我爱我家2026年半年报：量升价稳驱动盈利倍增，存量深耕与数智化变现并进

一、战略主题演变：从"稳经营"转向"求增长"

2025年年报对行业定调为"依然严峻，行业整体处于调整期，市场需求偏弱，房价面临下行压力"，管理层将当年工作重心放在"努力保持主营业务经营的稳定"，核心动作是优化组织架构、强化成本费用管控、提升运营效率。该年公司录得上市以来少见的年度亏损。

2026年半年报对行业的判断明显转向积极：存量房市场"量升价稳"，核心城市二手房价格"止跌回稳"，全国二手房成交面积占比首次过半（50.4%）。管理层据此将行业定性为"由增量开发时代迈向存量优化时代"，报告期内公司业绩"实现同比大幅度增长"。战略关键词从"保稳定"切换为"市占率增长、佣金率改善、相寓独立发展、流量价值变现"。

值得关注的是，2026年中报提出"公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市"，并新设香港我爱我家科技有限公司，管理层在两份报告中均未提及海外战略，但子公司层面的布局动作已出现苗头。

二、业务结构变化：经纪与资管为双引擎，新房持续收缩

分板块策略观察：

• 经纪业务：收入降幅收窄（全年-11.44%收窄至-7.68%），GTV同比-8.5%，但二季度GTV约551.4亿元，环比+19.2%、同比+2.1%，已恢复同比正增长。管理层归因于核心城市成交活跃度提升与成交结构优化，买卖业务佣金率同比提升约0.08个百分点，北京、上海门店市占率"稳定增长"，杭州市占率"在头部保持稳定"。
• 资产管理（相寓）：在管房源35.8万套，同比+12%，GTV约91.4亿元，同比+6%，是唯一实现GTV正增长且增速提升的板块（2025全年GTV同比-0.6%）。收入同比下降21.7%，管理层明确归因于"相寓优选"采用净额法确认收入，而非经营恶化；经调整后毛利率约19.9%，同比提升5.83个百分点。出租率95%、平均出房天数约9.5天，"继续保持在行业较高运营效率水平"。
• 新房业务：延续2025年报"控规模、保质量、增效率"的经营原则，收入降幅由-21.83%收窄至-7.34%，二季度GTV约115亿元，环比+105%、同比+8.5%。2025年底新房业务应收账款净额已降至约1.92亿元，一年以内账龄占约1.59亿元。
• 商业租赁及服务：收入降幅由-17.11%收窄至-10.10%，管理层表述集中于昆百大的会员体系与招商优化，未提供毛利率数据。

从收入结构看，2025年全年资管收入占比47.83%居首，2026年上半年资管占比44.98%、经纪占比39.88%，两者合计占比由82.50%升至84.86%，"资管+经纪"双引擎结构进一步强化，新房与"其他"业务收入占比合计由14.00%降至11.80%。增长引擎并未发生切换，但资产管理板块的"业绩稳定器"定位（2025年报原话）在2026年上半年得到强化：管理规模、GTV、毛利率三项指标同步改善，且该业务"为后期独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础"的表述在中报中再次出现。

三、关键措施执行情况：2025年报六项工作重点的落地验证

2025年年报明确列出2026年六项工作重点，2026年半年报提供了可核对的执行证据：

六项工作重点中五项有明确的执行呈现，第四项（业务模式创新）部分落地，其中"相寓优选"以净额法确认收入，在报表层面拉低了资管收入但抬升了毛利率，属于会计口径与业务模式共同作用的结果，需结合调整后毛利率（19.88%）观察。

四、核心能力建设：研发投入收敛，数智化变现提速

研发投入连续两年收缩，但降幅由-24.27%收窄至-8.99%。与投入收缩并行的，是流量侧经营数据的明显改善：APP端MAU增速从2025年的+8%提升至2026年上半年的+34%，PC端MAU同比+85%，线上报盘+15%。两家报告期内的表述差异显示，公司研发重心从"平台基建"转向"流量变现与商业转化"（中报原文："实现了流量价值与商业变现增效"），这与其费用端持续的降本动作构成同一逻辑：以更集约的投入换取更高的人效与转化率。公司护城河的表述也从年报的"穿越周期的品牌能力"转向中报"专业服务、匠心精耕"的新时代定位，数字化运营取代规模扩张成为核心竞争力叙事的主线。

五、财务表现与经营质量：盈利拐点与现金流收缩并存

管理层对2026年上半年盈利大幅增长给出三点归因：核心城市二手房成交量及市占率增长对冲了成交均价下降；佣金率随成交结构优化而改善；成本费用管控见效（毛利率约13%，同比提升3.2个百分点）。2025年年报将当年亏损归因于投资性房地产公允价值变动约-5,349万元、应收账款减值准备约4,172万元、总部大楼折旧约3,251万元以及二手房价格下行，三类会计性与一次性因素在2026年上半年均未再现，盈利修复的含金量较高：扣非归母净利润0.88亿元高于归母净利润0.81亿元，说明当期非经常性损益为负（非经常性损益合计-720.08万元）。

需留意的两组数据：其一，经营活动现金流净额连续两年收缩（2025年-26.32%、2026年上半年-34.17%），与净利润改善方向背离，管理层未在半年报中解释经营现金流下滑的具体原因；其二，总资产较上年末下降5.67%，其中使用权资产、租赁负债均下降（管理层解释为部分新签资管业务合同不适用新租赁准则所致），资产负债表面的收缩部分源于会计口径变化。货币资金占总资产比例由12.81%升至14.38%，现金及现金等价物净增加额同比+224.26%，管理层归因为"资管业务规模增长带来的现金增长"。

六、风险认知的演进：框架未变，应对重心转向技术

2025年年报与2026年半年报列示的风险框架完全一致，均为市场风险、政策风险、研发风险、新房业务应收账款风险、人才竞争风险五项，未新增风险维度。措辞上，市场风险由"居住类交易市场的复苏进程及实际效果可能低于预期"微调为"房地产交易市场的复苏进程及实际效果可能低于预期"；新房应收风险的表述由年报的"受上游开发商客户经营及财务状况变化的影响"调整为中报"应收账款有可能受上游开发商客户经营及财务状况变化的影响"，并保留"回收周期延长、逾期未付甚至形成坏账"的可能性。

应对措施的侧重点发生位移：2025年报的应对以"租售协同""经纪人专业化""合规与高效""服务品质+多元创新"四条为主；2026年中报则新增并前置了两项——"严控各项费用开支，持续降低运营成本"与"前沿技术深度赋能"，并将爱家智拍APP、小红书获客工具、爱聊大模型质检、租房助手等数智化项目列为风险对冲手段。管理层对行业的展望也更趋乐观：中报判断"行业底部复苏动力有望加大，一线核心城市楼市基本面将进一步凸显韧性"。

七、综合结论

以2026年半年报对照2025年年报，我爱我家的管理层叙事完成了一次基调切换：行业判断由"深度调整"转为"存量优化时代开启"，经营目标由"保持稳定"转为"量升价稳下的盈利修复"，执行路径由"收缩防御"转为"核心城市市占率攻坚+相寓独立化+数智化流量变现"。2025年报提出的六项工作重点在半年报中多数有可验证的落地证据，其中成本管控与数字化变现直接反映在利润表与流量指标上。报告期内的主要矛盾集中在两点：一是收入与GTV总量仍处下行通道（上半年GTV同比-7.2%，收入同比-16.90%），盈利改善依赖毛利率与费用率的双重抬升，其可持续性取决于下半年核心城市成交量能否延续二季度的同比正增长；二是经营现金流连续收缩与盈利修复方向背离，需观察资管业务现金回笼节奏及新租赁准则口径调整的后续影响。相寓管理规模同比+12%与GTV同比+6%的进展，以及新设香港子公司所隐含的布局意图，是两份报告对比中最值得持续跟踪的战略变化。

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