旭辉控股集团（00884.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期旭辉控股集团（00884.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

收入
      于二零二五年,本集团录得的已确认收入约为人民币25,452,000,000元,按年减少46.7%。本集团于二零二五年录得的已确认收入总额当中,(i)物业销售及其他物业相关服务收入较二零二四年减少56.8%至约人民币17,003,200,000元;(ii)租金较二零二四年减少6.8%;(iii)物业管理及其他服务收入较去年同期增加2.5%;及(iv)投资物业相关其他服务收入较二零二四年增加13.0%。
      本集团于二零二五年的报表销售成本约为人民币23,708,500,000元,较二零二四年下降41.4%。
      毛利及毛利率
      本集团于二零二五年的报表毛利约为人民币1,743,500,000元,相对二零二四年的约人民币7,362,400,000元下降76.3%。毛利率为6.9%,而二零二四年则为15.4%。
      撇减持作出售物业及拟作出售的开发中物业
      于二零二五年,本集团确认撇减持作出售物业及拟作出售的开发中物业亏损约人民币12,975,500,000元,而二零二四年则确认约人民币1,413,700,000元。
      其他收入及收益(开支)
      于二零二五年,本集团确认其他收入及收益净额约人民币40,939,400,000元,而二零二四年则为其他收入及亏损净额约人民币1,502,400,000元。该增长主要归因于境外债务重组收益约人民币40,475,000,000元、公司债券重组收益约人民币956,800,000元及汇兑收益净额约人民币977,500,000元。
      投资物业公平值亏损
      于二零二五年,本集团确认投资物业公平值亏损约人民币1,398,800,000元,而二零二四年则约人民币603,500,000元。
      营销及市场推广开支
      本集团营销及市场推广开支由二零二四年约人民币1,404,400,000元减少57.8%至二零二五年约人民币593,300,000元。年内,本集团维持其销售开支于合适水平。
      行政及其他开支
      本集团行政开支由二零二四年约人民币2,076,700,000元减少9.4%至二零二五年约人民币1,881,900,000元。年内,由于实施严格成本控制以及人均效率提高,本集团的行政开支维持于合理水平。
      应占合营企业及联营公司业绩
      于二零二五年,本集团应占合营企业及联营公司业绩亏损约为人民币3,188,600,000元,而于二零二四年则约为利润人民币726,600,000元。
      融资成本
      本集团于二零二五年的支销融资成本约为人民币2,557,200,000元,而于二零二四年则约为人民币4,351,300,000元。支销融资成本的变动主要由于年内产生融资成本总额(扣除开发中物业的资本化部分)出现变动所致。
      所得税开支
      本集团所得税开支由二零二四年约人民币2,678,400,000元减少74.4%至二零二五年约人民币687,000,000元。本集团所得税开支包括年内就企业所得税及土地增值税(「土地增值税」)减递延税项所作出的付款及拨备。
      年内利润
      主要归因于本公司境外债务及境内债务重组分别产生的收益约人民币405亿元及人民币10亿元,本集团于二零二五年的除税前利润约为人民币16,582,100,000元,而于二零二四年则为除税前亏损约人民币3,647,200,000元。本集团于二零二五年的年内利润约为人民币15,895,100,000元,而于二零二四年的年内亏损则约为人民币6,325,600,000元。本集团于二零二五年的股东权益应占净利润约为人民币17,666,400,000元,而于二零二四年的股东权益应占净亏损则约为人民币7,075,900,000元。
      倘排除上述债务重组的一次性收益的影响,本集团于二零二五年的股东权益应占核心净亏损约为人民币8,887,200,000元,而于二零二四年的股东权益应占核心净亏损则约为人民币5,825,000,000元。核心净亏损主要由于可供确认收入的物业项目竣工量减少导致收入下降,以及市场低迷令毛利率下滑。
      于合营企业及联营公司的权益及应收合营企业及联营公司款项
      于二零二五年十二月三十一日,本集团录得于合营企业及联营公司的权益约为人民币25,173,900,000元,而于二零二四年十二月三十一日则约为人民币28,368,300,000元。于二零二五年十二月三十一日,本集团录得应收合营企业及联营公司款项约为人民币18,622,400,000元,而于二零二四年十二月三十一日则约为人民币21,571,100,000元。
      于合营企业及联营公司的权益以及应收合营企业及联营公司款项与本集团于相关合营企业实体所持有的权益有关,而该实体由本公司与合营企业伙伴成立,从事单一目的拟作出售的开发中物业项目,其属收入性质,并于本集团一般及日常业务过程中进行。应收合营企业及联营公司款项指本集团以相关合营企业伙伴的身份所出资的股东贷款(开发上述单一目的物业项目所附带),包括支付土地出让金及项目建设成本。
      拟作出售的开发中物业
      于二零二五年十二月三十一日,本集团拟作出售的开发中物业约为人民币30,947,200,000元,而于二零二四年十二月三十一日则约为人民币60,450,000,000元。有关减少是因为于二零二五年并无新土地收购及减值拨备所致。
      递延税项资产
      于二零二五年十二月三十一日,本集团的递延税项资产约为人民币895,300,000元,而于二零二四年十二月三十一日则约为人民币1,537,100,000元。
      土地储备
      本集团于二零二五年无新购买土地。于二零二五年十二月三十一日,本集团土地储备总建筑面积约为25,000,000平方米,而本集团应占土地储备建筑面积约为14,600,000平方米。

业务展望：

二零二六年政府工作报告继续将解决房地产供给问题摆在首要位置。政府工作报告的房地产相关表述中,继续将「控增量、去库存、优供给」和存量住房收储放在首位,延续了去年底中央经济工作会议对于房地产库存问题的聚焦和关注。预计政策将继续围绕「着力稳定房地产市场」发力,重点在于修复市场预期。本集团(包括其合营公司及联营公司)于二零二五年交付超过2.2万套物业单位,自二零二二年起累计完成交付近30万套。经营活动所得现金净额连续四年录得正数。
      展望二零二六年,房地产行业预计仍将处于调整周期中,全面复苏尚需时日,但结构性机会与政策托底将是关键变量。鉴于二手房市场供需失衡调整需要更长时间,土地市场预计将延续「缩量提质」特征。房企投资将更加理性,聚焦于确定性强的一二线城市核心地块。非核心城市的土地市场可能继续遇冷,部分城市或停止供地。随着开发业务利润变薄,经营性不动产业务的重心将显着增加。成功构建资产管理能力、打通「投融管退」闭环的企业,将在新的行业生态中占据有利位置。
      二零二六年是房地产行业结构分化与市场预期修复并存的关键一年,也是行业风险出清、模式重构的深化之年。对于已完成境内外全部债务重组的旭辉而言,最艰难的阶段已逐步过去,企业发展迎来新的转折点——截至二零二五年底,本集团境内外债务重组均已落地生效,有息负债规模大幅压降,资本结构显着优化,流动性压力得到有效缓解,为后续发展奠定了坚实基础。于二零二五年十二月三十一日,本集团完成全面境外债务重组,境内债券重组方案获得债券持有人会议表决通过并完成债券购回选项,未偿还债务减少至人民币504亿元,较二零二一年高峰期减少超过人民币600亿元。
      未来,公司将始终保持战略定力,以信用修复为发展立足点,以现金流安全为经营生命线,以资产管理与轻资产转型为核心新方向,坚定践行「轻资产、低负债、高质量」的发展模式,聚焦收租、自营开发、房地产资管三大核心赛道,推进「二次创业」。公司将依托组织架构优化与精细化管理,聚焦核心区域深耕,提升业务竞争力,凭藉极致的专业能力与运营效率,重塑企业核心竞争力,稳步实现高质量、可持续发展,在行业「下一个台阶」中实现稳健突围、向上生长。

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