建业地产（00832.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期建业地产（00832.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)宏观形势-经济层面
      1、全国
      上半年国内生产总值人民币660,536亿元,按不变价格计算,同比增长5.3%,增速较2024年同期小幅回升,经济运行处于合理区间。其中消费对经济增长的贡献率超过65%,成为主要驱动力,固定资产投资同比增长4.8%。上半年更加积极有为的宏观政策发力显效,经济运行延续稳中向好发展态势,展现出强大韧性和活力。
      总的来看,国民经济顶住压力、迎难而上,经济运行总体平稳、稳中向好,生产需求稳定增长,就业形势总体稳定,居民收入继续增加,新动能成长壮大,高品质发展取得新进展,社会大局保持稳定。但也要看到,外部不稳定不确定因素较多,国内有效需求不足,经济回升向好基础仍需加力巩固。
      2、河南
      2025年上半年,河南省深入贯彻落实党中央和国务院决策部署,统筹推进稳增长、调结构、促改革、惠民生,经济呈现稳中向好、质效提升的发展态势,高品质发展取得新成效。上半年实现地区生产总值人民币31,683.80亿元,同比增长5.7%,高于全国增速(5.3%)0.4个百分点。
      河南上半年经济「工业强链、消费升级、新质生产力突破」为核心动力,扛起经济大省「挑大梁」责任。产业结构不断优化、工业与农业韧性凸显、投资与消费双驱动、新质生产力加速培育、收入与就业稳步提升、超常规举措显效。其中,工业领跑全国(制造业贡献率超90%);消费升级爆发(智慧设备、新能源车需求激增);外贸逆势高增(增速超全国23个百分点)。
      (二)房地产市场
      1、全国
      2025年上半年,我国房地产市场在政策优化调整和市场自我修复中逐步趋稳,呈现「销售筑底、投资承压、分化加剧」的阶段性特征。在「房住不炒」总基调下,各地因城施策精准调控,市场逐步向新发展模式过渡。
      1至6月份,新建商品房销售面积45,851万平方米,同比下降3.5%(其中住宅销售面积下降3.7%)。新建商品房销售额人民币44,241亿元,下降5.5%(其中住宅销售额下降5.2%)。全国房地产开发投资人民币46,658亿元,同比下降11.2%(其中,住宅投资人民币35,770亿元,下降10.4%)。整体来说,居民收入预期下降、购房信心不足等因素依然制约着市场修复节奏。
      上半年,中央和监管部门持续落地「稳楼市」政策,主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等方面。在去年9.26一揽子政策支持下,2025年一季度房地产市场延续修复态势,止跌回稳取得一定成效。年初以来,核心城市新房及二手房市场整体保持平稳,「好城市+好房子」表现出较强韧性,土地市场也有所恢复,但二季度以来市场边际有所减弱,城市分化态势延续。上半年政策定调持续释放积极信号,4月中央政治局会议指出「持续巩固房地产市场稳定态势」,提出「加大高品质住房供给」,同时强调「优化存量商品房收购政策」。6月13日国常会再次强调「更大力度推动房地产市场止跌回稳」及「进一步优化现有政策,提升政策实施的系统性有效性」,并明确「稳定预期、启动需求、优化供给、化解风险」的政策发力方向,为市场注入信心,加快构建房地产发展新模式,房地产市场继续朝着止跌回稳的方向在迈进。
      整体来看,2025年上半年,房地产市场在政策密集托底下呈现「弱复苏、强分化」特征。值得关注的是,核心城市改善型项目入市节奏加快,带动改善性需求持续释放,改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.16%,开发商聚焦打造高品质新房产品,带动百城新房价格结构性上涨。上半年一二线城市住宅用地出让金同比增长明显,300城住宅用地出让金同比增长近三成,但土拍热度主要集中于核心城市优质地块,核心城市出现虹吸效应,三四线城市土拍表现持续较弱,分化现象延续。房企战略布局收缩、实现品质突围,央国企拿地仍是主力,地方国资占比持续降低。
      2、河南
      上半年,河南市场整体表现弱复苏中优于全国,整体呈现「政策托底显效→销售优于全国→投资仍待修复」的阶梯式复苏。
      房地产开发投资同比下降8.5%(住宅投资下降10.2%),开发投资降幅趋稳;新建商品房销售面积同比降1.9%(住宅销售面积下降2.2%),降幅低于全国1.6个百分点;新建商品房销售额下降1.3%,优于全国4.2个百分点,复苏力度领先。
      2025年上半年河南楼市在供需协同发力的政策效能下,扩大「以旧换新」与「卖旧买新」规模,公积金政策优化(首付降至20%),启动刚需和改善需求;专项债支持存量土地盘活、商品房收储(计画新增保障房5.7万套)。融资协调机制持续推进,今年全省新增「白名单」项目133个,投放共人民币195亿元。全省房企到位资金同比增长6.9%,高于全国12.2个百分点,资金流动性有所好转。
      各项举措并进,以实现向「好房子」建设导向及城市更新高品质发展。但也要看到,市场仍面临库存高压未解、房企资金链承压与竣工端拖累明显的挑战与风险。
      市场展望
      (一)宏观经济层面
      1、全国
      下阶段,坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持稳中求进工作总基调,完整准确全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,统筹国内经济工作和国际经贸斗争,坚定不移办好自己的事,进一步做强国内大循环,以高品质发展的确定性应对外部不确定性,推动经济持续平稳健康发展。
      预计下半年经济增速放缓但韧性犹存,政策环境精准发力与结构优化,政策重心从「强刺激」转向「抓落实」,财政存量工具(专项债、超长期国债)和「反内卷」改革是破局低通胀的关键。关键产业分化与转型并存,其中制造业将面临内卷放缓与技术升级、消费与服务业内生动力待启动、房地产弱复苏中寻底,未来新质生产力(高技术制造业+数字经济)和服务业开放构成增长新引擎。
      2、河南
      河南省出台《推进下半年经济持续向上向好若干政策措施》,聚焦「稳就业、稳企业、稳市场、稳预期」,以消费与投资双轮驱动、传统产业升级与新质生产力培育、融入全国统一大市场、就业与保障并重为核心抓手,以36条举措促「四稳」。在「政策靠前发力+产业新旧协同+开放枢纽建设」三维驱动下,随着超长期特别国债、城中村改造等项目落地,及新能源汽车、微短剧等产业优势延续,河南有望延续「增速高于全国」的态势,进一步巩固「经济大省挑大梁」地位。
      (二)房地产市场
      1、全国
      今年我国GDP增长目标定为5%左右,扩内需仍是经济首要任务,稳地产至关重要。6月13日国常会提出要「多管齐下稳定预期、启动需求、优化供给、化解风险,更大力度推动房地产市场止跌回稳」,释放了积极信号。预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效,如进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地及收购存量商品房,加大城中村改造房票安置力度等政策预计将加快落实。此外,城市更新相关政策如配套的金融支持也有望持续推进。
      下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳,但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱,重点城市中二手房对新房「替代效应」仍明显,预计城市之间及项目之间分化行情将延续,「好城市+好房子」具备结构性机会,而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。
      2、河南
      河南作为人口与经济大省,需在保障房增量、土地存量优化与产业转型中探索新平衡。下半年,将深入贯彻落实习近平总书记考察河南重要讲话精神,政策上供需协同发力,金融支持加码、以旧换新深化以启动需求,专项债收储加速、现房销售试点扩围、「好房子」建设以实现存量盘活与品质升级,城中村改造拉动投资。综合施策、多管齐下,进一步稳市场、稳预期,持续巩固房地产稳定态势。
      预计2025年下半年河南楼市将延续「政策托底→核心企稳→全域修复」路径,在政策深化(36条举措+超常规要素保障)与产业转型(新能源汽车链带动就业)协同下,河南房地产有望全年实现销售降幅收窄至1%以内,但投资回暖力度取决于存量政策效能释放速度。郑州、洛阳虽引领复苏,三四线库存仍高压未解,房企资金链修复仍需时间。

业务展望：

(一)宏观经济层面
      1、全国
      稳中求进工作总基调,完整准确全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,统筹国内经济工作和国际经贸斗争,坚定不移办好自己的事,进一步做强国内大循环,以高品质发展的确定性应对外部不确定性,推动经济持续平稳健康发展。
      化,政策重心从「强刺激」转向「抓落实」,财政存量工具(专项债、超长期国债)和「反内卷」改革是破局低通胀的关键。关键产业分化与转型并存,其中制造业将面临内卷放缓与技术升级、消费与服务业内生动力待启动、房地产弱复苏中寻底,未来新质生产力(高技术制造业+数字经济)和服务业开放构成增长新引擎。
      2、河南
      就业、稳企业、稳市场、稳预期」,以消费与投资双轮驱动、传统产业升级与新质生产力培育、融入全国统一大市场、就业与保障并重为核心抓手,以36条举措促「四稳」。在「政策靠前发力+产业新旧协同+开放枢纽建设」三维驱动下,随着超长期特别国债、城中村改造等项目落地,及新能源汽车、微短剧等产业优势延续,河南有望延续「增速高于全国」的态势,进一步巩固「经济大省挑大梁」地位。
      (二)房地产市场
      1、全国
      地产至关重要。6月13日国常会提出要「多管齐下稳定预期、启动需求、优化供给、化解风险,更大力度推动房地产市场止跌回稳」,释放了积极信号。预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效,如进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地及收购存量商品房,加大城中村改造房票安置力度等政策预计将加快落实。此外,城市更新相关政策如配套的金融支持也有望持续推进。
      民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱,重点城市中二手房对新房「替代效应」仍明显,预计城市之间及项目之间分化行情将延续,「好城市+好房子」具备结构性机会,而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。
      2、河南
      转型中探索新平衡。下半年,将深入贯彻落实习近平总书记考察河南重要讲话精神,政策上供需协同发力,金融支持加码、以旧换新深化以启动需求,专项债收储加速、现房销售试点扩围、「好房子」建设以实现存量盘活与品质升级,城中村改造拉动投资。综合施策、多管齐下,进一步稳市场、稳预期,持续巩固房地产稳定态势。
      复」路径,在政策深化(36条举措+超常规要素保障)与产业转型(新能源汽车链带动就业)协同下,河南房地产有望全年实现销售降幅收窄至1%以内,但投资回暖力度取决于存量政策效能释放速度。郑州、洛阳虽引领复苏,三四线库存仍高压未解,房企资金链修复仍需时间。

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