*ST三六五（300295）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期*ST三六五（300295）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    1、“365淘房”业务

    “365淘房”是基于数据、技术驱动的专业房地产网络服务平台，目前主要面向房企、二手房经纪人和购房者提供专业服务。

    本报告期内公司淘房业务完成了重大结构改造以更好地适用市场变化，具体调整包括：

    1.1以AI技术为核心对公司平台进行全面智能化升级，并设立合资公司，专门研发针对本行业的专业模型和智能体集群，实现从单纯数据服务向构建信任、专业解决方案方向迈进；

    1.2将业务重心从新房市场转型至市场相对平稳的存量房业务，重点拓展存量房市场，报告期内公司通过合资设立“合肥乐屋”经纪公司，实现了“线上引流+线下成交”的闭环。

    1.3新房业务则更加注重结果导向，从单纯的数据线索服务提升为数据加成交促进解决方案，助力去化。

    公司“365淘房”业务目前主要收入模式为存量房线上线下一体化收入、新房客户的数据运营服务收入、网络广告收入、其他房产营销服务收入等。

    2、“365金服”业务

    "365金服"依托公司平台数据沉淀及多元化第三方合作资源，为用户提供专业的，全方位的普惠金融服务。公司以自有资金为基础，以互联网小额贷款公司、保理公司等为平台，以合规为前提，深度嵌入交易场景，持续为各类客户提供长、短期金融服务，通过灵活的资金配置方案满足客户长、短期资金需求。报告期内，公司主动优化放贷结构，在压降与房产交易场景相关资产规模的同时，积极拓展市场需求更为稳定的服务领域，推动金融服务业务向更可持续的方向转型。

    365金服的资金主要来源于自有资金，而收入主要为利息收入和保理相关收入等。

    二、报告期内公司所处行业情况

    公司主要从事房地产相关网络服务及延伸的金融服务，房地产相关网络服务与所服务的房地产市场状况、互联网环境有高度相关性，而金融服务则主要与宏观经济环境和政策环境相关。

    一、房地产业

    1、延续深度调整态势

    2025年，中国房地产市场在多重结构性因素叠加下延续深度调整态势，仍在艰难筑底。根据国家统计局发布的数据，2025年全国房地产市场各项指标仍处于深度调整过程中。新建商品房销售面积为88101万平方米，同比下降8.7%；销售额为83937亿元，同比下降12.6%。其中，住宅销售面积同比下降9.2%，销售额下降13.0%。与2021年市场峰值相比，2025年新建商品房销售面积已收缩近半。

    2、结构分化，存量房市场更加稳定

    新房市场整体仍处于去库存阶段。受近年新开工整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化未售项目为主。而存量房市场则呈现价跌量稳的态势，2021-2025年全国二手房住宅成交面积分别为3.38亿、3.34亿、4.43亿、4.44亿和4.45亿平方米，存量房市场有效需求稳定，重要性凸显，长三角地区的上海、杭州、南京等地存量房交易成交套数在楼市交易中的占比均已达到60%以上。

    3、政策初见成效，但平衡尚需时日

    2025年，中央层面房地产政策以稳字当头，需求端政策持续优化：取消限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等举措，有效释放了刚性和改善性住房需求。供给端政策力度加大：房企融资白名单机制等措施保障了房企基本流动性。截至2025年10月，全国白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付，保交楼工作取得显著成效。但政策传导存在时滞与区域分化，部分三四线城市库存压力仍大，居民购房意愿尚未根本扭转。

    中国房地产市场正在经历的，是一次必要而深刻的结构性调整。行业快速扩张、高杠杆看涨的时代已成历史，但行业本身并未消失——其转型方向正由“以量扩张”转向“提质增效”。

    二、非银行金融服务业

    2025年，中国小额贷款（简称“小贷”）行业步入深度存量竞争与监管重塑期。受宏观经济波动及普惠金融竞争加剧影响，行业机构数量继续缩减，但“减量增质”趋势明显。

    根据中国人民银行的有关统计，截至2025年三季度末，全国小额贷款公司数量约为5,200家。相较于2015年峰值时期的近9,000家，行业已完成大规模的优胜劣汰。2025年全国小贷行业贷款余额约在8,200亿元至8,500亿元区间浮动。总额较往年也略有下降。

    同时，受LPR（贷款市场报价利率）下行及银行普惠贷款业务下沉的影响，小贷公司的利差空间被显著挤压。2025年行业平均息差已降至历史低点，约为4.5%-6%，同比下降约1个百分点。在面临不良率抬升和息差收窄的双重压力，行业正从“粗放扩张”向“场景化、数字化、专业化”转型。

    在政策方面，2025年，经过长期征求意见后的《小额贷款公司监督管理条例》出台，明确了小贷公司的“非存款类金融机构”身份，并统一了全国范围内的准入及经营规则。为行业发展明确了规范。在保理市场方面，根据诚通商业保理有限公司发布的中国商业保理指数报告显示，2025年中国商业保理指数全年均值为51.4%,2025年全年商业保理支持实体经济作用实现稳中有升。但其中普惠型连续8个月处于收缩区间,显示商业保理企业在普惠领域的业务数量延续同比下降态势,且降势有所加快。

    三、核心竞争力分析

    本报告期内公司核心竞争力未发生重大变化：

    1、平台及客户资源优势

    公司是国内领先的房地产家居网络服务企业，旗下拥有自主开发的“365淘房”等网络平台，具有多年营销经验与数据积累，公司不断创新业务模式、提高服务品质，因此拥有了一批长期稳定合作的客户群；在所服务的区域内建立了一定的品牌知名度。

    2、专业服务能力

    公司多年服务于房地产行业，对房地产市场运行规律和互联网运作有较深入了解，也建立了具有丰富房地产营销服务经验和掌握最新互联网营销技术的业务团队，且近年来通过AI等最新技术的应用极大地提升了数据营销能力。公司还取得了互联网小额贷款牌照，因此公司已形成从新房、二手房、租赁、家居到生活服务、金融服务的全产业服务链，可以为用户及开发企业提供全方位的精准服务。

    3、研发、技术优势

    通过多年网站平台的运营管理和研发，公司培养了一支稳定、过硬的技术研发团队，公司持续跟踪和研究互联网领域的新技术和行业前瞻性技术，通过自主研发了一系列的网络核心技术，不断升级优化现有服务平台系统，改善用户体验。

    四、主营业务分析

    1、概述

    2025年，在房地产行业处于艰难筑底的大背景下，公司坚持“战略先行”，正式站在了AI时代的门槛上。这一年，公司成功开启了向AI驱动的私域房产服务和交易撮合平台转型。

    1.AI产品矩阵初步成型

    1.1）报告期内公司完成了AI基础设施建设，根据行业和公司特点自研了AIAgent系统框架和Agent运营工作平台；

    1.2）公司在2025年打造的AI智能体（Agent），实现了对购房者、经纪人运营服务的各个环节全覆盖。在C端实现了从单纯的“问答机器人”向“专业选房顾问”的进化，能够深度理解用户意图并精准匹配房源。

    1.3)掌握了工作流编排、MCP、记忆系统等关键AI技术，根据对试点情况跟踪，判客准确率和推荐准确率均超过90%。

    2.商业化闭环试点成功

    我们在合肥开启了乐屋线上线下一体化试点，通过“AI+私域”模式跑通了业务闭环，实现效能飞跃，有效线索量和有效率均大幅领先传统平台。

    3、扭转下滑态势

    通过稳健经营，淘房业务在行业低谷中扭转了下滑趋势，第三季度还实现营收增长，新房营收与签约同比双增；金服业务也成功拓展市场空间，利润超额完成。

    但由于宏观经济承压，国际经济形势不确定性增加、利率下行等不利因素影响，公司金服业务总体收入同比有所下滑，从而使得公司在2025年实现的营业收入仍较上年同期下滑了约12%。且主要由于房地产价格持续下跌，在报告期末在手的房产的资产出现减值和投资性房地产公允价值的变动，导致公司在2025年度虽然同比减亏40.57%，但仍亏损5071.12万元。

未来展望：

（一）行业环境简析2026年是“十五五”的开局之年，房地产市场有望完成筑底企稳。多家机构预测，2026年房地产市场大概率仍将调整，但跌幅较2025年可能收窄。据券商预测，2026年新建商品房销售面积约8.1-8.5亿平方米，同比再降4%-8%；销售金额约7.4-8.6万亿元，同比降6%-12%；而市场结构分化格局也会继续深化，核心城市、核心地段、优质产品的价值依然坚挺。

    从市场供需看，需求端对房价下跌的预期尚未完全扭转，若收入和就业环境未明显改善，观望情绪可能延续；地方财政压力加剧，也会限制后续政策支持力度；供给端库存去化仍是核心问题，个别企业出现信用违约的风险仍在，房地产市场的全面复苏仍面临挑战。又叠加近期复杂多变的国际经济形势不利影响，2026年的房地产市场走势仍存在很大的不确定性。

    小贷等非银行金融服务由于银行业务下沉和利率下行的双重压力，且面临相关法规的约束，空间受到一定压缩，未来需要通过技术和管理提升竞争力。

    （二）公司2026年重点工作2026年，国内房地产市场将延续存量主导、新房磨底的结构性态势，行业在政策“稳市场、防风险、促转型”导向下逐步修复。同时，AI技术迈入智能体（Agent）规模化落地的关键期，为房产服务智能化、精准化提供核心动能。公司将立足调整后的新业务结构，以AI技术与数据能力为双轮驱动，稳健推进各项业务目标，实现业绩稳步回升与高质量增长。

    一、稳固基本盘，确保年度业绩目标达成

    1.存量房线上线下一体化业务突破

    依托基于AIAgent的线上线下一体化运营体系，加大技术赋能与流量精准投放，优化交易转化效率，全力保障存量房主营业务收入同比增长，夯实业绩基本盘。

    2.新房业务稳固业绩基本盘

    面对新房市场调整期，充分发挥“AI+私域”优势，为开发商提供精准数据营销、数据直销等高效去化方案，以专业服务穿越行业周期，稳固新房业绩基本盘。

    3.金融业务控风险、谋增长

    坚持审慎经营、风险可控原则，持续完善风控体系，稳健开展相关金融服务，在确保资产安全前提下，实现金融业务目标同比增长。

    二、推进“AI有客”商业化，打造AI增长新引擎

    公司核心AI产品“AI有客”（存量房精准营销服务），已完成2025年运营模型闭环测试。2026年，将基于大数据、云AI与智能体技术，通过引流等增长方式、私域精细化运营、AI智能匹配，高效连接购房者、经纪人与房源。

    ?核心目标：在已布局城市全面推进商业化复制，形成规模化、可持续的AI业务收入。

    作为公司首款AI商业化产品，其落地将为存量房市场注入新增长动力，为公司中长期发展构建第二增长曲线。

    三、深化AI技术投入，构筑核心技术壁垒

    紧跟AI技术迭代，持续加码技术研发，强化核心竞争力：

    1.AI基础设施升级

    基于前沿Agent智能体技术发展，迭代升级公司Agent系统框架“365claw”，提升AI系统的自主规划、协同执行、长期记忆能力，夯实技术底座。

    2.专业Agent矩阵构建

    围绕房产交易中购房者、经纪人、房东等多角色需求，规划并研发分工明确、专业垂直的AI智能体矩阵，全面升级AI在房产咨询、房源匹配、营销转化、交易服务全流程的专业服务能力。

    （三）公司面临的风险及应对措施

    1、公司所服务的房地产市场波动风险，公司所服务的房地产市场仍存在较大不确定性，市场供需双方的信心恢复和预期调整需时；针对市场风险，公司管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。

    2、公司AI、数据业务发展低于预期的风险，公司AI数据业务发展不仅需要有良好稳定的行业环境和市场认同，也需要公司各方面能力包括营销能力和交付能力等配合；因此可能存在此项业务发展进度低于预期的风险。针对此项风险，公司前期已通过试点，取得了成功的经验，也提前发现了一些问题，公司后续将稳步推进，在实践中不断改进完善，力争将风险降到最低。

    3、公司的金融服务业务可能受政策调整、市场因素影响，存在发展受限的风险，也持续存在个别贷款对象逾期违约的风险。公司金服业务目前仍以互联网小贷为主，根据相关监管政策，未来业务开展空间可能会受限；针对此项风险，公司将跟踪金融监管的政策走势，在合规范围内积极探索新渠道和新业务空间。对于逾期风险，公司将继续加强风控，并增加多样化交易场景支持，对贷款审核更加严格。

    4、互联网技术更新快，AI等新技术、新应用不断涌现，用户体验不断变化，需求也持续变化，公司如果不能及时完善产品，可能导致用户体验和黏性下降，不能完全满足客户需求的风险。公司一直以来都很注重技术和产品开发，在不断改进现有网站平台的同时还跟踪最新技术、行业应用的发展趋势，进行技术储备。

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