南都物业2026年中报：主动收缩优化结构，扣非净利+11.04%，城市服务接棒增长引擎

一、战略主题演变：从“战略升级拓新局”到“存量竞争下固本强基”

2025年年报中，管理层将当年定义为物业行业“规模扩张转向提质增效、精细化运营”的关键转型期，公司以“一体两翼?生态+科技”战略为引领，主动寻求战略升级，将人工智能、具身智能等前沿技术融入物业服务全链条，当年完成对云象机器人的领投，并联合设立“赛智助龙基金”、投资境智具身智能科技（北京）有限公司，科技翼的资本布局明显提速。

进入2026年上半年，管理层对行业定性进一步收紧为“政策顶层赋能与存量深度调整并行”“存量博弈态势持续”，公司战略表述从“升级拓新”转向“锚定一体两翼战略布局推进经营，巩固基础物业基本盘，优化项目业态及区域结构，挖掘生态增值潜力”。“固本强基”取代“拓新”成为上半年的战略关键词，经营重心从外延扩张向内生提质迁移。

二、业务结构变化：城市服务接棒增长引擎，在管规模主动收缩

公司自2025年起主动调整新签项目的业态与区域结构，2026年上半年这一趋势进一步强化。对比两个报告期的新签结构：

2025年新签面积以商写为主导（占比60.61%，同比提升22个百分点），2026年上半年城市服务项目接棒成为第一大新签业态（占比47.31%，同比提升超20个百分点），江浙沪外区域占比升至39.28%，跨区域拓展成效显现。

值得关注的是在管盘的主动收缩：截至2026年6月末，总签约项目641个、总签约面积8,535.00万平方米，较2025年末的681个项目、9,000.74万平方米明显下降，管理层将其归因于“主动退出部分不盈利项目”。这一取舍直接反映在收入端——2026年上半年营业收入90,842.63万元，同比下降0.58%，与2025年全年营收同比上升3.15%形成对比。从2025年年报的分产品口径看，收缩主要集中于低毛利板块：非业主增值服务收入305.37万元，同比-87.11%；资产管理服务收入1,919.51万元，同比-28.67%，但毛利率改善45.88个百分点。而物业增值服务收入18,163.43万元，同比+14.52%，是各产品线中增速最快的板块。

三、关键措施执行情况：2025年经营计划的上半年兑现

2025年年报披露的2026年经营计划中多项举措已在上半年落地并有实质进展：

• “星火计划”信息库建设：2026年上半年公司实施市场信息“星火计划”，以在管项目为圆心、3公里为半径建立区域存量物业项目信息库，直接支撑投标决策，与年报经营计划中“搭建全流程数字化管理闭环”的要求对应。
• 灵活日租服务：住宿运营板块日租服务上线，依托精准定价及流量运营，出租率逐月向好；2025年报计划同时提出以紫金港云谷中心项目试点“物业+招商”一体化模式，上半年产商运营板块已将相关运营标准与流程手册向项目推广。
• 品牌零售延伸：“净邻衣舍”洗衣业务（2025年开业、5个月服务业主3,000余位）上半年推进门店服务能力优化并保持稳定运行；“寻山邻”零售品牌依托RPA工具实现社群订单自动化管理，节日市场销售由单次销售向年度服务订单延伸。
• 品质专项行动升级：2025年“好房子、好服务、好邻里”品质专项升级为2026年“三好五心”服务焕新专项行动，上半年全集团品质检查整改完成率100%。
• 科技投资后续进展：2025年投资的云象机器人上半年业务实现较快增长，规模化交付能力持续提升，管理层预计“年内有望实现盈亏平衡”；2026年5月公司以自有资金3,000万元认购正江千帆（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙）有限合伙份额，持股7.50%。

同期，2025年报计划中的“新总部大楼装修”延续推进——在建工程期末1,722.04万元，同比+61.84%，公司披露主要系总部大楼装修持续投入。

四、核心能力建设：研发投入收缩与科技资本开支扩张并行

公司账面研发投入连续收缩：2025年全年研发投入合计239.87万元，占营业收入比例0.13%，研发人员6名、占员工总数0.08%；2026年上半年研发费用112.18万元，同比-29.46%，管理层解释为“研发项目阶段性变化”。

与之并行的是数字化落地投入与科技类对外投资的扩张。2026年上半年公司组建数字运管中心，收入中台与悦嘉家平台实现全链路数据贯通，上线能耗公示、法务催缴、品质检查线上化、经营驾驶舱等功能。资本端，报告期末其他权益工具投资4,719.17万元，较期初+170.66%；其他非流动金融资产20,458.06万元，+33.66%。品牌端，公司连续两年位居中指院等机构评选的“中国物业服务综合实力百强企业”第12名，子公司江苏金枫由第57名升至第52名，浙江中大普惠由第68名升至第67名。

五、财务表现与经营质量：扣非利润连续双位数增长，现金流与负债端承压

利润结构的切换是两个报告期最显著的财务特征。2025年归母净利润同比+353.09%，管理层明确归因于“增加物业服务项目及安邦护卫股价上涨”，非经常性损益合计5,378.00万元；2026年上半年归母净利润11,569.48万元，同比-10.97%，扣非归母净利润6,147.00万元，同比+11.04%，两者走势背离源于非经常性损益的波动——上半年非经常性损益5,422.48万元，其中非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益及处置损益7,108.78万元。管理层将归母净利润下滑表述为“主要系公司主动退出部分不盈利项目，致使毛利率提升，同时投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益”。可见公司账面利润对单一所持上市公司股价的敏感度仍然较高，而剔除该影响后的主业盈利延续了双位数增长，营业成本降幅（-1.20%）大于营业收入降幅（-0.58%），与“退出不盈利项目带动毛利率提升”的判断相互印证。

现金流与负债端的压力需要持续跟踪。上半年经营活动现金流量净额-5,546.29万元，同比-166.96%，公司解释为“保障供应商服务品质，主动降低应付账款规模，支付供应商款项增加”，对应预付款项期末1,974.18万元、同比+200.40%，新增应付票据755.59万元。同时短期借款期末15,000.00万元，较期初8,005.08万元+87.38%，财务费用同比+1301.18%，公司披露系增加银行贷款所致。2025年全年经营性现金流已同比下降41.09%（预收回款减少），2026年上半年转为净流出，收付款节奏变化对现金流的扰动值得关注。此外，期末受限资金包括冻结银行存款1,717.72万元及保函保证金417.10万元，均较2025年末（1,348.18万元、166.69万元）有所增加。

六、风险认知的演进：风险清单稳定，行业判断趋于谨慎

两个报告期披露的可能面对的风险清单完全一致，均为宏观经济风险、政策法规风险、市场竞争风险、成本上升风险、安全责任风险五类，未新增AI技术迭代、地缘政治等维度。但行业形势判断的基调明显收紧：2025年年报尚称行业“迈入高质量发展时期”“市场竞争趋于理性”，2026年上半年已表述为“市场结构加速重构，经营、数字化等维度呈现分化特征”“部分企业主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目”“马太效应持续凸显”，并引用中指院数据指出上半年全国物业行业招投标总量同比+9.47%、机构类项目招标规模大幅扩容。公司自身“主动退出不盈利项目”的动作与行业清退趋势一致，存量博弈的竞争强度预期在管理层语境中有所抬升。

综合结论

南都物业2026年上半年的管理层讨论与分析呈现出一条清晰的主动调整主线：以收缩换质量。公司在管面积减少、营收微降的同时，实现了扣非归母净利润+11.04%的连续双位数增长和毛利率的结构性改善，新签结构由商写主导切换为城市服务主导（占比47.31%），江浙沪外区域占比升至39.28%，2025年报提出的多项经营计划（星火计划、日租服务、物业+招商一体化、三好五心行动）均有实质落地。综合判断，公司正处于从规模导向向利润导向切换的换挡期，增长引擎由住宅与关联房企项目转向非住宅业态的城市服务与增值服务。

同时，报告呈现三组需要持续观察的背离：其一，归母净利润与扣非净利润走势背离，利润仍受所持安邦护卫股价波动的显著影响，2026年上半年非经常性损益占归母净利润比重约46.86%；其二，经营性现金流由正转负（-5,546.29万元）与短期借款+87.38%、财务费用+1301.18%同步出现，收付款策略调整与债务扩张叠加，对流动性的影响有待后续报告验证；其三，账面研发费用连续收缩（上半年112.18万元、-29.46%）与科技投资扩张（正江千帆基金、云象机器人、其他权益工具投资+170.66%）并行，公司能力建设重心由自研投入转向生态投资，其转化效率将在云象机器人“年内盈亏平衡”等节点接受检验。

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