绿景中国地产（00095.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿景中国地产（00095.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

当前,中国经济正处在动能转换的关键时期,新发展格局构建步伐加快。二零二四年,面对不断加大的外部压力和增多的内部困难,中国扎实推动高质量发展,经济结构持续优化,发展质量不断提高,最终实现了年初设定的经济增长目标,取得了来之不易的成绩。全年经济总体呈现出「U型」走势,根据国家统计局的数据,二零二四年,全年国内生产总值1,349,084亿元,按不变价格计算,比上年增长5.0%。这是中国经济总量首次突破130万亿元,稳居全球第二位,依旧是世界经济增长的重要动力源。
      作为拉动中国经济增长的传统动能,房地产在国民经济中的占比有所下降,二零二四年,中国房地产市场步入下行周期的第三年,在多重压力下继续下行,整体仍延续调整态势,房地产销售和投资增速均出现两位数下跌。面对这一严峻形势,中央稳地产政策果断应对、不断升级,从供需两端共同发力,力求稳定房地产市场。国家统计局数据显示,二零二四年,全国房地产开发投资100,280亿元,比上年下降10.6%;其中,住宅投资76,040亿元,下降10.5%,各主要指标集体下滑。新建商品房销售和待售情况依旧疲弱,全年新建商品房销售面积97,385万平方米,比上年下降12.9%,其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元,下降17.1%,其中住宅销售额下降17.6%。土地市场整体缩量,300城住宅用地成交面积和出让金分别同比下降近三成和32%。一线城市土地出让金占比提升,房企拿地更加聚焦核心城市。二零二五年政策持续深化,有望带动预期修复,但房地产市场恢复仍面临诸多挑战,整体或仍处于筑底阶段,然而在市场成交趋于活跃、房价逐步回稳、房地产相关行业有所好转等正向变化的推动下,政策的协同发力与持续用力可将制约房地产持续修复的堵点逐一突破,促进房地产市场的平稳健康发展,于危机中孕育生机,持续破浪前行。
      城市更新被赋予了更高的定位,承担著提升城市面貌和居住品质的双重使命。二零二四年,包括中央经济工作会议等多个重要会议都著重强调要在二零二五年大力推进城市更新,将其作为政府投资的支持重点。这意味著城市更新的市场地位明显提高,在新一轮经济稳增长方面,城市更新将发挥更大的「扩内需」导向作用,有效推动各地的城市更新行动进一步加速。国家有望出台更多城市更新的支持性政策,驱动城市更新进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的黄金发展期,创造更多市场机遇。
      粤港澳大湾区,凭借其经济活力,于2024年登顶全球湾区第一梯队,处于国家发展大局中的重要战略地位,对全国的经济发挥了重要的引领和支撑作用。大湾区近几年经济社会呈现全面融合发展的态势,成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。粤港澳大湾区作为全国的经济「引擎」,肩负对经济的拉动作用。国家政策,包括房地产政策的利好必然会在这样最具竞争力和活力的区域予以率先落地、兑现。因此可以预判2025年,粤港澳大湾区房地产市场有望在政策支持、经济活力和人口流入的多重推动下止跌回稳,并呈现交易规模增长、二手房市场活跃度提升和核心城市引领增长的态势;城市更新更高的定位及使命,叠加大湾区发展对城市更新的迫切需求,必然会推进湾区内核心城市的城市更新上新的台阶。粤港澳大湾区将会在高品质经济发展拉动、消费推动下不断绽放国际一流湾区和世界级城市群的无限魅力。
      二零二四年绿景成立四十周年,绿景白石洲的大城之城逐步兑现。面对房地产市场整体下行的压力以及行业转型带来的挑战,本集团的发展也承受较大的压力。但集团实时关注市场需求变化,灵活调整销售策略,同时加强项目管理和成本控制,增强财务稳健性,展现出深厚的开发实力与卓越的运营能力。年内,深圳「旧改航母」绿景白石洲建设提速,作为备受关注的热门楼盘,多次「霸榜」销售榜单。绿景以其出色的城市更新实践,使项目成为了众多城市更新项目的标杆:创新的理念,叠加科技的融入,让城市更新所缔造的美好生活进入新的台阶。
      未来,本集团将继续坚守粤港澳大湾区,深化推进旧改,更多旧改项目注入上市公司,升级「双轮驱动」。同时,以「科技+地产」迎合未来湾区城市功能迭代升级的需求,充分运用最新科技,提高开发、运营的效能,为大湾区的高质量发展做贡献,让发展之路走长走稳,为长期陪伴公司成长的投资者带来理想的回报。
      整体表现
      二零二四年是本集团充满挑战的一年,绿景中国当下的财务困境,仅仅是旧改模式长周期、重资产下的固有矛盾与行业流动性危机叠加的结果,但集团备手充分,具备较强的风险应对能力。集团积极谨慎应对应对每一个问题,每一个挑战,保证集团的稳步发展,回馈员工、被搬迁业主、股东、社会的信任与支持。
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团实现总收益约为人民币3,713.9百万元(二零二三年:人民币6,117.6百万元),同比下跌约39.3%。毛利约为人民币150.9百万元(二零二三年:人民币1,576.3百万元),截至二零二四年十二月三十一日止年度之毛利率为4.1%(二零二三年:25.8%)。
      报告期内,亏损约为人民币5,433.7百万元(二零二三年:人民币2,132.4百万元),同比上升约154.8%。本公司股东应占亏损约为人民币5,171.4百万元(二零二三年:人民币2,126.5百万元),同比上升约143.2%。每股基本亏损为人民币100.69分(二零二三年:人民币41.71分),同比上调约141.4%。
      董事会不建议就截至二零二四年十二月三十一日止年度派发任何股息。
      业务回顾
      二零二四年,中国房地产政策的核心是「止跌回稳」,围绕这一目标,政策在供给端和需求端同时发力,形成了「四个取消、四个降低、两个增加」的政策组合拳,但政策传导到市场,恢复市场信心仍需要过渡时间。
      在复杂多变的市场环境下,房地产行业继续承压。但本集团始终注重品质,坚守精品路线,积极优化资源配置,加大力度推出新的销售策略,保障销售端去化,在严控质量的同时努力控制成本和提升效益,探索新的增长点,维持了行业竞争力,展现出稳健的财务表现。深圳白石洲城市更新项目、珠海东桥项目(珠海玺悦湾)、深圳沙嘴项目二期(深圳红树湾壹号二期尚悦府)等本集团的代表性项目,均保持良好势头,资源价值获得市场认可。
      地处深圳核心区域核心地段的白石洲城市更新项目,正处于深圳黄金发展主轴深南大道自西向东发展的黄金分割点之上。项目连结深圳湾、留仙洞、后海金融CBD、高新园四大总部基地,毗邻华侨城传统豪宅片区,是城市核心地段,更是价值确定地段。白石洲城市更新项目作为深圳乃至中国最具规模的城市更新体之一,有深圳「城市更新航母」之称。本集团以对标全球一线都市的超高标准,汇聚全球资源共创全新白石洲。自2011年立项以来,从前期规划到拆除重建到破土重生,项目在十余年一直被社会寄予厚望,白石洲的每一个动作都吸引著深圳乃至全国的目光。
      深圳2035年规划中,将落地打造一座3.44平方公里的中央公园。白石洲项目就在这座中央公园旁,未来也将会是这座世界级中央公园豪宅带旁,价值无上限的一个超超级作品。项目紧邻的华侨城片区,是深圳人公认的优质片区,不仅靠近沙河高尔夫、华侨城湿地、深圳湾、红树林等深圳超级公园带,还毗邻LOFT·华侨城创意产业园、O·POWER文化艺术中心、何香凝美术馆等创意文化街区,同时还坐拥世界之窗、锦绣中华民俗文化村等文旅资源,是深圳不可多得的最优质的人居生活板块。伴随深圳四十多年的城市化进程,该片区已经成为了深圳的一张名片。在商业配套方面,项目周边拥有万象天地、益田假日广场、欢乐海岸、深圳湾万象城等尖端商圈,且项目还自带约40万平方米超大商业体量,一条长达1.1公里的中央绿轴串联多元商业空间,商业主题涵盖城市顶奢、潮人艺术、高端社区消费、先锋潮流等不同类型。在公共配套方面,项目涵盖四所幼稚园共57班,三所九年一贯制学校共90班,约6.5万平方米社康、文化等公共配套设施,多维度满足不同公共生活需求。在不久的将来,白石洲社区将成为深圳未来核心区域规模居住生活区样版。
      全新的白石洲代表深圳城市过去和未来的分界点,是为深圳未来塑造一个样本城区、一种城市模式。绿景白石洲精诚打造集现代与创新于一体的城市生活新空间,其设计理念、建筑风格以及人文内涵独树一帜,是理想居所,也是城市发展的新亮点,代表著一种地标性的存在,树立了城市更新的新典范。项目一期绿景白石洲璟庭包含三栋74层超高层住宅,共计1,257套,刷新了深圳的住宅高度纪录。特别值得一提的是,绿景白石洲璟庭作为一期的住宅产品,不仅以深圳之最的高度傲视群雄,更因其稀缺的地段、无边的视野以及国际化的产品设计而备受瞩目,让顶峰圈层的生活方式得以完美呈现。
      年内,绿景白石洲璟庭工程进度超预期。项目一期较计划提前一个月完成全面封顶,一座超级大城中跃然纸上。二零二四年五月,白石洲璟庭高区样板间正式对外开放,以优良的品质获得了大批客户的认可。九月,深圳市城市轨道交通29号线举办动土仪式,这条被称为深圳的「双超级中心线」地铁位于南山至光明发展轴,是一条自南向北、重塑深圳中心线的高配线,其中白石洲片区则在该线路上拥有2个站点。四季度,受惠于国家托底楼市止跌回稳,深圳调整限购政策,房地产市场人气再被点燃绿景白石洲销售畅旺,在深圳高端住宅中成交量最为突出,且全年多次登上销售榜首。今后,绿景白石洲不仅将一站打通深超总,更能辐射广阔的高净值区域,进入「最快的深圳时间」。
      深圳其他旧改项目方面,绿景红树湾壹号·尚悦府(沙嘴项目二期)已于二零二四年四月二十九日至五月五日完成交付,交付7天集中入伙939套住宅,现场交付率高达98%,单日最多交付219套,且交付时间提前两个月。绿景尚悦府为沙嘴村旧改项目二期,一期项目是绿景红树湾壹号(已入市),二期项目则是尚悦府,地理位置优越,处于福田成熟片区,交通便捷,拥有丰富的商业配套和优质的教育资源,为深圳湾福田红树林。海景新地标。
      珠海旧改项目方面,东桥项目(珠海玺悦湾)所处地段优越,处于珠海香洲区核心豪宅片区,拥有最完善、最高级的城市配套,周边商圈和公园等资源一应俱全。同时,项目临近港珠澳大桥出口,具备国际视野,成为南湾核心豪宅区的上佳选择。二零二四年,绿景玺悦湾以签约128套的成绩成为珠海唯一一个改善市场销冠的项目,稳居市场头部行列。这已经不是绿景玺悦湾首次夺魁,自项目入市以来,一次又一次震撼市场。
      二零二四年,本集团以可持续发展的商业模式「住宅+商业」为依托,深耕核心城市,聚焦城市核心,房地产开发与商业地产经营相辅相成。商业物业投资与经营方面,本集团坚定「住宅+商业」的双轮驱动发展模式,以「NEO」和「佐阾」两大核心商业品牌为依托,持续为集团带来稳定租金收入和资产增值,起到业绩收入稳定器的作用,护航集团稳健发展。年内,本集团通过出售绿景佐阾虹湾购物中心,进一步聚焦核心资源与资金,相关收益持续为集团现金流提供有力补充,进一步巩固了集团的财务基础,为本集团持续发展保驾护航。
      综合服务方面,继续为住宅及商业物业的客户及租户精心打造涵盖物业管理服务、酒店运营及其他增值服务的全方位综合服务体系,通过多元并举、协同共进的发展策略,进一步拓宽收入来源,夯实集团业务的多元根基。
      同时,本集团持续推动智慧科技发展。二零二四年五月二十三日,本集团与深圳联通、景悦科技签署战略合作协议,共同致力于「科技地产」、「智慧生活」、「智慧社区」、「智慧园区」等涵盖住宅、商业等各个领域的科技与智能化解决方案的研发与推广。尤其是以白石洲为载体集智慧城区为一体的「智慧城市」。二零二四年是白石洲大城的兑现年,报告期内,我们与战略合作伙伴华为共同完成智慧城区的顶层设计,5G基站也同步展开基础建设,智慧城区又往前迈进了一大步。
      财务方面,在当前不利的房地产市场环境下投资物业公允价值亏损增加、发展中物业及持作待售物业的减值亏损计提拨备所致,以及绿景白石洲项目一期未到收入结转时点,集团在二零二四年录得较大亏损。但因投资物业重估带来的所谓业绩下滑乃至亏损为非现金性财务调整,只在账面显示,并不直接影响企业的核心经营溢利或经营现金流量。
      对于本集团来说,其投资物业主要集中在深圳等一线城市核心地段,过去一年市场调整下,其物业也面临了估值投资压力,但考虑到这些物业在长期来看具有较高的区位价值和增值潜力,因此,即便短期因市场流动性不足导致其公允价值容易出现剧烈波动,仍然不影响其长期的价值潜力。
      面对市场的不确定性,房地产销售去化的延缓,保交楼的强制预售资金监管,资金周转困难,现金流压力日益增大是集团面临的较大挑战之一。紧抓现金流管理,以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作,保障现金流这一房地产企业的「生命线」。二零二四年六月,本集团以人民币8.14亿元出售深圳虹湾购物中心的部分商业和车位,缓解流动性压力。本集团将持续推动低效资产的出售,回笼更多现金,已加固集团的护城河。
      在资金紧张的情况下,债务问题就会凸显,本集团化被动为主动,积极采取有效的措施来化解短期的债务压力。本集团与境外债权人沟通,希望能将债务进行重新的调整和优化,不仅确保了日常运营的顺畅,也降低了融资成本,为未来发展提供强有力的资金支持。本集团相信,通过境外债务重组,使境外的债务结构将更加合理,集团业务经营将更加稳健,对集团履行对投资者、债权人、购房者、回迁户以及其他社会各方的责任将更加有保障。
      土储方面,二零二四年,面对市场不确定性以及宏观经济环境影响,本集团坚持底线思维和谨慎稳健,在保障安全的前提下,积极拓储,将粤港澳大湾区核心城市核心区域的优质地块收入囊中,维持一定投资规模。截至二零二四年十二月三十一日,本集团拥有土地储备约640万平方米,其中84%位于粤港澳大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等核心城市核心地段,交通便利、发展潜力大,未来具备较高的升值空间,有望为集团带来更高的收益,提升集团的市场竞争力。
      凭借在低迷市场中展现出的强劲实力和韧劲,本集团的卓越经营表现、品牌影响力和综合实力再获业界肯定。二零二四年,本集团连续第十三年荣登「深圳地产十强」榜单;绿景白石洲·璟庭以创新的设计理念、融合自然与艺术的景观设计以及对标全球一线都市的规划标准,荣获日本IDPAAWARD国际先锋设计大奖中的园林景观国际先锋设计奖,这一荣誉不仅是对其设计水准的认可,也为深圳的城市更新和高端住宅市场树立了新的标杆;本集团携手华为、联通、景悦等科技公司打造的绿景白石洲智慧城区项目荣膺2024DAMA「数据治理最佳实践奖」,标志著绿景白石洲获全国数据管理及数字化行业的高度认可。未来,本集团将沿著立足深圳、著眼珠三角、关注全国发展战略的主轴,以数智为引领,精准布局粤港澳大湾区,不断打造高创新、未来化、高质量的产品,树立人居标杆,让核心资产更稀贵、更恒久,进一步促进价值增值。
      房地产开发与销售
      报告期内,房地产开发与销售是本集团的核心主营业务,项目主要分布于大湾区内核心城市核心区域。截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团房地产开发与销售所产生的收益约为人民币2,627.9百万元(二零二三年:人民币5,010.8百万元),同比下跌约47.6%,主要由于确认珠海玺悦湾、绿景国际花城及绿景红树湾壹号项目的销售所致。二零二四年,本集团根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币11,074.8百万元(二零二三年:人民币9,152.0百万元),同比增长约21.0%,主要来自白石洲项目第一期的销售贡献。根据权威机构克而瑞发布的数据,本集团荣登「深圳区域2024年房地产企业销售TOP20」及「2024年中国房地产企业销售排行榜」位列99。二零二四年中国房地产市场仍处于「止跌企稳」阶段,行业发展经历诸多困难,本集团积极调整策略,力求在困境中寻求突破与发展,得益于精细化成本管控和运营效率提升,主业经营稳定,彰显可持续发展实力。
      商业物业投资与经营
      二零二四年,在商业物业投资与经营领域,本集团稳定运营以「佐阾」和「NEO」为代表的商业地产系列,为集团提供可持续的现金流及租金收入,具体包括:NEO都市商务综合体、佐阾香颂购物中心、佐阾红树林购物中心、佐阾虹湾购物中心、佐阾越溪购物中心、佐阾化州购物中心、佐阾锦华购物中心、佐阾1866商业街以及其他商舖及投资物业。于报告期内,本集团持有商业物业项目超过30个,总建筑面积超过1.6百万平方米,来自商业物业投资与经营的收益约为人民币666.4百万元(二零二三年:人民币700.9百万元),同比增加约3.8%。
      综合服务
      本集团向其住宅及商业物业的客户及租户提供综合服务,包括物业管理服务、酒店运营及其他。位于深圳福田中心商业区的绿景锦江酒店位置优越,二零二四年平均入住率为72%以上。本集团旗下的深圳市绿景纪元物业管理服务有限公司和深圳市绿景物业管理有限公司为集团开发的多个物业提供全面优质的物业管理服务,包括保安服务、物业维护、管理配套设施等。截至二零二四年十二月三十一日,本集团综合服务产生的收益为人民币419.5百万元(二零二三年:人民币405.9百万元),同比增加约3.4%,依托多样化的运营模式和策略,降低对单一业务的依赖风险,为集团持续拓宽收入来源。

业务展望：

二零二四年,房地产市场仍处于调整周期中,政策刺激不断强化,5.17、9.26两轮关键性政策托底,从信贷支持到购房限制放宽等举措已初见成效。二零二五年是中国「十四五」规划的收官之年,在宏观经济稳定增长的需求下,房地产作为支柱产业之一,预计政策环境将持续宽松,各地会继续出台一些有利于房地产市场回暖的财政、金融等政策,促进住房需求进一步释放。尽管面临人口减少和经济下行压力,房地产行业仍将通过一系列政策调整适应新的市场环境,核心城市房价有望止跌回稳,而「好房子」的供应增多将推动改善性需求增加,逐步实现市场的稳定与平衡。
      当中国的房地产市场进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代,城市更新的重要性也愈发凸显。二零二四年,从中央到各省市,城市更新政策持续发布,政策规模保持高位水平,推动中国城市更新政策体系不断完善。
      城市更新是提升居民生活品质、完善城市功能、修复城市生态系统的重要举措,不仅是新型城镇化高质量发展的必然要求,也是现阶段扩大内需,稳投资、促消费的重要抓手。中国城市发展已经进入了增量建设和存量更新并重阶段,今后一个时期,城市改造更新的任务将越来越重。二零二五年一月三日,年度首场国务院常务会议对「研究推进城市更新工作」作出部署。这意味著城市更新的市场地位明显提高,在新一轮经济稳增长方面,城市更新将发挥更大的「扩内需」导向作用,有效推动各地的城市更新行动进一步加速。下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多支持性政策,驱动城市更新进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的黄金发展期,创造更多市场机遇。
      二零二五年城市更新工作的推进明显步入了快车道,总体目标是实现经济高效率发展、居民高品质生活、空间高品质营造、城市高水平治理的良性循环。现阶段深圳乃至整个粤港澳大湾区的城市更新,有望对城市空间结构重新布局、土地资源重新开发、经济利益重新分配和区域功能重新塑造发挥重要作用。
      虽然二零二四年对集团而言是充满挑戢且艰难的一年,绿景中国当下的财务困境,仅仅是旧改模式长周期、重资产下的固有矛盾与行业流动性危机叠加的结果,但集团备手充分,具备较强的风险应对能力。展望二零二五年,本集团将会积极主动调整经营策略:一、收缩战线,聚焦集团资源做好五个优质项目的开发,尤其是白石洲项目,集中全力确保项目2025年的交付;二、加强资产经营能力,在经营性物业上发力,实现动能切换。房地产的高利润时代已经过去,需要持续发挥经营性物业对集团收入的稳定器作用,持续为集团业绩做贡献;逐步实现动能转换,增强经营物业的经营作为业绩稳定器的托底作用;三、在政策的扶持下,城市更新进入黄金发展期,将会创造更多市场机遇。本集团将依托四十年城市更新经验积累,积极把握大湾区范围内的城市更新机遇,深化推进旧改,以「科技+地产」迎合未来湾区城市功能迭代升级的需求,充分运用最新科技,提高开发、运营的效能。
      在债务问题上,本集团也正在会同财务顾问、律师团队,与各债权人探讨、紧密沟通债务重组方案。按照当前地产行业众多上市房企的做法,通过推动境外债务重组,缓解流动性紧张,更好地集中资源做好集团的经营、五个优质项目的开发及「保交楼」,以更好地履行社会责任。
      尽管短期内集团面临一定的经营压力,但从长期来看,目前市场利空已经出尽,随著行业的逐步企稳和集团精细化运营能力的持续贯彻与提升,叠加集团手握的优质资产,集团的价值将得到修复,发展潜力值得期待,集团必然能实现可持续发展,以回馈员工、被搬迁业主、股东、社会的信任与支持。

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