深圳控股（00604.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深圳控股（00604.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)地产开发业务稳健发展
      本集团积极应对房地产市场深度调整,努力维护地产‘基本盘’。合同销售逆势稳盘,实施去库存专项行动,抢抓政策窗口期加速去化,因盘施策推动深业颐樾府等重点项目达成销售突破。全年实现合同销售金额133亿元(折合约145亿港元),销售业绩全国排名逆市攀升4位。强化项目全流程管控,以车公庙一更二项目为试点,构建‘纵向专业贯通、横向协同联动’的矩阵式管控模式,进一步提升项目执行效率。产品品质迭代升级,积极响应国家建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’号召,推动精品住宅研发成果在泰州云境、武汉深业翠微谷等项目落地,助力构建房地产发展新模式。全年实现9个住宅项目顺利平稳交付,结转销售面积约93万平方米,地产开发收入342亿港元。
      (二)不动产资产管理和运营业务展现韧性
      不动产资产管理和运营业务发挥了关键的‘稳定器’作用,在营资产整体出租率保持88%的高位。商业运营彰显优势,标杆项目商业旗舰深业上城销售额达73亿港元,同比增长13%,稳居深圳商业第一梯队。在全市甲级写字楼空置率攀升、平均租金下降的背景下,深业上城逆市领跑,新引进高品质首店、旗舰店20余家,成功引入多家知名企业,世界500强企业累计达14家,租赁面积5.4万平方米,位居全市之首。成功竞得深圳湾超级总部基地招商银行全球总部大厦、华富村商业项目,轻资产输出取得实效。酒店运营能力提升,在行业整体承压背景下GOP(经营毛利)显着增长。首家康养主题运营酒店‘武夷山憬居酒店’成功开业;深业上城文华东方酒店上榜2025全球米其林星钥酒店榜单。物业管理量质齐升,深业运营获评全国物业服务百强第14名,连续4年排名提升;‘人工智能+’城市治理范式日趋成熟,连续5年获评‘中国智慧城市服务领先企业’。
      (三)战略转型迈出坚实步伐
      推动非核心业务剥离,本集团通过出售晶华电子70%股权,成功兑现该板块市场价值,所获得资金将集中用于核心业务的优化与提升。夯实资产管理基础,完成对所有在营资产的系统性盘点,全面上线资管系统,有序开展首批存量资产的盘活处置。布局以产业园区为依托的战略性新兴产业投资,本集团联合母公司资本平台所设立的园区产业基金,通过‘招投联动’精准锚定优质科创企业,以资本赋能带动产业集聚,着力构建‘基金+基地’的良性循环。
      (四)资债结构及公司治理持续优化
      面对行业持续深度调整,本集团综合施策,根据市场行情平稳消化存货及计提减值,夯实了资产基础;本集团持续优化债务结构,有息负债下降69亿港元,筑牢经营安全底线。推进编制‘十五五’战略规划,全面启动组织重塑,研究系统性推动组织管控变革以适配战略转型,重点引进了多名转型发展亟需的关键领域人才以优化团队能力。合规管治频获嘉奖,本集团MSCI-ESG评级从A评级跃升至AAA评级,成为MSCI-ESG最高评级的内房股企业。

业务展望：

在回顾成绩的同时,我们清醒地认识到,本集团正处在发展模式深刻转型的关键阶段,内外部环境正经历前所未有的重构。一方面,行业底层逻辑已发生根本性变化。房地产行业全面从‘规模竞速’转向‘价值深耕’,由‘类制造业’升级为‘产品-服务-运营一体化’,房企的竞争核心已从‘拿地速度’转向‘资产效率’与‘运营质量’,其核心逻辑在于深耕每个项目的内在价值。在当前行业背景下,本集团开发业务面临去化难、利润薄的挑战。本集团提出逐步剥离和降低不动产开发业务占比,正是要通过结构优化提升业务的平衡性和抗周期能力,以熨平市场波动。另一方面,尽管受到地产开发下行的冲击,但本集团前瞻布局经营性资产管理,多元化发展物业、商业、酒店等运营平台,转型业务已积聚关键势能。本集团成功打造的深业上城标杆项目,更成为深圳乃至全国商业圈‘逆势生长’的典型样本。然而,新旧动能正处于转换过渡期,转型业务的业绩贡献仍待提升。转型的窗口期不等人,我们必须把握机遇,以更有力、更系统的举措加速推动转型业务突破,切实将积蓄的转型势能转化为可持续的业绩贡献。
      此外,行业资金面持续承压。当前境内外市场复杂多变,资金环境整体仍然趋紧,债务结构优化与现金流平衡是本集团经营管理的重点。我们将坚持审慎投资,强化资金统筹管控,加速资金回笼,优化资债结构,保障本集团财务的长期稳健。管理体系亟待升级适配。现有组织架构与管控模式需通过系统性的组织变革,深化业务协同与机制创新,确保管控能力与转型目标同步升级,从而充分激发各业务板块活力。
      基于上述形势,本集团‘十五五’转型的定位清晰而坚定:我们将推动主业从传统的‘地产开发’向‘不动产资产管理与城市综合运营服务’全面转型,旨在构建一个具有强抗周期属性、能够提供长期稳定现金流和业绩贡献的业务组合。未来五年,不动产资产管理及城市综合运营业务将成为本集团业绩的核心支柱,不动产资产管理规模达500亿港元,租金及运营收入达到百亿港元水平。
      ‘十五五’期间,本集团将以一系列举措推动实现战略转型。第一,优化业务结构,筑牢转型底盘。实施‘控增量、优存量’策略,主动有序降低传统开发业务比重,稳步提升不动产资产管理与城市综合运营业务规模及利润贡献,从资源配置的源头上明确转型的业务重心。第二,构建资管体系,释放资产价值。打造‘投融建管退’的全周期资产管理体系,探索创新融资模式,并通过市场化收购、开发协同等方式开展不动产投资。通过专业化、精细化的运营管理,提升资产盈利能力和市场价值。抢抓国内REITs扩容机遇,积极探索通过资产证券化工具打通‘投融建管退’的良性循环,让静态资产转化为支持业务发展的动态资本。第三,强化精细运营,锻造核心竞争力。依托在地产投资、开发、持有运营、服务全业态全链条的布局能力,进一步提升产品力和服务能力,聚焦持有型物业的精细化运营,做强自主品牌,力争将商管打造为湾区一流品牌、使物管规模迈入国内第一梯队。第四,改革管控体系,强化组织保障。本集团将升级管控体系,精准引进转型发展所需人才,创新激励机制,确保资源配置、组织效能、人员配备与转型发展适配,为上述战略的执行全面护航。

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