瑞安房地产（00272.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期瑞安房地产（00272.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

瑞安房地产是中国领先的城市发展解决方案提供者,主要经营物业开发、物业投资及管理两大业务板块,并以上海黄金地段的物业组合为基石。作为开发及运营卓越可持续社区的先锋,本集团在进行城市更新和活化文化遗产时积极将文化、社交和可持续理念融入城市发展,为中国各城市提供不同的城市发展解决方案。
      瑞安新天地(「SXTD」)为瑞安房地产的全资附属公司,是中国领先的卓越商业物业投资者及管理者,致力建造充满活力、包容及可持续的社区。公司业务遍及中国一线城市,包括上海、武汉、重庆、佛山及南京,是上海最大型的私营商业物业管理者之一。截至2025年12月31日,瑞安新天地管理的位于上海的办公楼及零售场所估值达人民币790亿元,其中包括旗舰项目新天地石库门街区。
      2025年的主要成就
      2025年,本集团录得物业销售收入人民币4.99亿元。计入合营公司及联营公司后,物业销售总额为人民币55.81亿元。合约销售额为人民币79.16亿元,其中包括住宅物业销售额人民币72.46亿元,商业物业销售额人民币6.70亿元。已锁定的销售总额(包括合营公司及联营公司)为人民币172.31亿元,将于2026财政年度及以后交付并确认入账。
      本集团商业物业组合的经常性租金收入持续录得增长。包括合营公司及联营公司所持物业在内,我们于2025年的租金及相关收入总额按年增加2%至人民币36.25亿元,其中78%来自上海的物业组合。这反映了我们较成熟资产的稳定表现,以及随上海和武汉新项目开业而扩展业务板块。消费零售额及客流量分别录得15%及12%的高年度同比增长。
      2025年6月,本集团与天安中国投资有限公司成立新的30/70合营公司以参与上海的永新里项目。该合营公司成功购入由上海永业企业(集团)有限公司持有的、位于新天地石库门街区以东的三幅住宅及商业用地50%股权。项目将进一步巩固本集团在大新天地社区的影响力。
      2025年6月,本集团与青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业(有限合伙)(「该基金」)签订协议,将其于佛山瑞安房地产发展有限公司及佛山安盈房地产有限公司(统称「佛山项目公司」)的100%股权转让予该基金。于2025年8月完成交易后,本集团拥有该基金57.63%之合伙权益。扣除税项及交易成本后,交易所得款项净额约为人民币6.83亿元。
      2025年9月,武汉的创新天地商业公园开业。该项目包含48,000平方米的总零售建筑面积及开阔的绿色空间。项目将商业空间与自然景观融为一体,引入「首度登陆武汉/光谷」的商店,成为创新天地的社交及商业中心,巩固其作为光谷年轻专才与创新人才聚集地的定位。
      2025年11月,本集团与上海陆家嘴(集团)有限公司、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司及上海三林资产管理(集团)有限公司签订协议,共同开发上海浦东新区三林镇的城中村改造项目,该项目规划总建筑面积约724,000平方米,包含住宅及商业空间。本集团拥有项目的13.26%实质权益。该项目将于上海市其中一个最富活力的区域打造全新地标,将有助本集团强化城市更新产品线。
      2025年12月,上海太平洋新天地商业中心的新天地东台里开业。建筑面积84,000平方米的开放式零售空间,为大新天地社区注入充满活力的新文化及生活体验。
      可持续发展方面,本集团透过「5C可持续发展战略」下的一系列举措,在实现2030年脱碳目标方面取得了实质进展。与2019年基线相比,范畴一和范畴二的排放密度下降57%,范围三(与租户相关)的排放强度降低了32%。与此同时,我们将适应措施融入项目生命周期各个阶段,得以提升气候韧性。
      物业销售表现
      已确认物业销售
      2025年的已确认物业销售额(经扣除适用税项)为人民币55.81亿元,与2024年的人民币79.62亿元相比,反映本年度住宅落成量较低。平均售价(不包括停车场)较2024年增加27%至每平方米人民币32,300元,原因是年内上海平均售价较高的项目占销售额的比例较高。

业务展望：

本集团自2016年起推行「轻资产策略」,务求以更高效、更有成效的方式推动发展。在此策略下,本集团逐步为其成熟的商业资产引入财务投资者以战略性地循环资金;并透过持有少数股权的合作模式开展新项目,为项目的开发、销售及营销、资产管理及营运提供专业管理服务。本集团借此充分发挥并运用我们在项目开发及资产管理领域的品牌优势与专业实力,在高度波动的市场环境中拓展业务,同时透过多元化的管理费收入渠道,开拓新的收益来源。
      我们最新的合作伙伴关系建立于2025年11月,联同上海陆家嘴(集团)有限公司、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司及上海三林资产管理(集团)有限公司,共同开发上海浦东新区三林镇的城中村改造项目,该项目规划总建筑面积约724,000平方米,包含住宅及商业空间。该项目将于上海市其中一个最富活力的区域打造全新地标,将有助本集团强化城市更新产品线。本集团拥有该项目的13.26%实质权益。
      上海永年里:
      永年里是位于上海市黄浦区核心地段的城市更新项目。该发展项目包括三个地块,将兴建超高层及高层住宅、传承风格别墅及里弄式零售区域并受惠于其坐落于大新天地社区内的优越地理位置。该项目涵盖约105,000平方米的住宅总建筑面积及50,000平方米的商业总建筑面积。预计于2032年竣工。该项目由上海永业企业(集团)有限公司(持有98%权益)及中国海外集团(持有2%权益)共同开发。受合作方委托,本集团将提供涵盖战略定位、开发管理、市场营销与销售、资产管理及营运的全周期专业管理服务。
      南桥天地:
      南桥天地是与上海市奉贤区政府合作开发的城中村改造项目,位于奉贤区老南桥镇中心。该项目旨在支持奉贤成为上海南部创新及服务枢纽的愿景。项目规划总建筑面积约421,000平方米,包括约326,000平方米的住宅总建筑面积及95,000平方米的商业及附属设施,该项目计划分阶段开发,目前预计将持续至2031年。2024年8月,本集团取得该项目5%的权益,并获委托提供全周期开发及资产管理服务。
      于2025年4月,项目公司收购了首个住宅地块,建筑面积44,000平方米。建设工程正在进行中。预计于2026年进行预售。
      上海永新里:
      该项目是位于上海市黄浦区新天地石库门街区以东的综合性城市更新项目。它将提供「翠湖」品牌的优质住宅及「新天地」品牌营运的商业空间,巩固本集团在大新天地社区的业务。该项目规划总建筑面积约211,000平方米,包括156,000平方米的住宅总建筑面积及55,000平方米的商业总建筑面积。预计整体开发期由2025年至2031年。于2025年6月,本集团与天安中国投资有限公司成立新的30/70合营公司以参与该项目。本集团就该合营公司须承担的资本承诺总额预计不超过人民币10.47亿元。该合营公司成功收购由上海永业企业(集团)有限公司拥有的一间公司之50%股权,该公司持有该项目的三幅地块。本集团于该项目持有15%的实际权益。
      上海三林:
      上海三林是位于上海浦东新区三林镇的城中村改造项目,紧邻前滩中央商务区及三林滨河。该项目将于上海市其中一个最具活力的区域,进一步巩固本集团的城市更新产品线。邻近的高科技产业园及前滩中央商务区聚集着大批中高收入年轻人群及家庭在此奋斗,本公司预期该区域对中高档住宅产品的需求将十分强劲。该项目规划总建筑面积约724,000平方米,包括633,000平方米的住宅总建筑面积及91,000平方米的商业总建筑面积。整体发展期预计由2026年至2035年。于2025年11月,本集团与上海陆家嘴(集团)有限公司、上海浦东房地产(集团)有限公司及上海三林资产管理(集团)有限公司订立协议,共同开发该项目。本公司将出资之实际资金承诺将约为人民币12.15亿元。本集团于该项目持有13.26%的实际权益。
      展望将来,我们将以审慎及自律的态度继续秉持「轻资产策略」拓展业务。专注于长三角及大湾区核心一线城市的投资及城市更新机遇,而上海继续作为我们最坚实的据点。在短期内,本集团的首要任务仍然是维持流动性及确保财务稳健。我们的长远目标是于特定市场及所建构的各式产品中保持「冠于同侪」的领导地位,并持续实行房地产开发及资产管理并行的均衡策略,从而实现可持续的盈利增长。

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