丽新发展（00488.HK）2026年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期丽新发展（00488.HK）发布2026年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

全球经济与地缘政治格局
      于回顾年度内,全球经济前景持续转差。国际货币基金组织逐步将二零二六年全球增长预测从一月的3.3%下调至四月的3.1%,并于七月的更新中进一步下调至3.0%,同时将全球整体通胀预测上调至4.7%。二零二六年二月爆发涉及美国、以色列及伊朗的冲突,扰乱了霍尔木兹海峡,并导致石油供应受压及原油价格大幅上涨。国际货币基金组织指通胀上调之主要原因为能源及食品成本上升,期内全球石油价格指数平均约为每桶89美元。地缘政治局势持续紧张,地缘经济的碎片化及科技行业市场回调的风险于年内持续加剧市场波动及政策不确定性。
      香港透过两个渠道感受到上述形势。作为能源及食品净进口地区,香港承受较高之到岸成本,惟整体通胀仍受控,政府维持二零二六年整体消费物价通胀预测于2.6%。其次,期内地缘政治碎片化及资本于金融中心之间重新配置,对香港形成利好。首次公开发售项目储备强劲,加上来自中国内地之财富流入,带动市场对专业服务及核心商业区优质办公楼空间的需求。惟利好的受惠范围较为狭窄。如下文所述,该利好并未延伸至本集团香港投资物业所在之非核心分区市场,亦未惠及下文所述之零售、餐饮及休闲市场。
      货币政策于回顾年度内朝着有利于本集团的方向发展,惟于该年度结束后不久便出现逆转。联邦储备局于二零二五年九月至十二月期间三次下调政策利率,将目标区间调整为3.50%至3.75%并维持该水平至二零二六年七月底。由于港元与美元挂钩,本次宽松政策减轻了本集团于本年度内之融资成本压力。本集团之借贷主要为浮息,于二零二六年七月三十一日约85%按浮息基准计息。部分浮息债务以人民币计值,并参考持续放宽之中国内地基准利率定价;余下则以港元计值,并参考香港银行同业拆息(「香港银行同业拆息」)定价。本次宽松政策亦降低香港按揭成本,而香港大部分新造按揭乃参考香港银行同业拆息而非银行最优惠贷款利率定价,为下文所述之住宅市场带来支持。然而,于报告期后,联邦储备局于二零二六年九月十六日将目标区间上调25个基点至3.75%至4.00%,此为自二零二三年以来首次上调。最新预测显示二零二六年年底前将进一步上调,并预期政策利率于二零二七年仍将会保持高企。香港金融管理局翌日根据联系汇率制度要求将基准利率上调25个基点至4.25%。主要银行维持最优惠贷款利率不变,一个月香港银行同业拆息维持于约2.9%,远低于基准利率,故对借贷成本之影响至今有限。惟此缓冲有限。倘美国利率进一步上升,香港银行同业拆息预期将跟随上调,本集团以港元计值之融资成本部分,连同支持香港住宅需求之可负担能力,将于截至二零二七年七月三十一日止财政年度受压。
      香港物业市场
      于回顾年度内,香港经济持续稳健增长,惟增长动力于期末有所放缓。二零二六年第一季度实质本地生产总值按年增长5.9%,第二季度则增长4.3%,令上半年增幅达到5.1%,创下近五年来最强劲的半年度表现。因应实际市况,政府于二零二六年八月十四日将全年增长预测由先前的2.5%至3.5%上调至3.5%至4.5%。经济增长乃受对外贸易(主要反映经香港转运之货物,而非本地生产之货物)及稳健之本地需求带动。第二季度私人消费开支增长2.8%,而居民的境外消费开支则有所下降,显示经历过去数年北上旅游导致本地消费外流后,部分家庭开支开始重新回流本地经济。旅游业亦持续复苏,二零二六年上半年访港旅客达2,671万人次,按年增长13%。期末后旅客人数持续上升,二零二六年首八个月增长11%至3,667万人次,惟同期短途旅客人数则有所下降。
      香港的写字楼租赁市场仍然明显两极化,惟整体市场于回顾年度内回暖。整体甲级写字楼空置率于二零二六年六月底降至13.1%及至七月底降至12.8%,为31个月以来最低,而整体甲级写字楼租金于二零二六年上半年上升3.2%,为自二零一九年中调整以来首次录得显着半年升幅。然而,复苏高度集中。租赁需求仍集中于中环核心地段,该区空置率于六月底降至8.8%,为43个月以来最低及至七月底降至8.0%,而上半年租金上升7.3%,为15年来最强劲之半年增长。复苏主要由首次公开发售项目之强劲储备及来自中国内地之财富流入带动,令发行人、保荐人、律师事务所、私人银行、家族办公室及资产管理公司产生需求。核心区以外分区市场继续落后。九龙东空置率于七月底达19.8%,湾仔及铜锣湾为9.8%,边缘地区租金在已处低位下继续受压,核心区以外之业主继续以租金及优惠竞争。本集团之香港投资物业,即长沙湾广场、丽新商业中心及铜锣湾广场二期,均位于核心商业区以外,故中环复苏预期不会对其带来重大裨益,本集团香港租赁表现应参考非核心分区市场而非整体市场解读。在此市场环境下,本集团一直积极争取现有租户续租,并优化租户组合,以维持物业的高出租率。于回顾年度内,在审慎的市场环境下,本集团于香港的写字楼及零售租赁业务的平均出租率均成功维持在90%或以上。
      香港面向消费者的行业仍然较写字楼市场更为艰难,鉴于本集团香港投资物业中有相当大之零售部分,对本集团构成最直接影响的为该等行业,而非写字楼市场复苏。零售租金跌幅于期内放缓,惟营运商仍面对严峻经营环境,食肆收益仍低于疫情前水平,消费模式转向较轻型及休闲业态。旅客消费亦继续由购物转向文化及体验。酒店方面,旅客人次复苏集中于传统旅游区,该等区域外酒店需求继续较依赖本地休闲及团体业务,而非入境旅客,市场房租仍低于二零一九年之前的水平。上文所述家庭消费回流可望带来一定支持,惟预期两个行业均不会迅速复苏。
      香港住宅物业市场录得显着复苏。中原城市领先指数于二零二六年八月处于161至162点之间,创近三年新高。二零二六年上半年成交量急升,私人住宅买卖逾40,800宗,为自二零二一年以来最高之半年总数。单是二手市场,二零二六年上半年录得26,813宗成交,涉资212,240,000,000港元,交易宗数及金额均创五年新高。复苏由人才输入计划带来之持续需求所支撑。自二零二二年以来,各类人才计划已批出逾270,000宗获批个案,不少持有人由租转买。「供平过租」现象进一步推动这一转变。该现象直接源于上文所述之低银行同业拆息,因香港大部分新造按揭乃参考香港银行同业拆息定价。中国内地买家之需求亦为另一重要推动因素:据报该等买家于二零二六年上半年之登记宗数创纪录。然而,不利因素仍然存在。市场主要风险为上文所述之利率走势、开发商以市场主导价格推出新供应之步伐,以及中国内地收紧资本外流管制(将影响已成为重要需求来源之买家群)。人才流入支持之基本需求依然稳固,惟不应假设二零二六年上半年录得之升幅会持续。本集团于回顾年度内参与香港住宅市场仅限于单一项目之少数权益。
      本集团成功把握销售机遇,令BalResidence项目及尚柏项目取得不错的销售成绩,该两个项目均已售罄。此外,本集团的合营公司项目(即位于TheSouthside的「滶晨」)已于二零二五年六月启动预售,市场反应热烈。至最新数据,该项目合共825个单位中约791个单位已预售出约13,900,000,000港元。此强劲表现不仅反映市场信心逐步回升,更在充满挑战的经营环境中,再次印证地理位置优越的优质住宅发展项目持续受到市场青睐。本集团将继续密切关注市场动态,并评估未来项目推出的合适时机及定价。
      BalResidence之总销售面积约为62,148平方尺,包括7,506平方尺之商业设施及54,642平方尺之住宅空间,提供156个住宅单位。所有住宅单位已全部售出。已售出住宅单位之所得款项总额为830,200,000港元,其中243,000,000港元于回顾年度内于收入确认。
      尚柏之总销售面积约为36,720平方尺,提供112个住宅单位。全部住宅单位已售罄,绝大部分于上一回顾年度于收入确认。所得款项总额为346,800,000港元,其中24,100,000港元于回顾年度内于收入确认。
      位于滶晨住宅项目的建筑工程已于二零二六年六月竣工,而装修工程预期将于二零二六年十二月竣工。该项目总建筑面积(「建筑面积」)约636,200平方尺,预期将可建两幢住宅大楼,提供825个住宅单位。
      九龙塘博峰的建筑工程已于二零二六年七月底竣工,而装修工程预期将于二零二七年第一季度竣工。其将被发展为一个高质素的豪华住宅物业,获准许的建筑面积上限约为71,600平方尺,提供约46个中至大型单位(包括2幢独立洋房)。
      港岛半山旭龢道1号项目地基工作已竣工,建筑工程预期将于二零二八年第一季度竣工。本集团计划将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方尺的豪华住宅项目,提供约27个中至大型住宅单位。
      何文田窝打老道116号项目的项目设计工作正在进行中,预期将于二零三零年第一季度竣工。本集团拟将该地皮重建为总建筑面积约46,600平方尺的住宅项目,提供约72个住宅单位。
      中国内地房地产市场
      于整个回顾年度内,中国内地经济一直处于结构性参差的复杂形势。国内生产总值于二零二六年第一季同比增长5.0%,其后于第二季放缓至4.3%,使上半年增长4.7%,而此增长维持于政府定下的4.5%至5.0%年度目标区间内。增长明显不均衡,工业产出及出口保持稳健,而内需仍然疲弱:固定资产投资于上半年收缩5.7%,零售增长仍然乏力。房地产行业仍是拖累增幅的最主要因素。
      国家统计局公布的房地产数据按历年累计基准编制,因此与丽丰控股有限公司(「丽丰」)及其附属公司(统称「丽丰集团」)的财政年度并不一致。据此,于二零二六年首七个月房地产发展投资同比减少19.2%,较上半年18.0%的跌幅进一步扩大。发展项目存量大幅缩减,新动工项目减少24.0%,房屋落成量下跌23.2%。主要住宅销售面积同比减少11.8%,销售额下跌13.1%。于丽丰集团财政年度内,价格走势显示全国下行趋势持续,各城市之间价格差异显着。全国70个大中城市新建商品住宅价格指数于二零二五年八月同比下降2.5%,并于丽丰集团财政年度上半年持续偏软,于二零二六年二月同比减幅扩大至3.2%,并于二零二六年七月回顾年度结束时同样仍维持3.2%的同比减幅。虽然在整个期间内一线城市新建商品住宅价格均呈同比下跌,于二零二六年七月下跌1.1%,但当时的按月环比变动已回复平稳。于一线城市当中,丽丰集团两个主要市场走势差异明显:上海(唯一录得正增长的一线城市)的新建商品住宅价格于二零二六年七月同比上升3.0%;而广州则录得2.2%的跌幅,较二零二六年一月约5.3%的谷底有所收窄。
      报告期后,走势略有改善。二零二六年八月全国新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%,为自二零二五年十二月以来最轻微的跌幅;一线城市价格同比下跌0.9%;上海维持同比增长3.0%;广州的跌幅则进一步收窄至1.9%。于二零二六年八月底,新建商品房未售出的面积同比减少1.1%,连续六个月下滑;于二零二六年首八个月二手房成交面积同比增长10.6%,显示去库存措施已开始见效,交投量正在转向二手市场。
      政策力度于期内加强。二零二六年三月的政府工作报告提出住宅物业市场的战略重心由「止跌回稳」转向「着力稳定」,重提「去库存」方针,要求因城施策以减少库存。工作报告亦鼓励地方政府收购未售出的库存住宅物业,并转为可负担住房。中央政府进一步强化「白名单」融资机制以支持项目交付,以及推动向现房销售模式转型。尽管采取了以上政策,房地产市场复苏情况仍显脆弱乏力,且各地情况不一。虽然核心城市暂时呈回稳迹象,但次级城市仍持续面临库存高企与需求疲弱的困境。预期市场触底回稳的过程将属渐进而漫长。
      对丽丰集团而言,住宅市场的重要性与其说是会反映直接面临的风险,不如说是家庭愿意入市的信心。住房价格下跌削弱家庭的感知财富,加上在上述成本压力下,遏抑了非必需品的消费。住宅市场衰退主要由此波及丽丰集团的零售物业组合,影响租户销售额、出租进度以及续约时争取租金增长的幅度。
      尽管本集团的中国物业旗舰丽丰集团对营运所在城市的长期业务前景仍抱持信心,尤其是充满活力的大湾区(「大湾区」),但经济复苏进程延宕,为可预见未来带来挑战。
      丽丰集团的租赁组合涵盖上海、广州、中山及横琴,总面积约5,900,000平方尺。于整个回顾年度内,中国内地办公楼租赁市场持续面对严峻的不利环境。大中华地区主要城市空置率仍然高企,甲级办公楼租金持续受压,市场出现大量新供应,互相争夺租户情况加剧。其中,上海、广州高空置率问题尤其严重,租金仅出现短暂的复苏迹象;预期下行周期将会持续。租户逐渐倾向优先考虑优质且地段优越的资产,致使核心城区优质办公楼空间需求持续,但楼龄较高、位于边陲地段的办公楼库存却乏人问津。
      零售租赁市场同样低迷。消费者信心疲弱、住宅价格下跌影响财富价值以及非必需品类别消费持续降级均对租户的销售业绩造成压力,并削弱了零售商户承租新舖位或于续约时接受租金上调的意愿。市场上的业主普遍将出租率及租户组合视为优先考虑,而非面价租金。
      于回顾年度内,丽丰集团主动提前与现有租户续约,同时积极招揽新租户,以维持高出租率。虽然丽丰集团的租赁物业(尤其位于上海及广州)的表现仍然备受考验,租金普遍回落,但两幢较新落成的甲级办公楼(即上海丽丰天际中心及广州丽丰国际中心)租金持续稳步上升,较上个财政年度带来额外租金收入。
      丽丰集团之横琴创新方项目已成功建构专注于「跨境电商产业与生态圈」及「文旅会展商贸产业」之双核心发展,汇集跨境电商产业、新科技产业、大健康产业、横琴粤澳深度合作区哈罗礼德学校、横琴凯悦酒店、购物中心、多功能场馆及跨境交通等配套于一体,全面营运使用中。
      横琴创新方项目第一期(「创新方第一期」)「琴澳跨境电商产业园(创新方)」已形成显着产业集聚效应,入驻企业超逾420家,涵盖多个前沿增长领域:
      以圆通集团大湾区总部、映宇宙、TOPTOY、名创优品、泰陌、三六零、交个朋友控股、发现澳门、卡斯国际集团、安骏物流等为代表的「跨境电商及互联网」产业群;
      以凌烟阁、拓竹科技、一微科技、理想汽车、芯业测控和多家知名芯片开发设计企业为代表的「高端新质生产力」产业群;
      以联合生命及皓康医疗为代表的「大健康」产业群;及创新」产业群。
      横琴「四新产业」(科技研发和高端制造、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸以及现代金融)在此汇聚融合,正让创新方成为推动琴澳一体化高质量发展的新经济增长极。
      值得一提的是,园区内其中一名主要租户为某本地龙头企业,该企业已在创新方第一期租赁六层办公空间,设立其全球跨境电商总部,目前雇有1,500名员工,而该项目于全面出租时,预期其雇员人数将扩大至超过3,000人,成功在创新方构建具有群聚效应的产业生态圈。于本业绩公布日期,约96%的办公室单位已经出租,约有2,800人于此办公。丽丰集团亦已将创新方第一期余下未出售的文化工作室单位出租予入驻企业雇员。上述的创新营运模式不仅能有效启动商业区的客流量,更可透过吸引优质企业,实现商业结构的持续优化及升级。
      此外,丽丰集团支持园区内优质澳资企业卡斯国际集团与武商集团深化合作,共同构建大湾区跨境商贸新蓝图,推动鄂港澳琴四地联动,实现从产地到港澳终端的高效电商直达。
      于本业绩公布日期,创新方第一期之商业区约有89%已经出租,而主要租户包括喜茶、瑞幸咖啡、麦当劳、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、锟鹏数字运动馆、十万雪极滑雪中心、蚝大仙、华润万家LIFE及联合生命。工商银行亦向丽丰集团购买创新方第一期之两个零售单位(交易已于二零二四年八月完成),体现其对该项目之信心。此外,自二零二四年底以来,创新方第一期之另外四个零售单位已售予独立第三方。
      横琴创新方项目第二期(「创新方第二期」)取得重大进展。丽丰集团已于二零二五年十一月底完成出售创新方第二期的两幢高端人才公寓楼(T1及T3)的协议签署,总额为人民币625,700,000元,总建筑面积约49,655平方米,提供约780套公寓单位,可为在创新方第一期及创新方第二期办公楼及横琴工作的各类人才提供就近租房选择。
      创新方第二期的第二幢大楼指定作办公用途,预计将于二零二六年十一月投入使用,并将吸引更多跨境电商及高新科技等优质租户进驻。另外,丽丰集团已获当地政府批准,可将创新方第二期的第四至十一幢大楼发展作为保障性租赁用途,这也是首个获得「横琴粤澳深度合作区保障性租赁住房项目认定书」的项目。有关措施旨在满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求,并为该区域提供重要的配套设施。
      中山棕榈彩虹花园余下住宅单位、零售商舖及停车位,以及横琴创新方第一期之文化工作室与文化工作坊单位的销售工作正逐步推进。除前述创新方第二期两幢住房大楼(T1及T3)以约700,000,000港元(人民币625,700,000元)售出外,丽丰集团正与潜在买家就出售某些资产进行洽谈。此洽谈将有助达成前述之出售目标,丽丰集团将继续物色合适资产进行出售,以提升财务状况。

业务展望：

展望未来,我们相信,凭藉丰德丽集团涵盖电影、电视节目、音乐、艺人管理及现场表演之综合媒体平台,丰德丽集团得以稳占优势,透过均衡且具协同效应之方式把握娱乐市场之机遇,丰德丽集团亦将继续寻求合作与投资机遇,以让业务组合丰富多姿、拓阔收入来源及为其股东实现最大价值。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。