万通发展（600246）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万通发展（600246）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    2026年上半年，由AI引领的全球数字经济高速发展，人工智能大模型技术仍处于快速迭代不断演进的阶段，生成式人工智能应用场景规模化扩张，持续驱动算力需求指数级攀升，数字科技赛道发展机遇持续凸显。与此同时，大量传统产业仍面临产能优化、模式革新、结构升级的多重压力，行业转型阵痛持续存在，市场竞争与经营挑战并存。

    报告期内，公司在通信与数字科技业务方面专注于异构算力系统互连技术方面的科研和市场投入，提供从芯片到系统的完整解决方案，同时持续对传统业务的经营性物业资产管理、房地产开发与销售业务板块进行有序的收缩。具体情况如下：

    （一）通信与数字科技

    1、行业情况

    2026年上半年，全球及国内集成电路行业整体保持稳健增长态势。人工智能产业持续迭代升级，规模化算力集群建设加速落地，带动算力相关芯片细分赛道维持高景气度。随着AI大模型训练、大规模算力组网及高密度服务器集群的普及，算力系统的性能瓶颈正逐步从计算能力转向互连传输能力。高速交换芯片作为数据中心、AI服务器及高端存储体系的核心枢纽部件，行业需求持续释放，是当前集成电路领域成长性较为突出的细分赛道之一。PCIe是全球算力领域通用的开放标准互连协议，具有极其强大和完善的产业生态，其未来技术迭代发展的脉络清晰，有极强的产业生命力；伴随AI推理及通用算力需求持续增长，业内普遍预期PCIe交换芯片的市场需求将持续扩容。PCIe高速交换芯片作为算力系统内部多设备、多通道数据互通的核心元器件，正适配新一代高带宽、低时延算力架构的升级趋势，行业技术迭代与市场扩容节奏均在持续加快。同时，公司密切关注并参与和推动更适合AI系统的新型协议制定、开发和应用，力争在国产替代的时代机遇下成为算力系统互联行业中具备核心竞争能力的头部高速交换芯片公司参与全球竞争。

    2、业务情况

    报告期内，公司持续专注于异构算力系统互连技术，提供从芯片到系统的完整解决方案，包括高速交换芯片的研发和销售，异构算力和超节点系统解决方案的交付，以及高端ASIC定制设计。

    （二）经营性物业资产管理

    1、行业情况

    2026年上半年，国内商业写字楼市场整体仍处在深度调整阶段，供需失衡、需求收缩、租金下行成为市场主基调。随着大量新增供应持续入市，未来市场将继续承压，空置率上升的同时租金面临进一步下行压力。从需求结构看，TMT、金融、专业服务业仍是甲级写字楼的主要承租行业。传统行业扩张谨慎，区域分化的背后反映出产业动能差异，核心驱动力源自新质生产力企业集群的崛起。政策层面，2026年《政府工作报告》为商业地产市场提出了多项规划及措施。4.5%-5%的GDP增速目标和适度宽松货币政策，为市场提供流动性支撑；以“控增量、去库存、优供给”方针推动行业从增量扩张向存量提质转型，各地亦配套出台财政补贴与租赁奖励措施，以稳定市场预期。

    2、业务情况

    公司自持经营性物业资产均位于北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区，四座标志性楼宇均已获得国际权威的LEED金级认证，资产质量与区位优势显著。作为深耕行业多年的资深房地产企业，公司已形成优质、稳定的租户结构，租金收入持续稳健。此外，公司具备灵活的资产变现能力与多元化的资本运作手段，可有效释放资产价值，为公司战略转型和长远发展注入持续动能。

    （三）房地产开发与销售

    1、行业情况

    国家统计局数据显示，2026年1-6月，新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%，其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额同比下降13.7%。供应端房企开发投资延续收缩，房屋新开工、竣工面积持续下降，除核心城市核心区域外，土拍市场整体平淡。需求端市场分化态势显著，存量二手房及租赁住房对新建商品房形成显著替代。在“租购并举”的双轨供给体系下，居住需求向品质化升级，商品房依旧是市场核心支柱。政策端延续托底行业，2025年末至2026年上半年，城市更新举措、商业不动产REIT试点、换房个税优惠、商办首付调整及《城市更新“十五五”规划》陆续推出，叠加信贷宽松、房贷利率下调、税费减免等利好，行业具备修复基础。但市场全面企稳，仍依赖宏观经济修复、居民购房预期改善，以及楼市调控政策与优质房源供给的协同发力。

    2、业务情况

    公司房地产项目主要布局北京、天津、杭州等核心城市，涵盖住宅、写字楼、商铺等多元业态。在既定的战略引导下，公司主动顺应市场变化，加速存量项目去化，实现资产有效盘活，为战略转型筑牢资金保障。

    二、经营情况的讨论与分析

    报告期内，公司立足长远发展战略，全面深化向通信与数字科技的战略转型。公司聚焦数字科技核心赛道，集中优质资源大力支持数渡科技的技术研发、产品迭代、规模化生产及市场落地等核心经营工作，持续夯实公司数字科技业务的技术壁垒与产业竞争力，加速培育新质生产力领域的第二增长曲线。为进一步优化整体资产结构，公司持续稳步推进传统房地产业务的有序收缩与稳健出清，盘活存量资产、优化资金配置，持续为公司的通信与数字科技战略转型提供充裕、稳定且持续的现金流支撑，为公司高质量转型发展筑牢根基。

    报告期内，公司实现营业收入22,898.90万元，较上年同期增加4,205.05万元，同比上升22.49%；归属于上市公司股东的净利润-21,429.76万元，较上年同期减少18,625.65万元，同比下降664.23%。主要系转型出清传统地产业务、传统地产行业市场环境处于劣势以及宏观经济周期下行影响。公司经营业绩仍处于亏损状态；公司实施限制性股票激励计划，相关股权激励费用在控股子公司数渡科技员工服务期内逐年摊销列支，加之数渡科技相关业务尚在投入期，新业务板块处于亏损状态；同时公司所持金融资产公允价值下降也是净利润下降的因素之一。

    （一）公司主要业务发展情况

    1、通信与数字科技

    报告期内，数渡科技实现收入6,210.71万元，较去年同期增幅281.42%。其中，第一季度营业收入459.68万元，第二季度当季实现营业收入5,751.03万元，季度收入环比增幅达1,151.09%，增长原因主要系受备货周期影响和行业客户下单周期影响，二季度当季产品销售额增长所致。公司自研高速互连芯片出货规模持续提升，异构计算解决方案研发落地取得重大进展，ASIC定制设计服务收入保持稳步增长，多业务板块协同发力共同拉动本期营收提升。

    在产品研发方面，公司SD85系列芯片之PCIe5.0104通道规格产品在报告期内实现规模化量产，产品出货量稳步攀升，主要应用于8卡AI服务器场景；该系列产品之144通道规格产品在报告期内已完成回片，目前全面推进各项测试验证及送样工作；公司在报告期内新开发了该系列产品之48通道规格产品，尚未完成生产；同时，公司立足行业技术发展趋势，提前布局下一代互连技术路线，面向PCIe6.0、CXL等新一代高速互连协议的相关芯片产品均已进入在研阶段，为公司长期保持技术领先性、抢占未来市场高地奠定坚实基础。在市场推广方面，公司加大市场推广与客户开发力度，高速互连交换芯片持续完成多家服务器厂商的样品送测、兼容性测试及供应链导入；不断拓宽渠道合作生态，优质战略客户储备持续增加，市场开拓成果逐步转化为营业收入增量，商业化发展步入良性轨道。

    2、经营性物业资产管理

    公司自持的经营性物业全部为甲级写字楼，在商业地产深度调整周期中，依托核心区位禀赋，公司自持资产展现出较强的抗周期韧性，有效对冲了行业系统性下行压力。公司作为深耕行业多年的资深房地产企业，凭借近三十年持续运营积累的市场口碑与客户信任，确保公司可以持续享有优质的租户结构及稳定的租金收入。报告期内，公司实现合同出租总面积14.42万平方米，与上年同期相比增长8.83%；实现合同租金收入总金额7,513.41万元，与上年同期相比减少20.09%。为日常运营和业务拓展提供了稳定的现金流支撑。

    3、房地产开发与销售

    在既定战略目标的引导下，公司管理团队持续稳步推进传统房地产业务的战略性收缩与结构调整，通过系统性收缩业务规模，加速存量项目去化与资金回笼，为通信与数字科技业务的战略转型提供充裕的现金流支撑，有力保障公司经营活动的稳健性与可持续发展能力。报告期内，公司房地产业务实现合同销售总面积0.54万平方米，与上年同期相比增长44.61%；实现合同销售总金额6,928.19万元，与上年同期相比增长3.51%；实现销售收入9,459.42万元，与上年同期相比增长2.02%。主要销售项目包括北京万通怀柔新新家园产品、天竺新新家园6号楼等。

本文数据来源于万通发展2026年中报，仅供参考不构成投资建议。