永升服务（01995.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期永升服务（01995.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

概览
      我们是中国一家享有良好声誉且快速成长的综合型物业管理服务商。截至2025年12月31日,我们在中国内地100座城市提供物业管理服务、增值服务和城市服务,总合约建筑面积(「建筑面积」)约为353.6百万平方米(「平方米」)。其中,在管总建筑面积约为252.2百万平方米,为超过115万户家庭提供服务。
      我们的业务涵盖广泛的物业形态,包括住宅物业和非住宅物业,涵盖办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。除此之外,我们还提供城市服务和其他高质量的专项定制服务。
      秉承「用心构筑美好生活」的理念,我们核心价值观是让用户「省心、放心、开心」。通过科技创新推动多元发展,坚持「平台+生态」的发展战略。我们的使命是为广大客户提供全面、贴心、专业的物业管理服务,并成为客户首选的智慧城市服务品牌。
      我们的业务模式
      我们拥有四大业务,即(i)物业管理服务;(ii)社区增值服务;(iii)对非业主的增值服务;及(iv)城市服务,其形成向我们客户提供之综合服务并涵盖物业管理行业的整条价值链。
      1.物业管理服务:我们为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务,其主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务。我们管理的物业组合包含住宅及非住宅物业。我们的非住宅物业包括办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。
      2.社区增值服务:我们为业主及住户提供的社区增值服务旨在提升其生活体验,并实现彼等资产的保值和增值。该等服务主要包括(i)家居生活服务;(ii)停车位管理及租赁服务;(iii)物业经纪服务;及(iv)公共区域增值服务。
      3.对非业主的增值服务:我们为非业主提供全面的增值服务,该等非业主主要包括物业开发商,但在较小程度上,亦包括就彼等非住宅物业而需要若干额外专项定制服务之非物业开发商及向我们外包若干增值服务之物业管理服务商。我们对非业主的增值服务主要包括(i)协销服务;(ii)额外专项定制服务;(iii)房修服务;(iv)交付前检验服务;及(v)前期规划及设计谘询服务,其涉及进入并检验每个单位,以从终端使用者角度提供充分的建议。
      4.城市服务:我们可以提供多样的城市服务。该等服务主要包括(i)城市环卫;(ii)垃圾分类处理;(iii)路政设施安装;(iv)园林绿化工程;(v)老旧社区改造;及(vi)智慧街区建设。

业务展望：

自2022年行业进入深度调整期以来,我们面对宏观经济压力与市场竞争加剧,但我们始终坚定信心、稳中求进。作为一家综合型物业管理企业,我们秉持「用心构造美好生活」的理念,积极响应政府号召参与社区共建,深度融入城市基层治理,为业主提供更智慧、更高效的居住和工作环境。尽管当前复苏动力仍显不足,我们密切关注政策导向和市场需求变化,灵活调整经营策略,持续推动服务质量升级与管理精细化。未来,管理层将带领团队锐意进取,加快实现公司中长期战略目标,践行「用心构筑美好生活」的使命,为用户创造持续价值。
      高质量发展引领,稳步拓展业务规模与区域布局
      我们将以高质量发展为导向,稳步扩大管理面积与服务类型,推动规模化与密度提升同步发展。为此,我们正持续优化市场拓展体系与标案能力,建立更精准的项目评估机制,提升竞标成功率,进一步扩大头部项目储备,争取更高端的物业资源。
      我们将重点深耕长三角、大湾区、京津冀等人口集中与经济活跃区域,逐步实现区域集约化经营。在服务品类上,我们也将不断扩展非住宅业务,尤其关注商业综合体、医疗康养、物流园区、城市公建等高潜力板块,抓住城市运营社会化的机遇,构建多元物业服务矩阵。
      同时,依托本集团品牌优势与交付实力,我们将持续深化与国有建设平台、城市投资公司和优质房企的战略合作,拓展「代建+代运营」「政府+市场化」融合模式,在城市更新、旧改项目、保障性住房等方向实现突破。
      提升多元增值服务能力,打造全链条服务体系
      面对客户需求日益多样化的现状,我们正积极完善前介谘询、施工巡检、交付验收、房修管理等服务模块,提升整体解决方案交付能力。这将进一步巩固我们在非业主增值服务市场中的专业优势,形成新的增收来源。在向开发商提供延伸服务方面,我们正推动服务从单一管理向全链条管理转型,并实现更大的价值共创。此外,我们也将探索为中小型地区物业公司提供管理输出与数智化改造服务,透过品牌赋能与运营支持,实现从「物业管理商」向「物业解决方案提供者」的角色转变,进一步拓宽业务边界。
      深耕社区增值服务,打造业主全场景生活生态圈
      社区增值服务仍将是我们「做大做强平台、做优做透生态」的战略核心。我们将进一步强化业务单元化模式,优化业主服务条线独立运营,让团队更聚焦、更灵活,推进商业模式在局部试点成熟后的复制与扩张。在品类上,我们将重点围绕业主高频、刚需服务场景持续迭代服务,如社区家政、空间改造、适老化改造、邻里商业、社区直播带货等,打造覆盖「人、物、空间」的全生命周期服务体系,提升平台触达能力与商业变现能力。我们将以「深服务、轻资产、强黏性」为社区运营战略方向,持续挖掘潜在市场需求,实现服务营收的可持续增长。
      人才与组织升级双驱动,打造强执行力团队
      面对服务专业化与经营复杂化的双重要求,我们将持续优化人才结构与组织机制。透过「永动力」校园招聘与社会人才引进双轮驱动,构建稳定、高效、专业的基层与中层骨干团队。对于高级管理团队,我们将坚持「腾笼换鸟」策略,聚焦价值观一致、执行力强、拥有系统思维的经理人,形成愿景共识与战略执行合力。
      针对中层,我们将建立基于业务单元的职能赋能与轮岗机制,全面提升其经营理解力与资源整合能力。在组织建设上,我们将进一步推动扁平化改革、提升跨部门协同效率,强化「结果导向、责任到人」的文化,激发团队动能,提升整体组织韧性与反应速度。
      全面投入技术与智慧运营,打造数字驱动型企业
      科技将是驱动我们未来增长与效率变革的核心引擎。我们将持续加大对智慧科技公司的投资与研发投入,强化AI、物联网、大数据在物业服务场景的融合应用。在系统建设方面,我们将全面升级内部管理系统、财务数据平台、人力云、合同管理云等基础架构,构建横跨财务、人事、运营、合同、采购的数据底座,提升管理效能与风险可控能力。
      我们亦计划建成集智慧中控、数据决策、远程协同于一体的「集中指挥中心」,实现对城市级项目的集中运营与实时监控,并同步推进AI化管理工具在各基层项目的应用,减少重复人力投入,提升数字化运营水平。我们坚信,通过技术创新与流程再造的融合,将全面推动物业管理行业从「人治」走向「数治」,为用户带来更加智慧、高效、安全的现代化物业管理体验。

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