金茂服务（00816.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期金茂服务（00816.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

由于受共同控制的业务合并应用合并会计处理,本集团综合财务报表的比较金额已经重列,如无特别注明,下文上年数据均为经重列数据。
      收入
      本集团收入来自于三条业务线:(i)物业管理服务;(ii)非业主增值服务;及(iii)社区增值服务。
      物业管理服务收入由2024年的约人民币2,187.1百万元增加至2025年的约人民币2,690.7百万元,增幅约23.0%。该增加主要原因是新增收购能源运维业务以及业务规模增加导致。
      非业主增值服务收入由2024年的约人民币324.7百万元增加至2025年的约人民币340.2百万元,增幅约4.8%。该变化主要因新开盘项目的案场及开办服务,以及智能化工程维修改造服务增加所致。
      社区增值服务收入由2024年的约人民币582.7百万元增加至2025年的约人民币636.9百万元,增幅约9.3%。该变化主要因为随着在管面积增加和户数增加,社区空间运营服务收入不断增加,同时因新增拓展装配式谘询设计业务,美居服务收入大幅增加。
      销售成本
      销售成本由截至2024年12月31日止年度的约人民币2,376.7百万元增加至截至2025年12月31日止年度的约人民币2,947.6百万元,增幅约24.0%。该增加基本与收入增长趋势一致,但由于物业管理服务占比增加,社区增值服务中高毛利业务占比下降,导致销售成本增幅高于收入增幅。
      毛利及毛利率
      毛利由截至2024年12月31日止年度的约人民币717.7百万元增加至截至2025年12月31日止年度的约人民币720.2百万元,增幅约0.3%。我们的整体毛利率由截至2024年12月31日止年度的约23.2%降低至截至2025年12月31日止年度的约19.6%,主要由于高毛利业务占比降低所致。
      本集团按业务线划分的毛利及毛利率明细:
      截至2025年12月31日止年度的物业管理服务毛利率约14.6%,与截至2024年12月31日止年度的约14.7%相比基本持平略有降低。
      非业主增值服务毛利率由截至2024年12月31日止年度的约32.9%下降至截至2025年12月31日止年度的约26.2%,主要受地产行业周期性影响所致。
      社区增值服务毛利率由截至2024年12月31日止年度的约49.5%下降至截至2025年12月31日止年度的约37.3%,主要是因为空间资源服务收入、车位代销服务收入占比下降,但该等服务通常产生较高的利润率,而美居服务收入占比上升显着,但该等服务利润率低于社区增值服务平均毛利率。
      其他收入及收益
      其他收入及收益包括(i)银行利息收入;(ii)政府补助;(iii)其他,例如向未能及时付款的客户收取滞纳金。其他收入及收益由截至2024年12月31日止年度的约人民币65.1百万元下降约人民币48.3百万元或74.2%至截至2025年12月31日止年度的约人民币16.8百万元。该变化主要由于2024年度存在补偿收益人民币46.2百万元所致。
      销售及分销开支
      销售及分销开支由截至2024年12月31日止年度的约人民币34.9百万元增加至截至2025年12月31日止年度的约人民币46.0百万元,增幅约31.8%。该增加主要因新增投入美居业务相关市场营销开支费用所致。
      行政开支
      行政开支由截至2024年12月31日止年度的约人民币185.4百万元降低至截至2025年12月31日止年度的约人民币185.2百万元,降幅约0.1%。主要由于组织优化、人效提升,虽然管理业务规模不断增加,但行政管理费用基本维持不变。
      融资成本
      融资成本由截至2024年12月31日止年度的约人民币11.3百万元降低至截至2025年12月31日止年度的约人民币9.1百万元,降幅约为19.5%。该下降主要由于部分租约提前终止,从而导致租赁负债利息随之减少。
      所得税开支
      所得税开支由截至2024年12月31日止年度的约人民币110.7百万元减少至截至2025年12月31日止年度的约人民币80.9百万元,降幅约26.9%。该下降主要由于除税前利润降低所致。
      年内利润
      由于上述原因,我们的年内利润由截至2024年12月31日止年度的约人民币393.7百万元降低约18.6%至截至2025年12月31日止年度的约人民币320.6百万元,净利润率由截至2024年12月31日止年度的约12.7%降低至截至2025年12月31日止年度的约8.7%。
      物业、厂房及设备
      物业、厂房及设备主要包括电子设备、租赁物业装修、汽车以及家具及办公设备。物业、厂房及设备由截至2024年12月31日的约人民币95.1百万元降低至截至2025年12月31日的约人民币79.8百万元,乃主要由于资产年内新增采购与处置,以及年内折旧的净影响所致。
      投资物业
      我们的投资物业包括停车位、住宅及商业物业。我们的投资物业由截至2024年12月31日的约人民币205.0百万元降低至截至2025年12月31日的约人民币182.8百万元,乃主要由于(i)因停车位租赁物业续约而增加投资物业约人民币1.9百万元,及(ii)投资物业的公平值变动净影响减少约人民币24.1百万元,包括因租赁协议的剩余期限在一段时间内被缩短而导致的投资物业公平值减少。
      使用权资产
      于租赁资产可供我们使用的日期,租赁被确认为使用权资产及相应负债。租赁产生的资产最初以成本减去任何累计折旧以及任何减值亏损计量,并就租赁负债的任何重新计量作出调整。使用权资产以资产的估计可使用年期及租赁期的较短者按直线法折旧。我们的使用权资产由截至2024年12月31日的约人民币32.3百万元降低至截至2025年12月31日的约人民币22.6百万元,乃主要由于新增租约与租约变更,以及使用权资产折旧的净影响所致。
      无形资产
      我们的无形资产主要包括归属于已收购公司的合约权利以及我们用于管理物业的软件、信息技术基础设施以及其他智能管理系统。我们的无形资产由截至2024年12月31日的约人民币101.1百万元增加至截至2025年12月31日的约人民币109.7百万元,主要是由于业财一体化建设新增购置软件资产与当期折旧影响的净影响所致。
      存货
      我们的存货主要包括消耗材料、备件及一般商品,截至2025年12月31日及2024年12月31日分别约为人民币3.9百万元及人民币4.7百万元,该下降主要因消耗材料及备件下降所致。
      贸易应收款项
      贸易应收款项包括来自物业管理服务、社区空间运营服务以及案场服务的应收款项。我们通常不会就我们的物业管理服务向个别客户以及就社区增值服务向客户授予信贷期。我们通常向物业开发商授予90天至180天的信贷期限。
      我们的应收关联方贸易款项主要与非业主增值服务及物业管理费有关,其账面总值由截至2024年12月31日的约人民币227.1百万元增加至截至2025年12月31日的约人民币228.7百万元。我们应收第三方的贸易款项主要与物业管理费有关,其账面总值由截至2024年12月31日的约人民币1,004.1百万元增加至截至2025年12月31日的约人民币1,338.2百万元,主要是由于截至2025年12月31日止年度业务拓展收购能源运维业务及在管建筑面积增加导致我们的物业管理收入增加所致。
      截至2025年12月31日的贸易应收款项减值拨备累计约人民币128.8百万元,较截至2024年12月31日的贸易应收款项减值拨备累计约人民币66.1百万元增加约人民币62.7百万元。贸易应收款项减值拨备增加主要由于应收第三方款项账面总额增加所致。
      预付款项、其他应收款项及其他资产
      预付款项、其他应收款项及其他资产主要包括:(i)应收关联方款项,(ii)主要与能源费及供应商款项有关的预付款项,(iii)其他应收款项,(iv)代住户及租户付款,(v)预付税金、待抵扣及暂估进项税额,及(vi)按金及其他。
      其中,其他应收款项主要包括代第三方支付的可获偿付的能源费及其他开支。
      其中,截至2025年12月31日应收关联方款项约人民币263.3百万元,主要包括:(i)支付给关联方可退回的车位代销履约保证金约为人民币226.4百万元,(ii)代关联方支付的可获关联方偿付的能源费约为人民币36.6百万元,及(iii)代关联方支付的可获关联方偿付的其他成本费用约为人民币0.3百万元。
      截至2024年及2025年12月31日,我们的预付款项、其他应收款项及其他资产分别为约人民币1,057.7百万元及约人民币612.6百万元。该降低主要由于车位代销业务逐步向无车位履约保证金仅提取佣金的业务模式进行调整,前期支付的车位履约保证金逐步收回所致。
      贸易应付款项及应付票据
      贸易应付款项及应付票据主要指我们在日常业务过程中向供应商购买货品或服务的付款义务。应付第三方贸易款项及票据由截至2024年12月31日的约人民币799.1百万元增加至截至2025年12月31日的约人民币873.5百万元,乃主要是由于我们的业务扩张所致,导致采购保洁服务、设施及设备维护服务以及劳务外包服务增加。应付关联方贸易款项及票据与向关联方采购的信息技术服务、餐饮服务及其他商品和服务有关。
      其他应付款项及应计费用
      其他应付款项及应计费用包括(i)应付关联方款项,(ii)代住户及租户收取的款项,(iii)按金及临时收取款项,(iv)应付薪资及福利,(v)其他应付税项,及(vi)应付工会经费等其他应付款项。截至2025年12月31日及截至2024年12月31日,我们的其他应付款项及应计费用分别为约人民币915.5百万元及约人民币935.9百万元。

业务展望：

未来发展计划
      展望2026年,宏观经济预计稳健前行,政策支持力度持续增强,上游地产行业逐步企稳。高能级城市对高品质、多元化物业服务的需求将更加迫切,物业服务产品的转型升级进程预计将进一步加快。本集团将聚焦高能级城市,在发展力、运营力、服务力、营销力、组织力和奋进力方面极致挖潜、守正创新,推动六力三比标尺达成。
      2026-2030年,金茂服务将坚持‘1245’战略,以客户满意与财务健康为核心导向。公司致力于夯实‘品质卓越、持续增长、精益高效、市场认可’四大标尺,并重点深耕金茂物管、金茂企服、金茂绿能、金茂悦邻、金茂城服五条核心业务线。通过战略聚焦与业务协同,金茂服务将推动从‘规模增长’向‘有质增长’的全面转型,持续提升综合竞争力,全力打造中国金茂的稳健第二增长曲线。
      首先,我们坚持客户至上,持续深化在需求洞察、服务系统、体验优化及产品迭代等关键领域的竞争力,重点推动‘金玉满堂’服务产品体系在新交付场景中的创新落地。同时,升级全周期客户体验管理与品控体系,通过双体系协同驱动服务品质持续提升,为客户创造可感知、可持续的高价值服务体验。
      第二,我们将围绕业务全价值链,聚焦‘六力三比’重点工作,以客户满意与财务健康为双核驱动,持续强化核心业务线竞争力。依托发展力、运营力、服务力、营销力、组织力与奋进力构建‘六力’能力模型,通过与自身过往、内部最优及行业标杆对标,明确提升标准、制定改进计划并推动落实,系统提升全链运营效能。通过强化持续盈利能力与高质量外拓推动发展,提升收缴回款与运营效率夯实运营,锤炼客户满意与服务创新深化服务,加强市场拓展与社区增值助力营销,锻造组织效能与人才支撑淬炼组织,聚焦应收压降与资产去化凝聚奋进合力,全面夯实发展基础,确保业绩目标达成。
      第三,我们坚持‘以人为中心’的管理原则,系统推动员工与企业共同成长。一方面,聚焦人才能力迭代与青年骨干培养,通过‘导师制’、轮岗实训与闭环培训体系,持续优化队伍结构,释放组织活力;另一方面,强化员工关怀与内部沟通,营造尊重、信任的团队氛围,提升归属感与凝聚力。同时,我们构建多元化激励体系与职业发展平台,将个人成长与组织目标深度绑定,真正实现员工与企业的价值共赢。

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