恒基地产（00012.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期恒基地产（00012.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

香港
      物业销售
      尽管中东于今年首季爆发战事并为全球经济增添不明朗因素,香港作为国际金融中心,仍然吸引大量企业前来上市集资。加上特区政府政策推动下,来港专才及留学生人数增加带动住屋需求进?步提升,本港楼市亦因此持续向好。然而,中央政府及后加强规范资金外流,致令地产市道于期末有所放缓。
      集团期内本港物业发展之应占营业额约为港币?百?十八亿七千八百万元,较去年同期大幅增加212%。连同期内政府收回新界若干土地,所带来约港币十五亿六千八百万元税前收益(二零二五年:港币二亿四千万元),集团于本港物业发展之应占税前公布盈利约为港币三十三亿元(二零二五年:港币三亿?千万元)。
      期内,集团成功把握时机推售多个市区项目,包括红磡「首汇」及「首岸」第1、3及4期、马头角「壹沐」第2期,以及启德「维港˙湾畔」第2B期。当中红磡「首汇」至半年结算日已售出逾九成住宅单位,而同区「首岸」亦销情理想,首三轮推出合共四百六十八个住宅单位均于开售当日全数沽清。连同继续推售半?区?部「天御」等原有已开售项目,以及出售其他物业(包括车位),集团于截至二零二六年六月三十日止六个月内,于本港自占之合约销售总额约港币?百八十?亿?千八百万元,较去年同期大幅增加188%。
      于二零二六年六月底,未入账之自占合约销售总额约为港币?百七十亿六千?百万元。当中约港币六十三亿六千五百万元预计可随物业落成并交付买家而于二零二六年下半年入账。
      物业发展
      市区旧楼重建项目方面,有约三十万平方尺之自占楼面面积,已拨入二零二六年下半年开售计划。此外,已购入全部业权,或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可额外提供自占楼面面积合共约?百五十万平方尺,于二零二七年或之后开售或出租。
      集团从不同途径补充在本港之土地储备。除部份作出租用途外,在未来数年可为集团提供充足之销售楼面,资料详列如下:
      待发展/发展中之物业及已建成主要存货,楼面总括如下:
      (甲)可于二零二六年下半年销售之楼面
      (?)市区项目
      3.市区旧楼重建项目
      (丙)新界项目
      注?:楼面面积乃根据目前屋宇署批则或政府之城市规划,以及本公司之发展计划而计算,部份项目面积未来可能因应实
      际需要而有所变动。
      注二:有关发展面积须有待与政府达成补地价协议方可落实。当中油塘湾项目已改为分期换地发展,并已经收到政府重新
      发出之第?期换地条件。
      (表?)已开售主要发展项目之尚余未售出单位
      正在出售之主要发展项目有二十六个:
      启德承丰道22号
      粉岭马适路8号
      湾仔活道15号
      注?:为集团于该市区重建局项目所占部份。
      注二:集团占整个发展项目25.07%,在按比例获分配部份住宅单位后,集团与另?发展商以各占?半形式共同拥有所分配
      住宅单位之权益。
      注三:为写字楼、工业或商舖实用面积。
      (表二)拟于二零二六年下半年开售之项目
      如无不可预见之阻延,下列项目将于二零二六年下半年发售:
      注:为住宅实用面积。
      (表三)市区旧楼重建项目?已购入全部业权,或已达致相关强拍申请门槛
      市区旧楼重建项目,有多个已购入全部业权,或达致相关强拍申请门槛,以屋宇署批则或政府目前城市规划计算之预计自占楼面面积如下:
      香港
      九龙
      *须根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》向法庭申请强制拍卖,方可完成收购项目之全部业权。若未能取得法庭命令,
      则未必能完成收购全部业权及发展。
      注?:为楼面面积逾?百万平方尺之市区重建计划所组成部份,当中合共约八十万平方尺之项目(即「必嘉坊˙曦汇」、「必嘉坊˙迎汇」、「BakerCircle˙Greenwich」、「TheHaddon」、及「首汇」及「映汇」)经已开售或拟于二零二六年下半年推出。
      注二:为楼面面积逾?百万平方尺之市区重建计划所组成部份,当中合共约九十二万平方尺之项目(即「利奥坊˙晓岸」、「利奥坊˙凯岸」、「利奥坊˙曦岸」、「利奥坊˙壹隅」、「利奥坊˙首隅」及位于万安街之项目)经已开售或拟于二零二六年下半年推出。
      注三:有关发展面积有可能需要达成补地价协议方可全部落实。
      (表四)市区旧楼重建项目?已购两成以上业权,惟仍未达致相关强拍申请门槛
      集团于各区另有其他市区重建项目正在进行收购,现时已购入该等项目两成以上业权,惟仍未达致相关强拍申请门槛。若能收购全部业权,以目前政府城市规划计算,预计重建后可提供自占楼面面积约为?百七十七万平方尺;如按现时各地盘分别已购入之业权份数比例计算,自占楼面面积约为六十五万平方尺。以上各项目之收购存在不确定性,有机会不能全数购足,有待购入全部业权方可落实重建。
      土地储备
      以自占楼面面积计算,集团于二零二六年六月三十日在本港拥有土地储备约二千零三
      待售/待发展/发展中之物业楼面(注)7.8主要已开售项目可售尚余楼面1.3
      注:当中包括洪水桥及其他项目,其自占可发展面积合共约?百八十万平方尺,有待与政府达成补地价协议方可落实。
      市区土地
      除上述已作销售安排之项目外,集团已购入全部业权,或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可提供自占楼面面积合共约?百五十万平方尺,于二零二七年或之后开售或出租。
      位于红磡之市区重建项目,集团已完成收购余下位于黄埔街及必嘉街?带项目之全部业权。至于中环新海滨之旗舰项目?「CentralYards」,现正进行主体建设工程。该综合发展项目设有七十万平方尺之甲级写字楼及附属楼面,提供中环最大之平层写字楼楼面,切合现代企业总部及创新金融机构需要;另有九十万平方尺之零售面积,包括香港唯?私营并可容纳逾?千?百名观众之百老汇式大剧院。该项目亦设有逾三十万平方尺绿化休憩空间,包括位于顶楼之空中花园供公众使用。项目第?期商场及写字楼预计可于二零二六年第四季建成,第二期则计划于二零三二年竣工,届时将成为集零售、商务、文化、艺术、大自然及娱乐等于??之国际级海滨地标,带来?目?新之城市风貌。该项目至今已取得绿建环评(BEAMPlus)新建建筑及社区、领先能源与环境设计(LEED)、WELL、WiredScore及SmartScore等最高级别之国际级绿色及智慧建筑认证。
      此外,集团占22.8%权益之油塘湾商住项目,已改为分期换地发展,并已经收到政府重新发出之第?期换地条件,但正就补地价金额进行上诉,有待与政府达成补地价协议方可落实。该临海项目预计可提供自占楼面面积共约九十?万平方尺。
      新界土地
      期内,位于洪水桥/厦村新发展区以及新田集团所持有合共约二百二十五万平方尺自占土地,被政府刊宪以现金补偿方式合共约港币二十三亿四千九百万元,收回作公共用途。集团于二零二六年六月底,经撇除上述被刊宪收回之土地,所持有之新界土地储备约三千八百四十万平方尺,继续为本港拥有最多新界土地之发展商:
      于洪水桥/厦村新发展区,继去年成功完成?宗原址换地申请后,集团联同另?家发展商继续为余下四幅商业用地跟进原址换地申请。其中两幅土地已向城规会申请把部份楼面面积改作住宅用途,如获审批并成功于本年十二月三十?日之限期前完成所有原址换地申请手续,将可为集团提供自占商住楼面面积合共约?百四十万平方尺。另外两幅土地则被政府于期内收回作进?步发展,以配合当局拟于区内兴建大学城之最新规划。行政?官于二零二五年施政报告内提出多项加快发展北部都会区的措施,当中《北部都会区发展条例草案》将提交立法会审议通过,多项现有措施及程序可望有所简化,以达致政府「提速提效」之发展目标。政府亦已公布「按实补价」之细节及安排。集团正积极研究以「按实补价」形式完成原址换地之可行性以减低补地价资金成本。扣除上述正进行原址换地申请之土地,集团现于洪水桥/厦村仍拥有约二百二十?万平方尺之土地。
      政府于二零二零年公布「土地共享先导计划」的执行框架及具体准则,而集团为了配合政府政策以满足市?对房屋的殷切需求,经详细研究所持有之新界土地后,已联同另?家发展商向有关当局提交申请,项目所在地点位于大埔林村,占地约二百万平方尺或19.3公顷,即稍大于香港维多利亚公园之面积,项目建议提供三成住宅单位(三千六百三十六伙)作私人房屋发展及出售之用,其余七成单位(八千四百八十四伙)供政府作公营房屋发展之用。项目已于二零二二年十?月获顾问?组?持及行政会议原则性同意,现正处理修改城市规划之工作。集团期望透过参与此计划能善用有关之土地资源及加快释放潜在价值。
      政府于二零二?年十月颁布《北部都会区发展策略》,建议致力将北部都会区发展成为国际创科中心,当中包括涵盖河套区港深创新及科技园及附近新田/落马洲?带之地区。政府其后在二零二三年十月公布之《北部都会区行动纲领2023》把新田科技城纳入「创新科技地带」的?部份。按照行政?官会同行政会议于二零二四年九月核准之《新田科技城分区计划大纲草图》,政府将向地产商收回土地作创科用途。于二零二六年六月,政府宣布收回土地以进行新田科技城(第?期)(第二批))发展。扣除已被政府收回之土地,集团现于「北部都会区」新田仍拥有约三百六十五万平方尺之土地。
      此外,政府于二零二四年十?月发表毗邻新田之?潭尾发展建议,并于去年完成相关公众参与活动。集团于本年初就区内三幅土地向政府申请原址换地,涉及土地面积约七十六万平方尺,如全部成功换地,可提供楼面面积合共约四百九十四万平方尺,但尚待政府答复。除上述正进行原址换地申请之土地外,集团于?潭尾另有土地约三百八十九万平方尺。
      收租物业
      集团于截至二零二六年六月三十日止六个月,在本港之应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业贡献)较去年同期上升3%至港币三十五亿?千七百万元,而相关之应占税前租金净收入亦较去年同期上升4%至港币二十五亿九千三百万元。集团持有40.77%应占权益之国际金融中心项目,于期内所贡献之自占租金总收入较去年同期上升4%至港币八亿三千七百万元。
      集团主要收租物业于二零二六年六月三十日之平均出租率为94%。
      于二零二六年六月三十日,集团在本港之自占已建成收租物业组合约为?千零七十万平方尺,明细如下:
      零售物业组合
      政府统计处资料显示,受惠于访港旅客人数增加以及本地消费意欲回升,二零二六年上半年本港零售业总销货价值较去年同期上升9.6%。集团零售物业组合之整体出租率因此维持高企,大部分商场人流及租户生意额均录得增?。
      期内,集团因应各商场之特色而制定相应之资产提升策略,以提升其独特性,并令顾客之购物体验更丰富。当中位于地铁站上盖并坐拥?百万平方尺之将军澳MCP(新都城中心),已重新定位为「运动娱乐」(sportainment)中心,并推出?系列充满动感活力之市场推广活动。马鞍?新港城中心则引入多项宠物友善设施及潮流运动休闲品牌,以配合其现代生活风格概念。屯门时代广场亦透过具有本土特式之店舖及主题餐饮商户,与区内顾客加强联系。以上商场在「2026年度零售亚洲大奖」中,分别获得「年度最佳娱乐商场—香港」、「年度最佳生活风格商场—香港」以及「年度最佳商场创意—香港」三项大奖。此外,集团在「2026年度香港营销活动大奖」中亦囊括多个奖项,印证集团在提升本港商场竞争力之出色表现。
      集团位于大角咀及红磡之两项大型市区重建项目,正陆续分批建成,分别提供约十六万三千及十六万八千平方尺之总零售楼面。该两个商场将汇聚崭新零售概念、时尚运动品牌及精选餐饮商户,以迎合现代消费者要求。随着项目即将全面建成,集团经常性租金收入有望进?步增?。
      写字楼物业组合
      期内,金融、保险以及法律业界之租户普遍趋向迁往质素较佳之商厦,带动中环核心地段写字楼之空置率降至近两年来最低水平。集团优质写字楼物业组合,尤其位于中环之TheHenderson及国际金融中心因而受惠。
      「TheHenderson」楼面面积达四十六万五千平方尺,于二零二六年六月底出租率超过九成。该项由国际知名扎哈˙哈迪德建筑事务所(ZahaHadidArchitects)设计之瞩目地标,继早前在「国际房地产大奖2025-2026」中获颁「世界最佳物业」至高殊荣后,其三间高尚食府(包括花云、Peridot及AkiraBack)于期内同时获「2026凡尔赛奖」评选为「全球16间最美餐厅」之?,并且为全港唯?入选之三间餐厅。此外,「TheHenderson」为亚太区首个荣获福布斯旅游指南(ForbesTravelGuide)颁发「InPartnershipwithForbesTravelGuide」合作认证之商厦,亦为全港首项在不同可持续发展及智能科技范畴,获得十项铂金级认证之超甲级商厦,以至全国首项于SmartScore及中国智慧建筑认证中获得满分评级之项目。「TheHenderson」因此吸引「Point72」、佳士得、「Carlyle」、爱彼及「Cohen&Steers」等国际顶尖企业进驻。
      集团其他商厦凭藉与租户紧密连系,于期内亦表现良好。中环「国际金融中心」、北角「友邦广场」,以及位于九龙东之写字楼及工贸商厦组合?包括「宏利金融中心」、「友邦九龙金融中心」、「鸿图道78号」及「鸿图道52号」,整体出租率维持约九成。
      至于总楼面面积达?百六十万平方尺之中环新海滨综合发展项目?「CentralYards」,当中楼面面积达七十五万平方尺之第?期预计将于二零二六年下半年建成,并于二零二七年开幕。其办公室大楼及附属楼面面积七成面积逾二十二万三千平方尺,已获?家金融机构签约承租;其余楼面亦获多间知名跨国企业积极洽谈。期内,集团旗下?间合营公司成功投得邻近「CentralYards」之中环海滨活动空间五年租约,日后将以维港海滨整体布局策划不同类型活动,从而与「CentralYards」发挥协同效应,为本港创造更具活力之世界级文化娱乐地标,并巩固其「盛事之都」之地位。
      建筑
      集团不断引入创新科技及先进物料,务求令建筑质素进?步提升。当中可用于湿滑表面之「生物仿生矽酮密封结构胶」,已取得政府许可并在政府工程项目中使用。而集团旗下项目除将参加政府所推行之「安全智慧工地系统」外,亦积极参与研发人工智能火警检测系统,以及可携式人工智能镜头扫瞄系统,以加强工地安全。由于集团对推动环保、创新以至地盘工业安全不遗余力,因此获得「环保优异奖」、「友心工地」及「智慧低碳标签项目」等多项嘉许。
      期内在香港建成以下发展项目:
      物业管理
      集团之物业管理成员公司?恒益物业管理有限公司(「恒益」)、伟邦物业管理有限公司(「伟邦」)、尊家管业有限公司(「尊家」,为集团「TheHCollection」系列高尚住宅提供优质管理服务)、冠威管理有限公司及HCommerceManagementLimited(为世界最佳物业?「TheHenderson」,以及集团商厦及商场提供优质管理服务),凭藉在本港合共管理逾八万三千个住宅及工商业单位、?千万平方尺商场及写字楼楼面,以及二万个车位,继续于业界保持领导地位。
      秉承集团注重服务质素及可持续发展之理念,物业管理成员公司已采纳?个符合ISO9001(品质管理体系)、ISO10002(投诉处理管理体系)、ISO14001(环境管理体系)及ISO45001(职业健康安全管理体系)之综合管理系统。凭藉出色表现,物业管理成员公司期内获得「卓越设施管理奖」及「碳中和先锋大奖」等多项嘉许。
      至于公益服务方面,物业管理成员公司期内以「防火年」为主题,推动社会大众提高防火意识;并且联同慈善机构举办多项活动以推广运动及保护环境。其义工服务团体亦积极参与各项关爱活动,并因此在「香港义工奖2025」,赢得「企业—年度十大最高义工时数」、「企业—最积极参与奖(义工时数)」及「十大爱心屋苑」等多项殊荣。
      中国内地
      二零二六年上半年,中央政府延续「努力稳定房地产市场」之政策定调,并订下明确方向,放松限制以激活需求,同时控增量及去库存以优化供应。然而,由于宏观经济巩固向好之基础仍需时间,整体房地产市场依然低迷,惟价格跌幅逐步收窄。城市分化持续加剧,?线及部分核心二线城市在「好房?」优质项目带动下成交有所回升,改善型需求仍是新建商品房市场之主要?撑。尽管新建商品房供应量明显缩减,整体销售依然承压,较去年同期有所下降。土地市场方面,政府延续「缩量提质」之供应策略,房地产企业竞投仍聚焦于核心城市之优质地块。
      于期内建成之住宅项目,自占楼面面积约二十万平方尺。
      集团于内地作出以下策略:
      物业投资:期内,集团集中资源致力推动广州越秀区「星寰国际商业中心」及上海徐汇滨江「星扬?岸中心」两项近年建成大型项目之招租,取得显着成效。当中楼面面积达?百万平方尺之上海「星扬?岸中心」二期项目(即「星瀚广场」),于二零二六年六月底出租率达92%,而「星寰国际商业中心」两幢楼面面积合共约九十七万平方尺之甲级办公大楼则录得逾八成出租率。此外,两个新近建成之综合发展项目—即分别位于上海浦东,楼面面积达八十三万平方尺之「新岸商业中心」,以及位于深圳南?区,楼面面积约四十万平方尺之「云荟大厦」,亦在积极推动招商工作。随着该两个合作项目相继开业启用,集团租金收入可望为未来经常性收益提供增?动力。
      物业发展:集团持续关注?线、重点二线城市,以及大湾区战略规划之新开发机遇。
      集团于二零二六年六月底,除有自占楼面面积约二百六十万平方尺之存货外,于十二个城市另有可供发展之土地储备,合共自占楼面面积约七百二十万平方尺,当中约65%可发展为住宅物业。

业务展望：

尽管中东战事持续及石油航运受到影响,但香港经济基调仍保持平稳。特区政府主动对接国家第十五个五年规划,首次为香港经济和社会发展制定第?个五年规划(2026—2030),将推动香港更好融入和服务国家发展大局,有利本港经济?远发展。
      集团近期已完成收购位于红磡黄埔街及必嘉街?带项目之全部业权,连同其他已购入全部业权或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目,预计可合共提供自占可发展楼面面积约?百五十万平方尺。此外,集团拥有新界土地储备约三千八百四十万平方尺,继续为全港持有最多新界土地之发展商。集团土地资源充裕,足供未来数年发展之用。
      「销售」?集团计划于本年下半年在本港推售八个发展项目,连同尚余存货,在本港预计有约三千四百个自占住宅单位或约?百七十万平方尺自占住宅楼面面积,以及办公及工业楼面面积约十八万平方尺,可于本年下半年出售。集团于二零二六年六月底,在香港及内地未入账之自占物业销售金额合共约港币?百八十三亿零三百万元,当中约港币六十九亿?千九百万元之销售金额预计可随物业落成及交付买家而于本年下半年入账。
      「租务」?继荣膺世界最佳物业之「TheHenderson」新近建成后,集团位于中环新海滨之另?旗舰项目?「CentralYards」第?期亦预计可于本年下半年建成,令集团于本年年底,在本港拥有之自占收租楼面面积扩展至?千?百五十万平方尺,并且进?步提升集团在本港核心商业区之地位。该项目第?期办公室大楼及附属楼面七成面积逾二十二万三千平方尺,已获?家金融机构签约承租,为集团经常性租金收入注入增?动力。
      「上市附属及联营公司」?为集团另?经常性收入之来源。当中香港中华煤气在香港和内地的城市燃气用户达四千七百万户,市场庞大。其联营公司怡斯莱(EcoCeres)位于马来?亚的工厂于二零二五年试产成功,今年上半年可持续航空燃料(「SAF」)等绿色燃料整体销量增?强劲,达三十二万吨,按年增?约?倍。期内,怡斯莱与东莞市人?政府签署投资意向协议,将在粤港澳大湾区建立首条完整的SAF产业链,进?步巩固其市场领先优势。连同不断开拓的其他增?型业务,香港中华煤气将为集团带来持续收益。
      集团自?九七六年成立,业务在过去五十年得以迅速发展,并跃升成为于本港具领导地位之地产发展商,实有赖每位同事努力不懈之专业态度,为集团奠下稳固基础。加上雄厚财政实力及三大业务?柱(即「销售」、「租务」及「上市附属及联营公司」),集团定能传承半世纪之非凡成就,实践持续发展并为未来开启新篇章。

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