中国海外宏洋集团（00081.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中国海外宏洋集团（00081.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二四年,受全球地缘政治风险加剧及供应链从「全球化」向「区域化」重构的影响,美联储等主要央行维持相对高利率政策,导致全球主要经济体增长放缓。中国经济在稳增长政策支持下,实现温和复苏,国内生产总值同比增长5.0%,展现中国经济的韧性。然而,内需复苏势头仍较温和,消费和投资动力不足,同时出口面临外部需求疲软和供应链调整的双重挑战,经济增长仍需政策进一步支持以巩固复苏基础。
      年内,房地产企业债务问题和市场信心仍是制约中国房地产投资和销售的关键因素,行业仍处于调整期。土地成交规模降至10亿平方米,新开工面积下跌,行业库存规模收窄。第四季以来行业销情向好,房地产行业正在进入新平衡点,销售规模筑底在望。虽然行业长期库存压力仍在高位,但从需求端分析,市场将完成阶段性的调整,购房者信心也将迎来实质性的恢复。在复杂的市场环境中,本集团安全稳健运行,应占权益合约销售额实现同比增长,市场排名进一步提升,稳的基础不断夯实、进的动能不断增强、好的因素不断积累。
      本集团透过不断提升管理刻度,聚焦支持一线业务,稳中求进,以进促稳,于稳健中寻求发展。年内,本集团系列公司合约销售额为人民币401.10亿元,同比下降6.3%;本集团所布局城市总体合约销售规模同期下降34%,本集团市场占比有所提升。合约销售面积为348.35万平方米,同比下降1.4%。应占权益合约销售额实现人民币342.56亿元,同比上升2.1%,根据克而瑞数据,行业排名18位,较二零二三年上升12位。本集团持续推进库存去化,住宅平均销售价格约每平方米人民币12,400元,同比下降5.9%。于年末时,累积认购未签约额为人民币3.86亿元,其总合约面积为34,200平方米。
      于年内,本集团进一步推动项目精细运营,强化投运衔接,推行卓越刻度,实现新项目快开提速。全年开盘平均工效144天,同比缩短63天;精准供货,实现供销匹配,新开工供货去化率连年提升,去化率约44.4%,同比提升超6个百分点,对现金流产生正面贡献。
      本集团商业物业经营规模稳步增长,重点项目高效推进。全年营收突破4.84亿,同比增长19.7%;本集团系列公司已出租面积48.0万平方米,同比增长14.1%。汕头黄金海岸水上乐园二期、惠州中海广场环宇天地成功开业;写字楼项目出租情况良好,北京中海国际中心、合肥中海观园及兰州中海广场等项目均实现90%以上出租率。
      于年内,本集团以领先同业、超越自己为目标。随著其他头部房企更集中资源投放于一线城市,本集团于布局的主要二三线城市中的优势更见明显,市场占有率进一步扩大。二十三个城市的销售金额位列当地的前三名,其中在赣州、汕头、呼和浩特、银川、南通、泰州、扬州等十一个城市排名第一,较二零二三年增加四个。
      本集团坚持「三个主流」的投资原则,布局主流城市,投资主流地段,发展主流产品;密切关注潜在投资机会,精准投资,积极补充优质土地。结合行业周期与二三线城市的特点,本集团立足所在市场,发挥精准客研、精益产品、央企品牌等比较优势,把握每一个城市的结构性投资机会;同时在城市基本面良好与行业基本面健康的市场,寻求进一步深耕扩大市场份额。二零二四年,本集团系列公司通过公开市场招拍挂,合共获得十一个优质项目,补充土地储备,增加公司在当地的市场份额和竞争力。新增总楼面面积1,189,200平方米,新增总土地价格为人民币52.29亿元。新增权益楼面面积1,141,400平方米,新增权益土地价格为人民币48.74亿元。
      截至二零二四年十二月三十一日止,本集团系列公司拥有土地储备的总楼面面积为13,778,100平方米,其中,本集团权益楼面面积为11,590,700平方米。
      本集团秉持长期主义,聚焦产品标准化研究,建立「低成本、高品质、快交付」的精益产品开发体系,年内完成若干标准化楼型户型与房间模块、户型部品体系研究,发布住宅产品标准及成本刻度标尺;完成户内精装交标方案研究,包括收纳、灯光、智慧化、个性化、机电、材料五金、精工等专项研究方案,解决精装修痛点问题。同时研究成果快速落地,助力合肥悦府、赣州天樾、银川臻如府、南通臻如府等项目提升经营效率及销售业绩。
      本集团交付能力领先,予客户充分信心,全年交付套数约为36,000套,交付满意度为94%,交付满意度超行业95分位。在行业调整期保证了项目的品质交付,赢得了客户的信任与认可,品牌优势进一步突显。
      本集团于行业调整期间,财务保持稳健,年内持续加强经营性现金流管理,强化销售回款,年内本集团系列公司销售回款达人民币381亿元,经营性现金流连续三年为正。现金储备超过人民币270亿元,净负债比率由去年末的46.0%下降至33.1%,「三条红线」保持「绿档」,财务稳健。年内加权平均融资成本为4.1%,保持行业低位。港币及美元之有息债务比例从去年末的32.6%调整至本年末19.0%,持续优化汇率风险管理及债务结构。紧抓政策视窗,获批四笔经营性物业贷款,累计提款人民币25.75亿元,盘活商业资产。年内绿色融资工作稳步推进。于香港,本集团新增五笔可持续发展表现挂钩人民币贷款,金额人民币35.89亿元。
      本集团贯彻落实可持续发展理念,积极提高ESG资讯披露品质,创新发布「宏洋领潮,碳索未来」年度专题,首次开展满足AA1000国际标准的ESG报告鉴证。主动参评MSCI、GRESB、WindESG、标普等行业主流ESG评级。MSCI评级连续两年提升,获得内地房地产企业最高评级A级;WindESG评级更新,本公司获得房地产行业最高AA级评级并首次跻身行业前三名;GRESB评分达到95分的新高,保持四星级的评级。同时也获得联合国可持续发展目标香港成就奖、中国企业碳中和表现榜节能减碳成效奖等多个奖项。
      旗下子公司深圳市中宏低碳建筑科技有限公司(「中宏低碳」)逐步开拓ESG及衍生业务,以市场化方式为绿色发展赋能。连续两年承接中建集团碳盘查工作,并为中建集团、中国建材协会、前海低碳示范园区等提供ESG平台建设服务。年内,中宏低碳顺利取得国家高新技术企业认定和完成深圳市「专精特新」中小企业认定。
      于年内,本集团积极践行社会责任,在呼和浩特、绍兴、银川、赣州等地打造希望小学碳中和走进课堂全系列公益活动,助力中国海外温家河希望小学节能改造,并获国内首家碳中和小学认证,助力赣州江口希望小学成为江西省第一所碳中和校园;同时,多地举办绿色低碳主题社区活动,通过「智碳星球」碳普惠自研产品有效推广全民低碳文化。

业务展望：

展望二零二五年,政策将以促进房地产市场止跌回稳为目标。中国房地产市场将迎来更多的政策机遇。本集团综合评判所在城市的市场和项目情况,确立了「中而美」的发展定位,聚焦深耕重点二三线城市。「中」指的是规模中等;「美」体现在好房子、好效益。围绕主责主业进行专业化经营,把安全性和高周转放在首位。
      本集团坚信在所深耕城市会有更好的发展。首先,对比成熟市场,二三线城市拥有较大发展潜力。中国的人口城市化率约67%,还有大量农业农村人口向城市转移,二三线城市仍然拥有很大的发展潜力,部分经济发展较好的城市,继续保持人口净增长,本集团的主要市场仍然大有可为。其次,现时二三线城市有能力参与竞争的房企数量大幅减少。本集团在资源整合能力、机会把握能力、本地化深耕的品牌影响力等方面,将有更大的竞争优势。第三、中海地产的品牌影响力、成熟的产品体系、供应链成本优势,以及专业敬业的团队,将推动本集团进一步提高核心竞争力。
      房地产市场进入下半场,是考验企业韧性、展现综合实力的时候。本集团将坚持按「做精存量,做优增量」的思路部署具体工作。存量方面,我们将精益平衡,精挖细探,把握好量价关系;增量方面,我们将坚定聚焦,以敬畏之心作好投资;审慎研判,充分发掘结构性机会,确保实现项目回报。
      在新的市场竞争格局下,深刻洞察客户需求的变化,提供满足甚至超出客户预期的好产品与好服务,重要性更为凸显。本集团将系统推进好房子建设,打造符合客户预期的安全、舒适、绿色、智慧的产品。通过提供贴心服务和优良产品,继续维持客户满意度行业高分位;交付准时且高质量的产品,强化「中海地产」品牌影响力,实现可持续之业务发展。
      面对行业调整和多变的金融资本市场,本集团一直坚持稳健和谨慎的财务管理,持续强化现金流管理、成本和风险管控能力,著力保持充足的财务弹性。
      本集团经营性现金流强劲,资产负债表稳健,并定期检讨债务结构和融资成本,保证充足在手现金,财务维持强韧,「三条红线」保持「绿档」。作为一家重视财务效率的企业,本集团亦持续关注外围政治及经济形势、利率及汇率对财务及业务运作的影响,灵活应变及调整。
      员工是企业宝贵的资产,吸引和培养人才是集团繁荣发展的关键。为回馈员工的贡献,本集团建立了完善的人力资源制度、安全的工作环境以及全面的培训发展,与员工共享企业发展成果。本集团坚持「海纳百川、以人为本」的人力战略资源统筹组织招聘活动,不断地招聘、选拔市场上的精英人才,同时坚持择优上岗,鼓励员工选择适合自身的成长路径和发展方向,提升岗位匹配度与员工胜任能力,把员工的个人发展融入企业的发展中;注重人才梯队建设,举办财务骨干培训、「赋能者说」专题培训等培训班,助力员工成长。
      本集团立足扎实的人力资源基础建设与梯队管理,以制度完善和文化建设为纲,系统性平衡公司和员工共同发展诉求,引导员工积极将个人追求融入到企业长远发展之中,并形成简单、透明、阳光、向上的工作氛围。通过不断完善绩效考核和薪酬福利体系,大力改善办公环境等,持续维持员工敬业度和满意度于行业高分位。
      展望未来,我们相信2025年各项刺激政策力度将进一步加大,推动中国经济持续回升向好,中国房地产行业亦有望实现止跌回稳。本集团将于充裕的财务空间下,把握市场调整的机遇,以攻守兼备的阵势应对市场的挑战。

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