瑞安房地产（00272.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期瑞安房地产（00272.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

瑞安房地产是中国领先的城市发展解决方案提供者,主要经营物业开发、物业投资及管理两大业务板块,并以上海黄金地段的物业组合为支柱。作为开发及运营卓越可持续社区的先锋,本集团在进行城市更新和活化文化遗产时积极将文化、社交和可持续理念融入城市发展,为中国各城市提供不同的城市发展解决方案。
      瑞安新天地(「SXTD」)为瑞安房地产的全资附属公司,是中国领先的卓越商业物业投资者及管理人,致力建造充满活力、包容及可持续的社区。公司业务遍及中国一线城市,包括上海、武汉、重庆、佛山及南京,是上海最大型的私营商业物业管理者之一。截至2026年6月30日,瑞安新天地管理的位于上海的办公楼及零售场所估值达人民币784亿元,其中包括旗舰项目新天地石库门街区。
      2026年上半年的主要成就
      本集团录得合约销售额人民币29.61亿元,包括住宅物业销售额人民币24.40亿元,商业物业销售额人民币5.21亿元。本集团已锁定的销售总额(包括合营公司及联营公司)为人民币194.33亿元,将于2026年下半年及以后交付并确认入账。
      本集团的商业物业组合录得强劲的租金收入增长。包括合营公司及联营公司所持物业在内,我们于2026年上半年的租金及相关收入总额较去年同期增长4%至人民币18.56亿元,其中78%来自增长比较强劲的上海物业组合。2025年开幕的上海新天地东台里和武汉创新天地商业公园进一步带动收入增长。2026年上半年,销售额和客流量维持强劲增长,同比分别上升20%及17%。
      2026年1月,本集团宣布收购位于上海闵行区的召楼新天地首幅住宅用地,代价为人民币6.643亿元。本集团持有该项目60%的权益,该项目定位为融合文化传承、优美自然景观与现代都市生活的城市微度假项目。首块住宅用地总建筑面积约为24,000平方米,进一步丰富了集团的住宅可供销售资源。
      于2026年1月及6月,集团悉数偿还本金总额为4亿美元的优先票据,彰显了集团履行财务责任的坚定承诺。偿还资金来自于2026年1月及4月成功发行本金总额4.5亿美元、于2029年到期的优先票据,此举进一步延长整体债务到期期限,并为集团提供额外流动性。
      于2026年2月,本集团与宏利有限合伙人、中国人寿信托、海口远见共创一号基金(有限合伙)及大家保险集团签订合作协议,透过成立有限合伙企业及股权转让,重组企业天地5号及新天地湖滨道的投资控股架构,股权转让已于2026年5月完成。该重组有助拓宽境内融资渠道,节省财务费用,同时降低外汇风险。
      集团荣登《时代》杂志2026年首届「全球最具影响力公司」榜单,成为中国首家也是唯一获此殊荣的房地产企业。这项殊荣彰显集团对可持续发展的长期承诺,并肯定「新天地社区」作为全球城市发展的标竿,在历史传承、未来发展需求与环境可持续性之间实现了可持续的平衡。
      我们的可持续发展努力获得业界广泛认可,鸿寿坊荣获城市土地学会颁发「2026亚太区卓越奖」,位于武汉的光谷创新天地企业天地则获得WELL铂金级认证,为武汉地区以人为本的健康办公环境树立新标竿。另外,自2026年1月起,上海创智天地所有已投入运营的物业实现100%采用可再生能源电力,进一步迈向减碳目标。
      物业销售表现
      已确认物业销售
      2026年上半年,已确认物业销售总额(经扣除适用税项)为人民币7.48亿元,较2025年上半年的人民币11.93亿元有所减少,主要是期内住宅物业落成量较低所致。平均售价(不包括停车场)较2025年上半年增加48%至每平方米人民币27,000元,原因是期内销售中有更高比例来自平均售价较高的上海项目。
      下表呈列各项目于2026年上半年及2025年上半年已确认物业销售的情况(经扣除适用税项后呈列):
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      确认为:
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      附注:
      1每平方米平均售价的计算是基于扣除适用税款之前的销售收入总额。
      2根据重庆房地产市场的惯例,重庆住宅之平均售价乃按套内建筑面积呈列。
      3重庆天地合作物业组合乃由本集团联营公司开发的一个项目。本集团持有该合作物业组合19.8%的权益。
      合约物业销售、认购销售及锁定销售
      本集团于2026年上半年的合约物业销售额为人民币29.61亿元,较2025年同期下跌15%,其中住宅物业销售占82%,余下由商业单位销售所贡献。2026年上半年,住宅物业销售的平均售价为每平方米人民币50,400元,而2025年上半年则为每平方米人民币71,700元。合约物业销售及住宅物业销售的平均售价下降,部分归因于项目组合变化所致。2026年上半年,平均售价较高的上海项目所占合约物业销售比例有所下降。我们计划在2026年下半年及以后推出更多项目,主要集中在上海和武汉(视乎施工进度和政府预售许可批准的时间而定)。
      截至2026年6月30日:
      i)已认购销售总额为人民币4.64亿元,其中人民币3.55亿元来自上海翠湖滨江,须待未来数月签订正式买卖协议方可作实。
      ii)录得已锁定销售总额人民币194.33亿元,待于2026年下半年及以后交付客户并确认为本集团财务业绩。下表为2026年上半年及2025年上半年按项目呈列的合约销售详情(经扣除适用税项前呈列):
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      商业物业销售:
      上海新天地
      瑞虹新天地
      重庆新天地
      重庆天地
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      附注:
      1重庆天地合作物业组合乃由本集团联营公司开发的一个项目。本集团持有该合作物业组合19.8%的权益。
      2根据重庆房地产市场的惯例,重庆住宅之平均售价乃按套内建筑面积呈列。
      3本集团持有该物业49.5%的权益。
      4本集团持有该物业80%的权益。
      2026年下半年可供销售及预售的住宅建筑面积
      下表呈列本集团于2026年下半年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约125,900平方米,涵盖本集团五个项目:
      作为审慎提示,实际的推售日期将取决于并受施工进度、市场环境变化、政府法规的变动等因素影响。
      物业发展
      截至2026年6月30日的住宅发展项目可供销售资源
      1上表代表截至2026年6月30日尚未录得合约销售额的可供销售资源。
      2包括分别位于翠湖天地·六和及永新里的1,700平方米及32,000平方米可销售的商业别墅及联排别墅的建筑面积。
      3不包括分别位于南桥天地及永新里的地下空间建筑面积5,000平方米及10,000平方米。
      4数字为有待进一步修订的项目计划的初步估计。
      发展中之住宅物业
      上海新天地—翠湖天地•六和(第122号地块)于2021年6月购入,总建筑面积86,000平方米(包括建筑面积5,000平方米的地下空间)作住宅用途,以及总建筑面积18,000平方米(包括3,200平方米的地下空间)作零售用途。2024年9月,本集团成功推售翠湖天地•六和的首批单位。总建筑面积为57,000平方米的108个单位于开售当日即告售罄。2025年,本集团随后推出总建筑面积13,200平方米的别墅及联排别墅。所有取得预售许可证的别墅及联排别墅已签订合约。2026年上半年共推出五个单位。其余单位市场反应热烈,待取得预售许可证后即可正式签订买卖合约,预计将自2027年第四季开始交付。本集团持有该发展项目50%的权益。
      翠湖滨江—该地块于2022年12月购入,总建筑面积30,000平方米(包括建筑面积8,500平方米的地下空间)作住宅用途。这个文化古迹保育和开发项目旨在打造一个高端低密度住宅社区,包括90个面积介于160-410平方米的单位。该项目已于2025年下半年竣工,项目于2026年第二季展现稳健的销售势头。截至2026年6月30日,近三分之二的单位已签约及认购,其中40个单位已交付买家。本集团持有该发展项目60%的权益。
      召楼新天地—2026年1月宣布获取首块住宅用地,总建筑面积约24,000平方米。该地块作为上海闵行区城市更新项目的一部分,将发展为低密度住宅产品。项目总规划建筑面积约223,000平方米,其中住宅建筑面积约150,000平方米。召楼新天地以城市微度假作为定位,将打造出融合文化传承、优美自然景观与现代都市生活的综合社区。首期住宅工程预计于2026年下半年动工,预计于2027年进行预售。整体项目预计将于2032年起陆续落成。本集团持有该发展项目60%的权益。
      武汉新天地—最后一期的云逸(第B2号地块)于2025年11月开盘,总住宅建筑面积达38,600平方米,销售成绩亮眼。尽管市场处于下行周期,该项目仍刷新该地区最高单价及最快去化速度纪录。所有单位已于2026年第二季全部签订合约,预计2027年第四季开始交付。
      创新天地—该地块于2017年购入。第R7及R8号地块的住宅单位总建筑面积为73,000平方米,截至2026年6月30日已全部售出并交付予买家。最新一期住宅项目KIC创新天地·漫序(第R2号地块)总建筑面积32,300平方米。6月下旬推出总建筑面积14,800平方米,截至月底约77%的单位已签约及认购。预计自2027年第三季开始交付。本集团持有该发展项目50%的权益。
      武汉长江天地—该地块最初于2021年12月购入,根据最新总体规划,该地块可作住宅用途的建筑面积估计达761,000平方米。第B4号地块的总住宅建筑面积为135,000平方米,已于2023年9月开始预售,并于2025年下半年竣工。截至2026年6月30日,总地上建筑面积96,700平方米的632个单位已签订合约,其中613个单位已交付予买家。本集团持有该发展项目50%的权益。
      截至2026年6月30日发展中及未来发展之商业物业
      附注:
      1酒店用途。
      土地储备
      截至2026年6月30日,本集团土地储备的总建筑面积为760万平方米(包括560万平方米的可供出租及可供销售面积,及200万平方米的会所、停车场和其他设施)合共18个发展项目,分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段。本集团应占可供出租及可供销售的建筑面积为340万平方米。在560万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中,约280万平方米的建筑面积已经落成并持有作销售及/或投资用途,约80万平方米的建筑面积正处于发展阶段,余下的200万平方米则持有作日后发展用途。

业务展望：

本集团自2016年起推行「轻资产策略」,务求以更高效、更有成效的方式推动发展。在此策略下,本集团逐步为其成熟的商业资产引入财务投资者以循环资金;我们透过持有少数股权的合作模式开展新项目,为项目的开发、销售及营销、资产管理及营运提供专业管理服务。透过此策略,本集团可充分发挥并运用旗下社区品牌「新天地」及豪宅品牌「翠湖天地」的品牌优势,以及我们在项目开发与资产管理领域的专业实力,在高度波动的市场环境中拓展业务,同时透过多元化的管理费收入渠道,开拓新的收益来源。
      截至2026年6月30日,本集团已参与四个位于上海的轻资产项目,有望带动集团未来数年的增长。下表概述这些项目的详情︰
      1包括32,000平方米可销售商业别墅及联排别墅建筑面积。
      永年里︰
      永年里是位于上海黄浦区核心地段的城市更新项目。该发展项目包括三个地块,将兴建超高层及高层住宅、传承风格别墅及里弄式零售区域并受惠于其坐落于大新天地社区内的优越地理位置。该项目涵盖约105,000平方米的住宅总建筑面积及50,000平方米的商业总建筑面积。建设工程预计于2026年第四季动工。预计于2032年竣工,预售将于2027年后进行。该项目由上海永业企业(集团)有限公司(持有98%权益)及中国海外集团(持有2%权益)共同开发。受合作方委托,本集团将提供涵盖战略定位、开发管理、市场营销与销售、资产管理及营运的全周期专业管理服务。
      南桥天地:
      南桥天地是与上海市奉贤区政府合作开发的城中村改造项目,位于奉贤区老南桥镇中心。该项目旨在支持奉贤成为上海南部创新及服务枢纽的愿景。项目规划总建筑面积约423,000平方米,包括约325,000平方米的住宅总建筑面积及98,000平方米的商业及附属设施,该项目计划分阶段开发,目前预计将持续至2031年。于2024年8月,本集团取得该项目5%的权益,并获委托提供全周期开发及资产管理服务。
      自2025年4月起,项目公司收购了总建筑面积约71,800平方米的地块(包括建筑面积4,800平方米的地下空间)作住宅及文化用途。建设工程正在进行中。首期住宅发展项目总建筑面积13,900平方米,预计于2026年底或2027年初开始预售。
      永新里:
      该项目是位于上海黄浦区新天地石库门街区以东的综合性城市更新项目。它将提供「翠湖」品牌的优质住宅及「新天地」品牌营运的商业空间,巩固本集团在大新天地社区的业务。该项目规划总建筑面积约220,000平方米,包括165,000平方米的住宅总建筑面积(包括9,800平方米的地下空间)及55,000平方米的商业总建筑面积。建设工程于2026年第二季动工。预计于2031年竣工,并于2027年进行预售。
      于2025年6月,本集团与天安中国投资有限公司成立新的30/70合营公司以参与该项目。本集团就该合营公司须承担的资本承诺总额预计不超过人民币10.47亿元。该合营公司成功收购上海永业企业(集团)有限公司拥有的一间公司之50%股权,该公司持有该项目的三幅地块。本集团于该项目持有15%的实际权益。
      三林新天地:
      三林新天地是位于上海浦东新区三林镇的城中村改造项目,紧邻前滩中央商务区及三林滨河。该项目将于上海其中一个最具活力的区域,进一步巩固本集团的城市更新产品线。该项目规划总建筑面积约725,000平方米,包括633,000平方米的住宅总建筑面积及92,000平方米的商业总建筑面积。整体发展期预计由2026年至2035年。
      于2025年11月,本集团与上海陆家嘴(集团)有限公司、上海浦东房地产(集团)有限公司及上海三林资产管理(集团)有限公司订立协议,共同开发该项目。本集团将出资之实际资金承诺将约为人民币12.15亿元。本集团于该项目持有13.26%的实际权益。
      展望将来,我们将以审慎及自律的态度继续秉持「轻资产策略」拓展业务,同时维持流动性及确保财务稳健。我们的投资重点继续专注于长三角及大湾区核心一线及强二线城市的机遇,发挥我们在城市更新领域的专业实力,而上海继续作为我们最坚实的据点。我们的长远目标是于特定市场及所建构的各式产品中保持「冠于同侪」的领导地位,并通过实行房地产开发及资产管理并行的均衡策略,从而实现可持续的盈利增长。

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