建发物业（02156.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期建发物业（02156.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)概览
      于二零二五年四月,我们荣获克而瑞物管及中物研协颁布的「中国物业服务力百强企业」称号并排名第13位,较二零二四年提升3位。我们亦于二零二五年五月荣获克而瑞物管颁布的「中国物业管理上市公司20强」称号。我们以「打造更有品质的生活空间,引领美好生活」为使命,我们期望成为「让客户放心,最值得信赖的公司」。
      截至二零二五年十二月三十一日,我们的物业管理组合范围遍布中国16个省、直辖市及自治区的66个城市,包括北京、上海、广州、深圳等一线城市,我们的合同建筑面积约为117.3百万平方米,其中在管建筑面积达约91.7百万平方米。截至二零二五年十二月三十一日,我们向逾538,000户家庭提供服务。
      我们有四条主要业务线,即(i)物业管理服务;(ii)社区增值及协同服务;(iii)非业主增值服务;及(iv)商业物业运营管理服务,其构成我们向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。
      (二)物业管理服务
      我们向我们在管物业的业主、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务,其中包括绿化、园艺及维护公共区域秩序、清洁、停车管理、公共设施维修保养服务等。我们的物业管理组合涵盖住宅物业及非住宅物业,包括商业及办公大楼、产业园区、政府大楼及公共设施、医院、学校等。
      于本年度,本集团的物业管理服务收入约人民币2,225.4百万元,较截至二零二四年十二月三十一日止年度约人民币1,781.1百万元增加约24.9%。物业管理服务收入的增长,主要是由于在管总建筑面积的增长。
      建筑面积及项目数目
      截至二零二五年十二月三十一日,我们的合约建筑面积约为117.3百万平方米,合约项目数量776个,分别较截至二零二四年十二月三十一日增长约7.5%及10.4%(截至二零二四年十二月三十一日:约109.1百万平方米及703个项目);截至二零二五年十二月三十一日,在管建筑面积达约91.7百万平方米,在管项目数量619个,分别较截至二零二四年十二月三十一日增长约21.4%及17.5%(截至二零二四年十二月三十一日:约75.5百万平方米及527个项目)。
      地理覆盖范围
      截至二零二五年十二月三十一日,我们的776个合约项目覆盖中国16个省、直辖市及自治区的66个城市,在管项目619个,覆盖56个城巿,逾538,000户家庭。
      项目来源
      截至二零二五年十二月三十一日,我们就本公司控股股东厦门建发及其附属公司、联营公司及合营公司(不包括本集团)(「厦门建发集团」)开发的物业管理服务签订的合约建筑面积约为71.8百万平方米,较截至二零二四年十二月三十一日约67.2百万平方米增长约6.8%。
      在与厦门建发集团保持紧密的业务关系的同时,我们也积极透过多渠道进一步扩大我们的物业管理服务业务规模及增加我们于业内的市场份额。截至二零二五年十二月三十一日,我们就物业管理服务与独立第三方签订的合约建筑面积约为45.5百万平方米,较截至二零二四年十二月三十一日约41.9百万平方米增长约8.6%。
      在管物业类型
      我们在专注于向中国的住宅社区提供物业管理服务的同时,亦透过将服务延伸至日益多样化的非住宅物业(包括商业及办公大楼、产业园区、政府大楼及公共设施、医院及学校等),努力使我们的物业管理组合多样化。截至二零二五年十二月三十一日,我们已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为12.4百万平方米,较截至二零二四年十二月三十一日约8.5百万平方米增长约45.1%。
      收益模式
      我们一般基于以下因素来决定物业管理服务的收益模式,包括但不限于:(i)管理物业的类型、规模及位置;(ii)提供服务的性质及范围;(iii)预期人手及材料投入;及(iv)与我们客户进行的公平磋商。于本年度,我们主要按包干制收取物业管理费,有少量物业管理服务项目按酬金制收费。
      (三)社区增值及协同服务
      我们主要自行或透过第三方分包商或服务商提供广泛的社区增值及协同服务,主要包括:(i)家居生活服务,例如家政及清洁服务,维修及保养服务及商品零售服务;(ii)智能社区服务,主要为智慧物业管理服务的设计及建造服务,以及我们手机应用程式「慧生活」的营运;(iii)公共区域增值服务,包括出租公共区域及广告位;(iv)家居美化服务,提供拎包入住服务,辅以整体设计、室内装修及家电安装以及房屋硬装业务等一站式家居美化解决方案;(v)养老及健康增值服务,主要包括经营养老中心(如建发溢佰养老中心及海沧溢佰养老中心);以及(vi)房地产经纪及资产管理服务,包括物业及╱或停车位的二级销售或租赁交易的服务以及为物业开发商的未售物业及╱或停车位提供尾盘销售服务。
      于本年度,本集团的社区增值及协同服务收入约为人民币937.3百万元,较截至二零二四年十二月三十一日止年度约人民币760.3百万元增加约23.3%。该增加主要由于家政服务订单量提升,商品零售服务进一步提升产品丰富度;同时通过持续优化智能家居系统的产品力,推动营收稳步增长。
      (四)非业主增值服务
      我们主要(i)从物业管理及营运及业主要求方面,于物业开发及建造阶段向地产开发商及其他非业主提供如项目设计及建筑物料等谘询服务;及(ii)于销售中心向地产开发商及其他非业主提供接待、秩序维护及清洁服务。
      于本年度,我们的非业主增值服务收入约为人民币615.7百万元,较截至二零二四年十二月三十一日止年度约人民币670.6百万元减少约8.2%。该减少主要由于合作的销售中心减少。
      (五)商业物业运营管理服务
      我们向写字楼、购物中心等各类商业物业的业主提供商业物业运营管理服务。我们提供以下商业物业运营管理服务:(i)向开业前阶段的商业物业提供例如定位、规划及设计顾问服务等;及(ii)向已建成的商业物业提供例如租户及租赁管理、运营管理以及规划及营销服务。
      于本年度,我们的商业物业运营管理服务收入约为人民币102.3百万元,较截至二零二四年十二月三十一日止年度约人民币80.9百万元增加约26.4%。由于上年度末承接的商业项目于本年度陆续进入筹备及运营阶段,导致收入增加。截至二零二五年十二月三十一日,我们向20个商业项目提供服务,而本集团在管商业物业的建筑面积约为1.24百万平方米(于二零二四年十二月三十一日︰22个及约1.28百万平方米)。

业务展望：

二零二六年,本集团将坚持以客户为中心、以规模为牵引、以效率为支撑、以人才为保障,优化资源配置、完善运营体系,全力推动各项经营指标稳健增长,持续为股东创造可持续价值。
      (一)坚守品质初心,提升服务体验
      本集团将持续落地「天天好」服务体系,打造「归家享生活」五大服务场景,强化客诉闭环管理,上线AI智能服务工具,全面提升响应效率与服务体验。同时深化「悦心社群」运营,推动核心社群IP标准化复制,以高品质服务巩固收缴优势,保障业主满意度维持行业标杆水平。
      (二)深耕市场拓展,壮大业务规模
      本集团坚持稳存量、拓增量并举。一方面,强化风险防控与保盘护盘机制,保障现有项目的稳定续约,巩固经营基本盘;另一方面,加强与建发集团上下游资源联动,深化一体化协同拓展模式,重点深耕部队、医院、市政等非住业态,加快核心区域布局。同时,积极探索收并购市场机遇,持续提升市场集中度与规模优势,本集团将主要通过内部资金为此类业务提供资金,若有需要将在适当时机进一步引入外部融资。
      (三)创新消费场景,做强增值生态
      本集团将围绕业主新消费需求,根据业主客群画像精准匹配多元需求,定制差异化、个性化增值服务方案。聚焦零售、家政、家居三大核心产品线,提升自营业务占比与C端收入贡献,构建稳健的第二增长曲线。
      (四)强化数智驱动,深化精益运营
      本集团将推进数智化2.0系统建设,深化「AI+人工」服务模式,扩大智能设备应用范围,提升人机协同运营效率。以全面预算管理为核心抓手,强化精细化运营;通过扩大集中采购、推进节能改造、实施片区化管理等举措,持续实现优本增效。
      二零二六年,面对愈发多变的市场挑战,本集团将铭记服务初心,以坚定的信念重燃创业激情,以优质的服务品质赢得客户认可,以持续优化的体系提升效率,为实现客户理想生活愿景持续奋进,长久相伴,不负所托。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。