建业地产（00832.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期建业地产（00832.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(I)市场回顾
      (一)宏观形势-经济层面
      1、全国
      2025年,我国国内生产总值首次跃上人民币140万亿元新台阶,达人民币1,401,879亿元,按不变价格计算,同比增长5.0%,圆满实现年度增长目标,经济运行呈现「稳、进、新、韧」四大特征,「十四五」胜利收官。其中,最终消费支出对经济增长贡献率超过五成,持续发挥主引擎作用;固定资产投资(不含农户)同比下降3.8%,整体呈现结构优化态势。规模以上工业增加值同比增长5.9%,高技术制造业、装备制造业增加值分别增长9.4%、9.2%,增速远高于整体工业水平,规模以上高技术制造业增加值占比升至17.1%,产业升级动能强劲。
      在产业升级与创新驱动的双重支撑下,全年研发经费投入强度达2.8%,首次超过OECD国家平均水平,我国创新指数排名首次进入全球前十,新质生产力加速壮大。规模以上数字产品制造业增加值增长9.3%,服务器、工业机器人产量高速增长,新能源汽车国内新车销量占比超50%,绿色经济与数字经济蓬勃发展。外贸领域同样表现亮眼,货物进出口总额同比增长3.8%,高技术产品出口额增长13.2%,成为出口增长主力,对世界经济增长的贡献率预计达30%左右,展现出强大发展韧性。同时也要看到,外部经贸秩序动荡、国内有效需求不足等问题仍存,经济回升向好基础仍需持续巩固。
      2、河南
      作为经济大省,河南省2025年深入贯彻党中央、国务院决策部署,经济运行呈现稳中向好、趋新向优、韧性增强的良好态势,全年实现地区生产总值66,632.79亿元,按不变价格计算同比增长5.6%,持续高于全国增速,稳稳扛起「挑大梁」的责任。三次产业协同发展态势良好,第一产业增加值5,538.08亿元,同比增长3.6%;第二产业增加值24,926.80亿元,同比增长5.5%;第三产业增加值36,167.92亿元,同比增长6.0%,产业结构持续优化升级。
      工业强省建设成为拉动经济增长的核心动力,规模以上工业增加值同比增长8.4%,41个大类行业中32个实现增长,增长面达78.0%。其中,装备制造业增加值增长13.6%,对规上工业增长贡献率达44.1%;高技术制造业增加值同比增长16.6%,连续30个月保持两位数快速增长,集成电路、锂离子电池产量分别增长71.0%、53.8%,新质生产力加速积聚。消费与外贸双轮驱动成效凸显,社会消费品零售总额2.90万亿元,同比增长5.6%,消费品以旧换新政策全年补贴182.50亿元,新能源汽车、智能手机零售额分别增长19.3%、67.0%;进出口总值9,356.7亿元,同比增长14.1%,非美地区贸易表现突出,跨境电商综试区扩容至7个,开放枢纽优势持续凸显。
      (二)房地产市场
      1、全国
      在宏观经济稳中向好的大背景下,2025年我国房地产市场处于深度调整期,全年政策主基调延续了「因城施策」的灵活框架,从年初延续前期「保交楼、稳需求、防风险」的托底措施,到年中以来,政策重心明显转向全面提振市场信心、激活合理住房需求。全年市场呈现「销售筑底、投资承压、分化加剧、存量主导」的阶段性特征,全年朝着止跌回稳方向逐步迈进。数据显示,全年新建商品房销售面积88,101万平方米,同比下降8.7%;新建商品房销售额83,937亿元,同比下降12.6%,虽仍处下行区间,但跌幅较2024年明显收窄,筑底态势初显,其中住宅销售面积73,299万平方米、销售额73,335亿元,同比分别下降9.2%、13.0%。
      与销售端筑底形成对比的是,投资端持续承压,全年房地产开发投资82,788亿元,同比下降17.2%,其中住宅投资63,514亿元,下降16.3%;房屋施工面积659,890万平方米,下降10.0%,新开工面积58,770万平方米,下降20.4%,竣工面积60,348万平方米,下降18.1%,反映出房企投资意愿仍较审慎,供给端整体处于「控制增量、盘活存量」的调整阶段。截至年末,全国商品房待售面积76,632万平方米,同比增长1.6%,库存规模总体可控且呈边际改善态势。资金面方面,房企全年到位资金93,117亿元,同比下降13.4%,各渠道资金均呈不同程度下滑,资金压力仍存。
      为缓解市场压力、稳定发展预期,全年政策持续聚焦「稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险」四大方向,3月政府工作报告明确「持续用力推动房地产市场止跌回稳」,释放刚性与改善性需求,4月中央政治局会议提出「加大高品质住房供给」「优化存量商品房收购政策」,6月国常会强调更大力度推动市场止跌回稳,10月二十届四中全会定调「推动房地产高质量发展」,各项政策精准发力、协同起效。在此影响下,市场分化进一步加剧,30城住宅成交套数同比基本持平,二手房成交占比提升至65%左右,核心城市二手房成交占比均超六成,「好城市+好房子」表现出较强韧性。土拍市场热度同样向核心城市优质地块集中,全国土地(住宅+商办用地)成交面积同比下降12.4%,央国企仍是拿地主力,房企布局持续向高能级城市收缩,聚焦品质突围以提升核心竞争力。
      2、河南
      依托全省经济的稳健支撑,2025年河南房地产市场在弱复苏态势中表现优于全国,呈现「政策托底显效、销售韧性突出、投资逐步筑底、结构持续优化」的发展格局。
      全年房地产开发投资同比下降8.6%,跌幅远低于全国平均水平,筑底企稳态势稳固;新建商品房销售面积、销售额同比分别下降2.8%、3.3%,跌幅较上年同期收窄8.2、10.5个百分点,复苏力度显着领先全国。
      2025年,全省商品现房销售面积同比增长33.2%,增速高出全省新房销售平均水平36.0个百分点,已连续2年实现正增长,增长态势稳固向好。现房销售占全省新房销售比重为26.3%,较去年同期提升7.1个百分点。
      这一良好态势的形成,得益于全省供需协同的政策发力。需求端,全省扩大「以旧换新」「卖旧买新」实施规模,优化公积金政策(首付比例降至20%),有效激活刚需与改善型住房需求;供给端,通过专项债支持存量土地盘活和商品房收储,计划新增保障房5.7万套,加快存量资产消化进程。融资支持层面持续加码,全年新增房地产「白名单」项目133个,投放资金195亿元,房企到位资金同比下降4.2%,降幅显着低于全国水平,资金流动性边际改善。
      与此同时,市场结构呈现积极变化,现房销售面积同比增长33.2%,占新房销售比重达26.3%,连续2年保持正增长;改善型需求持续释放,90㎡以上户型销售面积同比增长0.8%,其中90-144㎡户型增长7.9%,「好房子」建设导向逐步凸显。当然,市场仍面临三四线城市库存高压、部分房企资金链承压、竣工端拖累等挑战,复苏进程仍需政策持续护航。
      (II)项目发展
      1.房地产开发
      (a)房地产销售情况
      (b)房地产开工项目情况
      (c)房地产在建项目
      截至2025年12月31日,本公司在建项目79个,其中位于郑州13个、河南省其他城市共66个,在建项目总建筑面积约为7,145,172平方米。
      (d)房地产交付项目
      截至2025年12月31日,本公司共有69个项目交付,建筑面积约为2,797,750平方米。
      一期
      2.酒店
      酒店情况简介
      河南建业至尊酒店管理有限公司,是建业住宅集团(中国)有限公司投资注册的全资子公司,主要负责建业集团所有酒店项目的品牌管理、设计管理、工程管理、开业筹备及运营管理。目前,建业集团已与万豪、洲际、雅高等多个国际知名酒店管理集团达成战略合作关系,合作运营4家高端酒店项目。其中,郑州建业艾美酒店、开封建业铂尔曼酒店、南阳建业森林半岛假日酒店、漯河建业福朋喜来登酒店,已分别于2011至2015年间陆续开业。建业自有品牌的鄢陵建业花满地温泉酒店、郑州建业天筑国际公寓、只有·剧场酒店、喜见客栈也于2018年至2021年间相继开业。自有品牌酒店平顶山建业凯旋酒店、驻马店建业凯旋酒店、云岫酒店、林栖酒店、舞钢建业星舍酒店也在建设过程中。目前建业酒店总投资额已达47.8亿元人民币,在河南投资建设的酒店数量达13家。
      郑州建业艾美酒店
      郑州建业艾美酒店于2013年11月30日开业,是中原地区首家聚焦艺术、设计与文化的国际品牌酒店,毗邻郑东新区和亚洲最大火车站-郑州东站,位于郑州地铁3号及4号线交汇站点,驱车10分钟即可抵达郑州国际会展中心,28分钟即可抵达新郑国际机场。
      酒店坐落于郑州市中州大道1188号,与周边的购物中心、餐厅和商务写字楼共同组成了完整的综合商业区。酒店餐厅、客房和大堂公共区域的设计融入了现代艺术元素与本地色彩,别致的设计和品牌概念呈现出与众不同的郑州建业艾美酒店。
      酒店共设有337间豪华客房和套房,配备世界一流设施,并融合经典设计与时尚元素,特色餐厅和酒吧更将丰富入住体验,精彩演绎中华及国际美食。集健身、水疗、泳池、瑜珈、慢跑跑道为一体的健身中心,800平米的无柱大宴会厅,8个多功能厅,是休闲放松、举办活动的理想场所。
      地址:郑州市中州大道1188号(郑汴路与中州大道交叉西北角)电话:0371-55998888
      南阳建业森林半岛假日酒店
      南阳建业森林半岛假日酒店于2012年8月8日开业。酒店地处以自然清新的空气和玉文化而闻名于世的古都南阳,为南阳市首家国际知名五星级酒店。酒店占地66,700平方米,拥有景色宜人的园林景观和碧波荡漾的湖面,地理位置优越。
      353间客房及套房为了住客能获得豪华舒适的享受而量身定制,1,000平方米的大宴会厅为本地和国际公司提供宴会服务,无线网络覆盖包括健身中心、游泳池在内的酒店所有区域。无论是休闲度假、策划婚礼还是举行会议,南阳建业森林半岛假日酒店都是绝佳选择。
      地址:南阳市宛城区信臣东路2000号
      电话:0377-60218888
      漯河建业福朋喜来登酒店
      漯河建业福朋喜来登于2012年11月29日开业。酒店坐落于漯河市郾城区嵩山路西支,毗邻漯河国际会展中心,距离市中心和漯河火车站10分钟左右车程,驱车90分钟即可抵达郑州新郑国际机场。
      酒店拥有244间设计温馨的客房、全城唯一国际自助餐厅宜客乐,汇集传统与新派粤菜的中餐厅聚味轩,室内恒温游泳池、桑拿设备、健身中心、棋牌室和无柱宴会厅,带来住宿餐饮休闲之无限惊喜。
      地址:漯河市郾城区嵩山路西支6号
      电话:0395-2566999
      开封建业铂尔曼酒店
      开封建业铂尔曼于2015年11月1日开业。酒店位于开封市区古城墙西北侧一片碧波荡漾的湖面之上,距开封火车站仅十分钟车程,距新郑国际机场仅需50分钟。酒店总建筑面积43,536平方米,占地面积约5.83万平方米,城墙区域植被被保留完好。
      酒店共有客房186套,是一座集商务会议、餐饮、住宿、休闲娱乐于一体的五星级度假式酒店。会议中心、宴会中心、全日餐厅、中餐厅、特色酒吧、大堂吧、行政酒廊、健身房、泳池、SPA水疗中心、瑜伽室、室内高尔夫等配套设施一应俱全,让住客「轻松入住,优越尽享」。酒店造型采用北宋风格后现代建筑设计手法,外饰面采用木色材质,与蓝色的湖水相应成趣。
      地址:开封市龙亭区龙亭北路16号
      电话:0371-23589999
      郑州建业天筑国际公寓
      郑州建业天筑国际公寓于2018年10月1日开业。酒店位于东风东路与康宁街交叉口西北角,3公里范围内聚合CBD中央商务区、新省政府、高铁郑州东站三大城市核心,酒店总建筑面积34,251.8平方米。

业务展望：

(一)宏观经济层面
      1、全国
      下阶段,将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持稳中求进工作总基调,完整准确全面贯彻新发展理念,以高质量发展的确定性应对外部不确定性。预计2026年经济将延续平稳增长态势,政策重心将从「扩增量」转向「提效能」,聚焦政策落地见效与结构深度优化,其中财政存量工具(专项债、超长期国债)与结构性改革将成为稳定经济运行的关键抓手。
      产业发展方面,新质生产力将持续成为核心增长引擎,高技术制造业与数字经济深度融合,人工智能、量子科技、脑机接口等前沿领域有望实现新突破;制造业将加速向高端化、智能化、绿色化转型,呈现内卷放缓与技术升级并行的发展格局;消费市场将依托以旧换新、新型消费场景培育等举措激活内生动力,服务消费与绿色消费潜力持续释放。外贸领域将持续深化市场多元化布局,高技术、高附加值产品出口占比稳步提升,进一步巩固我国作为全球经济增长稳定动力源的地位。
      2、河南
      立足自身产业优势与发展基础,河南省将持续依托「政策靠前发力+产业新旧协同+开放枢纽建设」三维驱动,深入落实各项稳增长举措,有望延续增速高于全国的发展态势,进一步巩固经济大省地位。产业升级方面,将同步推进装备制造、食品加工等传统产业改造升级,以及新能源汽车、集成电路、锂离子电池等新兴产业壮大,依托郑州比亚迪、超聚变等重大项目,强化制造业强省根基;消费端将延续以旧换新政策效能,培育直播电商、即时零售等新型消费场景,持续释放消费升级潜力。
      开放领域将进一步扩容,深化中欧(亚)班列与郑州-卢森堡「空中丝路」建设,依托7个跨境电商综试区,推动外贸高质量发展。随着超长期特别国债、城中村改造等项目落地见效,投资对经济的支撑作用将持续增强,同时全省聚焦稳就业、稳企业、稳市场、稳预期,不断完善民生保障体系,为经济持续向上向好筑牢坚实基础。
      (二)房地产市场
      1、全国
      结合宏观经济走势与行业发展规律,2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段,围绕激活需求与优化供给双向发力、协同增效。需求端,北上深等核心城市限制性政策具备进一步优化空间,预计将通过降低房贷利率、减免交易税费等方式降低购房成本,持续释放合理住房需求;尤其在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面,激发潜在市场需求;供给端,将加大存量商品房与闲置土地收储力度,落实「补人头」式住房保障政策,强化高品质住房供给,加快构建房地产发展新模式。
      市场运行层面,随着政策加力落实、经济基本面好转及居民收入预期改善,购房需求有望逐步修复,但整体仍处于「去库存」的关键阶段。受近年新开工及土地成交缩量影响,多数城市新房供应有限,市场将以消化存量为主,核心城市高品质新房项目将保持平稳运行,「好城市+好房子」的结构性机会依然凸显。城市与项目分化态势将持续加剧,二手房对新房的替代效应在重点城市仍较明显,预计市场将在「十五五」中后期逐步完成筑底,迈向规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展阶段。
      2、河南
      依托全省经济的稳健增长与政策的持续加码托底,2026年河南房地产市场将延续「政策托底→核心企稳→全局修复」的渐进式复苏路径,政策端将持续聚焦供需两端协同精准发力,不断巩固市场企稳向好态势。需求端,将进一步深化以旧换新、卖旧买新政策落地,持续优化公积金贷款、房贷利率、税费优惠等支持举措,叠加新能源汽车产业链带动就业提升,进一步释放刚性住房需求、激活改善型住房潜力,筑牢需求复苏支撑;供给端,将扩大现房销售试点范围,提速专项债收储存量商品房进度,深化城中村改造与城市更新攻坚,加大「好房子」供给力度,推动市场从增量扩张向存量提质转型,适配居住需求迭代升级趋势。
      综合判断,全年商品房销售降幅将进一步收窄,全省房地产市场将进入温和复苏通道,库存去化周期逐步回归合理区间,市场信心持续修复。核心城市(郑州、洛阳)将持续引领复苏,带动全省市场活跃度稳步攀升;三四线城市库存去化将在政策精准赋能下有序推进,逐步回归合理区间,房企资金链修复进程存在差异,投资回暖节奏取决于政策效能释放与市场信心恢复速度。整体来看,河南将在保障房建设、土地存量优化与产业转型的协同发力中,持续探索房地产与实体经济良性循环的高质量发展路径,不断巩固市场复苏成果,为全省经济高质量发展注入坚实动能、提供有力支撑。
      1.开工计划
      2026年,本公司计划共有16个项目动工建设,建筑面积约820,015平方米。
      2.交付计划
      2026年,本公司计划共有52个项目交付,建筑面积约2,003,092平方米。
      风险管理及内部监控
      建业地产风险管理及内部监控部分
      一、风险管理目标与总体框架
      本公司深知有效的风险管理及内部控制体系对于保障企业稳健经营及可持续发展的重要性。鉴于房地产行业具有周期性强、政策敏感度高及资金密集等特点,公司持续完善风险管理机制,以识别、评估及应对可能影响公司业务运营、财务表现及长期战略目标实现的各类风险。
      公司风险管理的总体目标在于,在合理控制风险水平的前提下,提高经营管理效率,保障资产安全,并支持公司战略目标的实现。
      二、风险管理架构及职责
      公司已建立与其业务规模及经营复杂程度相适应的风险管理及内部控制架构:
      –董事会
      对公司整体风险管理及内部控制体系负有最终责任,负责监督相关体系的建立、实施及持续改进。
      –管理层
      在董事会授权下,负责落实风险管理政策,识别及评估日常经营活动中面临的主要风险,并采取相应管理措施。
      –审计监察部门
      负责对公司风险管理及内部控制体系的执行情况进行独立监督与评估。
      三、主要风险类别
      在持续经营过程中,公司面临的主要风险包括但不限于以下方面:
      (一)宏观经济及市场环境风险
      公司业务表现可能受到宏观经济形势、行业发展周期、市场供需变化及客户信心等因素的影响。相关外部环境变化可能对公司的销售进度、资金回收及经营成果产生一定影响。
      (二)政策及监管风险
      房地产行业受相关法律法规及政策调控影响较大。有关土地管理、融资环境、项目开发及销售管理等方面的政策调整,可能对公司的经营安排及业务推进产生影响。
      (三)资金管理及流动性风险
      公司业务运营对资金安排具有一定依赖性。在市场环境变化的情况下,公司可能面临资金安排及流动性管理方面的挑战。
      (四)项目开发及运营管理风险
      公司在项目开发及运营过程中,可能受到规划审批、施工组织、成本控制及合作方履约等因素的影响,从而对项目推进及经营表现产生影响。
      (五)法律、合规及经营管理风险
      公司在日常经营中需遵守相关法律法规,并可能涉及合同履行、争议解决及其他合规事项。相关风险如未得到有效管理,可能对公司业务及声誉产生影响。
      四、风险应对及内部控制措施
      公司已建立相应的风险管理及内部控制措施,以应对上述风险,包括但不限于:
      –持续关注外部环境及政策变化;
      –加强预算管理及经营监控;
      –完善内部管理制度及授权机制;
      –定期检讨风险管理及内部控制体系的有效性。
      五、持续检讨与改进
      公司将根据业务发展及外部环境变化,持续检讨及完善风险管理及内部控制体系。董事会及管理层将继续通过既定机制,对相关体系的运行情况进行监督,以支持公司的长期稳健发展。

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