珠免集团（600185）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期珠免集团（600185）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，公司主要从事免税品零售及大消费相关业务，以免税业务为核心，持续聚焦大消费主业发展。依托珠海独特的区位优势，公司经营网络已覆盖拱北口岸、港珠澳大桥珠海公路口岸、横琴口岸等16个主要出入境口岸，构建起较为完善的免税门店体系。报告期内，公司已完成珠海格力房产有限公司100%股权的对外出售，战略性退出房地产业务，主业结构进一步清晰。与此同时，公司于2025年5月正式完成证券简称由“格力地产”至“珠免集团”的变更，行业分类相应调整为商务服务业，标志着公司全面转型为以免税业务为核心的大消费上市平台。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年，促消费政策持续加码，免税行业迎来系统性制度红利，国内消费市场步入结构优化新阶段。公司紧抓战略机遇，完成向大消费产业集团的彻底转型。

    （一）免税行业：政策红利密集释放，口岸客流刷新纪录

    1、宏观政策强力提振，免税成为消费回流核心抓手

    2025年，国家将"大力提振消费"置于经济工作突出位置。《政府工作报告》明确"创新和丰富消费场景"，《提振消费专项行动方案》及《大力发展数字消费的指导意见》相继落地，为免税行业发展提供了明确政策指引。免税作为引导海外消费回流、吸引入境消费的制度性通道，年内迎来关键政策升级。

    2025年7月，财政部等三部门明确海南全岛封关后离岛免税政策持续稳定实施，零关税商品范围扩大至6600项，为海南国际旅游消费中心建设注入长效动能。同年10月，财政部等五部门联合印发《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》，自11月1日起从四方面完善制度：一是支持国产品退、免税，鼓励引入中华优秀传统文化特色产品；二是扩大经营品类，新增手机、微型无人机、保健食品、运动用品等热销商品；三是下放口岸出境免税店审批权限，赋予地方更大布局自主权；四是全面支持网上预订及市内预订、口岸进境提货，购物便利化水平显著提升。此外，北京、上海、广州、深圳等一线城市市内免税店加速落地，购物限额提升至1.5万元，叠加"即购即提"服务，进一步激活境外消费回流潜力。

    2、口岸客流屡创历史新高，渠道价值加速兑现

    作为免税消费的核心流量入口，粤港澳大湾区口岸客流在2025年刷新多项纪录：

    拱北口岸全年通关客流量预计达1.23亿人次，连续13年位居全国首位，单日最高客流43.8万人次，创近五年新高；

    横琴口岸年度客流首次突破3000万人次，同比增长32.9%；

    港珠澳大桥口岸进出境人员超3100万人次，首次单个自然年跨越3000万大关，进出境车辆超680万辆次，人流、车流、货值均创开通以来峰值。

    高基数、高增长的客流为口岸免税业务提供了源源不断的有效需求，也印证了公司核心门店网络的稀缺卡位价值。

    3、国企改革明确战略定位，公司卡位核心通道

    2025年4月，珠海市新一轮国企改革启动，控股股东海投公司股权划转至华发集团，公司战略定位进一步清晰：以免税业务为亮点，围绕大消费产业链进行布局的国内领先大型消费企业集团。报告期内，公司积极转化政策与客流红利：7月青茂口岸出境免税店开业，12月湾仔口岸出境免税店落地，至此实现珠海主要出入境通道免税服务全覆盖。同期，珠海免税商场落地珠海首单境外旅客离境退税"即买即退"业务，强化了公司在区域免税市场的引领地位。

    （二）大消费行业：结构性调整深化，商管与供应链协同破局

    2025年，国内消费市场步入增速换挡的"新常态"，社零总额增速稳定在2%—5%区间，线上渗透率趋于见顶，线下渠道加速向社区化、体验化转型，购物中心与商业综合体成为新型消费核心载体。商管行业头部效应加剧，核心城市优质项目竞争白热化。

    在此格局下，公司大消费板块依托战略重组实现能级跃升。商管业务融入华发体系后形成协同效应，专业化运营能力显著增强。受托管理的三亚湾壹号项目高效开业，招商率达95%以上，开业首日客流17万人次，国庆黄金周客流突破百万人次，验证了公司轻资产输出与跨区域复制的模式可行性。商贸及海洋业务则聚焦"以免促贸、以贸带免"闭环生态，洪湾渔港年渔获卸载量超6万吨，海南—珠海"生鲜快线"实现鲜活水产"最快一日达"湾区，为免税及商业零售提供了坚实的特色供应链支撑。

    三、经营情况讨论与分析

    报告期内，公司完成战略转型的关键一跃：核心免税业务板块全面发力，大消费生态加速成型，存量房地产业务已于2025年末完成剥离。当前公司主营业务聚焦于以免税为核心的大消费领域，结构清晰，增长路径明确。

    （一）免税业务：全国网络加速构建，运营效率与盈利能力双升

    免税业务是公司核心利润来源与战略支柱。2025年，公司以珠海免税为主体，紧抓粤港澳大湾区、海南自贸港及全国口岸开放机遇，实现从区域龙头向全国性免税运营商的深化布局。

    1.全国网络多点突破，口岸矩阵协同效应凸显。

    报告期内，公司加速全国免税门店落地。广州南沙港、宜昌三峡机场、揭阳潮汕机场出境免税店相继开业，成功拓展华南、华中市场。青茂口岸、湾仔口岸出境免税店的落地，更与拱北、横琴等口岸门店形成联动，粤港澳大湾区的渠道壁垒持续加固。截至期末，公司旗下运营及待开业口岸免税店达16家，覆盖陆、水、空三大口岸类型。依托高客流优势，公司精细化门店定位，例如青茂口岸店仅90平方米即精准聚焦酒水热销品类，与周边大型口岸门店形成互补分流，最大化客流转化效率。2025年青茂口岸全年通关量超3600万人次，为公司提供了稳定的高价值流量基础。

    2.产品结构持续优化，供应链议价与盈利能力增强。

    公司积极调整商品策略，传统优势品类保持高毛利贡献；食品类增长潜力显著，已成为重点培育品种。香化品类销售额同比增长7%，得益于精准的品类组合调整。公司响应2025年11月的免税新政，新增电子产品、黄金等高客单价品类，有效降低了对单一品类的依赖。在采购端，凭借全国规模优势提升议价权，有效控制成本；运营端强化预算与费用精细管理，推动降本增效。双轮驱动下，公司整体盈利能力与抗风险韧性进一步夯实。

    3.数智化重构底层能力，智慧物流打造湾区样本。

    公司将数字化转型作为核心驱动力。年内完成门店零售系统迭代及ERP、供应链、会员系统全面优化，构建全链路协同的数字化平台。通过数字货架与会员全生命周期管理，经营决策由经验驱动转向数据驱动。值得关注的是，高栏港“保免衔接”自动化中心仓于2025年末正式启用，实现免税与保税商品属性灵活转换，大幅提升库存周转效率、降低仓配成本，成为粤港澳大湾区海关监管与规则衔接的创新示范。未来，公司将深化AI在消费预测、智能导购及无人收银等场景的应用，持续引领免税消费体验升级。

    （二）大消费业务：轻资产模式验证，商管与跨境贸易双轨并行

    依托免税业务的供应链与流量优势，公司大消费板块在商管运营与跨境贸易两端取得关键突破。

    1.商管业务实现跨区域输出，品牌势能跃升。

    商管板块聚焦“专业化、拓增量、活存量”。报告期内，受托管理的三亚湾壹号项目实现高效开业，招商率突破95%，开业首日客流达17万人次，国庆黄金周客流破百万，验证了公司轻资产运营与跨区域复制的实战能力，“珠免商业”品牌影响力持续加强。珠海市场方面，格力海岸·新新里MALL等项目稳健运营，珠海免税商场率先落地境外旅客“即买即退”服务，持续强化区域服务深度。后续公司将打通线上线下会员体系，通过大数据动态优化业态组合，探索联名定制活动等深度品牌合作，挖掘商业空间增值潜力。

    2.跨境商贸打通“生鲜快线”，夯实供应链底座。

    公司紧抓海南自贸港与横琴合作区政策红利，重点布局跨境电商与智慧物流。洪湾渔港作为国家级渔港经济区核心载体，年渔获卸载量超6万吨，海鲜交易中心及智能冷链设施加速建设。依托该基础设施，公司高效承接海南—珠海“生鲜快线”，实现海南鲜活水产“最快一日达”湾区餐桌，构建起高效稳定的特色生鲜供应链。此外，公司正探索与澳门电商平台合作，旨在打通葡语国家特色商品入境内地通路，进一步拓宽跨境贸易版图。

    （三）战略聚焦：房地产业务全面出清，轻装上阵锚定大消费

    报告期内，公司严格履行承诺，于2025年末完成格力房产100%股权的重大资产出售。至此，公司存量房地产业务彻底剥离，资产负债结构显著优化，回笼资金将全力支持免税及大消费主业的扩张与并购。公司已彻底转型为一家主业清晰、成长空间广阔的大消费产业集团，未来发展动能充足。

    四、报告期内核心竞争力分析

    （一）国资整合协同优势

    2025年4月，珠海市国资委启动新一轮国企重组工作，将公司控股股东海投公司的股权无偿划转至华发集团。通过此次整合，公司借助华发集团的产业布局与资源能力，推进战略运营体系优化，对接粤港澳大湾区的消费升级趋势及相关政策。本次国资整合提升了公司的跨领域资源协同能力，使公司能够获得更充足的资源支持与多元金融工具。同时，公司通过优化集中采购模式与升级供应链体系，完善成本管控机制，增强整体抗风险能力，为可持续发展提供基础。

    （二）优越的地理位置优势

    公司总部位于粤港澳大湾区核心城市珠海，毗邻香港、澳门、深圳等重要城市。依托区位优势，公司能够承接大湾区发展带来的政策与市场资源。免税业务属于旅游零售，门店客流量对收入具有直接影响，珠海各口岸客流量较大且相对稳定，为公司免税业务经营提供了客流基础。公司将持续优化门店运营管理与成本控制，着力提升旅客进店率和转化率，对公司整体经营能力形成支撑。

    （三）深厚的品牌积淀优势

    子公司珠海免税深耕行业多年，与全球上千个知名品牌建立了长期稳定的战略合作关系，保障了商品采购的品质与品类丰富度。凭借成熟的运营团队和完善的管理体系，公司能精准匹配不同消费群体的需求。目前，公司免税门店覆盖全国16个口岸及机场，合计通关旅客超2亿人次，较高的会员复购率体现了市场对公司业务的认可。

    （四）稀缺的经营资质优势

    免税经营属于国家特许专营行业，具有较高的准入门槛和资质稀缺性。珠海免税作为国内首批开展免税业务的企业之一，凭借先发优势积累了深厚的运营经验，形成了有效的护城河，盈利质量处于行业前列。在国家支持免税行业高质量发展的政策环境下，公司将依托现有的品牌资源、供应链渠道及管理能力，持续提升市场竞争力。

    （五）优质的管理与人才优势

    公司拥有一支经验丰富的核心管理团队，保障了战略规划的有效实施。针对免税行业对销售技能和专业知识的特定要求，珠海免税已建立起成熟的人才培养与引进体系，储备了充足的专业人才。优质的管理团队和持续的人才输送机制，为公司业务发展提供了长期动力。

    五、报告期内主要经营情况

    2025年，公司实现营业收入338,967.21万元，同比下降35.76%；实现归属于上市公司股东的净利润-102,939.41万元，同比实现减亏48,512.23万元；经营活动产生的现金流净额37,813.44万元。截至2025年12月31日，公司总资产为1,448,483.38万元，归属于上市公司股东的净资产为10,562.06万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    当前，我国消费市场进入增速放缓的“新常态”，2025年，社会消费品零售总额约为50万亿元，同比增速降至3.4%，较2013—2019年间10.1%的年均复合增长率有显著回落，居民消费意愿呈现结构性分化。收入预期放缓、预防性储蓄意愿增强等因素，对短期消费增长形成一定制约。

    在此背景下，国家将扩大内需确立为核心战略，2025年中央经济工作会议明确将扩大内需列为年度首位重点任务，强调从供需两侧发力提振消费，持续出台多项具体消费刺激政策，其中《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》明确了坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系的核心方向，推动国内大循环畅通无阻，促进供需在更高水平上实现良性互动，为消费市场发展奠定总体战略基础。

    2025年10月发布的《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》带来重大政策利好。该政策将免税品类扩容至25类，新增宠物用品、微型无人机、小家电等热销品类，并允许网上预订、口岸提货等模式。同时，出境免税店设立审批权限下放至省级政府。该政策预计将激活市场竞争，推动行业规范化发展，同时也为国货品牌通过免税渠道走向国际提供了重要平台。广东省相继出台《广东省提振消费专项行动实施方案》，通过增收保障、文旅融合及跨境服务优化，构建了多层次消费中心网络，为公司免税及大消费业务提供了坚实的政策红利。珠海市结合自身城市特质，推出《珠海市提振消费专项行动方案》，聚焦城乡居民增收、大宗消费更新升级、文旅消费融合等重点，策划各类主题消费活动，优化跨境消费服务，依托区域优势打造特色消费场景，形成了自上而下的政策合力，上述政策为公司免税及大消费业务提供了明确的区域政策支撑。

    从零售行业整体看，线上渗透率趋于稳定，线上线下“三七开”格局基本形成。线上零售占比于2023年达到27.2%的高点后，2024年首次回落至26.8%，2025年稳定在25%左右。传统电商格局稳固，直播电商、社交电商崛起，即时零售加速发展，与线下渠道的融合不断深化。线下渠道方面，新旧动能转换特征明显。购物中心数量增长放缓，从2015年15%以上的增速滑落至2025年低于5%的水平，行业进入存量时代。同时，行业头部集中效应日益明显，前十家企业市场占有率从2020年的18.5%升至2024年的26.3%，头部企业凭借品牌、规模、运营优势持续扩大市场份额。与之形成对比的是，社区超市和便利店增长迅猛。全国社区超市门店近十年复合增长率约18%，已从边缘业态步入主流零售；便利店门店总数已达约33万家，成为城市生活的重要基础设施。仓储式会员商业体量相对较小，主要由少数海外龙头品牌带动。新兴零售方面，消费者心态从单纯的品牌崇拜转向理性与感性并重的价值判断，“硬折扣”与“为兴趣买单”两种模式并存。“硬折扣”模式强调极致供应链效率、精简SKU、源头直采，以低毛利换取价格竞争力；“为兴趣买单”则通过本土叙事、IP联名、社群运营等方式提供情绪价值和文化认同。整体来看，零售行业竞争的核心要素已从规模扩张转向效率与价值的较量。

    从免税行业发展来看，全球免税市场整体延续复苏态势，正逐步回归常态化增长轨道。从区域分布看，亚太地区为全球第一大市场；从销售渠道看，机场渠道仍占据主导地位。从商品品类看，香水化妆品为第一大品类，酒水与时尚品类构成第二梯队。从细分业态看，离岛免税凭借相关政策红利和区域优势，发展势头良好，持续释放增长潜力；口岸免税随着客流量的逐步恢复稳步回升，市场格局相对稳定，新进入者面临较高的行业壁垒；市内免税作为潜力较大的细分赛道，预计将实现快速增长，但受客流基数的限制，不同区域的市场规模存在一定差异。

    总体而言，在政策引导与需求驱动下，免税行业与商管、商贸业务的协同发展空间广阔，整体前景向好。

    (二)公司发展战略

    公司战略聚焦以免税业务为核心的大消费产业，围绕“主业做强、场景扩展、品牌跃升、管控优化、数智驱动”方向，推动从资源驱动向能力驱动转型，致力于成为中国领先的免税行业精品消费运营商。

    在业务组合上，公司构建“一体两翼”发展格局：以免税零售为“一体”，重点拓展品类结构、提升存量门店坪效、投拓增量口岸门店并积极布局海南市场；以数字零售和商贸业务为“两翼”，线上打造统一电商平台，线下强化供应链集采与分拨能力，协同降低采购成本，贡献营收与利润增量。

    公司采取以下战略发展策略：一是做强主业，发挥珠海各口岸区位优势，推动免税布局由口岸向多业态扩展；二是扩展场景，打造线上线下融合的消费触点，依托拱北、海南、港珠澳大桥等重点获取全消费业态收益；三是品牌提升，探索自有品牌开发、渠道专供商品及品牌并购，从渠道型运营商向综合消费平台转型；四是管控优化，推进组织架构调整，建立与零售业匹配的市场化用人机制与考核激励体系；五是数智驱动，提升供应链数字化水平，运用AI技术赋能精准营销、库存管理与用户运营。

    (三)经营计划

    2026年是“十五五”开局之年，公司将紧扣“十五五”战略部署，夯实免税主业，拓展增量空间，提升管理效能，为全年及中长期高质量发展奠定基础。

    业务层面。免税经营方面，一是推进品类拓展，重点引入数码电子（如Apple）、潮玩（如52TOYS）、黄金珠宝及健康产品等新品类，优化传统品类结构。二是提升门店运营效率，通过补充导购人员、优化薪酬激励、调整门店动线及收银布局，提升口岸店坪效；对滞销品建立分级处置机制，加快库存周转。三是推进增量投拓，重点跟进青茂口岸、横琴口岸、南宁国际机场、揭阳潮汕机场等拓展项目，预计年内完成招投标；推进港珠澳大桥珠港进境店面积扩容改造。四是加快海南布局，公司已于2026年2月成功中标三亚市首批岛民免税店经营主体资格，同时积极推进海南离岛免税牌照申请。五是供应链优化，深化与保乐力加、轩尼诗等供应商合作，持续落实库存退运计划。线上业务方面：重构电商货盘，减少对酒类产品依赖，扩充美妆、个护、保健等高频品类；整合现有小程序矩阵为统一流量平台，完善会员体系，拉通线上线下会员权益；在京东、天猫等第三方平台开设旗舰店，借助平台流量扩大销售。商业管理方面，推进存量项目的招商调改与运营优化，提升出租率与客流转化。商贸业务方面：扩大消费品贸易规模，深度挖掘供应商资源，通过带量采购降低进货成本。

    业务保障层面。组织管控方面，推进组织架构调整，整合子公司职能部门，实现强总部、强赋能，优化对子公司的运营管控，提升决策效率。人才机制方面，引入零售运营、采购管理、电商平台等专业化人才，完善薪酬体系与中长期激励机制，建立分层分类培训体系。数字化建设方面，推进供应链数字化改造，实现库存实时可视、动态补货，运用AI技术赋能精准营销与门店运营，拉通集团内部C端会员体系。

    (四)可能面对的风险

    1、市场竞争加剧风险

    国内免税市场呈现较高的集中度，头部企业凭借先发优势、全品类经营资质及规模化的供应链体系，已形成较强的区域规模效应与议价能力。同时，国际免税运营商及跨境电商平台在价格、品类丰富度及用户习惯等方面亦构成竞争。若公司不能持续优化品类结构、提升采购议价能力及运营效率，或无法准确把握行业发展趋势，可能导致市场份额被挤压、毛利率及盈利能力下降的风险。

    2、行业政策变动风险

    免税业务属于国家特许经营行业，经营资质的取得及门店的设立需经相关主管部门严格审批。若未来国家调整免税行业的管理政策，包括市场准入条件、口岸出境/进境免税店的招投标规则、免税品类范围或离岛免税政策等，将对现有竞争格局产生重大影响。若公司未能及时适应政策变化或在新的招投标机制下丧失优势地位，经营业绩可能面临不利影响。

    3、汇率波动风险

    公司免税业务的主要采购结算货币及记账本位币为港币，而经营收入以人民币为主，存在较大规模的人民币净头寸。人民币对港币的汇率波动将直接影响采购成本及汇兑损益。若未来人民币兑港币出现大幅波动，将导致采购成本上升及汇兑损失增加，进而对公司经营业绩产生一定影响。

    4、经营风险

    公司口岸免税业务高度依赖出入境客流的稳定性。宏观经济波动、突发公共卫生事件、地缘政治冲突或出境旅游政策调整等因素，均可能导致口岸通关客流大幅下降。此外，居民可支配收入和消费信心变化趋势，可能导致非必需消费支出减少，影响免税品的销售。若公司不能有效拓展免税业务、线上零售等多元化渠道以分散客流风险，整体经营业绩将面临波动风险。

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