中海物业（02669.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中海物业（02669.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

中海物业持续深耕基础服务质效,不断提升项目履约质量以提升客户满意度。截至二零二五年末,中海物业进驻164座城市(含香港及澳门),在管物业项目2,356个,服务面积超过4.78亿平方米。旗下现有员工约38,042人,服务超过100家世界500强企业客户,成为央企、国企、民企最为信赖的合作伙伴。我们深耕基础业务,提升多元化服务能力,覆盖住宅、商业、公建、城市服务四大业态,包括住宅、商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、航空、高铁、道路桥梁、公交场站及其他公共设施等。年内,我们拓展优质增量项目,在商业、公建、城市服务业态重点发力。商业业态,新增合约包括西安中兴通讯雁塔园区、南京中兴通讯雨花园区、河源中兴通讯基地及上海远洋商业大厦,大客户服务再上新台阶。公建业态新签中南大学、北京语言大学、航天工程大学、大连理工大学、沈阳药科大学、海南医科大学、深圳市龙华区人民医院及南通市第一人民医院等。城市服务业态新签天津东丽区西片区环卫一体化项目。在港澳地区,中标香港故宫文化博物馆、香港艺术发展局总部等文旅艺术类项目;中标香港东区海滨长廊,开启城市运营新篇章;新签北区临时农产品批发市场项目,实现香港渔护署辖下鲜活食品批发市场100%全覆盖;中标香港警务处东九龙及西九龙员警总部和香港警务处员警学院侦缉训练中心;新签及续签香港医管局总部及辖下20间公立医院,为香港卫生署最大物业服务商;进驻香港教育大学主校园、香港恒生大学创意荟,首次服务香港高校。稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位,于香港物业管理市场份额占比持续排名第一。中海物业发展增值服务,聚焦社区资产、租售业务、美居业务、生活服务、运维管理、能源管理、仟蚁集采、创新研发八大赛道,满足民生所需,服务美好生活。旗下社区增值服务品牌‘优你互联’围绕‘物业+生活服务’战略,聚焦社区家庭全生命周期需求,建立社区空间运营、不动产增值服务、社区生活服务三大运营模式,提供资产运营、房屋租售、家庭装修、家政服务、商品零售、旅游休闲等数百项便民服务,通过不断优化客户体验,为业主带来更具融合创新的高质量美好生活。工程增值服务品牌‘海博工程’把握高质量发展主轴,聚焦房产服务、智慧运维、能源管理、物资采购四大业务板块,业务范围全面覆盖电梯更新及加装、供应链服务、合同能源托管、节能改造、设备设施管理、新能源充电运营等。坚持围绕产业链统筹规划、推动差异化协同发展,依托品牌、服务、技术等优势,推动新产业、新模式、新动能发展,加速物业工程增值领域全线升级。商业服务品牌‘海纳万商’持续耕耘写字楼、商业综合体、酒店、产业园区、政府大型公建等领域,与多个行业头部企业客户建立良好合作,为客户提供专业一站式商业物业管理服务。作为行业领先的商业物业管理企业,坚持对标国际标准,多维度打造提升标准化基础服务能力;以贯穿项目全生命周期为主线,聚焦典型业态项目的综合管理能力、商企资源挖掘能力及智慧化建设能力;密切关注客户的多样化需求,以全业务链资产运营为新的发展动力。科技子公司‘兴海物联’以科技赋能主业,强化品牌核心价值,将项目运营管理平台与大数据管理平台融合升级为‘星启数字化平台’,构建品牌专属数字化服务生态,赋能高质量发展,推动数字化转型落地。依托城市运营业务方向及‘星启’核心技术积累,‘兴海物联’输出医院、学校、城镇街道、商写等重点业态标准智慧物业方案,提升市拓智慧化竞争力。多业态项目均实现成功落地,核心项目部署应用顺利,获得合作方高度认可。科创领域持续突破,自研‘星启城市运营智慧管理平台’入选中建科创产品清单,成为唯一城市运营类平台产品。年内新增多项专利及软件着作权,发表一篇中文核心期刊论文;‘星启智慧空间产品体系’斩获多项科技奖项,‘EdgeBrain’荣获伦敦国际发明展金奖,彰显核心技术实力。中海物业秉持‘我们经营幸福’的企业使命,践行‘物有所依,业有所托’的服务承诺,打造行业新质服务力,竭力成为城市空间的综合服务运营商。我们提出‘好时节、好物业、好社区’的品牌主张(统称为‘三好’)。‘好时节’体现管理物的能力,通过优质的产品和服务,营造有归属感的美好生活体验,让客户赏心悦目、安居乐业;‘好物业’体现服务人的能力,做到高效回应、预判需求,与业主、客户、员工、合作方及政府建立更深入长远的关系;‘好社区’体现主人翁的意识,业主、物企、社区三者以主人翁的心态‘人人有责、人人尽责’,建设人人享有的社会治理共同体。通过‘三好’描绘‘中海式物业管理现代化’的美好图景,以响应客户、行业、社会三方关切,从客户视角体现价值承诺,从行业视角体现战略外化,从社会视角体现我们作为企业公民的责任。二零二五年,中海物业品牌影响力不断提升,连续八年荣获‘中国物业服务品牌影响力企业NO.1’,获评‘2025中国物业管理上市公司领先企业-高质量发展’、‘2025中国物业服务力百强企业TOP1’、‘2025中国物业服务上市公司综合实力TOP3’及‘2025中国国有物业服务企业综合实力100强第2名’等多项嘉奖。位列MSCI中国全股票小盘指数成份股,持续获纳入沪港通、深港通及恒生物业服务及管理指数,获得资本市场充分肯定。中海物业始终秉承并践行可持续发展理念,推进ESG全过程融入生产经营各个环节,积极履行央企责任担当。凭藉环境、社会及治理的良好表现,成功获得‘2025中国物业ESG可持续发展领先企业’、‘2025中国物业服务ESG发展优秀企业’、‘ESG领先企业’及‘2025中国上市公司英华奖港股ESG示范案例’等权威荣誉。中海物业坚持‘人才兴企’战略,秉持‘汇聚奋进者,激励有为者’的人才管理理念,将员工视为企业发展和价值创造的源泉,打造‘战略、组织、人才、机制、文化’五位一体的人力资源管理体系,通过三大关键举措推进‘人才兴企’,为企业可持续增长注入长效动力。一是强化组织管控,以‘业务保障、效率优先、职能聚焦’为组织调整核心,持续推动地区公司组织弹性升降,强化组织效能提升。二是聚焦关键人才多措并举,制定专项培养计划。‘领军计划’聚焦领导人员‘领导力、战斗力、执行力’提升;‘领航计划’围绕项目负责人‘选育用留’全生命周期发展,全年覆盖1,400余人,夯实基础业务人才底座;‘启航计划’关注高潜管培生培养,启动管培生成长动能。‘薪燃计划’赋能600余名讲师,打造集团师课认证品牌。持续深化赋能业务人才,通过‘行活培训’、‘技能认证’等建强专业优势。三是推动战略落地,围绕‘中海式物业管理现代化’人才规划目标,推动人均营收及利润较‘十三五’末期取得显着提升,达成‘规模合理、结构均衡、素质优良、活力高效’的人才队伍建设目标。

业务展望：

二零二五年,全球经济增速放缓,国际经贸环境急剧变化,单边主义、保护主义升级,地缘政治冲突加剧,严重冲击多边贸易体系。国内经济深刻转型,深层次结构性矛盾问题显现,消费、投资增长动力不足。尽管面对内外环境的双重挑战,中国作为全球第二大经济体,经济动能庞大、顶压前行,向新向优方向发展,展现出强大韧性和蓬勃活力。年内,由于房地产市场仍在持续调整,物业管理行业增量市场缩小,利润空间承压。市场逻辑正在重塑,竞争格局亦在加剧,行业处于转型关键期。在增量转向存量、回归服务本源、提升服务价值的新竞争环境下,机遇与挑战并存,惟对尊重市场规律,敬业乐业者而言,机遇总大于挑战。‘十五五’规划建议首次直接提及物业行业,反映出行业对社会及民生的重要性,物管企业将更多参与到城市更新、基层治理和民生保障等国家战略当中。我们深信,中国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变,经济结构将持续向‘优’、发展动能持续向‘新’、整体发展态势持续向‘好’的方向迈进。

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