融创服务（01516.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期融创服务（01516.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2026年上半年回顾
      2026年上半年,物业管理行业在深度调整中继续承压前行。各地政府强化合规监管,业主对服务品质的期待与缴费意愿之间的落差未见明显收窄,存量项目的维修养护成本、人工成本亦持续承压,行业竞争依然激烈。与此同时,2026年作为「十五五」规划开局之年,国家规划纲要正式将物业服务质量提升行动纳入住房高质量发展顶层框架,将物业服务纳入房屋全生命周期管理与基层治理体系。一方面推动老旧小区改造,并且鼓励物业管理向养老、托育、家政等民生服务延伸,为物业管理行业指明发展方向,另一方面持续完善行业监管体系,推行党建引领下社区三方协同治理机制。推动行业全面告别粗放规模扩张,迈入精益运营、服务提质、合规经营、高质量发展的新阶段。上半年,本集团继续保持战略定力,各业务板块稳步前行,经营业绩企稳向好,取得了阶段性的成效。
      经营业绩企稳向好
      以经营健康可持续为标尺调优盘面结构,依旧是公司现阶段的重中之重。本集团围绕重难点项目,聚焦核心问题,管理团队进一步下沉,一盘一策制定解决方案。本集团对全量项目进行体检,全面夯实各项成本,加强对成本日常管控的精细化动作。在项目管理上,本集团一方面持续联动地产、整合资源、解决交付遗留问题,改善现场品质和服务,打好收费基础;另一方面,本集团上半年以亏损项目专项「清零行动」为主线工作,对于长期亏损项目进行问题逐一定位,确定扭亏方案、明确主体责任、落实行动计划。对于因高空置、客户群体缴费意愿低等原因导致确实无法正常经营的项目进行果断取舍,坚决推动撤场进程。在平台管理端,本集团进一步深化组织调整,做实项目、做强城市、精简大区,提升管理效率,上半年行政开支进一步节降。在此基础上,本集团上半年经营业绩稳中向好。
      剔除本集团于2025年出售彰泰服务的影响后,本集团管理规模基本稳定,收入微降2%、毛利率微增0.1个百分点至20.7%,主要得益于更加精细化的管控和运营效率的提升;随着组织架构持续优化,管理效率持续提升,使得行政开支率进一步下降1.2个百分点;最终实现归母净利润同比增长约71%。与此同时,经营现金流同比取得改善。
      基础业务提质提效
      本集团管理规模保持稳定,管理面积约2.6亿平方米。
      2026年上半年,本集团来自非住宅业态的收入、毛利均取得增长,在对发展质量的高要求下,坚决舍弃和退出利润低、回款节奏慢的非住宅业态项目。本集团聚焦产业办公重点业态,持续拓展优质客户项目,多年来已积累布局高端制造、科技、金融、养老等优质产业,上半年新增AI领域的头部企业,涵盖了硅片制造、芯片制造、算力中心、数据中心等全产业链环节,未来将与潜力行业和更多头部客户携手共进。
      住宅业态受到退出低质低效项目的影响,收入规模微降约1.9%,但随着更加精细化的成本管控、更加普及的科技工具应用,经营能力稳中略升,毛利上涨约3.0%。服务品质的提升是经营结果达成的基础,2026年上半年,本集团重点解决业主的痛点问题,投诉工单的解决时长同比下降了约16%,疑难问题工单的数量同比下降了约52%,住宅项目满意度提升至92分,并且项目满意度合格率上涨了5个百分点,项目更加均好。
      社区的和谐离不开融洽的业主关系、温暖的社区氛围。以党建引领为方向,以三方共治为契机,我们在2024年开始探索并试点社区营造,2025年打造13个标杆项目并面向行业发布了社造体系,2026年全集团体系化落地,至今已经牢牢成为融创服务的软性服务标签。其中,西安珑府的便民小集市,每月1日志愿者免费为业主理发、磨菜刀、缝补衣服、修家电,用切切实实的小行动,构建起了社区的大温暖,获CCTV央视新闻频道点赞。佛山望江府荣获住建部「加强物业管理,共建美好家园」典型案例。这样的美好正在不同的融创社区悄然发生。
      数字科技全面拥抱
      物业管理行业作为传统的劳动密集型行业,我们坚定的认为,科技与机器将成为推动行业模式变革的必然选择。2026年上半年,从一线的项目运营到平台的日常管理,我们全面拥抱AI。AI云巡检进一步优化升级,自动判图准确率提升至95%以上,且支持一线自主设置告警规则。清洁、绿化机器人快速推广,针对不同面积、道路条件匹配不同型号机器人,采用租赁合作模式享受快速迭代的红利。AI智能工作助手全面升级,知识库从系统操作到制度流程再到法务谘询等更加丰富,功能从简单问答到能报事、能解决问题的执行型转变。我们在本集团各职能部门设置AI业务合作伙伴(AIBP),引领员工从业务视角识别发现AI应用需求、推广应用AI工具,上半年全员齐动手,各部门自研的专业智能体╱轻量化系统70多个。我们希望通过个体提效转化为组织提效,AI必然伴随着业务流程重构、组织架构重构,进而解决业务痛点,突破行业瓶颈,为行业高质量发展注入动能。未来,我们将基于人、机器、AI的不同特质,让各自做各自擅长的工作,相互补位,重新构建项目现场的工作流程。
      生活服务稳步增长
      近年来园区经营业务受到交付场景类业务减少、公区收益业主分成变化、传统空间媒体受到新媒体的冲击等多重影响而持续承压,而在近年来我们着力培育、发展的围绕业主需求的业主便民生活服务业务,日就月将,按规划逐渐成长起来。2026年上半年,我们仍然围绕着具有发展空间、高价值、可以与业主创立持续粘性关联的核心业务进行持续推动。在资产中介业务上,上半年我们总的签约额同比增长30%。同时我们推动赋能主营开展业务,突破门店销售模式,赋能培训主营人员,赋能成交单量同比提升约93%。而在同样与业主资产的保值增值相关的家修业务上,随着业主对于家修服务的认同与信任的提升,上半年家修订单量上涨8%,同时我们加强对复用工程人员的技能培训,使可承揽的修理业务范围逐渐扩大,从基础维修到高客单价专项维修,从单纯维修到物料销售,单笔业务单价同比提升约19%。而在零售业务上,上半年试点社区团购模式,利用高频团购增加客户渗透,保持客户黏性,零售GMV同比提升约52%。
      商业运营业态焕新,文商旅融合
      在上半年社会消费品零售总额增速有所放缓的背景下,融创商业所运营管理的商业项目客流量达约0.7亿人次,同比提升约5.2%,销售额(不含车)达约人民币33.7亿元,同比提升约1.9%。作为本集团的核心业务之一,融创商业运营能力不断提升,借助商业项目体量优势,引入超万平方米以上的主力店舖,以超大规模策略抢占市场头部位置。上半年推动引入城市首店,如环球中心盘小宝乐园、南昌融创茂华景欢乐城等。轻资产拓展项目石家庄融创茂,上半年启动招商三个月来已经达成70%,为年底圆满开业打下基础。轻资产拓展项目上海临港项目超级运动汇,已全面启动招商,开业后将成为融创首个包含室内外运动专业主题的商业项目。

业务展望：

下半年我们将继续以如履薄冰的心态,全面夯实经营,为下阶段提速发展打磨好内功。首先,继续全力推进「清零行动」,调优基本盘结构、颗粒归仓、筑牢高质量经营基本盘。其次,构建全维度成本管理体系,精益化管理,并且完善战略供应商及储备机制,建立良好长期的合作关系。下半年我们将继续推进平台组织精简,减层级、优流程、提效率,同时厘清权责边界,强化团队以市场为牵引的全面能力提升,助力市场拓展业绩的提升。项目经理是一线「指挥官」和公司「压舱石」,我们将进一步完善内培体系,增强项目经理梯队厚度,支持公司发展。此外,将不断扩展AI技术的应用,尝试新场景,全面拓展人机协同应用空间,为服务模式与组织模式变革注入新动能。最后,依托融创集团文旅资源禀赋,将融创商业IP资源活动和文旅度假资源与融创社区活动深入结合,从「社区物业服务」走向「文旅生活服务」,打造融创服务客户的「标配权益」,以「文商旅美好生活体验」构筑核心竞争力;同时积极探索搭建私募基金、REITs等资产管理平台,推进商业运营与商业资产轻重结合、互相支持和促进的协同发展模式。

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