鹰君（00041.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期鹰君（00041.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团于2014年5月购得一幅位于大埔白石角的住宅用地,可尽览吐露港无敌海景。该发展项目的总楼面面积(「总楼面面积」)为730,870平方尺,或实用面积为635,612平方尺,由723个豪华住宅单位及456个车位组成,并已于2020年第四季度竣工。
      于2026年上半年,按实用面积计算,住宅单位的平均售价为每平方尺20,789港元,而已售车位的平均售价为每个1.92百万港元。于报告期内,已向买家共交付2幢洋房(包括4个车位)、8个住宅单位及5个车位,录得收益为357.7百万港元(2025年上半年:470.0百万港元)及毛利163.8百万港元(2025年上半年:223.6百万港元)。截至2026年6月底,累计销售达718个住宅单位,占总数723个住宅单位的99.3%(或占总实用面积的98.1%)。当中704个单位已交付予买家。
      何文田「朗贤峰」
      该项目根据与港铁公司订立的发展协议,于何文田港铁站上盖兴建990个住宅单位,总楼面面积约742,000平方尺,或实用面积约664,000平方尺。项目已成功取得占用许可证及合约完成证明书,并于2025年完成交付已售出709个单位中的704个单位。
      于报告期内,项目并无录得新销售,并正就计划于2026年下半年推出的销售进行筹备工作。
      2.酒店分部
      酒店表现
      ^包括(i)酒店管理费收入;(ii)主承租人所录得的盈余或亏损;(iii)金钟毅风Ying’nFlo,Wesley的收入及(iv)位于中国内地所有毅风Ying’nFlo分店开业前支出与收入。
      #杭州、武汉、南京及青岛的毅风Ying’nFlo分店分别于2025年7月、8月、12月及2026年6月下旬开始营运。
      于报告期内,我们的全球酒店组合表现稳定。大部分地区录得收益增长,受惠于具韧性的休闲需求、国际旅客人次增加及活动带动的业务需求,反映全球旅游及酒店业整体复苏。
      酒店分部总收益按年增长7.6%至2,570.8百万港元(2025年上半年:2,390.3百万港元)。
      酒店分部业绩亦包括来自受托管理酒店的酒店管理费收入、本集团作为LHI酒店主承租人所录得的任何盈余或亏损、金钟毅风Ying’nFlo,Wesley的收入,以及中国内地所有毅风Ying’nFlo分店的开业前支出与收入。该等盈余或亏损已列入上述酒店EBITDA表的「其他」项下。
      整体而言,酒店分部于2026年上半年EBITDA增长16.3%至475.0百万港元(2025年上半年:408.6百万港元)。
      欧洲
      伦敦朗廷酒店
      2026年上半年,该酒店表现受到经济环境持续疲弱及消费者的审慎情绪影响。休闲需求相对稳定,惟企业及团体旅游的需求较预期低。
      大型活动所带动的需求及国际旅客人次为入住率提供稳固支持,惟房价增长仍受限制,盈利能力亦继续受高企的劳工及营运成本压力影响。
      北美洲
      波士顿朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、纽约第五大道朗廷酒店、帕萨迪纳朗廷亨廷顿酒店及华盛顿逸东酒店
      美国地区在休闲、企业及团体客源均衡推动下维持正面动力。主要城市所举办的大型会议及活动支持了入住率及房价的增长。纽约继续受惠于强劲休闲需求并维持着高房价;波士顿及芝加哥受惠于会议及活动带来稳健团体及企业需求;帕萨迪纳则受休闲需求减少所影响;华盛顿特区因企业及政府相关差旅放缓而表现疲软。
      营运成本持续攀升,尤其是劳工及物业相关开支,继续对利润率构成压力。
      多伦多Chelsea酒店
      多伦多酒店表现稳定,受惠于持续的企业差旅、会议活动及休闲需求。
      澳洲╱纽西兰
      墨尔本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店
      澳洲酒店表现各异,悉尼受惠于丰富精彩的演唱会及体育赛事活动的举行,带动入住率及房价增长,而墨尔本的表现则受到休闲及团体业务减少影响。
      奥克兰康得思酒店
      奥克兰仍受相对疲弱的需求基础所挑战,较少大型活动及企业差旅低迷均影响入住率及房价。其复苏步伐仍较缓慢,市场竞争压力限制了房价增长并制约了整体盈利能力。
      中国内地
      上海新天地朗廷酒店及上海虹桥康得思酒店
      两家酒店均受惠于国内旅游及大型展览活动,支持入住率及房价复苏。国际旅客人次持续改善,惟步伐审慎。另一方面,消费情绪较弱及激烈竞争仍对餐饮表现构成影响。
      毅风Ying’nFlo分店
      除去年开设的杭州、武汉及南京三间分店外,新的青岛分店亦已于2026年6月开始营运。营运中的分店继续展现正面趋势并录得具韧性的业绩,惟宏观经济不利因素仍然构成限制。
      酒店管理业务
      截至2026年6月底,第三方委托管理酒店共有15间,客房数目约4,400间。
      3.冠君产业信托收入
      本集团之核心溢利乃按同一财务期间应占冠君产业信托的分派收入及管理费收入而计算。按此基准,来自冠君产业信托的总收入于2026年上半年下跌7.4%至411.2百万港元。其中,应占分派收入按年减少8.8%至275.2百万港元,原因为冠君产业信托宣派之每基金单位分派下跌9.7%,而本集团持有冠君产业信托的权益由2025年6月底的70.49%增加至2026年6月底的70.71%。于2026年上半年,来自冠君产业信托的整体管理费收入减少4.6%至136.0百万港元。
      以下内容乃节录自冠君产业信托2026年中期业绩公布中有关旗下物业的表现。
      花园道三号
      于2026年6月30日,该物业的写字楼出租率维持在82.2%的稳定水平(2025年12月31日:81.6%)。尽管市况波动,上半年物业视察活动依然活跃,按年录得双位数的增长。新租户的组合十分多元化,涵盖资产管理、航空租赁及金融科技等领域。此外,附带装修并可即时进驻的单位,继续受到追求灵活租赁方案的小型租户所青睐。
      随着中环写字楼租赁气氛改善,该物业的市场租金亦见回稳。部分续租个案的租金更见上调。整体而言,2026年上半年续租租金下调幅度已见收窄。该物业的现收租金于2026年6月30日为每平方尺71.1港元(按可出租面积计算)(2025年12月31日:每平方尺73.7港元)。期内租金收益减少14.0%至4.65亿港元(2025年:5.40亿港元),主要反映续租租金下跌的滞后影响。
      物业经营净开支上升3.9%至7,500万港元(2025年:7,200万港元),主要由于租金佣金支出上升。然而,期内政府地租及差饷因应课差饷租值下跌而减少,加上租赁管理服务费用随租金收入同步下调,两者局部抵销了租金佣金的增幅。物业收益净额下跌16.7%至3.90亿港元(2025年:4.68亿港元)。
      朗豪坊办公楼
      该物业的出租率于2026年6月30日稳守在86.2%的水平(2025年12月31日:86.9%),在九龙区整个写字楼市场激烈竞争下仍保持韧性。租金收益上升至1.54亿港元(2025年:1.51亿港元)。于2026年6月30日,现收租金因续租租金微跌而回落至每平方尺41.7港元(按建筑面积计算)(2025年12月31日:每平方尺42.4港元)。
      期内物业经营净开支微升至2,500万港元(2025年:2,300万港元),主要因为其他营运开支有所增加。物业收益净额则微升0.9%至1.29亿港元(2025年:1.28亿港元)。
      朗豪坊商场
      于2026年6月30日,商场出租率维持在99.5%的高水平(2025年12月31日:99.3%)。租金收益微跌2.2%至3.31亿港元(2025年:3.38亿港元)。消费模式转变及网上零售日益普及,持续对商场的表现构成压力。基本租金收入因续租租金下跌而温和回落至2.20亿港元(2025年:2.24亿港元);分成租金收入则跌至8,200万港元(2025年:8,900万港元),主要受美容板块销情放缓所影响。于2026年6月30日,现收租金为每平方尺153.1港元(按可出租面积计算)(2025年12月31日:每平方尺162.5港元)。
      物业经营净开支因推广开支下跌及减省多项营运成本而回落至7,000万港元(2025年:7,500万港元)。物业收益净额为2.60亿港元,大致保持平稳(2025年:2.63亿港元)。
      4.LHI的分派收入
      按法定会计基准,我们于LHI的投资被分类为附属公司,其业绩于本集团的法定收益表中综合入账。然而,由于LHI主要专注于分派,故此本集团的呈报核心溢利是按应占分派收入计算。我们相信此举将更能反映我们投资于LHI所获得的财务回报及经济利益。此举亦与我们计算投资于冠君产业信托(其亦专注于分派)的回报做法一致。于2026年上半年,LHI宣布不作任何中期分派。
      以下香港酒店之表现乃节录自LHI之2026年中期业绩公布中有关信托集团物业之表现。
      受惠于访港旅游需求持续回升,三间香港的酒店表现更为强劲。该等酒店整体维持91.9%的高入住率,按年增长3.5个百分点,而平均房租则上升6.1%至每晚1,656港元。因此,可出租客房平均收入增长10.4%。
      尽管本港餐饮行业营商环境仍然充满挑战,该等酒店的餐饮业务表现仍维持稳健,此乃受惠于宴会需求回升,以及中菜厅及自助餐业务持续增长。虽然收入有所改善,惟利润率的提升仍受制于营运成本上升,尤其是工资、能源开支及整体通胀压力。
      于2026年6月30日,酒店组合估值为15,964百万港元,而于2025年12月31日则为15,895百万港元。该温和上升反映酒店组合估值整体保持稳定。
      于相同分派期,经调整非现金项目及分派相关调整后,可分派收入增加100.0%至56.0百万港元。本期可分派收入增加,乃主要由于浮动租金增加及融资成本下降的综合影响所致。
      5.投资物业租金收入
      写字楼(按可出租面积计)*
      *可出租面积不包括自用面积。倘将该等区域计算在内,写字楼及零售的出租率将分别为89.0%及97.7%。
      尽管中环等核心区域写字楼初现复苏迹象,湾仔亦逐步改善,惟报告期内市况对鹰君中心而言仍具挑战,并影响其营运表现。
      写字楼部分出租率提升至83.2%,惟截至2026年6月底平均现收尺租下降5.1%至每平方尺46.8港元。鹰君中心整体租金总收入减少5.0%至37.7百万港元(2025年上半年:39.7百万港元),租金净收入减少12.1%至31.2百万港元(2025年上半年:35.5百万港元)。
      服务式住寓
      本集团服务式住寓(包括湾仔峡道及山村道)的租金收入增加12.5%至9.9百万港元(2025年上半年:8.8百万港元)。两项物业的入住率及租金水平均录得改善,此乃受惠于香港旅游业复苏及住宅市场强劲需求。
      于报告期内,两项物业的平均出租率提升至88.6%(2025年上半年:85.6%)。平均净现收尺租上升12.1%至按总楼面面积计每平方尺28.8港元,2025年上半年则为每平方尺25.7港元。
      蓝塘道住寓
      蓝塘道住寓已转为长租模式,物业于报告期内录得租金净收入5.9百万港元(2025年上半年:5.4百万港元)。出租率及租金水平均有所改善,其中出租率升至85.2%(2025年上半年:73.5%),按总楼面面积计之平均净现收尺租上升至每平方尺26.1港元,2025年上半年则为每平方尺24.3港元。表现提升与香港整体住宅市场趋势一致。
      住宅物业组合(「住宅物业组合」)
      住宅物业组合主要目标为购置位于交通便利、租赁需求强劲及市场流动性良好的热门地段里的优质住宅单位(包括一手及二手住宅单位),以作长线投资用途。
      截至2026年6月底,已签署转让契的住宅单位及车位分别为87个及2个,总代价约1,113.3百万港元;其中46个住宅单位已出租,年化毛租金回报率约3.1%。此外,另有89个住宅单位及2个车位已签约但尚未完成交易,总代价约977.3百万港元。
      于资产负债表日之后,我们另购入了8个住宅单位,总代价为101.8百万港元。总括而言,截至目前合共购入了共184个住宅单位及4个车位。
      此外,位于湾仔会景阁(「会景阁」)的5个住宅单位已重新分类至住宅物业组合。
      已完成签署转让契并已出租的单位,包括会景阁的5个单位,于报告期内合共产生租金净收入4.0百万港元。
      6.其他业务营运收入
      本集团之其他业务分部营运收入包括投资证券的股息收入及分派、物业管理及维修收入、来自贸易及采购附属公司的贸易收入、资产管理费收入及其他业务收入。
      于2026年上半年,其他业务分部营运收入轻微增加0.5%至58.7百万港元(2025年上半年:
      58.4百万港元)。
      发展项目
      香港
      九龙启德NKIL6590地皮合营发展项目
      此项目为本集团与信和置业有限公司(「信置」)、中国海外发展有限公司(「中海外」)及华人置业集团合作的合营项目。本集团持有20%股权,信置为项目经理。地价总额为5,350百万港元(按可用总楼面面积计约每平方尺5,392港元)。
      该地盘面积为145,302平方尺,主要由东部及西部两块地皮组成,位于启德区内,可经由未来的地下购物街直达宋皇台港铁站。该发展项目规划包括大部分住宅单位、商场、地下购物街、地库停车场及政府指定目的用房,总楼面面积约992,270平方尺(不包括政府指定目的用房)。项目正在发展中,两块地皮均预期于2029年上半年取得占用许可证。
      九龙城盛德街╱马头涌道KIL11290地皮合营发展项目
      此项目由本集团与信置及招商局置地有限公司(「招商局」)根据与市区重建局订立的发展合约合作发展。本集团持有15%股权,信置为项目经理。地价总额为1,934百万港元(按可用总楼面面积计约每平方尺4,661港元)。
      该地皮位于九龙城盛德街/马头涌道,面积为46,102平方尺,规划发展成设有住宅单位及多间商舖的综合楼宇,总楼面面积约414,920平方尺。项目持续推进,目标于2029年第一季度取得占用许可证。
      九龙彩虹彩兴路NKIL6674地皮合营发展项目
      此项目为本集团与信置合作的合营项目。本集团持有15%股权,信置为项目经理。地价总额为1,610百万港元(按可用总楼面面积计约每平方尺4,339港元)。该地皮于2026年1月通过政府公开招标投得。
      该地皮位于彩虹区地势较高位置,预计落成后多数单位可享开阔或绿化景观。地皮计划发展为住宅项目,并配有社区零售设施及政府指定目的用房。总楼面面积约371,000平方尺。项目的设计及规划工作正在进行,目标于2030年初竣工。
      锦上路站第二期合营发展项目
      本集团与信置、中海外及招商局合组财团,并于2026年4月成功向港铁公司投得该项目的发展权。
      最高可用总楼面面积约1,200,000平方尺。项目正进行筹备及初步设计工作,目标于2033年下半年取得占用许可证。
      日本
      东京酒店重建项目
      本集团购入位于东京地标六本木新城邻近的一幅可作酒店发展之用地,其后再收购毗邻的几幅小型地皮,以便申请增加该地皮的地积比率。按较高之地积比率基准计算,经扩大后地皮的可建总楼面面积约为380,000平方尺。
      我们已委任全球知名的建筑设计师KengoKuma&Associates设计这座设有270间客房的旗舰酒店,并已向当地政府提交规划申请,早前亦已委任总承建商为项目作可行性研究及进行进一步成本优化评估。然而,建筑成本仍处于较高水平。
      有鉴于此,本集团持续探索设计的优化方案,以提高施工效率及成本效益。同时,本集团亦在评估其他发展方案,包括但不限于酒店及豪华公寓的综合方案。本集团亦正考虑其他投资策略,包括与具有当地开发经验的潜在投资者合作。
      美国
      三藩市1125MarketStreet酒店发展项目
      三藩市555HowardStreet酒店重建项目
      由于三藩市的市况不明朗及建筑成本急剧上升,对该等项目的盈利能力造成了重大影响,上述项目被暂缓推进。本集团同时亦考虑其他退出策略方案。
      西雅图1931SecondAvenue发展项目
      本集团于2016年12月以18百万美元收购一幅位于西雅图市中心的地皮。该地皮位于西雅图市中心最高点之一,并邻近着名的PikePlace市场。此553,000平方尺的酒店公寓综合项目已取得总使用许可证。
      由于开发成本不断上升和市场的不确定性持续,该项目现已暂缓推进,本集团亦在探讨替代发展方案。加拿大
      多伦多Chelsea酒店重建
      有见多伦多对公寓的需求稳健,本集团洞悉其市场潜力,继续推进Chelsea酒店现址的重建计划,计划包含公寓及酒店组成的综合项目,规划总楼面面积合共约1.7百万平方尺。本集团一直紧贴多伦多的建筑成本及公寓销售等市场数据。
      同时,为配合此较长远的重建计划,该酒店近期已完成对客房、餐厅及大堂区域的基本翻新。焕新后的设施大幅提升对旅客的吸引力,亦提升了其营运表现。
      欧洲
      威尼斯穆拉诺岛酒店发展项目
      本集团已收购位于威尼斯穆拉诺岛上的地皮。该项目结合历史建筑修复与新建建筑。项目设有133间客房,总建筑楼面面积约170,000平方尺。世界知名的MatteoThun为该酒店的建筑师。该项目已于2022年获批建筑许可证。外围及核心工程已开始施工,并预计于2027年下半年竣工。
      我们认为,该酒店落成后将有助本集团于欧洲大陆推广享负盛名的朗廷品牌。

业务展望：

展望2026年下半年,全球营运环境预期仍将复杂且不均衡。尽管全球经济增长整体上保持韧性,惟前景仍受持续的地缘政治紧张局势、贸易政策的不确定性、能源价格波动及通胀轨迹更不确定等阴霾所笼罩,可能进一步影响利率及融资成本。香港方面,本地居民及内地旅客仍会维持审慎及具选择性的消费模式,可能继续对本地餐饮、零售及酒店业构成挑战。尽管如此,持续人才流入、金融市场活动改善,以及政府推动香港作为国际金融中心及家族办公室枢纽的措施,预期将支持对优质住宅及写字楼空间的需求,为物业市场提供一定程度的韧性。
      监于上述情况,本集团将继续密切监察市场情况,并采取灵活方式,以厘定「朗贤峰」余下存货的合适销售时机及策略。
      与此同时,本集团将与现有合营项目的合作伙伴紧密合作。尽管市场不确定性仍然存在,受香港的基础及长远增长前景支持,本集团对香港中期物业市场前景保持审慎乐观。
      酒店分部预期于2026年下半年仍将面对具挑战的外部环境,全球经济不确定性、地缘政治紧张局势及油价波动将抑制旅游需求,并对营运成本造成持续压力。为此,本集团将继续专注于提升营运效率、优化收益管理及维持严谨成本控制,以提高酒店分部的盈利能力及加强其表现韧性。
      香港写字楼市场初现稳定迹象,核心地段的租赁活动及出租率逐步改善。在此情况下,花园道三号及朗豪坊办公楼的续租租金受压幅度预期将逐步收窄。朗豪坊商场则凭藉其成熟的市场定位及稳定人流,预期将维持具韧性的表现。然而,利率前景仍存在不确定性,继续为市场带来挑战。因此,冠君产业信托将继续优化其租赁策略,并实施严格成本控制措施,以缓解短期压力,同时为物业组合应对市场复苏作好部署。此外,冠君产业信托亦将进一步引入智能及绿色元素,以提升营运效率,实践最佳成本管理效能。
      总括而言,本集团健康的资产负债表及稳健的流动资金状况,为其在当前市场不确定性下保持稳定及韧性提供坚实基础。本集团将继续在业务营运中严守纪律,并密切监察本地及海外资产的状况,专注于提升营运效率、优化表现及增强盈利能力。同时,本集团将维持财务灵活性,并在审慎风险评估的前提下,选择性地寻求符合长期策略目标的优质投资机遇。凭借此严谨而均衡的发展策略,本集团将能够应对短期市场波动,并为长远可持续增长奠定稳固基础。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。