东百集团2026年中报：商业零售客流高增驱动韧性增长，仓储物流步入精细化运营收获期

一、战略主题演变：从"系统经营、能力建设"到"稳中求进、务实经营"

2025年年报中，管理层将经营思路概括为"系统经营、能力建设"，强调"推动各业务板块在存量环境中稳步运行、持续优化"。2026年半年报中，经营思路调整为"稳中求进、务实经营"，核心表述从"系统建设"转向"务实推进"。

两期报告均强调"商业零售+仓储物流"双轮驱动战略，但侧重点有所分化：2025年侧重于构建生态闭环，奠定长期价值基础；2026年上半年则更聚焦于既有资产的精细化运营和轻资产模式的规模化复制，整体战略重心从"建设布局"向"运营变现"迁移。

二、业务结构变化：仓储物流贡献利润增量，商业零售韧性凸显

主营业务收入结构对比

商业零售：2025年全年收入同比下降1.04%，管理层归因于"零售业存量博弈背景下，市场竞争加剧"。2026年上半年，商业零售主营业务收入同比微增0.02亿元，出现企稳迹象。管理层指出，公司"充分发挥核心区位自持物业优势"应对市场变化。

仓储物流：2025年全年收入同比+37.72%，是增速最快的板块，主要驱动因素为"部分仓储物流项目陆续竣工并投入运营"。2026年上半年增速放缓至+9.35%，管理层解释为"项目全面投入运营，同时加强招商力度，项目出租率提升"。增速放缓的原因在于，2025年有3个新增竣工项目（约30万平方米）带来的增量效应，而2026年上半年进入存量运营阶段，增量主要来自出租率提升。

商业地产：2025年收入同比-59.63%，管理层明确"对优质商业资产自持运营，以提升整体经营效能，后续将择机推进存量商业资产去化"。2026年上半年收入同比增长0.05亿元，印证了"择机推进"的策略——"报告期内兰州国际商贸中心项目商铺销售收入增加"。

利润贡献结构分析

2025年仓储物流是利润增长的核心引擎，贡献了0.57亿元的归母净利润增量。2026年上半年，这一趋势延续，仓储物流归母净利润同比增加0.06亿元，成为利润增长的主要来源。

三、关键措施执行情况：连续提及的举措取得实质性进展

首店经济策略

首店策略是连续被强调且取得成效的核心举措：

兰州中心在2025年全年引入首进品牌57家，其中甘青宁三省首进36家；2026年上半年引入38家，其中区域首店16家。品牌销售排名显示，兰州中心进入甘肃省第一的品牌数量从2025年的179家增至2026年上半年的182家，说明首店策略在持续巩固区域垄断地位。

仓储物流项目交付与退出

2025年自持11个物流项目全部竣工，是2025年的重要里程碑。2026年上半年，公司在此基础上推进资产退出，签署北京亦庄仓储物流项目100%股权转让协议，暂定股权转价款人民币33,536.60万元。同时，累计完成7个物流项目退出，涉及建筑面积约70万平方米。这体现了"投-建-招-退-管"闭环运作模式的持续落地。

轻资产战略

2025年年报明确提出"全力构建以'运营输出'为核心的新增长支柱"，并签约兰州新区新投中心项目。2026年半年报确认该项目"筹备工作稳步推进"，预计2026年9月正式开业，规划引入超90个首进兰州新区品牌。从签约到筹备推进，轻资产战略已进入执行阶段。

四、核心能力建设：数字化运营与会员体系持续深化

会员体系

公司持续通过数字化会员体系贯通线上线下，构建全域融合商业生态。2025年全年，东百商业会员总人数超450万人，线上平台累计访客超441万人次，页面浏览量达4,958万次。2026年上半年在化妆品品类运营上取得突破，设立化妆品品类专项小组，实现兰州中心化妆品销售同比增长9.80%，东百中心化妆品销售同比增长6.83%。

文商旅融合能力

福清东百利桥古街作为公司首个文商旅项目，2025年全年客流量达2,166万人次，同比增长39%，于2026年初获评国家3A级旅游景区。2026年上半年，项目客流量达1,055万人次，获评CCFA最佳实践五星案例、2026 CGLA金灯奖"文旅地标奖"。项目已形成可复制的文旅商业运营范式，为轻资产输出提供了标准化模板。

五、财务表现与经营质量：现金流持续改善，费用管控成效显现

核心财务指标对比

归母净利润与扣非净利润的差异：2025年全年归母净利润（0.46亿元）低于扣非净利润（0.67亿元），主要受投资性房地产公允价值变动损益-5,624.65万元的影响。2026年上半年，这一差异收窄。

经营现金流：2025年全年经营现金流同比大幅增长150.10%，管理层解释为"商业零售经营现金流量净额同比上期增加2.91亿元"。2026年上半年延续增长趋势，同比+22.29%。

费用管控

2026年上半年，销售费用和管理费用均出现同比下降（分别-7.96%、-9.76%），与2025年全年销售费用同比+1.35%形成对比，显示公司在费用管控上有所加强。

分红政策

公司持续执行稳定的现金分红政策。2025年全年合计拟派发现金红利7,828.62万元，占归母净利润的171.07%。2026年半年度拟每股派发现金红利0.04元，合计3,479.38万元，占2026年上半年归母净利润的46.56%。

六、风险认知的演进：稳定延续，新增轻资产业务创新风险

两期报告披露的风险因素在框架上保持一致，均指向三个方面：宏观环境、业务创新、跨区域运营。但在具体表述上，2026年半年报对业务创新的风险描述更为具体，指出"在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级"可能带来"效果不达预期的风险"。这表明随着轻资产业务的实际推进，管理层对创新业务的风险认知已从"远期预判"转向"现实评估"。

综合结论

东百集团2026年上半年的经营表现延续了2025年的稳健基调，核心看点在于三个方面：

其一，商业零售展现了较强的抗周期韧性。 在消费市场整体增速放缓（社会消费品零售总额同比+1.3%）的背景下，两大核心旗舰项目兰州中心和东百中心在销售规模和客流量上均实现同比增长，可比门店销售规模+3.63%、客流量+9.95%，印证了核心区位自持物业的防御价值。首店经济策略持续巩固区域垄断地位，兰州中心182个品牌销售额甘肃省第一的数据进一步强化了品牌壁垒。

其二，仓储物流从"建设期"进入"收获期"的路径清晰。 自持11个项目全部竣工后，公司转向精细化运营和资产退出并举。2026年上半年仓储物流收入+9.35%，新增及续租面积超32万平方米，同时推进北京亦庄项目股权转让。资产证券化方面，2025年已向上交所申报持有型不动产资产支持专项计划，若成功发行将打通"投-建-招-退-管"的资本闭环。

其三，轻资产战略进入实质性落地阶段。 兰州新区新投中心项目（约7万平方米）预计2026年9月开业，规划引入超90个首进品牌，这是公司商业运营模式对外规模化复制的标志性项目。同时，商业零售板块也完成了对东百红星（仓山店）的股权转让，出表后仍保留运营管理服务权，体现了"重资产剥离+轻资产运营"的双轨并行策略。

需要关注的是，2026年上半年归母净利润（0.75亿元）已超过2025年全年（0.46亿元），反映了利润的季节性分布特征（2025年第四季度归母净利润为-0.42亿元），但仓储物流板块增速从2025年全年的+37.72%放缓至2026年上半年的+9.35%，增量贡献趋弱，后续增长动力将更多依赖于出租率提升和资产退出收益。

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