远洋集团（03377.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期远洋集团（03377.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

物业开发
      入账销售收入
      于2025年,物业开发业务的营业额下降约51%至人民币84.80亿元(2024年:人民币172.73亿元),交付可售楼面面积亦相应地由2024年约1,507,000平方米下降41%至2025年约886,000平方米。不包括车位销售,2025年平均入账销售价格下降至每平方米约人民币10,700元(2024年:每平方米人民币12,600元),主要是由于2025年位于一线城市的项目结转较少。
      2025年各城市营业额及交付可售楼面面积载列如下:
      协议销售
      受国内房地产整体持续调整的影响,本集团及其合营公司和联营公司截至2025年12月31日止十二个月的协议销售总额下降至人民币263.10亿元,较2024年的人民币351.60亿元下降约25%。2025年全年的协议销售楼面面积下降约28%至2,143,000平方米(2024年:2,996,800平方米)。不包括车位销售,平均销售价格上升至每平方米约人民币13,800元(2024年:每平方米人民币12,800元),该上升主要是由于2025年有较多位于一线城市项目入市。
      2025年各城市协议销售额及售出可售楼面面积载列如下:
      土地储备及项目施工进度
      本集团及其合营公司和联营公司于2025年竣工的总楼面面积和竣工的总可售楼面面积分别约为3,762,400平方米和2,343,000平方米,较2024年分别下降32%和44%。
      于2025年12月31日,本集团及其合营企业和联营公司的土地储备下降至约27,051,000平方米(2024年12月31日:31,072,000平方米),而土地储备应占权益部分则相应下降至约14,160,000平方米(2024年12月31日:16,464,000平方米)。于2025年12月31日,按可售总楼面面积计算,本集团土地储备的每平方米平均土地成本约为人民币6,100元(2024年12月31日:每平方米人民币6,200元)。
      投资物业
      于2025年,来自物业投资的营业额减少约9%至人民币2.92亿元(2024年:人民币3.21亿元)。于2025年12月31日,本集团及其合营企业和联营公司合共持有超过23个经营中投资物业。其中,武汉远洋里和宿迁远洋未来广场分别于2025年4月和9月开业,成为当地热门的打卡点;此外,多个北京商写项目亦将于2026年入市。
      其他
      完成相关境外债务之整体债务管理
      兹提述本公司日期为2024年7月18日、2025年2月3日、2025年2月6日、2025年2月19日及2025年3月27日的公告(统称‘境外债务公告’),内容有关(其中包括)本集团相关境外债务之整体债务管理(‘境外债务重组’)。
      诚如境外债务公告所载,于2025年3月27日,各项境外债务重组条件均已获达成,且境外债务重组生效日期于同日落实(‘重组生效日期’)。境外债务重组涉及于重组生效日期向范围内债权人分发对价后,解除及免除范围内债务项下范围内债权人的所有债权(金额为约6,315百万美元),对价包括(a)本金总额为约2,200百万美元的新债务(包括新贷款及新票据),及(b)强制可转换债券及╱或新永续证券,本金总额合计约4,115百万美元。
      境外债务重组成功实施后,本集团的杠杆降低约40亿美元,资产负债结构得到显着改善,同时大幅缓解了境外流动性压力。
      有关境外债务重组的进一步详情,请参阅境外债务公告。
      有关境内公开市场债务的相关信息
      兹提述日期均为2025年5月9日、2025年5月30日、2025年6月12日、2025年6月19日、2025年7月10日、2025年7月18日、2025年7月28日、2025年8月1日、2025年8月14日、2025年11月26日及2026年2月4日的本公司于联交所刊发的公告及远洋控股于上海证券交易所刊发的公告,内容有关本集团的境内公开市场债务(统称‘境内公开市场债务公告’)。
      诚如境内公开市场债务公告所载,为推进后续可持续经营,根据远洋控股现状,本集团计划为若干境内存续公司债券及银行间定向债务融资工具(统称‘标的债券’)持有人提供整体重组方案,对标的债券本金和利息偿付安排作出调整,并提供现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项。远洋控股会通过召开债券持有人会议的形式推进标的债券重组,上述重组方案最终以债券持有人会议通知所载的议案为准。为做好相关债券后续偿付安排,保证公平信息披露,保护广大债券投资者的利益,远洋控股存续的七支公司债券(统称‘公司债券’)于2025年8月15日上海证券交易所开市起停牌。
      停牌期间,已召集该等公司债券持有人会议并于会上表决通过相关债券重组的议案,而该等公司债券已自2025年11月27日上海证券交易所开市起复牌。根据相关债券持有人会议结果的公告,相关方后续将按顺序启动现金购回选项、股票经济收益权选项、资产抵债选项(住宅项目收益抵债和商业项目收益抵债),具体安排以远洋控股后续公告为准。

业务展望：

2025年是房地产行业深度筑底、破茧转型的考验之年。中央及地方政策持续释放积极信号,致力推进市场止跌回稳,行业整体仍处于低位运行的调整期。2025年,全国房地产开发投资人民币82,788亿元,同比下降17.2%;新建商品房销售面积88,101万平方米,同比下降8.7%;新建商品房销售额人民币83,937亿元,同比下降12.6%。投资与销售数据的持续承压,反映出行业风险出清仍需时日,企业模式转型与优胜劣汰进入更为深刻阶段。
      展望2026年,政策将从需求侧、供给侧和制度建设三方面协同发力,着眼行业长远健康发展。需求侧将聚焦满足刚性需求和多样化改善性住房需求;供给侧将聚焦严控增量、盘活存量、提升质量。与此同时,市场也将加快构建基础性制度,包括推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制,并逐步推进商品房现房销售制,促进行业健康平稳转型。多元需求将驱动行业转型,为存量改造、专业化运营及资产证券化等领域创造广阔市场空间。在此背景下,房地产行业正加速从开发销售模式向持有运营与综合服务深度转型。

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