正荣地产（06158.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期正荣地产（06158.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

收益
      本集团的收益由二零二四年度的人民币33,416.9百万元减少70.7%至二零二五年度的人民币9,792.3百万元,主要是由于交付建筑面积减少。下表载列本集团于所示年度各组成部分的收益、占总收益的百分比及相关变动。
      附注:
      (1)主要包括向合营企业、联营公司以及第三方提供设计谘询服务所得收益。
      销售成本
      本集团的销售成本主要指就房地产开发活动以及租赁业务及管理谘询服务直接产生的成本。房地产开发的销售成本的主要组成部分包括已售物业成本,乃指建设期间的直接建设成本、土地使用权成本及就房地产开发取得相关借款的资本化利息成本。
      本集团的销售成本由二零二四年度的人民币31,453.1百万元减少69.5%至二零二五年度的人民币9,579.7百万元,主要是由于本集团于二零二五年度交付的建筑面积减少所致。
      毛利及毛利率
      由于上文所述,本集团的毛利由二零二四年度的人民币1,963.8百万元减少89.2%至二零二五年度的人民币212.6百万元。毛利率由二零二四年度的5.9%减少3.7个百分点至二零二五年度的2.2%。
      其他收入及收益
      本集团的其他收入及收益主要包括利息收入、政府补助、商业赔偿及其他。利息收入主要包括银行存款利息收入,商业赔偿主要指因若干潜在客户其后未与本集团订立销售合约而没收从其收取的按金及因若干客户违反销售或预售合约而从其收取的违约金。
      其他收入及收益由二零二四年度的人民币30.6百万元减少20.3%至二零二五年度的人民币24.4百万元,主要是由于利息收入减少。
      销售及分销开支
      销售及分销开支主要包括广告、营销及业务发展开支、销售及营销员工成本、办公室开支、支付予第三方销售代理的费用、租金以及与物业销售及物业租赁服务有关的其他开支。
      本集团的销售及分销开支由二零二四年度的人民币797.3百万元减少34.0%至二零二五年度的人民币526.4百万元,主要是由于本集团于二零二五年度对销售及分销开支加强管控和销售及营销活动整体有所减少所致。
      行政开支
      行政开支主要包括管理及行政人员成本、招待开支、办公室及会议开支、印花税及其他税项、租金成本、物业、厂房及设备折旧、专业费用、差旅开支、银行手续费及其他一般办公开支以及杂项开支。
      本集团的行政开支由二零二四年度的人民币629.5百万元减少26.6%至二零二五年度的人民币461.8百万元,主要原因是本集团于二零二五年度精简企业架构及对行政项目加强成本管控。
      其他开支
      其他开支由二零二四年度的人民币3,123.5百万元增加115.1%至二零二五年度的人民币6,719.1百万元,其中主要包括汇兑亏损净额人民币99.3百万元(二零二四年度:人民币54.5百万元)及因整体住房需求下滑及本集团持有的项目售价下降导致确认开发中物业及持作出售已竣工物业减值亏损人民币6,348.6百万元(二零二四年度:人民币2,328.1百万元)。
      金融资产减值亏损净额由二零二四年度的人民币664.3百万元增加640.9%至二零二五年度的人民币4,921.6百万元。
      投资物业公平值亏损
      本集团长期开发及持有若干商业物业以获得租金收入或资本增值。受不利宏观市场环境的影响,商业物业租赁需求下降,导致投资物业公平值下降。于二零二五年度,本集团录得投资物业公平值亏损人民币1,000.2百万元,而二零二四年度则录得投资物业公平值亏损人民币573.2百万元。
      融资成本
      融资成本主要包括银行及其他借款的利息开支(扣除有关开发中物业的资本化利息)。
      本集团的融资成本由二零二四年度的人民币3,730.3百万元增加26.1%至二零二五年度的人民币4,703.0百万元,主要是由于二零二五年度借款利息资本化率较低所致。
      应占合营企业及联营公司亏损╱溢利
      本集团于二零二五年度的应占合营企业亏损为人民币62.0百万元,对比二零二四年度的应占合营企业溢利人民币38.4百万元,主要是由于合营企业交付物业数目减少及利润率下降。
      本集团于二零二五年度的应占联营公司亏损为人民币514.8百万元,对比二零二四年度的应占联营公司溢利人民币116.5百万元,主要是由于联营公司交付物业数目减少及利润率下降。
      所得税开支
      所得税开支指本集团的中国附属公司应付的企业所得税(「企业所得税」)和土地增值税。
      本集团的所得税开支由二零二四年度的人民币170.3百万元减少至二零二五年度的税项抵免人民币45.4百万元,主要是由于本集团于二零二五年度企业所得税减少所致。
      年内亏损
      由于上文所述,本集团于二零二五年度的亏损为人民币18,626.6百万元,对比二零二四年度的亏损为人民币7,539.0百万元。
      流动资金、财务及资本资源
      本集团经营所在行业属资本密集型行业,过去一直并预期将继续以预售及出售物业所得款项、自商业银行获得的贷款、公司债券或其他证券发售所得款项以及股东注资拨付其营运资金、资本开支及其他资本需求。本集团的短期流动资金需求主要与偿还贷款及营运所需资金有关,而本集团的短期流动资金乃来自现金结余、预售及出售物业所得款项和新增融资。本集团的长期流动资金需求与拨付发展新物业项目及偿还长期借款所需资金有关。
      现金状况
      于二零二四年十二月三十一日,本集团拥有现金及银行结余人民币2,386.9百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币3,184.7百万元),其中包括现金及现金等价物人民币688.0百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币1,215.3百万元)以及受限制现金及已抵押存款人民币1,698.9百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币1,969.4百万元)。
      债务
      于二零二五年十二月三十一日,本集团拥有总额为人民币26,467.3百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币27,827.9百万元)的尚未偿还银行及其他借款、账面值为人民币5,224.4百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币5,098.5百万元)的公司债券、账面值为人民币23,774.6百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币24,514.7百万元)的优先票据及账面值为人民币1,381.3百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币1,412.7百万元)的永续资本证券(「永续资本证券」)。本集团的借款以人民币、港元及美元计值。
      即期借款:
      加:非即期借款的即期部分
      非即期借款:
      资产抵押
      于二零二五年十二月三十一日,本集团的资产组合包括账面值为人民币352.5百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币209.8百万元)的物业、厂房及设备、账面值为人民币182.9百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币156.9百万元)的使用权资产、账面值约为人民币6,223.4百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币5,826.0百万元)的投资物业、账面值为人民币20,385.7百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币19,887.7百万元)的开发中物业及账面值为人民币13,390.0百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币22,500.3百万元)的持作出售已竣工物业,该资产组合已质押,作为本集团有抵押借款的抵押品。
      财务风险
      本集团主要于中国经营其业务。本集团用以计值及对绝大部分交易进行清算的货币为人民币。人民币出现任何贬值均会对本集团支付予中国境外股东任何股息的价值产生不利影响。本集团有以外币列值的银行现金,并面临外汇风险。本集团现时未从事旨在或意在管理外汇汇率风险的对冲活动。本集团将继续监察外汇变动,以尽量保障本集团的现金价值。本集团亦因市场利率变动会对本集团的银行及其他借款造成影响而面临利率风险。本集团现时未有使用衍生金融工具对冲利率风险。
      于二零二五年度,中国房企的物业预售继续下滑,融资依旧困难,这对本集团从资本市场和其他渠道获得融资的能力产生了不利影响,并显着减少了本集团可用于解决到期债务的资金。本集团实施了一连串流动性管理和成本节约措施,包括但不限于在不影响本集团的交付工作和正常运营情况下寻求融资延期和豁免、寻求资产处置、加快销售和现金回收、精简企业架构,以及减少非核心业务运营和行政费用。本公司亦已开始实施其境外债务整体管理方案(「境外整体债务管理方案」)。
      主要财务比率
      本集团于二零二五年十二月三十一日的流动比率为0.67(二零二四年十二月三十一日:0.88)。本集团于二零二五年十二月三十一日的净债务与权益比率(界定为借款总额减现金及银行结余除以权益总额)为–249.7%(二零二四年十二月三十一日:–2,441.9%)。
      或然负债
      按揭担保
      本集团就银行提供予本集团客户的按揭贷款提供按揭担保,以就该等客户的还款责任作出担保。按揭担保于授出相关按揭贷款之日起发出,并于下列较早者解除(i)相关房屋所有权证过户予客户,或(ii)客户结清按揭贷款。倘买家拖欠按揭贷款,本集团一般须通过付清按揭贷款的方式回购相关物业。倘未能付清按揭贷款,按揭银行将拍卖相关物业,而若未偿还贷款款项超过止赎权销售所得款项净额,则由本集团支付余额。
      于二零二五年十二月三十一日,本集团就金融机构给予本集团客户的按揭贷款而向其提供担保所产生的重大或然负债为人民币20,419.4百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币19,760.2百万元)。
      董事确认,本集团并无遭遇其所提供按揭担保的买方违约,而合计对本集团的财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
      其他金融担保
      于二零二五年十二月三十一日,本集团就向关联公司及一个第三方的借款而向银行及其他机构提供的担保为人民币2,453.7百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币2,760.5百万元)。
      法律或然事件
      本集团可能不时于日常业务过程中牵涉诉讼及其他法律程序。本集团认为,截至本公告日期,该等法律程序产生的负债不会对本集团的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响。
      承担
      本集团于二零二五年十二月三十一日已订约但尚未拨备的资本承担为人民币3,860.2百万元(二零二四年十二月三十一日:人民币7,955.2百万元)。
      资产负债表外承担及安排
      除上文所披露的或然负债及综合财务报表及其附注所披露的事项外,于二零二五年十二月三十一日,本集团并无任何已发行或同意将予发行的未偿还借贷资本、银行透支、贷款、债务证券、借款或其他类似债项、承兑负债(正常商业票据除外)、承兑信贷、债券证、按揭、押记、融资租约或租购承担、担保或其他重大或然负债。
      有关未支付若干优先票据及永续资本证券本金、利息及╱或分派
      兹提述本公司日期为二零二二年四月十日、二零二二年五月三十一日、二零二二年六月三十日、二零二二年八月三日、二零二二年八月三十日、二零二二年十一月九日、二零二二年十二月十二日、二零二三年三月六日、二零二三年三月十四日、二零二三年三月三十一日、二零二三年五月五日、二零二三年九月十五日、二零二四年三月六日、二零二四年四月十二日、二零二四年九月十日、二零二五年二月四日及二零二六年一月六日的公告。
      截至本公告日期,本公司并未支付下表所列证券的到期未偿还本金及╱或应付分派及╱或应付利息:
      二零二一年人民币票据、二零二一年四月票据、二零一九年十月票据及二零二一年九月票据:未能于到期时支付未偿还本金及于30天宽限期届满时支付应付利息均已构成二零二一年人民币票据、二零二一年四月票据、二零一九年十月票据及二零二一年九月票据项下的违约事件。然而,相关优先票据的不支付事项并无触发及将不会触发由本公司所发行的其他优先票据及永续资本证券条款的任何交叉违约。
      二零二零年六月票据、二零二零年五月票据、二零二零年一月票据、二零二一年六月票据、二零二零年九月票据、二零一九年十一月票据、二零二一年一月票据、二零二一年二月票据、永续资本证券、二零二二年三月票据及二零二二年三月人民币票据:未能于到期时支付未偿还本金及于相关的宽限期届满时支付应付分派及╱或应付利息均已构成该等永续资本证券及相关的优先票据项下的违约事件(视情况而言)。倘若违约事件发生(如30天宽限期失效)并持续,受托人或当时尚未偿还的永续资本证券及╱或相关优先票据本金总额至少25%的持有人可通过向本公司及受托人发出书面通知,宣布相关永续资本证券及优先票据的本金、溢价(如有)及应计未付分派及╱或利息即时到期并应付(「加速通知」)。于二零二五年十二月三十一日及本公告批准日期,本公司未有接获任何因相关永续资本证券及╱或优先票据不支付事项而导致的加速通知。
      境外整体债务管理方案
      兹提述本公司日期为二零二二年八月三十日、二零二二年十一月九日、二零二二年十二月十二日、二零二三年三月六日、二零二三年三月十四日、二零二三年三月三十一日、二零二三年五月五日、二零二三年八月十日、二零二三年九月十五日、二零二三年十一月一日、二零二四年一月二日、二零二四年一月二十四日、二零二四年一月三十一日、二零二四年三月六日、二零二四年四月十一日、二零二四年七月二日、二零二四年七月十五日、二零二四年七月二十九日、二零二四年八月九日、二零二四年八月十二日、二零二四年八月十六日、二零二四年八月二十二日、二零二四年八月三十日、二零二四年九月六日、二零二四年九月十三日、二零二四年九月十九日、二零二四年十月三十一日、二零二四年十一月二十八日、二零二五年一月二日、二零二五年六月三十日、二零二五年八月六日、二零二五年九月三十日及二零二五年十二月三十一日的公告(统称为「该等公告」)。
      本公司及其顾问将继续与各持份者进行讨论,致力实现本公司境外债务的整体重组方案,以保障持份者的利益及确保公平对待所有适用债权人。本公司感谢债权人在整个过程中对本公司的不懈支持及鼎力参与。
      本公司将于适当时候就境外整体债务管理方案的进展刊登进一步公告。
      出售附属公司、合营企业及联营公司
      于二零二五年度,本公司概无重大收购或出售附属公司、合营企业及联营公司。
      本集团所持有重大投资
      于二零二五年度,本集团概无持有重大投资。

业务展望：

展望二零二六年,中国房地产行业将进入风险化解收尾、经营回归常态、转型加速推进的关键阶段。中央层面持续释放「稳楼市、防风险、促转型」的政策信号,金融支持房地产的力度将持续加大,保障性住房建设、城中村改造、存量资产盘活等领域将成为行业发展新主线,行业整体将向高质量、可持续方向稳步前行。本集团将紧抓行业转型契机,迎难而上、主动作为,在巩固经营稳定的基础上,加快债务化解与业务转型,推动企业实现高质量可持续发展。
      二零二五年末以来,国家持续完善房地产金融基础性制度,着力推动保障性住房再贷款等政策落地见效,REITs、存量商品房盘活等金融工具进一步丰富,为房企资产价值提升与现金流改善创造了新机遇。本集团将牢牢把握政策红利与市场修复契机,加大营销精准度、提升销售质量,聚焦核心城市与优质项目的去化回款;同时深化存量资产盘活,探索保障性住房、城市更新等领域的合作机会,进一步提升资产价值回收效果,增强企业现金流稳定性。
      本集团将继续秉承「安全、健康、可持续」的经营方针,加强财务风险管理,优化资产结构,严控经营成本,以确保本集团的财务稳定性。此外,本集团将继续提高产品和服务质量,以赢得客户青睐;继续提升内部管理体系及运营效率,以提升经营质量,从而促进企业可持续发展。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。