万科Ａ：房地产仍然是十万亿级别的大市场，常做常有，常做常新

证券之星消息，万 科Ａ(000002)01月12日在投资者关系平台上答复投资者关心的问题。

投资者：全国的存量、在建、待开发住宅已全面过剩，人均住房面积已超过发达国家，新建住宅的销售还会持续的长期下滑，房地产开发是完全没有前途的行业。公司应放弃幻想，尽快的彻底抛弃房地产开发业务，坚决转型，如养殖、餐饮、酒店、旅游、美容、体育、游戏、动漫等等前景好的行业

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注。房地产仍然是十万亿级别的大市场，常做常有，常做常新。行业进入新的发展阶段后，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，相信这些都能为企业的发展提供空间。

投资者：国内的居民收入增长乏力，房价收入比远高于发达国家，公司在融资方面没有华润、保利、中海外等央企的融资优势，应加大降价力度坚决清库存，未开发的劣质土地可直接退地止损，降有息负债、保住现金流才是重中之重，没有卖不出去的房子，只有没降到位的价格

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注和建议。

投资者：您好！万科城市更新项目板块的收入和利润占比多少，主要盈利模式是怎样的？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，城市更新的内涵比较丰富，公司在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践，但未单独对城市更新项目板块的收入和利润占比进行披露。根据公司2023年三季度报告，截至2023年9月底，公司在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米。此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约373.9万平方米。

投资者：根据公开的信息查阅，公司2022、2023年在公开市场拿地金额分别为241亿与384亿，与2021年的1274亿相比明显减少，同时合同销售金额仍然有4,170与3671亿，但为何截至2023年9月底，公司的有息负债反而不降反增？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，您列举的数据与公司披露数据存在一些差异：公司2022年全口径拿地金额为886.3亿元，2023年前三季度全口径拿地金额为793.9亿元。公司长期坚持稳健的财务策略，会根据业务发展需要和市场环境合理安排融资，优化债务结构。

投资者：贵公司应该清盘屯存量的土地，把现金流极大程度上的进行分红，给股东回报。

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注和建议。

投资者：查看公司年报，从2021年起，公司净利润现金含量断崖下降，公司经营现金流为何会出现这种情况？房子卖出去不是应该收到钱吗，怎么突然没有现金流了？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。有关2021年的业绩变动原因，公司在2021年度报告中有详细阐述。现金流方面，2021年公司继续保持较高的回款效率，全年实现经营性现金净流入41.1亿元，期间拿地及工程款支出有所上升。

投资者：请问其他应付款中的土地增值税清算准备金一般要到何时确认为实际应缴纳的土地增值税？若该项目后续因降价销售导致原先估计的增值税高于实际应缴纳的金额，超额计提部分是否届时将进行转回从而增加未来利润？

万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，其他应付款中的土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。公司会按照税法相关要求和最终实际缴纳金额对土地增值税清算准备金进行调整。

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