华润置地（01109.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华润置地（01109.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

第一增长曲线—开发销售型业务:稳健创新,树立「好房子」品质标杆二零二五年,开发销售型业务作为公司业绩贡献的基本盘,实现签约额人民币2,336亿元,销售规模稳居行业前三。5个城市市占率排名当地第一,另外13个城市市占率排名前三。结算毛利率15.5%,盈利水平维持行业第一梯队。
      本集团坚持战略引领投资和「量入为出」原则,合理把握投资节奏,全年获取项目33个,权益投资人民币673.7亿元,投资强度保持行业前三,在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成,土储结构持续优化。
      本集团积极响应国家「好房子」建设政策,首次发布并落地华润置地好房子标准体系。深化项目分级管理,聚焦旗舰项目整合内外部顶尖资源,通过打造差异化优势、攻坚基础技术、创新定制化服务,推动居住体验从「住有所居」向「住有宜居」跃升。深圳湾沄玺、上海沄启滨江、北京润园等标杆项目,不仅赢得市场广泛认可,更定义了新时代居住标准,进一步巩固了本集团在行业内的产品力领先优势。
      第二增长曲线—经营性不动产收租型业务:商业引领,构筑业绩可持续增长的强大引擎
      二零二五年,经营性不动产收租型业务已成为公司利润及稳定现金流的核心贡献者,实现营业额人民币254.4亿元,同比增长9.2%,核心净利润人民币98.7亿元,同比增长15.2%。
      购物中心护城河持续拓宽。凭藉卓越运营能力与产品线矩阵升级迭代,本集团旗下自持购物中心实现零售额人民币2,392亿元,同比增长22.4%,增速显着跑赢全国社零大盘。年末在营购物中心达到98座,其中82个项目零售额位列当地市场前三。整体经营利润率63.1%,再创历史新高。年内新开业购物中心7座,其中,深圳湾万象城以五大建筑与户外场景有机联通,塑造湾区世界级商业新地标;呼和浩特万象城汇聚近200家品牌首店,引领内蒙古品质生活新风尚;东莞万象滨海购物村创新亮相,标志着本集团正式构建起覆盖全客群、全场景的四大产品线矩阵,商业护城河进一步拓宽。
      写字楼业务核心优势持续夯实。积极应对市场压力,聚焦优质企业需求,打造行业领先的高品质办公空间。平均出租率提升至77.7%,新租面积创同期新高,租户组合持续优化,资产运营质效稳步提升。
      酒店业务精益化运营持续提升。通过优化客群结构、提升服务品质、深化成本管控等举措推动经营提效,每房收益(RevPAR)领先区域市场,盈利质量与经营韧性持续增强。
      注:统计口径含深圳湾二期
      第三增长曲线—轻资产管理收费型业务:增势强劲,拓展多元发展新赛道
      二零二五年,轻资产管理收费型业务作为公司转型发展的核心引擎,在提升城市综合价值的同时,各赛道行业地位显着提升,品牌影响力稳步增强。
      华润万象生活
      作为本集团业绩贡献的强劲增长极,华润万象生活有限公司(股份代号:01209.HK,下称「华润万象生活」)全年实现营业收入人民币180.2亿元,同比增长5.1%,核心净利润人民币39.5亿元,同比增长13.7%。股价持续跑赢大盘及行业指数,市值与市盈率稳居行业首位,充分体现资本市场对华润万象生活行业地位与长期投资价值的高度认可。
      商业航道:截至二零二五年末,华润万象生活管理在营购物中心135座,年内新增15座,其中105个项目零售额位列当地市场前三,同比增长22.1%。全年在营购物中心实现零售额人民币2,660亿元,占全国社会消费品零售总额比重提升至0.53%,行业领先地位持续巩固。
      物业航道:截至二零二五年末,在管面积达4.26亿平方米,合约面积达4.64亿平方米。深化组织变革与全成本精益管理成效显着,毛利润同比提升7.0%;实现多渠道稳健扩张,非住业态收入占比提升1.8个百分点至18.8%,华润万象生活作为城市空间运营服务商的综合实力持续提升,领跑优势进一步夯实。
      大会员业务:年内顺利完成对华润网络的并购整合,成功跑通积分运营模式,实现经营扭亏为盈。年末,万象星会员总量突破8,300万人,同比增长36%,活跃会员同比增长30%,年内万象星发分总额同比增长27.2%至人民币13.1亿元,数据资产积累能力显着提升,平台经济价值加速释放,迈向高质量发展新阶段。
      资管业务
      二零二五年,本集团加快推进资管业务高质量发展,着力构建多层次不动产投资信托(「REITs」)平台,加速资产与资本循环,推进基于商业地产全价值链「募投产建管退」能力的管理收费型业务发展。年内,成功设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金,支持在建商业项目开发,资管体系日益完善。截至二零二五年底,本集团资产管理规模达人民币5,022亿元,较二零二四年末增加人民币401亿元。
      华润商业REIT:全年实现营业额人民币7.6亿元,税前息前折旧摊销前获利(EBITDA)人民币4.2亿元;截至二零二五年末,股价较首次公开发行价上涨52.3%,市值过百亿,稳居消费基础设施REITs首位。连续现金分红合计人民币6.8亿元,分派率稳步提升,为投资者提供极具吸引力的稳定收益。
      华润有巢REIT:二零二五年实现营业额人民币7,895万元,同比持平;EBITDA人民币5,205万元,同比增长4%;截至二零二五年末,股价较首次公开发行价上涨50%。年内成功完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募,溢价率与发行估值在同类产品中最高,确立了本集团在保障性租赁住房金融化领域的先发优势。
      文体产业运营业务
      作为业内首家实现全国化战略布局大型体育场馆的领军企业,本集团文体产业深化「1+2」业务体系高效协同,构建赛事标准化与演艺联营的生态闭环。年内深度参与「十五运」服务保障,夯实「重大赛事保障国家队」的行业地位;演艺运营首年即盈利,成功向「演艺价值共创者」转型。全年营收同比高速增长53.5%至人民币12.0亿元,年末在管资产规模达人民币639亿元,行业领先优势持续凸显。
      租赁住房业务
      华润「有巢」坚持轻重并举发展模式,营业收入及经营利润均创历史新高,在管规模跻身行业第六。年内成功发布「好房子」租赁解决方案,成为本集团服务国家「住有所居」战略的重要载体与亮丽名片。
      城市建设管理与谘询业务
      坚持「美好城市建设服务商」定位,深化业务协同,助力城市运营商战略落地。
      重点布局商业综合体、文体场馆、产业园及工业厂房等项目管理谘询服务,深度参与城市公共服务建设,年内高品质交付广州南沙大湾区文化体育中心。全年新增签约项目87个,政府代建新签面积行业第一,代建企业新签规模位列行业第三;年末在管项目240个,在管面积6,138万平方米,综合实力与行业地位持续提升。
      环境、社会及管治(ESG)
      二零二五年,本集团秉持「从设计到建设到运营」的全周期可持续发展理念,围绕在建、在营项目开展双碳技术试点,年内新增装配式建筑项目37个、建筑面积512万平方米,新增绿色建筑认证项目11个、认证面积161万平方米;26个新建大型商业项目实现开业即高效运行,年节约电耗3,074万度;聚焦民生福祉,承建保障性住房施工面积1,385万平方米,管理保障性租赁住房3.9万间;助力乡村振兴,年内建成交付希望小镇3座,累计建成交付16座。年内,本集团ESG表现持续获得境内外资本市场认可,维持恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股地位,获评明晟(MSCI)AA级,全球不动产可持续发展评级体系(GRESB)四星级,位列央视「中国ESG上市公司先锋100」第九位、地产行业首位。
      财务管理及信用评级
      本集团始终恪守稳健审慎的财务原则,视现金流安全为企业发展的生命线。面对行业流动性持续承压的外部环境,本集团凭藉高效的资金统筹能力与完善的风险防控体系,筑牢财务安全保障。
      财务韧性充足:二零二五年末,本集团现金储备达人民币1,169.9亿元,为经营发展提供充足的财务弹性与战略主动权。
      资本结构优化:总有息负债率、净有息负债率均保持行业最优梯队,加权平均融资成本再创历史新低。
      信用资质行业领先:国际三大评级机构标普、穆迪及惠誉,分别维持本公司「BBB+╱稳定展望」、「Baa1╱稳定展望」及「BBB+╱稳定展望」的高等级信用评级。长期保持行业领先的信用资质,既是本集团稳健经营的有力印证,更是本集团穿越市场周期、实现高质量可持续发展的坚实底气。

业务展望：

当前,房地产行业发展逻辑已发生根本性变革。行业定位从传统开发销售,逐步转向民生保障与城市运营并重及协同发展;城市更新、老旧小区改造等内涵式需求加速释放,成为驱动行业高质量发展的新动能。与此同时,「单盘时代」来临,改善型需求已成为市场主流,「产品力」、「交付力」与「服务力」成为企业穿越周期、行稳致远的核心密码。对华润置地而言,「十五五」不仅是模式变革、动能转换的关键窗口期,更是实现质变跃升、迈向世界一流企业的战略机遇期。
      展望「十五五」,本集团将全面升级战略定位,锚定「创建世界一流的城市投资开发运营商」目标,坚定践行三大经营方针—「解放思想、创新转型、全面高质量发展」「质的有效提升和量的合理增长」「有利润的营收和有现金流的利润」,通过「三条增长曲线」高效协同、同向发力,重塑行业竞争新优势,筑牢高质量发展根基。第一增长曲线:开发销售型业务,筑牢业绩基本盘。聚焦提质增效,以卓越的产品溢价能力与精益化开发水平,高效实现资源转化与价值兑现。作为本集团的业绩基本盘,开发销售型业务将持续贡献稳健的营业收入与现金流,稳步维持权益签约额行业头部地位,为本集团战略转型提供坚实支撑。第二增长曲线:经营性不动产收租型业务,激活可持续增长动能。深耕购物中心、写字楼及酒店等优质不动产领域,以精细化运营赋能资产增值,持续获取稳定的租金收益。作为本集团业绩可持续增长的核心支撑,该业务将成为核心利润及现金流的主要贡献者,夯实本集团抗风险能力。第三增长曲线:轻资产管理收费型业务,打造强劲增长极。重点发力商业管理、物业管理、资产管理、文体运营等领域,以专业的空间运营能力与优质的内容经营服务,获取稳定的管理费收入及超额业绩分成。作为本集团转型发展的核心引擎,该业务将推动资产管理总规模与营收规模稳步提升,持续巩固并扩大行业领军优势。
      为推动发展新格局落地、实现战略升维目标,本集团将着力锻造「战略引领精准投资」与「精益化运营管理」两大支撑体系,并全面激活三大发展引擎:在资产与资本循环层面,加速资管实体化运作,借势REITs扩募与多策略基金打通「投融管退」价值闭环;在科技与创新层面深入推进「AI+」专项行动,以数字化赋能全产业链,驱动智慧建造与运营模式迭代;在组织与激励层面,纵深推进新一轮组织变革,持续激发内生活力,确保战略高效落地。
      二零二六年,是「十五五」规划的开局之年,也是华润置地在香港联合交易所上市三十周年的里程碑之年。回首三十载,本集团从一家市值不足20亿港元的小型房企,成长为市值超2,000亿港元、年度盈利超200亿元人民币、累计派息超1,000亿港元的行业领跑者。这组数字,既是企业规模与实力的跃升,更是本集团坚守长期主义、与股东价值共创、利益共享的有力见证。
      站在新的历史起点,本集团将始终锚定股东价值核心,以精益运营提质效,以转型创新强动能,践行使命担当、融入国家战略,稳步向「创建世界一流的城市投资开发运营商」目标迈进,与全体股东、合作伙伴携手,共享发展成果、共筑长远价值。
      最后,本人谨代表华润置地董事会,向长期以来信任、支持本集团的股东、客户、合作伙伴、全体同仁及社会各界,致以最衷心的感谢!

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