京能置业（600791）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期京能置业（600791）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    从稳步推进到提质见效，重点任务落地有声。公司业务开发板块严格锚定专业化服务要求，聚焦“好房子”建设目标，推动西贤府项目顺利实现结构封顶及二次结构施工，实景示范区亮相；金泰丽富五期A段项目圆满完成全部开发建设任务，顺利达成阶段性目标。同时，公司创新建立“一案一策、一事一专班”工作机制，精准聚焦重大案件，全力推动历史遗留问题攻坚化解。报告期内，公司ESG评级实现稳步提升，从2024年BB级跃升至2025年BBB级，显示公司在环境、社会及治理方面的持续进步与责任担当。

    从高效管理到创新赋能，管理效能持续释放。公司全面推行任期制和契约化管理，持续优化组织绩效体系，创新构建“KPI+OKR”双驱考核模式，严格执行“月跟踪、月考核、年度总核算”管理机制，明确“业绩升、薪酬升，业绩降、薪酬降”的市场化激励导向，充分调动全员干事创业积极性。同时，统一招标采购体系建设成效显著，实现招采集约化、规范化管理，有效降低采购成本、提升采购效率，进一步强化供应链管理水平。

    从规范合规到主动防控，合规底线防线牢固。公司始终将合规管理贯穿经营发展全过程，坚持把法律合规审核意见及风险防控建议全面纳入“三会”决策管理流程，严格落实事前防范、事中控制、事后复盘的全流程合规管理要求，实现法律合规审核100%全覆盖，切实防范法律合规风险，保障公司经营活动合法合规、有序开展。

    从全面管控到精细施策，成本管控精准发力。公司牢固树立“过紧日子”的经营理念，坚持源头管控、全过程管控相结合，制定成本管控专项方案，构建全流程、全方位成本管理体系，将降成本目标全面纳入企业负责人综合绩效考核，层层压实成本管控责任。精准管控财务费用等支出，杜绝铺张浪费；实施“一企一策、一项一策”差异化减亏治亏策略，针对性破解经营痛点难点。通过权益融资、发行中期票据等多元化融资方式，有效优化资本结构，降低上市公司资产负债率，提升公司财务稳健性。

    从常态防控到闭环管理，安全底线坚不可摧。公司始终坚持安全发展理念，严格执行月度安全例会机制，持续推进应急预案修订完善及安全责任书签订工作，全面落实安全生产责任“一岗一清单”建设，明确岗位职责、压实安全责任。深入开展安全隐患专项排查整治及安全环保巡查行动，强化全员安全教育培训，提升安全管理智能化、精细化水平，扎实做好应急管理各项工作，持续加强安全生产标准化建设。报告期内，公司圆满达成“十个不发生”和“一个持续提高”的安全环保工作目标，京能·西山印项目成功获评“北京市绿色安全样板工地”，显示出公司安全管理工作的过硬水平。

    二、报告期内公司所处行业情况

    近年来国家将房地产定位为国民经济支柱产业、重要民生工程与风险防控关键领域，坚持“稳字当头、稳中求进”，2025年延续“止跌回稳”政策主基调，以供需两端协同发力推动市场持续修复。需求端，房贷利率、首付比例及交易税费维持低位，因城施策释放刚性与改善性住房需求，有效降低购房门槛、提振居民置业意愿；供给端，“保交楼”专项行动扎实推进，存量商品房收储、城中村改造与城市更新加速落地，推动行业风险有序出清、存量资源高效盘活。在明确的政策信号与持续改善的市场预期共同作用下，行业信心稳步回升，市场运行总体平稳。

    立足顶层设计与长远发展，我国房地产行业正从高速规模增长全面转向高质量发展轨道，加快构建新发展模式。绿色、智慧、高品质住宅更受市场青睐，城市群与都市圈成为区域增长核心引擎；行业多元化持续发展，高杠杆、高负债、高周转的传统开发模式逐步调整，房企加快向轻资产运营、代建服务、物业管理等方向多元化分化，存量资产盘活与城市更新成为新的增长点。政策托底与市场自主调节形成合力，短期稳市场、长期促发展协同推进，为房地产行业长期平稳健康发展、更好服务民生改善与经济高质量发展筑牢坚实基础。

    三、经营情况讨论与分析

    2025年，京能置业锚定既有战略，以提速谋发展、精细管理增质效为主线，实现稳健运营。业态运营稳定，房地产开发领域京能·西山印、京能·城建樾园等项目顺利交付，国典华园车位去化率较高，各项经营工作有序推进。2026年作为“十五五”开局之年，公司紧扣提升协同效能等主线。重点举措包括：一是深化业务提升，拓展城市更新业务；二是实施“一盘一策”精准去化，攻坚重点项目清盘；三是深化“KPI+OKR”考核，推进扁平化管理与成本管控，筑牢安全与合规防线。2025年公司在多个方面取得阶段性成果，但仍面临市场竞争与内部治理的双重挑战。2026年，公司将以既定战略为指引，强化党建引领，聚焦主业协同与精细运营，通过业态升级与风险防控，全力打造首都一流城市综合运营服务商，为公司“十五五”开局奠定坚实基础。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式。公司具有国资背景，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队，能够高效推进项目开发和管理。在规划设计方面，公司具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力；在成本管控方面，公司坚持以目标成本为导向，运用全生命周期和全要素成本管控策略，贯彻“五精管理”原则，确保项目稳健、可持续发展；在安全与工程管理方面，公司具有较强的施工管理和安全控制能力以及完备的施工进度、质量安全控制体系；在营销方面，公司善于准确分析把握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在财务管理方面，公司具有较强的融资能力，能够通过多种渠道获取资金以支持项目开发。2025年，公司继续秉承服务首都发展的宗旨，持续寻求优质项目储备，审慎投资、合理规划土地储备，为公司的稳健前行奠定坚实基础。此外，公司积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系。不仅满足不同消费者的住房需求，也提升公司在房地产市场的竞争力。

    五、报告期内主要经营情况

    2025年末，公司资产总额163.07亿元，归属于上市公司股东的净资产14.80亿元，资产负债率83.93%。2025年度，公司实现营业收入22.43亿元，利润总额-14.20亿元，经营活动产生的现金流量净额为0.39亿元。

    2025年公司在建项目实现开复工面积29.12万平方米，实现竣工面积16.23万平方米。京能·西贤府项目有序推进现场施工，年度实现主体结构全部封顶，二次结构和屋面工程全部施工完成，住宅精装工程、外立面工程、小市政工程按计划推进现场施工。京能·西山印项目二标段按计划实现竣备交付。京能·城建樾园项目剩余楼栋按计划实现竣备交付。朝阳金泰丽富嘉园五期(B段)有序推进前期准备工作，完成施工图消防设计审查，取得合格意见书。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    当前房地产行业已从高速增长转向高质量发展，格局呈现“风险出清、集中度提升、分化加剧”的特征。行业风险逐步缓释，2025年多项化债工具落地，多家出险房企完成债务重组，行业信用逐步修复。市场格局上，国企与稳健民企主导市场，头部企业依托融资优势深耕核心城市，出险企业通过资产处置、轻资产转型聚焦主业，行业调整持续推进。趋势方面，政策导向明确，以“存量提质、保障扩容、风险缓释”为核心，推进现房销售制、租购同权等制度完善，因城施策优化供需平衡。市场层面，总量收缩与局部回暖并存，核心城市优质项目、保障性租赁住房表现突出，城市间、项目间分化进一步深化。行业转型加速，城市更新成为新引擎，老旧小区改造、城中村升级持续推进；产品力升级与轻资产转型成为重点，绿色智能住宅、代建、物业增值服务成为企业核心竞争力，行业正逐步构建“住有宜居”的新发展模式。

    (二)公司发展战略

    公司积极把握城市发展机遇，深耕核心区域，聚焦重点城市。通过科学统筹在建在售项目，持续提升产品品质，创新打造低碳智慧住宅，构建智慧社区与智能家居生态，全面提升项目竞争力。同时，公司强化精细化管理，优化成本控制，提升运营效率。紧跟政策导向与市场趋势，密切关注土地市场与保障房机会，拓展多元化业务，强化内部协同，积极探索新质生产力发展方向，推动企业可持续发展。

    (三)经营计划

    2026年主要业务目标：公司计划新开工面积4.75万平方米；计划实现复工面积12.89万平方米；计划实现竣工面积12.89万平方米。计划实现销售签约面积6.83万平方米。

    该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

    (四)可能面对的风险

    1.宏观环境风险

    宏观环境风险是指由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。

    公司将强化国内经济形势系统性调研，严谨编制战略规划草案，广泛征求意见、组织专题论证，按程序审议并经批复、审批后发布实施。同时动态跟踪经济与市场变化，若出现较大波动导致规划不适应发展需求，及时修订调整，快速响应变化，降低经营不确定性。

    2.政策法规风险

    政策法规风险是指由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。

    公司将精准追踪房地产、信贷、税收等国家及地方政策，科学编制战略规划，并紧盯政策与市场变化及时动态调整，规避相关风险。同时将政策合规要求融入项目策划全流程，严格审核外委策划成果，确保各项工作合法合规。

    3.业务拓展风险

    业务拓展风险是指未制定符合战略且科学可行的项目拓展计划，未就项目拓展事项进行必要的可行性研究或可行性研究流于形式，盲目投资或错失良好的投资机会，可能导致投资失败并对项目实际运作造成损失。

    公司聚焦京津冀、服务首都建设，紧盯地产市场与政策，严格按战略审慎拓展项目，规范履行决策程序；依托行业政策导向，定期开展市场动态分析，多条线综合研判，科学编制相关拓展报告，为项目决策提供坚实支撑。

    4.战略规划风险

    由于公司发展规划的决策论证依据不充分，规划目标制定不科学、不明确，执行缺乏计划性和严肃性，实施资源配置不到位，监督机制设置不合理，未依据环境变化及时评估与调整战略目标等原因，而给公司未来的持续发展带来的不确定性。

    公司将结合行业趋势与经营实际，开展内外部综合分析，科学编制战略规划。同时建立常态化评估监督机制，跟踪执行情况，根据经营与环境变化适时调整优化规划，合理配置资源，确保规划贴合发展实际、目标顺利落地。

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