京投发展2026年中报：营收暴增831%但持续亏损，筹划资产出售剥离开发业务

一、战略主题演变：从"TOD轨道物业专家"到"资产盘活与战略转型"

2025年年报中，京投发展的战略定位为"TOD轨道物业专家"，聚焦TOD轨道物业开发，深耕北京市场，理性扩张、严控风险。2026年半年报中，管理层延续了这一战略表述，但经营重心出现了显著变化。

2025年全年，公司的核心任务是"品质交付、价值创新、稳健经营"，以多项目品质交付与商业运营为主线。进入2026年上半年，管理层将经营基调调整为"聚焦品质交付、全力去化、资产盘活核心任务"，新加入了"资产盘活"这一关键词，并明确提出"深入贯彻提质增效、开源节流总体经营部署"。

战略重心转移的迹象：2026年3月，公司公告筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东京投公司（临2026-015），截至半年报披露日仍在推进中。这一重大资产出售安排，标志着公司正在从传统的房地产开发模式向新的战略方向转型。2026年半年报管理层讨论与分析中，已不再提及2025年年报中"不断扩大公司市场影响力""树立全新企业形象"等扩张性表述，转而强调"合规经营、稳健运营能力"。

二、业务结构变化：交付项目切换驱动收入结构变动

公司主营业务为房地产开发销售，收入结构高度依赖项目交付节奏。

收入驱动项目切换：2025年全年收入增长由北熙区项目一二期竣备交付驱动，而2026年上半年收入暴增831.63%则主要来自森与天成项目的集中交付。森与天成项目在2026年上半年完成盖上区交付，到访交付率达99%，并实现"交付即交证"。

签约销售情况对比：

2026年上半年签约销售额13.69亿元，若按简单年化估算，与2025年全年29.98亿元相比规模有所收窄。管理层在半年报中未披露全口径销售面积数据。

各项目最新动态：

• 北熙区：一、二期已顺利完成交付，三期工程全面进入主体结构施工阶段，五期盖上产品完成样板间开放并获预售证，启动市场蓄客。
• 森与天成：盖上区完成集中交付（到访交付率99%），落地区精装、外立面及市政园林施工有序推进，获评"北京市绿色安全文明样板工地"。
• 檀谷：上半年商业客流量72.56万人次（2025年全年超120万人次），商业运营持续迭代，新开业6家特色店铺。
• 愉樾天成（无锡）：上半年住宅成交金额、成交面积、成交套数三项核心指标均位列无锡市经开区普通商品住宅销售排行榜首位、无锡市第二位。
• 公园悦府：小站公园上半年客流量252.2万人次，新签约商户9家，获评"北京十大商业品牌"之商业新秀奖。

三、关键措施执行情况：2026年经营计划推进评估

2025年年报中，管理层提出2026年四大经营计划：销售管理、竣备交付、产品研发、监管落实。从2026年半年报来看：

销售管理方面：公司实现了森与天成项目集中交付，签约销售额13.69亿元，回款额16.33亿元，回款率约119%，显示销售回款能力较强。但未披露具体销售策略整合的细节。

竣备交付方面：森与天成盖上区圆满完成业主开放日与集中交付，到访交付率达99%，实现了"交付即交证"——这是管理层在2025年年报中提出的"以交付力为核心"的具体落地成果。

产品研发方面：延续"好房子"标准理念，岚山项目获得北京土木建筑协会颁发的荣誉证书，其中"轻量化包梁抵柱型钢框架塔吊技术"达到国际先进水平。檀谷项目持续探索"城市山居"产品定位。

资产出售进展：2025年年报未提及的重大资产出售事项，在2026年上半年成为关键事项。公司拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至京投公司，采用现金支付方式，不涉及发行股份，截至半年报披露日已发布三次进展公告。

四、核心能力建设：TOD技术壁垒持续巩固

公司核心竞争力表述在2025年年报和2026年半年报中基本一致，均围绕三大技术优势：多种结构转换方式及应用、减振降噪技术研发和应用、多业态空间场景整合营造能力。

研发成果亮点：岚山项目获得行业荣誉认证，"既有运行地铁停车库上盖隔震减震降噪装配式群体住宅设计及施工技术的研究与应用"达到国内领先水平，其中轻量化"包梁抵柱型"钢框架塔吊技术达到国际先进水平。公司下属企业京投科技（北京）有限公司为国家级高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利和自主生产能力。

商业运营能力提升：檀谷项目获评"国家级AAA旅游景区"、"北京市级旅游休闲街区"；公园悦府小站公园获评"北京十大商业品牌"之商业新秀奖、CSVB"非标商业大奖——审美大师·金奖"；无锡小站公园PAGEONE书店获评"无锡十大最美精品书店"。这表明公司在商业运营和品牌建设方面的能力正在逐步积累。

五、财务表现与经营质量：收入激增但亏损持续，债务结构承压

收入与利润趋势：

2025年全年亏损主要系计提存货、其他应收款等资产减值所致。2026年上半年亏损有所收窄，但归母净利润仍为-31,320.02万元，扣除永续融资产品利息后为-39,725.96万元。

期间费用变动：

2026年上半年销售费用同比大增329.93%，管理层解释为"收入增加相应结转的渠道、代理费用增加"，与收入831.63%的增幅相比，费用增速低于收入增速。财务费用同比减少15.69%，主要系"融资成本降低"。

融资成本变化：2025年全年借款综合资金成本为2.84%，同比下降2.38个百分点。2026年上半年未披露综合资金成本，但财务费用同比减少，说明融资成本下降趋势延续。

现金流结构：

2025年全年经营现金流净流入6.79亿元，主要得益于上年同期支付地价款基数较低；2026年上半年经营现金流转为净流出2.31亿元，主要系"支付的税金及各项费用增加"。筹资活动现金流由2025年全年净流出11.16亿元转为2026年上半年的净流入19.46亿元，主要系少数股东投入及借款增加。

负债结构：

资产负债率从93.05%下降至89.97%，减少3.08个百分点，但公司对控股股东京投公司的借款依赖度从65.44%升至69.30%。2026年上半年公司发行了新的公司债券，应付债券余额从33.16亿元增至53.12亿元，增幅60.18%。

资产质量：存货占总资产比例从70.02%（2025年末）降至64.90%（2026年6月末），主要系项目交付结转成本。货币资金从35.98亿元增至53.20亿元，增幅47.84%，主要系发行公司债所致。投资性房地产从20.79亿元增至29.38亿元，增幅41.28%，主要系项目公司开发产品自持经营转投资性房地产。

六、风险认知的演进：表述延续但风险敞口有所变化

2025年年报和2026年半年报中，管理层识别出的三大风险（政策风险、财务风险、市场风险）完全一致，具体表述也基本相同。但实际风险敞口在两个报告期内出现了变化：

政策风险：2025年行业处于"风险化解与模式转型"并行阶段，2026年上半年政策基调转向"稳市场、化风险、提品质"，中央层面持续释放"稳楼市"信号。政策环境边际改善，但行业转型的不确定性依然存在。

财务风险：虽然资产负债率从93.05%降至89.97%，但公司对控股股东借款的依赖度从65.44%升至69.30%，担保总额占净资产比例高达1,176.72%。公司在2026年半年报中披露，截至2026年6月30日，受限资产账面价值合计约211.30亿元，担保总额276亿元。这些数据表明财务风险敞口并未实质性收窄。

市场风险：行业从"规模竞争"向"品质竞争"转变的判断在两个报告期保持一致。2026年上半年，愉樾天成项目在无锡取得区域销冠，森与天成到访交付率达99%，表明公司在产品力方面有所突破。

综合结论

京投发展2026年上半年呈现"收入暴增但持续亏损"的财务特征，森与天成项目的集中交付推动营收同比增长831.63%，但归母净利润仍为-3.13亿元，连续亏损趋势未改。公司对控股股东京投公司的借款依赖度持续上升至69.30%，资产负债率虽降至89.97%但仍处于高位。

最值得关注的变化是，公司于2026年3月启动将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东的重大资产出售事项，这标志着公司正从传统房地产开发模式向新的战略方向转型。在持续推进资产盘活、品质交付和降本增效的同时，公司能否通过资产出售实现资产负债表的修复和业务模式的切换，将是后续的观察重点。

郑重声明：相关内容不构成任何投资建议，股市有风险，投资需谨慎。