香江控股（600162）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期香江控股（600162）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）报告期内公司所从事的主要业务

    公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升级。

    （二）报告期内公司的主要经营模式

    报告期内，公司主营业务以商贸流通运营为主，同时发展城市发展配套建设业务。

    1.商贸流通运营

    本业务板块主要涵盖商贸物业经营与综合家居运营管理。公司在全国多省市运营的商贸及家居综合体项目总面积近一百八十万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场布局华南、华中、华东、华北、西南、东北等全国核心区域，与国内外逾6000家知名品牌建立长期稳定的战略合作关系。

    面对新挑战与新机遇，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化与丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态，致力拓展商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：一是打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；二是打造展会+贸易双向联动模式，通过展会助力工厂拓展精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长，提升B端竞争力；三是打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式，搭建抖音、小红书、微信朋友圈等新媒体矩阵，结合线上销售多渠道精准引流，与线下实体店体验深度融合，促进流量转化成交，实现销量倍增。

    2.城市发展配套建设业务

    公司聚焦精品住宅开发，不断突破创新，先后打造广州锦绣香江、广州香江·翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰、广州香江1号等超大型高端精品住宅项目，并持续深耕产城运营发展领域，打造珠海横琴·金融传媒中心、南沙香江国际金融中心等自贸区综合体项目，构建高端商务主体，推动城市发展。

    （三）行业情况说明

    1、商业服务行业

    2026年上半年，商贸流通行业整体延续承压调整态势，市场呈现“总量下行、结构分化、存量主导”的特征。2026年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约6640.37亿元，同比下降4.39%。头部企业经营出现明显分化，存量房翻新、局部改造、以旧换新正逐步取代新房交付成为家居消费的核心驱动力；同时，线上线下全渠道融合加速，卖场纷纷向场景化、体验化、轻量化转型，社区卫星店和数字化运营成为新的增长抓手，行业集中度进一步提升。

    2、房地产行业

    2026年上半年，国内房地产行业仍处于深度调整期，各项核心指标全面承压，但核心城市市场的韧性逐步显现，政策支持力度持续加大。2026年上半年，全国房地产新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；销售额37945亿元，下降13.6%；开发投资38074亿元，同比下降18.0%；新开工面积23239万平方米，同比下降23.4%；竣工面积17221万平方米，下降23.7%。一线城市新房价格环比已连续5个月为正、二手房连续4个月为正。

    在国家提出房地产行业“去库存”、“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”、“深化住房公积金制度改革”以及“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”的政策背景下，行业整体由“高周转增量开发”向“存量优化+保障房+好房子+现房销售+城市更新”的新模式加速转型，下半年进入政策效能释放、筑底修复与市场集中度持续提升并行的关键阶段。

    二、经营情况的讨论与分析

    1、土地储备情况：

    截至2026年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约419万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约59万平方米，在建工程建筑面积约129万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为231万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。

    3、销售情况：受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。

    报告期内，即2026年1月1日至2026年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约2.35万平方米，签约销售金额约7.65亿元。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司以企业文化为根基，依托市场化运作，结合自身特点与城市布局，持续构建并完善经营优势，经过多年精心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。

    1．强大的产业组合能力，业务互补性强，抗风险能力突出。作为综合性集团，公司各业务板块之间具备良好的互补性与灵活的盈利模式，有效缓冲宏观调控带来的影响。

    2.较强的成本管控能力。公司具备成熟、专业的综合成本管控能力，从全面预算管理到IT系统全面实施，积累了丰富的成本管控经验，能够实现对各业务、各环节成本的精细化管控，保障公司产品与服务具备较强的市场竞争优势。

    3.完善的内部管理体系。公司建立了覆盖项目前期可行性研究、项目获取、规划、施工、销售、客户服务等全流程的完善管理体系，涵盖人力资源、计划运营、财务、工程、成本、设计、采购、营销、客服物业等多个模块，注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值的系统研究，形成以市场为基础、以客户诉求为导向的研究体系，为项目开发提供科学决策支持。各管理模块相辅相成，发挥协同效应，有效把控市场动态与关键节点，准确预判风险，确保项目顺利实施。

    4.良好的市场把握能力。经过多年经营，公司积累了深厚的市场开发与运作经验，以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，准确把握宏观经济形势、市场发展趋势与客户需求，有效规避价格比拼的行业不利局面，依靠品质与差异化赢得市场，塑造了核心竞争力。

    5.良好的创新能力。公司持续注重创新能力建设，突破现有市场和产品观念约束，立足客户需求，通过多元化激励手段，确立竞争优势。创新能力主要体现在产品创新与经营管理手段创新，现阶段重点开发绿色环境建筑、注重休闲体验、人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。

    6.丰富的商户资源及有效的整合能力。公司深耕商贸流通运营领域多年，积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立稳定合作关系，赢得大量有价值业主的信任。通过整合商户资源，实现商贸流通项目品类互动与品牌组合优化，形成集聚效应，提升日均人流量与交易额；整合城市居民多元化需求，以商贸流通运营为引导，发挥各项目协同效应，相互提升物业价值，实现业主、商户等多方共赢，提升客户忠诚度，增强商业运营模式的可复制性。

    7.经验丰富的运营管理团队。公司管理层在商贸流通运营行业拥有丰富经验，为可持续发展奠定坚实基础。子公司香江商业经过20余年发展，在华南区域建立了品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等方面的绝对竞争优势，稳居行业前列。

本文数据来源于香江控股2026年中报，仅供参考不构成投资建议。