保利发展（600048）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期保利发展（600048）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营、不动产服务等综合业务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。公司坚持做强不动产投资开发，聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持以商品住宅开发为主，优化产品供给，满足客户差异化需求。同时，公司不断做大不动产经营，积极发展租赁住房，持续提升商业、酒店、写字楼等资产经营效能；持续做优不动产服务，立足客户需求和社会生活需要，构建社区物业、公共服务、经纪、康养等多元业态的综合服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）上半年行业运行情况

    2026年上半年，国内外经济环境依旧复杂多变，我国国内生产总值同比增长4.7%，保持在合理运行区间。其中，我国进出口总额首次达到25万亿规模，同比逆势增长16.9%，展现出强劲韧性；社会消费品零售总额同比增长1.3%、全社会固定资产投资受到房地产行业调整的影响，同比下降5.7%，其中，高技术服务业投资同比增长7.5%，投资结构正在向创新驱动转型。

    中央持续释放稳定房地产市场的积极信号：1月《求是》刊文强调房地产业是国民经济重要产业，3月政府工作报告定调“着力稳定房地产市场”。在此背景下，上海、深圳等核心城市相继优化限购政策，各地公积金政策同步发力，通过上调贷款额度、扩大提取范围等方式稳定市场，持续保障刚性和改善性住房需求。

    根据国家统计局数据，2026年上半年全国房地产市场仍处于筑底阶段。商品房新房销售面积4.01亿平方米，销售金额3.79万亿元，同比分别下降11.6%和13.6%，其中，5月单月销售额短暂修复至同比下降9.3%，但6月同比下降13.9%。6月末商品房待售面积7.63亿平方米，同比下降0.9%，库存延续边际改善态势；上半年，房地产开发投资完成额3.81万亿元，同比下降18.0%，房屋新开工面积、竣工面积分别同比下降23.4%、23.7%。同期二手房市场展现出更突出的韧性，上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，成为支撑市场活跃度的关键因素。

    （二）公司经营情况讨论与分析

    1、保持销售规模行业领先，核心市场贡献突出

    2026年上半年，公司把握市场窗口期及部分核心城市修复机会，及时决策部署，实现销售签约金额1351.06亿元，签约面积631.94万平方米，其中销售金额同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售金额保持行业第一，销售权益比84%，报告期内公司回笼资金1110亿元。

    公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。

    2、融资渠道多元化，持续优化资产负债结构

    报告期末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%。报告期内，公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第九年保持为正。

    上半年，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元，其中，公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。报告期内，公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。

    3、做深做精投研体系，聚焦核心城市拓展

    公司上半年拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比为98%。

    报告期内，公司持续深化投资客研体系，完善社会调查与市场客研，深挖地块价值，做好产品品质策划，提高投资科学性。针对不同消费者群体，结合其生活状态、收入结构及流动趋势，研判其主流购房需求；同时从行业职业、家庭结构、消费理念等维度构建人群画像，锁定不同消费群体的购房需求与意愿，辅助地块投资决策。同时，公司遵循“城市发展-产业结构-人口结构-收入预期-购房意愿-居住需求”的分析逻辑，依托客研体系研判成果，深耕核心城市，把握结构性机会，保证投资质量。

    上半年，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。

    4、分类施策盘活资源，加快释放资产价值

    报告期内，公司紧抓商业不动产REITs发行契机，以广州保利中心、佛山保利水城时光汇作为底层资产组合，全力推动公司首单商业不动产REITs的申报与发行，打通商业不动产的资本化通道。

    报告期内，公司通过产成品销售、退换调、转经营等方式盘活资源，其中，通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段，实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。

    5、深化好房子体系建设，持续推动高品质建造

    报告期内，公司积极响应国家“好房子”建设战略部署，完善高品质建造体系。以客户需求为核心，基于城市特性与土地价值，划分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四大产品线；引入制造业思维，确立“定底盘、做插件、树旗帜”的核心做法：以标准化底盘筑牢品质底线，以模块化插件满足差异化需求，并推动产品标准、成本、供应链及服务的全链条适配，实现项目全周期精细化管理。

    上半年，公司完成31个项目贴膜交付、7个项目透明工地试点，实现项目100%完成业主开放日，完成11个项目全维实景展示开放，其中9个项目实现高品质开放。依托体系化品质建设，2026年上半年，公司杭州奥博天珺、上海外滩曜、三亚海晏仁境等7个项目荣获克而瑞多个行业奖项。

    6、提升资产经营规模，做强综合服务能力

    不动产经营方面，公司经营资产规模稳步提升。报告期末，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平方米，新开业46万平方米。其中，住房租赁新增开业33万平方米、5729间，累计在营4.1万间；面对市场需求不足的压力，写字楼出租面积净增13万平方米，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1个百分点。

    不动产服务方面，保利物业市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同金额约人民币14.06亿元，其中超80%聚焦核心城市，北京、广州、天津拓展金额均超过1亿元；同时，拓展质量进一步优化，单年合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55.1%，业态包括住宅、金融后勤、工业园区、商业门店、城镇景区和医院等。报告期内，保利物业实现营业收入88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其中，第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。

    三、报告期内核心竞争力分析

    1、卓越的战略管理及市场应变能力

    房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“精于战略，长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力把握发展机遇、赢得领先地位，实现可持续发展。

    2021年以来，行业进入深度调整期，公司凭借多年积累的行业经验，敏锐洞察形势变化，前瞻判断“五化”趋势，提前启动“去库存、调结构”战略；2023年，公司根据供求关系的变化，率先提出行业进入“高质量发展的品质时代”判断；2025年，公司将三大业务上升为公司战略方向，并将“三好房子”确立为核心产品，构建“好产品、好服务、好生活”的价值闭环；2026年，公司进一步提出“真需求×强性能×长运营”的好生活营造范式，以“定底盘、做插件、树旗帜”重塑高品质建造体系。

    2、专业的开发运营能力和行业领先的产品力

    公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、租赁住房、写字楼、购物中心、酒店、展馆等业态，不断推动产品体系升级迭代，以标准化底盘筑牢品质底线，以模块化插件满足差异化需求，并推动产品标准、成本、供应链及服务的全链条适配，实现项目全周期精细化管理。

    公司紧跟国家建设“好房子”政策导向，精准匹配客户居住升级诉求，以“好生活”为纲，系统构建并落地“三好”产品体系，在广州、上海、杭州等核心城市公司树立起广州保利玥玺湾、上海保利珺园、杭州保利天奕等品质标杆，产品力连续两年排名全国第二。

    3、稳健、审慎的财务管理能力

    公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产质量，强化风险防范和应对能力。公司保持合理健康的负债水平，以稳健的财务结构兼顾风险防范与可持续发展，保障公司穿越行业周期变化。

    公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，持续保持经营活动现金流为正；公司建立完善的融资管理机制，持续保持适应行业发展阶段的债务期限及类型结构，并根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。

    4、强大信用优势和突出的资本运作能力

    公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用优势。

    同时，公司灵活运用定向可转债、公司债、中期票据、ABS等多元融资工具，持续拓宽低成本、长周期的资金渠道；积极探索资产证券化，以商业不动产REITs为平台打通商业资产“投-融-管-退”闭环，为穿越行业周期、实现高质量发展提供强劲资本支撑。

    5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系

    公司以发展战略为牵引，弘扬“讲政治、守纪律、懂客户、重价值”的价值导向，锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队始终保持拼搏进取精神，在行业调整周期中更加充分展现出韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

    公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和政策导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出两级管理架构，并持续建强“精总部、强一线”的敏捷组织体系，既保障了敏锐的市场触觉和对业务全局的把控、有效提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期、保持稳健经营的一项重要优势。

本文数据来源于保利发展2026年中报，仅供参考不构成投资建议。