融创中国（01918.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期融创中国（01918.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年,「持续用力推动房地产市场止跌回稳」成为政府对房地产行业政策的总基调,并陆续出台多项支持政策。本集团继续在政策和各方的支持下全力以赴推进保交付、化解债务风险和盘活资产等各项工作,并继续取得了重大进展。
      本集团积极响应政府保交付要求,始终将保交付作为运营的首要目标,落实好主体责任。在本集团全力以赴的努力、各方的帮助和政策的支持下,2025年,本集团连同其合营公司及联营公司完成了约5.4万套房屋交付工作,并在过去四年累计交付超72.2万套,已基本完成保交付任务。
      2025年,本集团的债务风险化解工作取得了重大进展。本公司于2025年12月23日完成了全面境外债务重组及于12月底完成了境内债券重组方案所有选项的执行落地,彻底化解了本公司的债务风险及本集团境内公开市场债券风险,实现了可持续的资本结构,并通过股权结构稳定计划和团队稳定计划进一步巩固了各方对本集团的信心,为未来更好地推动境内地产项目债务风险化解和资产盘活等各项工作建立坚实的基础。
      本集团也在继续积极推进地产项目的盘活及项目债务问题的解决工作。本集团与金融机构保持密切沟通以推动展期方案,同时也积极推进和资产管理公司等金融机构、合作方的合作,力求形成更加完整、综合的项目盘活和债务重组方案,相关工作已取得实质进展。2025年,本集团盘活了12个地产项目,预计将从中获得约人民币112亿元的资金用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设,截至目前已累计收到约人民币85.8亿元的资金。其中,北京融创壹号院、武汉光谷壹号院及天津梅江壹号院二期等项目已顺利开工建设并实现销售。2026年,随着保交付任务的基本完成和公开市场债务风险化解工作的收官,引入资金盘活项目、解决项目债务问题将是本集团工作的重中之重,本集团将继续加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的机构的合作,致力于加快化解项目债务风险和盘活优质项目。
      2025年,本集团因完成境外债务重组而实现亏损大幅收窄,且有息负债规模显着降低。2025年度,持续受市场影响,本集团收入约为人民币451.2亿元,较去年减少约39.0%,毛亏约为人民币6.4亿元,较去年毛利约人民币28.9亿元降低约122.1%。本公司拥有人应占亏损约为人民币123.3亿元,较去年本公司拥有人应占亏损约人民币257.0亿元大幅收窄52.0%,主要是因为本年度录得境外债务重组收益所致。2025年底,本集团有息负债余额约为人民币1,882.6亿元,较去年底有息负债余额大幅减少人民币714.1亿元;本集团权益总额约为人民币468.4亿元,其中本公司拥有人应占权益约为人民币341.7亿元,资产基本盘稳固。
      2025年底,本集团连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为10,777.2万平方米(权益土地储备约为7,651.3万平方米),其中未售土地储备约为8,678万平方米(未售权益土地储备约为6,050万平方米),未来随着房地产市场的企稳,充足的土地储备将是本集团持续解决地产项目债务问题并支持地产板块整体经营逐步恢复的重要基础。
      2025年,本集团的物业管理板块融创服务控股有限公司(「融创服务」,股份代号:01516.HK)整体经营继续面临压力和挑战,通过持续的积极调整和管理提质提效,融创服务在物管费平均收缴率下降的压力下,经营保持稳定,实现收入约人民币68.2亿元,且融创服务拥有人应占利润达到约人民币2.0亿元,实现扭亏为盈。2025年,融创服务持续在核心城市中高端住宅物业和大型商企客户拓展取得积极进展。2025年底,融创服务在管建筑面积约为2.6亿平方米。
      2025年,本集团文旅板块(乐园、商业、酒店及冰雪)实现收入约人民币47.3亿元,经营相对平稳但整体承压。现阶段文旅行业正经历深度调整,市场竞争格局加速分化,公司经营面临诸多挑战。为适应市场变化,乐园业态聚焦室外乐园与演艺赛道,通过「演艺+商业+场景+科技」升级沉浸式体验,持续打磨标杆级综合型文旅度假产品,实现稳健经营。商业业态以文旅商业为基本逻辑,引进文旅品牌业态,创新营销活动,精准激活市场活力,全年经营指标稳步向好,客流与销售实现双增长,未来将加大拓展文旅型商业项目力度,持续建立文旅商业招商运营能力的护城河。冰雪业态持续巩固行业引领地位,正定、深圳两座新雪场顺利开业,在营雪场增至11家;新签约温州、杭州等项目,持续拓展行业布局。未来,文旅板块将坚持主动调整、积极优化的策略,全面整合内外部资源,寻求新的突破与增长点。

业务展望：

展望未来,中央政府已经明确将「推动房地产高质量发展」纳入十五五规划,提出要加快构建房地产发展新模式,健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,实现更高水平住有所居。本集团预期政府一方面将继续加大政策支持力度,进一步稳定楼市,推动行业高质量发展,另一方面将着力推进长效机制逐步完善,加速落地房地产发展新模式。本集团将继续坚定长期信心,未来全力以赴推动境内地产项目债务风险化解和资产盘活等各项工作,支持本集团地产开发板块长期的信用和经营逐步恢复;同时本集团将响应政策要求,基于自身基础和多年积累的经验积极探索地产开发业务的转型升级。本集团将继续努力提升物业服务、商业管理、冰雪、文旅等轻资产管理业务的竞争力;同时将密切关注REITs相关政策的动向,结合本集团轻资产管理业务自身发展和自持物业资产债务问题解决的需要,积极探索搭建REITs平台的可行性,更好的支持业务发展及资产价值释放。
      土地储备概览
      于2025年12月31日,本集团连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为10,777.2万平方米,权益土地储备面积约为7,651.3万平方米,按城市分布的情况如下表:

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