,000.00         200,000.00      200,000.00     200,000.00      200,000.00
(4)                长期待摊费用                             300,000.00         300,000.00      300,000.00     300,000.00      300,000.00
二     追加资本性支出摊销                            0.00       700,000.00        1,400,000.00   2,100,000.00    2,800,000.00    3,500,000.00
(1)                 房屋建筑物                  0.00                0.00             0.00            0.00            0.00           0.00
(2)                   设备类                  0.00       600,000.00        1,200,000.00   1,800,000.00    2,400,000.00    3,000,000.00
(1)                 土地使用权                  0.00                0.00             0.00            0.00            0.00           0.00
(2)                无形资产软件                  0.00        40,000.00          80,000.00      120,000.00     160,000.00      200,000.00
(4)                长期待摊费用                  0.00        60,000.00         120,000.00      180,000.00     240,000.00      300,000.00
      （7）现有固定资产折旧、无形资产摊销
      根据珠江城服及其纳入合并范围子公司现有的资产状况和提取标准，结合资产的可
能发展情况，预测未来几年的固定资产折旧及无形递延资产摊销数额，具体情况见预测
下表。
                                                                                                       金额单位：人民币元
                                                                           预测年度
         项目
一       存量固定资产合计            1,586,579.19     4,521,966.62             733,113.27       88,646.61       88,646.61        88,646.61
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                                                          预测年度
         项目
二   无形资产及长期待摊费用      1,322,587.54   3,967,762.62   3,967,762.62   4,059,796.03    872,002.17           0.00
三   追加资本性支出摊销                0.00    700,000.00    1,400,000.00   2,100,000.00   2,800,000.00   3,500,000.00
         合计          2,909,166.73   9,189,729.24   6,100,875.89   6,248,442.65   3,760,648.78   3,588,646.61
    （8）所得税
    珠江城服及其纳入合并范围内的子公司适用所得税率为 25%。
    （9）营运资金
    为保证业务的持续发展，在未来期间，企业需追加营运资金，影响营运资金的因素
主要包括营运货币资金、存货、经营性应收项目和经营性应付项目的增减等，其中经营
性应收项目包括应收账款、预付款项；经营性应付项目包括应付账款、预收账款、应付
职工薪酬、应交税费。
    根据珠江城服历史经营期间营运资金的使用情况，并结合未来资金管理计划，评估
人员对预测期营运资金预测情况如下：
    对营运货币资金——最低现金保有量，按照企业 3 个月的付现成本作为企业日常经
营所需货币资金。本次评估根据历史年度数据并结合未来年度预测的各项付现成本和费
用等，预测了未来年度的最低现金保有量。
    在考虑应收账款、预收账款未来年度规模时，由于上述款项与未来年度主营业务收
入紧密相关，故参考历史年度各款项占主营业务收入的比例，根据预测的营业收入确定
未来年度的应收账款和预收款项。
    对于预付账款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费与营业成本相关，故参考历史
年度上述款项占主营业务成本比例，根据预测的营业成本确定未来年度的相关款项。
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     对于存货，参考公司历史年度存货余额占营业成本的比例进行预测。
     营运资金预测情况如下表
                                                                                        金额单位：人民币元
     项目          2022 年          2023 年            2024 年           2025 年           2026 年            2027 年
最低现金保有量       227,426,964.14   241,004,238.41   254,895,261.91   268,805,328.70   282,506,974.50    296,756,760.00
存货              2,027,039.95     2,122,586.03     2,245,965.70     2,368,592.09     2,489,217.89      2,614,823.88
应收账款          215,314,095.53   217,427,706.96   218,842,853.34   219,533,013.32   219,459,021.68    219,287,852.45
预付账款           31,362,403.32    31,276,851.69    31,518,936.03    31,656,974.43    31,684,929.51     31,698,811.20
应付账款           82,063,487.69    85,931,613.16    90,926,564.40    95,891,019.84   100,774,482.49    105,859,565.11
预收账款和合同负债      44,057,617.11    46,714,609.98    49,369,588.72    52,001,548.75    54,583,223.20     57,267,683.00
应付职工薪酬         72,465,475.40    75,881,191.20    80,291,941.05    84,675,761.84    88,988,062.62     93,478,402.24
应付税费           32,103,864.53    33,617,104.82    35,571,167.98    37,513,300.94    39,423,748.91     41,413,072.16
营运资金合计        245,440,058.21   249,686,863.93   251,343,754.84   252,282,277.16   252,370,626.36    252,339,525.01
新增营运资金         38,600,700.38     4,246,805.71     1,656,890.91      938,522.32         88,349.21        -31,101.35
     （10）折现率的确定
     按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为整体现金流量，则折
现率 r 选取加权平均资金成本（WACC），即投资性资本报酬率。该报酬率是由股东权
益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率，也称投资性资本成本。
     计算公式为：
     WACC=E/(D+E)×Ke+D/(D+E)×Kd
     其中：Ke：权益资本成本；
     Kd：债务资本成本；
     E：被估企业的目标权益资本的市场价值；
     D：被估企业的目标债务资本的市场价值；
     ①权益资本成本Ke
     本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本
Ke，计算公式为：
     Ke=Rf+β×ERP+Rc
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     式中：Ke——权益资本成本；
     Rf——无风险报酬率；
     β——被评估单位企业风险系数；
     ERP——市场风险超额收益率；
     Rc——企业特定风险调整系数。
     A．无风险报酬率
     国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可
以忽略不计。本次评估通过中国资产评估协会网站查询 10 年期中国国债收益率曲线在
评估基准日的收盘到期收益率为 2.62%，故本评估报告以 2.62%作为无风险收益率。
     B．权益系统风险系数β的确定
     被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
     βL=（1+（1-T）*D/E）*βu
     式中：βL：有财务杠杆的权益的系统风险系数βL；
            βu：无财务杠杆的权益的系统风险系数βu；
            t：被评估企业的所得税税率；
            D/E：被评估企业的目标资本结构。
     通过查询Wind资讯，从房地产行业中选取4家可比上市公司βu值。通过测算，确定
                             带息债务[单位]        总市值[单位]万         年末所       带息债务/      去财务杠杆
 证券代码       证券简称   Beta
                                万元                元           得税率       总市值          Beta
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                                带息债务[单位]          总市值[单位]万        年末所       带息债务/      去财务杠杆
 证券代码        证券简称     Beta
                                     万元               元           得税率       总市值          Beta
                                取值                                          4.37%       0.7565
      被评估单位评估基准日没有有息负债，故资本结构D/E为零。根据被评估单位的资
本结构D/E，以及执行的所得税税率为25%。将上述确定的参数代入权益系统风险系数
计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数，结果如下：
      βL=（1+（1-T）*D/E）*βu
      =（1+（1-25%）*0.00%）*0.7565
      = 0.7565（取整）
      C．市场超额收益率ERP的确定
      市场超额收益率（ERP）反映的是投资者因投资于风险相对较高的资本市场而要求
的高于无风险报酬率的风险补偿。其中证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指
标，证券交易指数的收益率可以反映股票市场的股票投资收益率，故结合被评估单位的
经营规模等情况，本次评估通过选用沪深 300 指数成份股的指数收益率作为股票投资收
益的指标，计算确定其作为市场预期报酬率，本次的估算结果如下：
序号          年份     Rm 几何平均值           无风险收益率 Rf（长期）                     ERP=Rm 几何平均值-Rf
      因此本次评估市场超额收益率 ERP 取值 6.98%。
      D．估算特定风险调整系数 Rc
      特定风险调整系数为被评估单位与所选取的可比上市公司在企业规模、业务模式、
所处经营阶段、核心竞争力、主要客户及供应商依赖等因素所形成的优劣势方面差异的
调整。对各项风险调整系数的取值说明如下：
      a．管理能力
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                                          所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     与可比上市公司相比，被评估单位管理水平和管理能力未能与资产规模相匹配，此
方面存在一定劣势，该方面的特定风险调整系数取1.5%。
     b．核心竞争力
     与可比上市公司相比，被评估单位核心竞争力存在一定劣势，该方面的特定风险调
整系数取1.5%。
     综合以上因素，企业特定风Rc的确定为3%。
     ②加权平均成本模型（WACC）计算
     A．权益资本成本
     权益资本 Ke=Rf+β×ERP+Rc
     =2.62%+0.7565×6.98%+3%
     =10.90%（取整）
     B．债务资本成本
     付息债务资本成本 Rd 取评估基准日 5 年期贷款市场报价利率（LPR）为 4.3%，即
被评估单位基准日的付息负债成本=4.3%×（1-25%）=3.23%。
     C．加权平均成本模型（WACC）
     折现率WACC=E/(D+E)×Ke+D/(D+E)×Kd
     =100.00%×10.90%+0.00%×3.23%
     =10.90%
     （11）物业管理板块的净现金流量
                                                                                    金额单位：人民币万元
         年度
项目
一、营业收入              30,024.06   100,451.60   106,160.67   111,820.24   117,371.68   123,144.14
减：营业成本              24,854.71    82,101.74    86,874.07    91,617.26    96,283.07   101,141.52
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                         第 126页
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                                        所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
         年度
项目
  税金及附加              194.52      741.11      659.66      690.99      721.62      754.06
  管理费用              3,614.98   12,234.01   13,050.09   13,809.15   14,571.16   15,357.46
  财务费用                -33.51     -112.12     -118.49     -124.81     -131.01     -137.45
二、营业利润              1,393.36    5,486.86    5,695.34    5,827.65    5,926.84    6,028.55
三、利润总额              1,393.36    5,486.86    5,695.34    5,827.65    5,926.84    6,028.55
减：所得税                348.34     1,371.72    1,423.84    1,456.91    1,481.71    1,507.14
四、净利润               1,045.02    4,115.15    4,271.51    4,370.74    4,445.13    4,521.41    4,521.41
加：折旧与摊销              290.92      918.97      610.09      624.84      376.06      358.86
减：资本性支出                 0.00     350.00      350.00      350.00      350.00      350.00
  追加营运资金            3,860.07     424.68      165.69       93.85         8.83       -3.11
净现金流量              -2,524.13    4,259.44    4,365.91    4,551.73    4,462.36    4,533.38    4,521.41
折现年期                    0.17        0.83        1.83        2.83        3.83        4.83       n
折现率                   0.109       0.109       0.109       0.109       0.109       0.109         0.109
折现系数                 0.9829      0.9174      0.8272      0.7459      0.6726      0.6065        5.5642
净现值                -2,480.97    3,907.61    3,611.48    3,395.14    3,001.38    2,749.49   25,158.03
      （1）营业收入的预测
      ①历史年度营业收入情况
      珠江文体一直专注于大型体育场馆及附属设施的运营管理，业务类型包括体育馆管
理服务跟体育馆运营及配套服务。其中：
      体育馆管理服务：珠江文体向地方政府拥有的体育馆、运动场馆及其中的店铺提供
各种管理服务，主要包括清洁、安保、接待以及维修及维护服务；
      体育馆运营及配套服务：珠江文体将运营中的某些体育馆出租予举办大型体育比赛、
娱乐活动及其他商业活动的第三方活动组织者，同时作为场地营运商，珠江文体在管理
的体育场馆中举办各种体育赛事，如篮球、网球及羽毛球公开赛等，以及向体育场馆提
供场馆功能规划及经营咨询服务。
      历年营业收入数据如下：
                                                                                金额单位：人民币元
序号         类别（明细）                                               历史年度
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                                           广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                               所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
一            主营业务收入             134,202,580.01                 222,165,246.54         158,264,621.30
             合计                 134,202,580.01                 222,165,246.54         158,264,621.30
     注：上述数据已抵消与珠江城服的关联交易。
面取得突破，成功举办自营赛事活动 124 场次，较 2020 年提升 93.75%，赛事活动收入
大幅增长；B.温州文体、衢州文体、碧海寻珠三家相继开展运营，带来营收新增长。
延期举办等原因，体育馆运营及配套服务收入出现下降。
     ②未来年度营业收入的预测
     本次盈利预测主要是基于珠江文体自身运营能力、竞争优势、“十四五”发展规划以
及行业发展趋势综合考虑的。
     A．体育馆管理服务：根据珠江文体拥有的场馆运营管理合同所约定的运营期和运
营补贴条款进行预测，同时对新增场馆进行预测；
     截至评估基准日，珠江文体已签约管理体育馆/项目 20 家，签约建筑面积约为 185
万平方米，具体详见下表：
序                                        合约建筑面积（平
       运营主体           项目名称                                      运营期起始时间             运营期截止时间
号                                            方米）
                                                                已竣工，代管阶段，预计 2023 年 1
                                                                月开始运营期
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                  第 128页
                                           广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                               所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
序                                      合约建筑面积（平
         运营主体           项目名称                              运营期起始时间        运营期截止时间
号                                            方米）
     截至评估基准日，预计新增场馆进度情况，详见下表：
                          预估金额（15 年运营
序号       项目区域    项目等级                                        项目阶段
                               收入均值）
                                              业主方已提出较为明确的运营条件，目前就项目
                                              运营条件进行磋商。
     B．体育馆运营及配套服务：主要根据历史期情况，结合企业的“十四五”发展规划
和行业发展趋势进行预测。
     珠江文体在现有场馆的基础上进一步占领市场，积极新拓展大型场馆项目，巩固区
域公司以点带面的发展格局；通过推广复制已有的成熟 IP 赛事，扩大影响力和专业水
平；力争成功完成世界中学生运动会、杭州亚运会萧山赛区等保障服务工作，全力争取
大湾区全运会赛事落地场馆，进一步夯实珠江文体在行业内的服务质量龙头位置；实现
体育馆运营及配套服务收入逐年增长。
     综上所述，珠江文体未来营业收入的预测情况如下：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                      第 129页
                                                             广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                                 所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                                                                                                金额单位：人民币元
                                                                       预测年度
序号     类别（明细）
一     主营业务收入         67,613,738.71    265,819,644.36      300,755,786.03    335,800,037.38     360,317,597.71      372,593,930.11
       合计             67,613,738.71    265,819,644.36      300,755,786.03     335,800,037.38    360,317,597.71      372,593,930.11
      收入增幅                                    17.67%              13.14%             11.65%             7.30%               3.41%
            ③未来收入预测合理性分析
            珠江文体 2020 年至 2022 年间营业收入复合增长率为 29.73%，本次预测期 2022 年
      至 2027 年间营业收入复合增长率为 10.53%，预测期复合增长率低于历史期水平，具有
      合理性。
            另据国家体育总局公布的 2021 年全国体育场地统计调查数据，全国共有体育场地
      四五”时期全民健身设施补短板工程实施方案》，到 2025 年，全国人均体育场地面积达
      到 2.6 平方米以上。未来体育场馆规模将呈现持续增长趋势。国务院颁布的《关于加快
      发展体育产业促进体育消费的若干意见》预测：到 2025 年，中国体育产业总规模将超
      过人民币 5 万亿元，2019 年至 2025 年期间的复合年增长率达 9.2%。珠江文体预测期的
      收入增长率基本符合行业规模增长水平，收入预测具有合理性。
            （2）营业成本预测
            ①历史年度营业成本情况
            历史年度营业成本数据如下：
                                                                                                金额单位：人民币元
                                                                            历史年度
      序号          类别（明细）
       一     主营业务成本                              66,708,548.23                105,800,839.86              87,410,121.28
      广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                              第 130页
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                                                所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                                                                            历史年度
序号              类别（明细）
                合计                              66,708,548.23                  105,800,839.86                 87,410,121.28
              毛利率                                     50.29%                              52.38%                    44.77%
        注：上述数据已抵消与珠江城服的关联交易。
        从历史数据来看，珠江文体的毛利率呈波动下降趋势，其中 2022 年 1-8 月的毛利
率下降幅度较大，主要受直接费用和人工成本明显增长影响。
        ②未来年度营业成本预测
        本次评估在对未来成本发生的预测中，通过分析历史年度各费用的变动情况，结合
与珠江文体管理人员访谈情况及珠江文体预算，参照以前年度的毛利率情况，以两年一
期为基准进行考虑。未来各年度的营业成本预测如下：
                                                                                                    金额单位：人民币元
                                                                   预测年度
序号      类别（明细）
一       主营业务成本       37,422,611.23   144,310,381.98   162,491,960.80     180,744,906.90     193,536,051.31     200,013,098.48
         合计          37,422,611.23   144,310,381.98   162,491,960.80     180,744,906.90     193,536,051.31     200,013,098.48
        毛利率               44.65%           45.71%             45.97%           46.17%              46.29%            46.32%
        ③营业成本预测合理性分析
        根据上述历史数据及未来趋势分析，珠江文体 2022 年毛利率有望触底，后续年度
随着收入规模的增长，单位固定成本有所下降，毛利率将呈稳步上升趋势。上述毛利率
变化是符合企业的实际情况的。
        （3）税金及附加预测
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                                          第 131页
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                                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
    税金及附加主要包括城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税（从税）、土
地使用税和印花税等。其中，城建税税率为 5%，教育费附加税率为 3%，地方教育费附
加税率为 2%，计税基础均为流转税（增值税）纳税额。
    历史年度税金及附加数据如下：
                                                                                          金额单位：人民币元
序                                                                   历史年度
               税种
号                                     2020 年                        2021 年                 2022 年 1-8 月
          合计                              751,253.27                    1,621,766.50                    754,330.50
    本次评估主要以珠江文体现行执行的税收政策为基础，并假定未来不发生重大变化。
预测期根据未来年度收入及成本变化对税金及附加进行计算，其中：城建税、教育费附
加根据应交增值税数额的一定比例计算；房产税（从租）、土地使用税、车船使用税根
据现有物业及车辆保有情况计算；印花税根据收入的一定比例计算；水利建设基金近年
未发生，本次不做预测。则未来年度税费预测情况如下表：
    具体的税金及附加预测数据如下表所示：
                                                                                          金额单位：人民币元
                                                                预测年度
序
          税种
号                   2022 年 9-12 月         2023 年           2024 年         2025 年        2026 年           2027 年
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                                  第 132页
                                                     广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                         所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
                                                               预测年度
序
        税种
号                   2022 年 9-12 月      2023 年           2024 年         2025 年          2026 年             2027 年
       合计                356,106.09   1,413,780.19     1,602,979.61   1,792,673.87    1,925,260.82      1,991,215.30
     （4）销售费用预测
     珠江文体的销售费用主要包括职工薪酬、保险费、业务推广费、差旅及交通费、业
务招待费和其他等。
     历史年度销售费用数据如下：
                                                                                             金额单位：人民币元
                                      年度                                  历史年度
项目                                                    2020 年                2021 年              2022 年 1-8 月
职工薪酬                                                  14,952,592.21        20,471,726.08              12,017,389.09
办公费                                                      121,143.59          1,013,391.89               104,514.28
业务招待费                                                    155,395.66             256,559.21              122,028.58
广告宣传费                                                    807,725.03          1,079,232.28               464,323.08
差旅费                                                      220,996.16             219,999.63              157,011.94
通讯费                                                       60,490.69              70,019.02               77,404.46
交通费                                                       30,426.65               8,266.75                     0.00
其他                                                       442,952.89             612,102.00              986,304.57
               合计                                     16,791,722.88        23,731,296.86              13,928,976.00
     本次评估根据各费用的历史年度实际情况及珠江文体预算进行预测。
     对职工薪酬的预测，在对历史员工工资分析的基础上，结合企业预测的未来人员数
量，并根据企业的发展情况和工资调整计划，预测未来年度的职工薪酬。
     对折旧和摊销费用，主要是销售部门所用的车辆、电子设备等的折旧款项和无形资
产、长期待摊费用，企业在考虑资产处置更新计划的基础上，按照预测年度的实际资产
规模计算相应的折旧和摊销费用，预测未来年度的折旧和摊销费用。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司                                                                                  第 133页
                                                          广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                                              所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
     对办公费、差旅费、业务招待费以及其他费用等的预测，根据不同分析其变动趋势
及规律根据历史年度占收入的比例或按一定比例增长进行预测。
     具体的销售费用预测数据如下表所示：
                                                                                                 金额单位：人民币元
          年度                                                   预测年度
项目              2022 年 9-12 月        2023 年             2024 年         2025 年           2026 年             2027 年
职工薪酬                6,148,269.52   27,055,716.32     30,611,594.74   34,178,476.81   36,673,928.79       37,923,441.28
办公费                  138,033.49      542,670.96         613,993.11     685,535.97       735,588.59         760,650.73
业务招待费                 69,501.80      273,242.44         309,154.14     345,176.98       370,379.17         382,998.31
广告宣传费                311,256.03     1,223,685.71      1,384,512.27    1,545,836.50    1,658,701.70        1,715,215.10
差旅费                   81,791.72      321,559.60         363,821.53     406,214.25       435,872.92         450,723.48
通讯费                   28,284.87      111,200.38         125,815.22     140,475.29       150,731.73         155,867.29
交通费                    5,948.47       23,386.08          26,459.66      29,542.76           31,699.75       32,779.78
其他                   277,758.96     1,087,935.55      1,230,206.43    1,373,402.63    1,473,536.62        1,523,684.07
     合计             7,060,844.85   30,639,397.04     34,665,557.11   38,704,661.19   41,530,439.26       42,945,360.04
     （5）管理费用预测
     珠江文体的管理费用主要包括职工薪酬、聘请中介机构费、折旧费、办公费和其他
费用等。
     历史年度管理费用数据如下：
                                                                                                 金额单位：人民币元
                               年度                                        历史年度
项目                                            2020 年                     2021 年                    2022 年 1-8 月
职工薪酬                                               22,611,938.24           35,701,262.51                 18,323,419.58
办公费                                                 1,573,289.89            2,480,932.23                  1,590,375.72
业务招待费                                                697,067.11               926,146.13                   536,551.33
折旧费与摊销                                              1,250,204.86            2,122,249.12                  1,208,656.92
咨询费、顾问、审计、评估费用                                       652,351.62               912,609.16                  1,029,692.77
通讯费                                                  186,184.25               233,550.16                   144,648.38
租赁费                                                         0.00                     0.00                         0.00
差旅费                                                  451,503.51               456,533.67                   190,714.32
保险费                                                  203,452.67               373,195.76                   316,007.10
其他费用                                                 867,528.03             6,655,415.20                   943,546.51
               合计                                  28,493,520.18           49,861,893.94                 24,283,612.63
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                                     所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
      本次评估根据各费用的历史年度实际情况及珠江文体预算进行预测。
      对于折旧摊销费，根据珠江文体资产清单即折旧摊销政策逐项测算。
      对于其他各项费用明细，在历史年度平均数额的基础上，根据不同分析其变动趋势
及规律根据历史年度占收入的比例或按一定比例增长进行预测。
      对职工薪酬的预测，在对历史员工工资分析的基础上，结合企业预测的未来人员数
量，并根据企业的发展情况和工资调整计划，预测未来年度的职工薪酬。
      对折旧和摊销费用，主要是管理部门所用的车辆、电子设备等的折旧款项和无形资
产、长期待摊费用，企业在考虑资产处置更新计划的基础上，按照预测年度的实际资产
规模计算相应的折旧和摊销费用，预测未来年度的折旧和摊销费用。
      对办公费、中介费用、差旅费、业务招待费以及其他费用的预测，根据不同分析其
变动趋势及规律根据历史年度占收入的比例或按一定比例增长进行预测。
      具体的管理费用预测数据如下表所示：
                                                                                          金额单位：人民币元
                                                            预测年度
             年度
项目                2022 年 9-12 月        2023 年          2024 年          2025 年          2026 年          2027 年
职工薪酬                  8,842,328.96   43,752,314.14   49,502,592.87   55,270,665.79   59,306,108.71   61,326,719.17
办公费                    742,379.55     2,918,623.81    3,302,212.67    3,686,988.54    3,956,184.36    4,090,974.98
业务招待费                  287,427.89     1,130,006.73    1,278,521.25    1,427,495.34    1,531,720.17    1,583,907.21
折旧费与摊销                1,652,553.32    2,399,205.19    1,993,281.85    2,075,890.48    2,084,677.82    2,097,922.25
咨询费、顾问、审计、评估费用         348,771.67     1,371,176.37    1,551,387.33    1,732,155.94    1,858,624.77    1,921,949.73
通讯费                     75,559.43      297,057.70      336,099.40      375,261.91      402,660.67      416,379.67
租赁费                           0.00            0.00            0.00            0.00            0.00            0.00
差旅费                    149,298.03      586,956.87      664,099.43      741,480.71      795,617.99      822,725.38
保险费                    117,028.65      460,091.63      520,560.55      581,216.59      623,652.60      644,900.98
其他费用                   955,228.75     3,755,428.57    4,248,997.00    4,744,092.77    5,090,470.28    5,263,907.01
        合计           13,170,576.26   56,670,861.02   63,397,752.34   70,635,248.08   75,649,717.38   78,169,386.37
      （6）财务费用
      珠江文体的财务费用主要是利息费用、利息收入和手续费等。
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         历史年度财务费用数据如下：
                                                                                              金额单位：人民币元
序号                     项目                       2020 年                     2021 年               2022 年 1-8 月
         鉴于历史年度利息费用主要为使用权资产所计提的利息费用，本次评估已在营业成
本中对租金进行预测，不再单独预测该利息费用；同时因手续费和其他难以预测，故本
次评估仅对利息收入进行预测。本次评估利息收入根据珠江文体近两年利息收入所占营
业收入比例进行预测，未来各年度的财务费用预测如下：
                                                                                              金额单位：人民币元
 项目        2022 年 9-12 月     2023 年           2024 年              2025 年             2026 年           2027 年
财务费用          -147,195.48   -1,486,659.33    -1,682,047.98    -1,878,041.26         -2,015,161.52    -2,083,819.82
         （7）其他收益
         历史期其他收益主要为稳岗补贴、进项税额加计抵减和个税手续费返还等，因其具
有较大的不确定性，本次评估不再考虑。
         （8）营业外收支预测
         鉴于该项目为非经常性收支项目，具有偶然性，珠江文体评估时不再考虑。
         （9）所得税费用预测
         本次评估通过测算企业未来年度的应纳税所得税，按 25%的所得税率测算所得税。
         （10）折旧与摊销预测
         珠江文体需要折旧的项目主要是固定资产。固定资产按取得时的实际成本计价。折
旧预测包括存量固定资产和增量固定资产。本次评估，按照珠江文体执行的固定资产、
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折旧政策，以基准日经审计的存量固定资产账面原值、增量资产的支出、折旧、摊销年
限、综合折旧率等预测未来经营期的折旧摊销额。以后年度折旧摊销预测见下表：
                                                                                                      金额单位：人民币元
序
             项目           2022 年 9-12 月        2023 年          2024 年             2025 年            2026 年            2027 年
号
一     存量固定资产合计                  925,477.47   1,174,669.64      348,344.28         151,034.72              0.00              0.00
二     无形资产及长期待摊费用               588,712.51     666,911.68      666,911.68         666,911.68        266,742.45              0.00
三     追加资本性支出摊销                 140,000.00     560,000.00      980,000.00     1,260,000.00      1,820,000.00         2,100,000.00
         合计                 1,654,189.99     2,401,581.32    1,995,255.96     2,077,946.41      2,086,742.45         2,100,000.00
      （11）资本支出预测
      资本性支出是为了保证珠江文体生产经营可以正常发展的情况下，珠江文体每年需
要进行的资本性支出。在未来年度内珠江文体将会进行固定资产的购置更新投入，预测
中根据珠江文体的现有固定资产规模，考虑固定资产的折旧年限，对各年度的资产增加
和处置进行了预测以确定相应的资本性支出。资本性支出预测如下：
                                                                                               金额单位：人民币元
                                                                            预测年度
序号                项目
一     追加资本性支出                          700,000.00   2,100,000.00   2,100,000.00      2,100,000.00     2,100,000.00     2,100,000.00
(1)                    房屋建筑物
(2)                      设备类           700,000.00   1,000,000.00   1,000,000.00      1,000,000.00     1,000,000.00     1,000,000.00
(1)                    土地使用权
(2)                      无形资产                        100,000.00     100,000.00        100,000.00       100,000.00        100,000.00
(3)                    长期待摊费用                       1,000,000.00   1,000,000.00      1,000,000.00     1,000,000.00     1,000,000.00
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                                                              预测年度
序号          项目
二     追加资本性支出摊销                140,000.00   560,000.00   980,000.00   1,260,000.00   1,820,000.00   2,100,000.00
(1)               房屋建筑物              0.00         0.00         0.00           0.00          0.00            0.00
(2)                 设备类        140,000.00   340,000.00   540,000.00    600,000.00     940,000.00    1,000,000.00
(1)               土地使用权              0.00         0.00         0.00           0.00          0.00            0.00
(2)               无形资产软件             0.00    20,000.00    40,000.00     60,000.00      80,000.00     100,000.00
(3)               长期待摊费用             0.00   200,000.00   400,000.00    600,000.00     800,000.00    1,000,000.00
      （12）营运资金增加额估算
      为保证业务的持续发展，在未来期间，企业需追加营运资金，影响营运资金的因素
主要包括营运货币资金、存货、经营性应收项目和经营性应付项目的增减等，其中经营
性应收项目包括应收账款、预付款项；经营性应付项目包括应付账款、预收账款、合同
负债、应付职工薪酬、应交税费。
      根据珠江文体历史经营期间营运资金的使用情况，并结合未来资金管理计划，评估
人员对预测期营运资金预测情况如下：
      对营运货币资金——最低现金保有量，按照企业3个月的付现成本作为企业日常经
营所需货币资金。本次评估根据历史年度数据并结合未来年度预测的各项付现成本和费
用等，预测了未来年度的最低现金保有量。
      在考虑应收账款、预收账款未来年度规模时，由于上述款项与未来年度主营业务收
入紧密相关，故参考历史年度各款项占主营业务收入的比例，根据预测的营业收入确定
未来年度的应收账款和预收款项。
      对于预付账款、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费与营业成本相关，
故参考历史年度上述款项占主营业务成本比例，根据预测的营业成本确定未来年度的相
关款项。
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   对于存货，参考公司历史年度存货余额占营业成本的比例进行预测。
   珠江文体未来营运资金预测结果如下表：
                                                                                         金额单位：人民币元
        项目        2022 年           2023 年          2024 年           2025 年            2026 年           2027 年
最低现金保有量（元）      48,297,716.72    59,428,537.61    67,137,710.49    74,842,912.38    80,240,596.85      82,956,228.20
存货（元）             706,348.65       816,560.22       919,438.16      1,022,719.92     1,095,096.83       1,131,746.30
应收账款（元）        132,869,623.54   142,149,542.44   146,210,882.85   148,406,787.19   142,180,642.95     131,272,196.89
预付账款（元）           995,602.24      1,150,946.04     1,295,953.04     1,441,529.24     1,543,544.88       1,595,202.51
应付账款（元）         32,543,238.63    37,620,959.69    42,360,801.93    47,119,249.24    50,453,833.50      52,142,365.72
预收账款和合同负债（元）    23,062,950.09    27,141,091.30    30,708,190.39    34,286,327.84    36,789,654.28      38,043,109.64
应付职工薪酬           9,464,750.16    10,941,534.99    12,320,052.45    13,703,980.93    14,673,798.57      15,164,884.78
应付税费             7,159,391.82     8,276,471.62     9,319,219.34    10,366,060.10    11,099,656.27      11,471,127.10
营运资金合计         110,638,960.45   119,565,528.71   120,855,720.45   120,238,330.61   112,042,938.89     100,133,886.65
新增营运资金          34,455,112.32     8,926,568.27     1,290,191.73      -617,389.84    -8,195,391.72     -11,909,052.24
   （13）折现率的确定
   按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为整体现金流量，则折
现率 r 选取加权平均资金成本（WACC），即投资性资本报酬率。该报酬率是由股东权
益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率，也称投资性资本成本。
   计算公式为：
   WACC=E/(D+E)×Ke+D/(D+E)×Kd
   其中：Ke：权益资本成本；
   Kd：债务资本成本；
   E：被估企业的目标权益资本的市场价值；
   D：被估企业的目标债务资本的市场价值；
   ①权益资本成本Ke
   本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本
Ke，计算公式为：
   Ke=Rf+β×ERP+Rc
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                                 所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
    式中：Ke——权益资本成本；
    Rf——无风险报酬率；
    β——被评估单位企业风险系数；
    ERP——市场风险超额收益率；
    Rc——企业特定风险调整系数。
    A．无风险报酬率
    国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可
以忽略不计。本次评估通过中国资产评估协会网站查询 10 年期中国国债收益率曲线在
评估基准日的收盘到期收益率为 2.62%，故本评估报告以 2.62%作为无风险收益率。
    B．权益系统风险系数β的确定
    珠江文体的权益系统风险系数计算公式如下：
    βL=（1+（1-T）*D/E）*βu
    式中：βL：有财务杠杆的权益的系统风险系数βL；
            βu：无财务杠杆的权益的系统风险系数βu；
            t：被评估企业的所得税税率；
            D/E：被评估企业的目标资本结构。
    通过查询Wind资讯，从Wind休闲设施行业中选取3家可比上市公司βu值。通过测算，
确定0.7587作为企业的风险系数。
                   Beta                                            带息债
                             带息债务           总市值          年末所                去财务杠杆
证券代码        证券简称                                                   务/总市
                            [单位]万元        [单位]万元         得税率                   Beta
                                                                     值
                            取值                                     10.44%     0.7587
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  珠江文体评估基准日没有有息负债，故资本结构D/E为零。根据珠江文体的资本结
构D/E，以及执行的所得税税率为25%。将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算
公式，计算得出珠江文体的权益系统风险系数，结果如下：
  βL=（1+（1-T）*D/E）*βu
  =（1+（1-25%）*0.00%）*0.7587
  =0.7587（取整）
  C．市场超额收益率ERP的确定
  市场超额收益率（ERP）反映的是投资者因投资于风险相对较高的资本市场而要求
的高于无风险报酬率的风险补偿。其中证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指
标，证券交易指数的收益率可以反映股票市场的股票投资收益率，故结合珠江文体的经
营规模等情况，本次评估通过选用沪深 300 指数成份股的指数收益率作为股票投资收益
的指标，计算确定其作为市场预期报酬率，本次的估算结果如下：
  序号   年份      Rm 几何平均值    无风险收益率 Rf（长期）      ERP=Rm 几何平均值-Rf
  因此本次评估市场超额收益率 ERP 取值 6.98%。
  D．估算特定风险调整系数 Rc
  特定风险调整系数为珠江文体与所选取的可比上市公司在企业规模、业务模式、所
处经营阶段、核心竞争力、主要客户及供应商依赖等因素所形成的优劣势方面差异的调
整。对各项风险调整系数的取值说明如下：
  a．管理能力
  与可比上市公司相比，珠江文体管理水平和管理能力未能与资产规模相匹配，此方
面存在一定劣势，该方面的特定风险调整系数取1.5%。
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     b．核心竞争力
     与可比上市公司相比，珠江文体核心竞争力存在一定劣势，该方面的特定风险调整
系数取1.5%。
     综合以上因素，企业特定风Rc的确定为3%。
     ②加权平均成本模型（WACC）计算
     A．权益资本成本
     权益资本 Ke=Rf+β×ERP+Rc
     =2.62%+0.7587×6.98%+3%
     =10.92%（取整）
     B．债务资本成本
     付息债务资本成本 Rd 取评估基准日 5 年期贷款市场报价利率（LPR）为 4.3%，即
珠江文体基准日的付息负债成本=4.3%×（1-25%）=3.23%。
     C．加权平均成本模型（WACC）
     折现率WACC=E/(D+E)×Ke+D/(D+E)×Kd
     =100.00%×10.92%+0.00%×3.23%
     =10.92%
     （14）计算各年度净现值
     综合上述因素，以后各年净现值预测如下：
                                                                                 金额单位：人民币万元
        年度
项目
一、营业收入               6,761.37   26,581.96   30,075.58   33,580.00   36,031.76   37,259.39
减：营业成本               3,742.26   14,431.04   16,249.20   18,074.49   19,353.61   20,001.31
税金及附加                  35.61      141.38      160.30      179.27      192.53      199.12
销售费用                  706.08     3,063.94    3,466.56    3,870.47    4,153.04    4,294.54
 管理费用                1,317.06    5,667.09    6,339.78    7,063.52    7,564.97    7,816.94
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        年度
项目
财务费用                 -14.72      -148.67       -168.20       -187.80    -201.52     -208.38
加：其他收益                   0.00        0.00           0.00        0.00       0.00        0.00
二、营业利润              975.08       3,427.18      4,027.94     4,580.05    4,969.13    5,155.86
加：营业外收入                  0.00        0.00           0.00        0.00       0.00        0.00
减：营业外支出                  0.00        0.00           0.00        0.00       0.00        0.00
三、利润总额              975.08       3,427.18      4,027.94     4,580.05    4,969.13    5,155.86
减：所得税               243.77        856.80       1,006.99     1,145.01    1,242.28    1,288.97
四、净利润               731.31       2,570.38      3,020.95     3,435.04    3,726.85    3,866.89        3,866.89
加：折旧与摊销             165.42        240.16        199.53       207.79      208.67      210.00             210.00
债务利息（扣除
税务影响）
减：资本性支出                 70.00     210.00        210.00       210.00      210.00      210.00             210.00
追加营运资金             3,445.51       892.66        129.02        -61.74    -819.54    -1,190.91              0.00
净现金流量             -2,618.78      1,707.88      2,881.46     3,494.57    4,545.06    5,057.80        3,866.89
折现年期             0.17             0.83          1.83         2.83        3.83        4.83          n
折现率             10.92%          10.92%        10.92%        10.92%     10.92%      10.92%        10.92%
折现系数                0.9829        0.9173        0.8270       0.7455      0.6721      0.6060             5.5495
净现值               -2,574.00      1,566.64      2,382.97     2,605.20    3,054.73    3,065.03       21,459.31
      对非经营性资产及负债和溢余资产单独进行相应的评估，具体详见附表：溢余资产
和非经营资产分析测算表：
      物业管理板块
                                                                                       金额单位：人民币元
         科目名称                            金额                                     科目内容
 其他应收款                              46,831,415.36      押金及保证金、代缴代扣、其他往来款等
 其他流动资产                             21,199,542.25      待抵扣进项税、预缴税金
流动资产合计                              68,030,957.61
                                                       三亚珠江温泉度假区有限公司、三亚浪琴坞美疗中心有限
长期股权投资                               1,991,988.36
                                                       公司
投资性房地产                               2,120,100.00      投资性房地产为广州江穗公司的架空层车库
递延所得税资产                              6,541,635.60
非流动资产合计                             10,653,723.96
资产总计                                78,684,681.57
其中：溢余（非经营性）资产合计                     78,684,681.57
应付股利                                 4,878,989.18
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                                       广州珠江发展集团股份有限公司拟进行重大资产置换
                           所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
        科目名称          金额                           科目内容
其他应付款             118,613,108.38   押金及保证金、代缴代扣、其他往来款、专项维修基金等
其他流动负债              3,125,406.70   待转销项税
流动负债合计            126,617,504.26
非流动负债合计                     0.00
负债合计              126,617,504.26
溢余（非经营性）资产、负债合计   -47,932,822.69
  文体运营板块
                                                          金额单位：人民币元
        科目名称          金额                           科目内容
 货币资金              53,474,703.29   账面货币资金余额-最低现金保有量界定为溢余资产
 其他应收款              4,394,499.63   押金及保证金、代缴代扣、其他往来款等
 其他流动资产             3,387,132.06   待抵扣进项税、预缴税金
流动资产合计             61,256,334.98
                                   衢州宝冶体育建设运营有限公司、晋江中运体育建设发展
长期股权投资            124,076,736.59
                                   有限公司、开封市广珠文化体育建设发展有限公司
其他权益工具投资            4,445,536.33   温州中建科工奥体项目管理有限公司
递延所得税资产             3,714,772.04
非流动资产合计           132,237,044.96
资产总计              193,493,379.95
其他应付款              26,954,069.85   押金及保证金、代缴代扣、其他往来款、专项维修基金等
其他流动负债                290,028.19   待转销项税
  流动负债合计           27,244,098.04
递延所得税负债               126,407.30
非流动负债合计               126,407.30
负债合计               27,370,505.34
溢余（非经营性）资产、负债小计   166,122,874.61
  城服物业管理版块与文化管理版块的溢余（非经营性）资产、负债合计为 11,819.01
元。
  少数股东权益价值是根据合并预测范围内的少数股东权益占所有者权益比例乘以
股东全部权益价值确定。
         项目                少数股东权益占比                  少数股东权益（万元）
物业管理板块                                     7.34%                 2,534.82
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                                                  所涉及广州珠江城市管理服务集团股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
文体运营板块                                                                     4.85%                              2,334.60
         n
                         Rn
     p ? ?Ri (1?r)?i ?      ?(1?r)?n
         i?1             r
     根据收益法公式：
     根据前文对预期收益的预测与折现率的估计分析，评估人员将各种预测数据与估测
数据代入本评估项目使用的收益法模型，计算得出以下结果，具体计算详见以下附表：
                                                                                                金额单位：人民币万元
             年度
项目
一、营业收入                 36,785.43     127,033.56     136,236.25     145,400.24      153,403.44    160,403.53
减：营业成本                 28,596.97      96,532.78     103,123.27     109,691.75      115,636.68    121,142.83
税金及附加                    230.13         882.49         819.96             870.26      914.15        953.18
销售费用                     706.08        3,063.94       3,466.56        3,870.47       4,153.04      4,294.54
管理费用                    4,932.04      17,901.10      19,389.87       20,872.67      22,136.13     23,174.40
财务费用                      -48.23        -260.79        -286.69         -312.61        -332.53       -345.83
二、营业利润                  2,368.44       8,914.04       9,723.28       10,407.70      10,895.97     11,184.41
三、利润总额                  2,368.44       8,914.04       9,723.28       10,407.70      10,895.97     11,184.41
减：所得税                    592.11        2,228.52       2,430.83        2,601.92       2,723.99      2,796.11
四、净利润                   1,776.33       6,685.53       7,292.46        7,805.78       8,171.98      8,388.30    8,388.30
加：折旧与摊销                  456.34        1,159.13        809.62             832.63      584.73        568.86
减：资本性支出                      70.00      560.00         560.00             560.00      560.00        560.00
追加营运资金                  7,305.58       1,317.34        294.71              32.11      -810.71     -1,194.02
净现金流量                  -5,142.91       5,967.32       7,247.37        8,046.30       9,007.42      9,591.18    8,388.30
折现年期                  0.17             0.83          1.83            2.83           3.83          4.83            n
城服公司折现率                  10.90%         10.90%         10.90%          10.90%         10.90%        10.90%      10.90%
折现系数                     0.9829         0.9174         0.8272             0.7459      0.6726        0.6065        5.5642
文体公司折现率                  10.92%         10.92%         10.92%          10.92%         10.92%        10.92%      10.92%
折现系数                     0.9829         0.9173         0.8270             0.7455      0.6721        0.6060        5.5495
净现值合计                  -5,054.97       5,474.25       5,994.45        6,000.34       6,056.11      5,814.52   46,617.34
 经营性资产价值                                                         70,902.04
 溢余性资产价值                                                         11,819.01
减：付息债务价值                                                           0.00
股东全部权益价值                                                         82,721.05
少数股东权益占比                                                         4,869.42
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        年度
项目
归母股东权益评估值                                        77,851.63
     珠江城服所有者权益的账面值为人民币 37,829.66 万元，采用收益法评估珠江城服
股东全部权益价值为 77,851.63 万元，评估增值 40,021.97 万元，增幅 105.80%。
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                    第五部分 评估结论及分析
   （一）评估结果
   珠江城服之股东全部权益价值在持续经营下于 2022 年 8 月 31 日的市场价值评估结
果如下：
   于评估基准日 2022 年 8 月 31 日时，珠江城服全部资产账面值为 74,961.37 万元，
评估值为 96,784.66 万元，评估增值 21,823.29 万元，增幅 29.11%；负债账面值为 37,131.71
万元，评估值为 37,131.71 万元，评估无增减；所有者权益的账面值为人民币 37,829.66
万元，评估值为 59,652.95 万元，评估增值 21,823.29 万元，增幅 57.69%。（详见资产
评估结果汇总表及评估明细表）
                    资产评估结果汇总表
                      评估基准日：2022 年 8 月 31 日
被评估单位名称：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（母公司）                                   单位：人民币万元
                    账面价值           评估价值              增减值            增值率％
        项目                                                        Ｄ＝Ｃ/Ａ×１０
                     Ａ               Ｂ               Ｃ＝Ｂ-Ａ
流动资产           1      40,953.34          40,953.34         0.00            0.00
非流动资产          2      34,008.04          55,831.32    21,823.28           64.17
    长期股权投资     3      31,121.36          52,545.88    21,424.52           68.84
        固定资产   4         665.73            961.98       296.25            44.50
       使用权资产   5         458.96            458.96          0.00            0.00
        无形资产   6         916.41           1,018.92      102.51            11.19
    长期待摊费用     7         425.17            425.17          0.00            0.00
   递延所得税资产     8         420.41            420.41          0.00            0.00
   资产总计        9      74,961.37          96,784.66    21,823.29           29.11
流动负债           10     36,722.80          36,722.80         0.00            0.00
非流动负债          11        408.91            408.91          0.00            0.00
   负债合计        12     37,131.71          37,131.71         0.00            0.00
净资产（所有者权益）     13     37,829.66          59,652.95    21,823.29           57.69
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  则：在拟实现特定评估目的对应的经济行为前提下，珠江城服股东全部权益于评估基
准日 2022 年 8 月 31 日的市场价值为人民币￥ 59,652.95 万元（大写：人民币伍亿玖仟陆
佰伍拾贰万玖仟伍佰元整）。
  （1）长期股权投资账面值为 31,121.36 万元，评估值为 52,545.88 万元，评估增值
归属于珠江城服的股权价值高于投资成本。
  （2）固定资产账面值为 665.73 万元，评估值为 961.98 万元，评估增值 296.25 万
元，增值率 44.50%。
  固定资产增值原因：①房屋建筑物因建筑时间较早，如今当地人工、材料、机械价
格均有上涨而造成增值；②企业财务会计折旧年限与评估采用的经济使用年限存在成新
率的差异造成部分增值；③随着城市的发展，房地产市场行情发展良好，从而导致增值。
  （3）无形资产账面值为 916.41 万元，评估值为 1,018.92 万元，评估增值 102.51 万
元，增值率 11.19 %。
  增值原因：商标、软件著作权、域名为账外资产，本次纳入了评估范围，故而造成
增值。
  珠江城服所有者权益的账面值为人民币 37,829.66 万元，采用收益法评估珠江城服
股东全部权益价值为 77,851.63 万元，评估增值 40,021.97 万元，增幅 105.80%。
  （二）评估结果分析
  本次采用资产基础法计算得出珠江城服股东全部权益价值为 59,652.95 万元，采用
收益法测算得出的股东全部权益价值 77,851.63 万元，收益法的评估结论比资产基础法
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的评估结论高，差额为 18,198.68 万元。两种方法测算结果存在差额原因大致如下：
   资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）
所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着经济的变化而变化。企业在生产经营
过程中存在某些未能核算的无形资产，如：营销网络、研发团队、管理团队等。这些因
素在资产基础法评估中无法体现在相应的资产价值内，因此致使一定程度上收益法评估
结果高于资产基础法。
   （三）关于评估结果的运用
   本次分别采用资产基础法和收益法对珠江城服评估基准日的股东全部权益价值进
行估算，基于以下原因，我们选择收益法评估结果作为最终结论。
回报高则愿意付出的价格也高，这正好与收益法的思路是吻合的。
除账面记录的资产外，通过多年经营所形成的物业管理领域优势、营销网络、管理团队、
技术团队等无形资产亦是该公司股东权益价值的重要组成部分。就本项目而言，收益法
评估的结论是对珠江城服综合要素所形成的企业盈利能力所体现市场价值的反映，比较
充分反映了企业的核心价值，相比资产基础法其评估结论更为合理，故本次评估结论采
用收益法评估结果。
   （四）最终评估结论
   根据以上分析及评估所得，在前述评估假设及限定条件下，珠江城服之股东全部权
益于 2022 年 8 月 31 日的市场价值为人民币柒亿柒仟捌佰伍拾壹万陆仟叁佰元整
（￥77,851.63 万元）。
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