美的置业（03990.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期美的置业（03990.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年业务回顾
      全年业绩
      一、行业概述
      2025年,中国房地产行业逐步走出周期底部震荡,迈入「存量提质、多元共生」新阶段,政策持续发力,「好房子」理念首次写入政府工作报告,成为行业发展的核心导向。市场呈现企稳回暖、分化加剧态势,核心城市优质资产价值凸显,三四线城市仍处于去化调整期,行业竞争已转向品质、服务与运营能力的综合较量。
      随着行业从「增量开发」向「存量运营」转型深化,聚焦「好房子」打造、深耕服务品质与运营能力且财务结构稳健的企业,方能在行业重构中抢占先机、实现高质量发展。
      二、战略定位
      本集团自2024年完成重大资产重组、剥离房地产开发业务后,2025年作为转型深化首年,持续巩固四大业务协同发展格局,实现从「业务重构」向「质效提升」的关键跨越。
      战略层面,本集团聚焦房地产全价值链高附加值领域,夯实财务稳健性基础,持续优化资产结构,以「优质持有型资产为根基,轻资产运营能力为支撑」构建核心竞争力,培育内生增长动力,确保在行业周期波动中实现稳健运营。
      战术层面,本集团持续推进「开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技」四大核心业务,紧扣「好房子、好服务、好运营」核心导向,强化板块协同联动,推动产品、服务及运营能力升级,提升经营质效,为股东创造稳定的价值回报。
      三、经营策略
      2025年,本集团持续秉持创业者心态,敬畏市场、坚持长期主义,务实推进经营工作。
      (一)开发服务:打磨产品内核,有质推进外拓
      开发服务,为集团重组后新增业务板块,主要承接控股股东既有房地产开发资源全周期服务,旨在通过轻资产模式,持续培育房地产产业链开发服务能力,是产品价值输出的核心载体。集团以「科技住宅」为核心标签,深挖用户需求、创造用户价值,协同全产业链资源推动供应链升级;复盘各产品模块、校准行业品质与工艺标准,坚守现代工业美学、功能优先、材料优质原则,以工业级品控标准匠心打造标杆产品。
      2025年,集团高效承接控股股东各项目开发全周期服务,扎实保障项目平稳交付,全年实现开发服务营业收入约人民币9.58亿元。同时,依托优质产品口碑拓展第三方开发服务业务,全年签订4个第三方外拓项目;其中,无锡东望府项目凭藉优质产品品质与精准客群定位,首开去化率超90%,价格及去化表现均超出委托方预期,充分彰显集团产品实力与开发管理能力。
      (二)物管服务:坚守服务为本,深耕核心业态
      物管服务,作为集团核心盈利支柱,始终坚守服务为本,以客户体验为抓手、价值创造为导向,构建专业化、有温度的物业服务体系。以此为根基,深挖客户潜在需求,精准拓展社区增值服务,推动服务价值迭代延伸;同时将优质服务进行标准化产品封装,推动核心服务能力向多元业态场景落地;积极拥抱数字化转型,使用智能设备开展广泛性尝试和推广应用,为物管板块可持续发展筑牢支撑。
      2025年,集团物管服务稳固住宅服务基本盘,同时依托控股股东产业链优势,深化产业园区、医疗康养等领域布局。截至报告期末,物管服务合约面积9,964万平方米,在管面积8,632万平方米。其中,住宅物管推动与开发服务一体化,通过产品与服务深度融合,实现住宅物业全生命周期管理,秉承「我们社区越住越好住」的服务理念,整合开发资源,持续开展超越业主期待的社群营造和生活服务,形成「开发赋能服务、服务反哺口碑」的良性循环,强化住宅物业核心竞争力;服务产业园区82个,持续锻造产业园区伴生式后勤服务能力;服务医疗康养机构4家,聚焦基础后勤、医疗辅助、特殊科室、人文照护、智慧运维等服务场景,构建「S-LIFE全周期医疗康养服务矩阵」。
      (三)资产运营:深化运营能力,外拓成效初显
      资产运营,依托商业及产业园专业运营团队,深耕两大赛道,通过精准的资产价值定位,精细化的招商管理、持续优化消费客群体验,提升场景活力与运营效能,以实现资产运营效率与资产价值的稳步提升;同时,充分依托自身品牌影响优势与精准锚定自身的适配性定位,积极拓展轻资产业务,培育可持续盈利增长点。
      商业运营,以「焕新城市生活」为理念,精耕持有型商业物业。截至报告期末,自持商业体5座;佛山悦然广场NOIMargin(经营利润率)维持高位,贵阳悦然广场、贵阳悦然时光进入稳定成长期,客质、口碑及经营效益稳步提升。
      产业园运营,依托集团深耕佛山的资源优势,打造标杆化产业园区,助力产业升级。截至报告期末,集团拥有3座产业园产权(或使用权)。其中,上华产业园持续多年运营良好,2025年出租率高达98%;佛山睿创中心、中国塑料世界处于销售交付阶段,年内销售金额达人民币5.10亿元。
      2025年,通过委托管理、品牌输出等模式,实现轻资产运营能力的市场化验证,于年内新增8个轻资产运营项目,涵盖广州南沙万顷沙综合体、顺北•睿创智造园标杆项目。
      (四)房地产科技:聚焦产业生态,赋能造好房子
      房地产科技,以「造好房子」为核心目标,依托「房地产+科技制造」产业基因优势,聚焦设计科技、智能家居等领域,构建REMAC+产业生态,为「好房子」提供科技赋能。
      设计科技,聚焦数字化技术、零碳科技与智能建造等领域,深耕「BIM+智能化」一体化设计,实现建筑全生命周期数字化管控;智能化家居,围绕人、家、社区与生活,构建以智能单品为核心的全场景智能解决方案,赋能居住空间智能化升级。截至报告期末,房地产科技板块年内签约金额达人民币4.57亿元。

业务展望：

当前,房地产行业仍处于转型阶段,但曙光已经越来越近,「好房子」理念的核心地位不断凸显,回归客户思维、回归价值创造,将为企业发展开辟新空间。
      聚焦轻资产业务,以产品、服务、运营三大能力为支撑,持续强化核心竞争力,是本集团可持续发展的根本;依托优质持有型资产,借助金融工具优化资产配置,逐步打造新的增长点;两者良性联动,以逐步构建集团核心竞争护城河与内生增长动能,支撑长期稳健发展。
      风劲潮涌正当时,奋楫扬帆启新程。未来,本集团将秉持务实、韧性的企业文化,依托控股股东支持与自身专业能力,在行业转型中把握机遇、深耕价值,不负各位股东的信任与期待。

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