希慎兴业（00014.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期希慎兴业（00014.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

商铺
      集团商铺业务组合的营业额上升1.4%至874百万港元(2025年:862百万港元)。
      香港业务组合
      营业额上升1.2%至861百万港元(2025年:851百万港元),其中包括按营业额收取的租金66百万港元(2025年:61百万港元)。
      于2026年6月30日,商铺出租率为96%(2025年12月31日:95%)。2026年上半年的续约、租金检讨及新出租物业的租金水平维持上升趋势。
      期内,受惠于零售销售持续增长、入境旅游回暖及消费者信心增强,香港零售市场势头强劲。尽管各细分市场的复苏步伐不一,相关趋势反映消费者偏好持续演变,突显以客为本的零售策略之重要性。
      在此进展的基础上,我们进一步优化利园区的商铺业务组合,包括全新奢华品牌旗舰店并提升顾客体验,巩固其奢华定位。期内新增的奢华品牌亮点包括经全新装修和扩建的Louis Vuitton、Van Cleef & Arpels及设有独家Blue Box Café的Tiffany & Co.旗舰店。这些新增元素进一步彰显利园区作为奢华品牌集中地之定位。
      为丰富商铺组合,我们继续引入潮流品牌及优质餐饮选择,迎合更广泛的消费者与生活品味偏好。此策略与利园区的奢华元素相辅相成,提升利园区对不同客群的吸引力。
      随着利园区优化计划取得重大进展,我们已完成希慎广场的外墙优化工程,并于其中一个最繁忙的街道交汇处设置全新大型电子屏幕。这些优化工程有助我们为期间限定店及各式活动缔造更高市场关注度,同时加强顾客的互动参与。
      利园八期与行人通道系统的建造工程按计划推进,预期项目落成后将加强区内连系,提升畅达度及整体顾客体验,为利园区揭开崭新篇章。
      中国内地业务组合
      期内,上海利园的商铺业务部分的出租率为67%(2025年12月31日:72%),截至目前已承租零售面积达70%,产生租金收入13百万港元(2025年:11百万港元)。
      上海利园引入全新体验式概念,包括设立现场表演场地,同时精心策划以消费者兴趣为主题的商铺组合,获得市场好评。我们的策略性租户组合巩固上海利园作为充满活力的商务社交枢纽定位,并与其办公生态系统无缝互补。
      市场推广活动及常客奖励计划
      2026年上半年,我们持续透过大型体验活动及市场推广计划,丰富利园区的内容与体验。上述两项举措均有助巩固利园区作为尊尚生活品味与文化热点之形象。
      备受瞩目的重点活动包括以港产贺岁片为主题的沉浸式新春街头节庆,以及复活节期间举行的多啦A梦体验店。这些活动吸引顾客热情参与、带动人流并获得高度社交媒体曝光,尤其获得Z世代、家庭客群及旅客的积极回响。另一重点活动为三月份艺术月期间举行的《重生:雕塑大师杨英风》艺术展览及相关文化活动。上述活动深化我们与社区的联系,体现我们致力融合艺术文化、缔造更具意义零售体验之承诺。
      品牌主导的餐饮体验亦为期内另一亮点。Louis Vuitton旗舰店扩建后推出Louis Vuittonx BarLeone限定体验;Tiffany & Co.专属的BlueBoxCafé开幕并举办Blue Book高级珠宝活动,均为顾客带来耳目一新且引人入胜的品牌体验。随着上述奢华品牌旗舰店开幕,利园区进一步巩固其作为香港购物首选热点之地位。
      除线下活动外,我们亦善用小红书及微信等线上渠道,扩展与社区及访客的互动。线上推广内容包括叙述利园区人物故事、新餐饮商户推介及旅客购物指南等资讯。期内,我们推出更为便捷易用的微信介面,尤其有助简化登记及导航流程、便利顾客查阅商场资讯和推广优惠,提升整体顾客体验。
      我们于期内透过加强会员的互动参与、扩大会员覆盖,同时整合Club Avenue与hy会员计划,推进我们的双引擎客户关系管理策略。
      ClubAvenue持续深化与租户及策略品牌伙伴的合作,提升会员招募成效,同时创造别具特色的专属体验,吸引高净值客户。另一方面,hy会员计划着重透过社区为本的活动、会员之间的互动及与本地伙伴合作,培养会员的归属感,扩大会员客群。透过加强与社区的联系并创造更多共享体验,hy会员计划旨在提升顾客造访频率,鼓励具潜力的会员加入ClubAvenue,促进两个会员计划之间的协同效应,打造一体化的顾客体验旅程。
      建基于现有成果,我们将继续拓展大型体验式推广活动,包括街头活动及户外活动,为利园区注入活力,吸引更多人流。我们亦将持续与商铺租户及第三方伙伴合作支持各项计划,巩固利园区作为全城必访之地的美誉。
      写字楼
      于2026年首六个月,集团写字楼业务组合的营业额上升0.5%至754百万港元(2025年:750百万港元)。
      香港业务组合
      2026年上半年,营业额由2025年的703百万港元减少1.3%至694百万港元,其中包括按营业额收取的租金4百万港元(2025年:5百万港元)。
      香港写字楼市场于期内进入初步复苏阶段。受惠于金融行业扩张、首次公开招股市场回暖,以及中国内地企业需求回升,租赁势头有所增强。成交量及投资活动亦有所增加,反映上半年市场气氛转强,资金配置更趋活跃。在此市场环境下,希慎的写字楼业务组合凭藉优越地段、精心策划的租户组合,加上市场持续追求品质的趋势,表现相对稳健。
      希慎利园区写字楼组合的续约、租金检讨及新出租物业的平均租金水平仍然向下。然而,写字楼业务组合于2026年6月30日的出租率维持稳定于93%(2025年12月31日:94%)。
      利园八期进展理想,透过广泛市场推广及示范单位参观活动,市场反应令人鼓舞,相关商谈亦正积极进行。项目凭藉具差异化的环境、社会及管治元素、融合绿化空间设计及利园区内高连系性的优势,彰显其作为新世代办公空间的定位。我们相信以上优势将有助逐步吸纳市场需求,并较其他非核心地区的竞争物业享有租金溢价。
      于2026年6月30日,银行、金融及财富管理业持续成为最大的租户类别,占用租户组合中20.7%(2025年12月31日:21.2%)的出租面积。共享工作间及专业及顾问服务业分别是第二及第三大租户类别。
      中国内地业务组合
      中国内地写字楼业务组合的营业额上升至60百万港元(2025年:47百万港元),主要由于出租率上升至83%(2025年12月31日:72%)。尽管上海甲级写字楼租赁市场持续面对供应过剩及竞争加剧的挑战,我们一直坚持高水平的物业管理标准,持续巩固优质租户基础。
      我们于期内积极推进租赁工作,带动新租约签订与出租率提升。透过提供更切合租户需求、配备完善装修的写字楼单位和分隔式单位,有助我们适度提高单位租金并加快租赁步伐。
      住宅
      随着愈来愈多外籍专才来港发展,包括派驻香港的外籍人士,以及透过各项人才入境计划来港的专才,香港高端住宅租赁市场于2026年上半年稳步增长。
      希慎住宅租赁业务组合营业额为100百万港元(2025年:118百万港元)。于2026年6月30日,出租率为90%(2025年12月31日:87%)。住宅业务的续约、租金检讨及新出租物业的平均租金水平录得上升趋势。
      集团的资本循环计划目前涵盖出售竹林苑两座住宅大楼(包括124个公寓)。随着市场气氛向好的带动下,有关物业深受买家青睐。截至2026年6月30日,集团已就116个单位签订合同。
      扩展核心业务及策略支柱
      商业物业发展—利园八期
      利园八期为希慎与华懋集团于加路连山道合资进行的策略性发展项目,上盖工程正按计划推进,预计将于2026年第四季竣工,标志着希慎长远发展计划的重要里程。项目竣工后,将进一步巩固利园区作为香港其中一个最独特、最具吸引力的必访热点之定位。
      利园八期作为新世代办公及零售发展项目,其卓越的可持续发展设计备受肯定,于‘组装合成建筑法╱机电装备合成法成就奖2025’荣获‘杰出机电装备合成法项目(设计)’奖。
      利园八期亦于享负盛名的‘2026年度亚太区房地产大奖’(属于‘国际房地产大奖’项目之一)荣获‘香港最佳商业翻新/重建项目五星大奖’。作为利园区优化计划的重要一环,利园八期有助为拥有逾百年历史的利园商业区注入新动力,成为融合社区营造、可持续发展及香港独特文化底蕴的活力地标。
      凭藉利园八期项目,希慎于‘Hubexo亚洲大奖2026’再度获选为‘香港十大地产发展商’之一。以上荣誉印证我们致力实践愿景,打造市区绿洲及建设适宜生活、工作和发展的活力社区。
      利园八期项目在简明综合财务状况表的‘投资物业’中披露。
      住宅发展–林海山城及首岸
      希慎在大埔合资发展的高端住宅项目-林海山城提供262间花园别墅及公寓。截至2026年6月30日,该项目已就187个单位签订合同。
      香港高端住宅市场步入复苏阶段,成交量回升,市场气氛亦有所改善,主要受利率放宽、利好政策支持及中国内地买家需求回升所带动。期内,林海山城售价维持平稳,并采取策略收窄折扣和丰富物业选择,表现保持韧性。
      大众住宅市场方面,希慎持有一间合资公司的25%权益,以共同发展首岸。该项目为市区重建局率先推行‘小区发展’的模式下,位于红磡的综合发展重建项目。项目结合住宅与商业元素,包括提供1,296个住宅单位的住宅大厦,以及设有购物商场和大型停车场的商业基座,有助带动东维港湾区一带的发展。截至2026年6月30日,首岸已就654个单位签订合同。希慎肩负项目基座商场部分的设计和营运。
      根据市区重建局阐述的维港湾愿景,期望透过‘海—岸—陆’的规划理念,加强内陆与海滨空间的连系,重塑连贯而优质的红磡海滨公共空间。
      作为上述发展计划的一部分,首岸将为日后的市区重建策略树立新标准,并有助我们将专业知识应用至香港其他地区。项目上盖工程按计划推进,预计于2027年第三季完成主体结构工程。基座商场预计将于2027年底至2028年初开幕。住宅单位目前正进行预售。
      林海山城项目及首岸项目在简明综合财务状况表的‘合营公司投资’中披露。
      上海的投资物业—港汇广场
      希慎于此项投资物业持有26%权益。期内,港汇广场表现强韧。该项投资在简明综合财务状况表的‘联营公司投资’中披露。
      大湾区共享工作间—与IWGplc成立合营公司
      所有IWG共享工作间品牌于香港及大湾区的据点均由希慎及IWG的合营公司独家经营。
      该合营公司期内强劲而稳定的出租率及业务表现,反映市场对共享工作间的需求持续。透过与全球领先的共享工作间平台IWG合作,我们对大湾区共享工作间业务的发展前景倍感乐观。
      该合营公司于2026年上半年签订九个新据点,目前于大湾区经营54个中心。随着网络规模不断扩张,我们有信心把握大湾区各城市对共享工作间的需求。
      该项投资在简明综合财务状况表的‘合营公司投资’中披露。
      医疗及保健—新风天域集团
      新风天域集团为中国内地领先的私营医疗服务供应商,营运综合医疗生态系统,涵盖高端医院和诊所、康复护理服务、居家医疗服务、健康保险服务及生命科学等领域。
      于2026年上半年,新风天域集团在利好政策支持及全国性医疗网络的助力下,持续拓展业务。截至2026年6月30日,新风天域集团于中国内地营运逾30家高端及康复医院,提供多元化的医疗服务与涵盖多个专科范畴的专科护理。除医院和诊所网络外,其居家医疗服务已覆盖逾40个中国内地城市,进一步拓展医疗服务的覆盖范围。
      新风天域集团亦透过积极把握新兴发展机遇,包括综合肿瘤中心、健康保险、国际医疗服务及前沿科学研究,强化其增长平台。
      透过对新风天域集团的少数股权投资,希慎得以涉足中国内地快速增长的医疗保健行业。
      该项投资在简明综合财务状况表作为‘其他金融投资’的一部分披露。
      资本循环计划
      于2025年,集团透过策略性出售非核心资产,启动为期五年的80亿港元资本循环计划。该计划配合集团审慎的资本配置策略,有助强化财务状况,并支持实现可持续的股东回报。
      目标出售资产主要包括竹林苑两座住宅大楼,以及林海山城及首岸住宅项目的可供出售单位。受惠于住宅市场气氛改善,集团于达成有关目标方面进展理想。
      截至2026年6月30日,本集团已收取45亿港元,相当于80亿港元的资本循环目标的56%。此外,已签约但尚未完成的出售项目涉及额外6亿港元销售所得款项,预期将于2026年底前完成。展望未来,集团将继续优先推进减债,同时把资本重新配置至策略重点项目。

业务展望：

审慎布局满怀信心开拓未来
      展望2026年下半年,预期市场环境仍将瞬息万变。面对全球不明朗因素、来自区域城市的竞争、消费模式转变及写字楼市场压力,企业需保持警觉及强效管理以应对挑战。我们的管理团队专注于高效执行及审慎的时间与成本控制,坚守严谨的管理方针。随着利园区优化计划迈进完成阶段,利园八期亦即将竣工,我们将继续保持专注,对于希慎业务的下一阶段增长充满信心。
      本人谨代表董事会,衷心感谢全体员工克尽己任,秉承专业态度作出贡献。凭藉员工在各自岗位努力不懈,希慎秉持明确目标,在不断演变的环境中坚定前行。展望未来,我们将继续携手塑造利园区,成为凝聚人群、商业与社区的共融之地,为推动香港的可持续发展作出贡献,惠泽未来世代。

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