我爱我家：公司固定资产折旧摊销符合公司会计政策

我爱我家(000560)12月29日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

投资者：公司2021年年报211页存在两张长期待摊费用表，数据并不完全相同，请问这两张长期待摊费用表有什么区别？

我爱我家董秘：您好！请以17.长期待摊费用披露内容为准。感谢您的关注！

投资者：您好，根据公司2021年年报，固定资产中装修改造一项折旧年限为5年，年折旧率为20%，期初扣除累计折旧后账面价值46万，当年上半年新增43万，本期减少1万，请问公司固定资产装修改造当年为何计提折旧仅5万？难道期初的46万账面价值在本年度几乎全部转在建工程期末才转回？

我爱我家董秘：您好！公司固定资产折旧摊销符合公司会计政策。感谢您的关注！

投资者：您好，董秘，感谢您的回复!公司回复说租赁负债可以通过租金收入收回。然而，根据公司2022年半年报，公司资产处置收益中使用权资产转租形成融资租赁转换产生的利得约4.6亿(未扣除已计入费用的折旧），当期处置的使用权资产原值约50亿，已计提折旧金额约12亿元，即使未扣除人工薪酬及其他杂费，预计公司的形成融资租赁的转租业务利润率也是负的，公司如何保证形成租赁负债的租金支出能够完全通过出租从租客手中收回呢？

我爱我家董秘：您好。财政部要求所有公司自2021年起执行新租赁准则，公司所属的房屋资产管理业务、租入的线下门店及租入办公楼适用新租赁准则核算，因此导致2021年末使用权资产和租赁负债同时增加。 新租赁准则是响应财政部要求，对公司资产和负债进行更加客观的反映，是全国范围的核算变更。此事项对公司的正常业务开展、租金支付计划及偿债能力均无影响。目前公司旗下的房屋资产管理业务正常运营，在业务覆盖、运营效率等方面均位居行业头部。感谢您的关注！

投资者：2021年，公司由于“子公司适用不同税率的影响”对所得税费用的影响是-7051万，那么是否意味适用优惠税率的子公司的利润总额在大约5亿到8亿之间，公司2021年利润总额两亿多，这是否意味着母公司及其他适用法定税率的子公司从总体来看是亏损的。根据年报披露公司享受优惠税率主要是云禾商贸，云百投资，蓝海购，蝉觉网络以及一些小型微利企业，都并非公司经营主体，请问公司“副业”大幅盈利主体亏损的原因？

我爱我家董秘：回复：您好！所得税是按法人主体分别确认。感谢您的关注！

投资者：根据公司审计报告，2021年由于＂研发费用加计扣除的影响“对公司所得税费用的影响为223万，按照15%~25%的所得税率和75%~100%的加计扣除比例计算，公司税法口径的研发费用在900万~2000万之间，而会计计入研发费用共计三千余万，其中形成无形资产的摊销费用两千五百余万，请问会计口径的研发费用是否显著少于税法口径研发费用，原因是什么？

我爱我家董秘：您好！公司研发费用加计扣除严格按税收相关政策执行。感谢您的关注！

投资者：您好，尊敬的董秘，贵公司2021年报第204页，"重要在建工程本期变动"一项，"装修改造项目"存在期初余额，而不存在期末余额，但是并未显示减少原因，请问减少原因是什么？

我爱我家董秘：您好！2021年末公司在建工程余额为0，系装修改造工程竣工结算。感谢您的关注！

投资者：公司2021年报其他应收款中应收项目融资款3.4亿，账龄已5年，主要由野鸭湖房地产开发项目形成。该控股子公司2021年，总资产4.6亿，开发产品仅两千余万，2020-2021年该子公司累计亏损在3000万左右，请问在持续亏损的情况下，公司预计该子公司未来能否产生足够利润以弥补3.4亿的应收融资款？公司不确认减值损失的原因是什么？结合网上对公司商誉减值的一些疑问，公司资产减值会计政策是否过于激进？

我爱我家董秘：您好！其他应收款-应收项目融资款为应收国有平台公司款项，预计回收不存在障碍，无需计提减值，公司资产减值政策根据企业会计准则规定并结合公司实际情况审慎判断确定。感谢您的关注！

投资者：贵公司10.28发布了关于政府补助的公告，其中写到公司收到各类政府补助合计3781万元，其中税费返还1509万元，主要为子公司个税返还等，增值税加计扣除1599万元。1.公告所称个税返还是否指个税代缴手续费返还？ 2.2021年报等定期报告中，个税代缴手续费返还和增值税加计扣除均未作为政府补助。定期报告与临时报告中政府补助定义不一致原因是什么？3.贵司会否应投资者强烈建议改善信息披露质量？

我爱我家董秘：您好！我们会持续完善相关信息披露。感谢您的关注！

投资者：您好，尊敬的董秘，贵公司2022年半年报显示，2021年上半年贵司使用权资产转租形成融资租赁转换产生的利得为0，请问在2021年上半年就完全没有新签承租合同并转租形成融资租赁取得收入的情形吗，贵司是自2021年下半年才开始作为转租人进行出租的吗，之前都只是作为中间人收取中介费吗？

我爱我家董秘：您好！公司于2021年开始执行新租赁准则。感谢您的关注！

投资者：根据新租赁准则，出租人应当在附注中披露与经营租赁有关的下列信息1.租赁收入，请问贵公司2021年及2022年上半年经营租赁租赁收入是多少？

我爱我家董秘：您好！公司2021年度，使用权资产转租形成的经营租赁收入约17亿元，2022年上半年约为22亿元。感谢您的关注！

投资者：公司资本化率高达86%，对比顶尖科技公司中国移动16%，金山软件0%，公司2021年研发投入1.4亿,净利润1.3亿，2022年上半年4900万，公司自研无形资产按照10年计提摊销计入费用。1.公司为何拥有如此高的研发投入资本化率，如果这些费用按照较低的资本化率，对公司的盈利指标会产生多大的影响？2.很多房产公司研发投入极低，公司却在利润不理想情况下大规模进行研发，是否考虑过公司盈利状况能否承受?

我爱我家董秘：您好！公司对研发项目及相应的研发投入的认定很严谨，只有通过立项审批的项目才能列入研发项目，只有与研发项目直接相关的各项成本、直接人工工时费用才能列入研发投入。为巩固和扩大公司在数字经济层面的核心竞争力，坚持数字化投入，按计划推进 CBS 系统部署、大数据平台建设等数字化重点项目的建设是公司既定的发展战略。感谢您的关注！

投资者：公司文字介绍公司主要业务情况的口径分别是房屋资产管理业务、住房交易服务、商业资产管理业务，而表格披露营业收入构成时分别使用的是互联网业、城市居住综合服务业和互联网渠道业务、传统渠道业务、商业租赁及服务、商品销售，公司主要高管分别是上财和央财毕业的，强烈建议改善信息披露质量，不能这么让投资者费解，谢谢。

我爱我家董秘：您好！2021年，随着公司数字化的推进及转型，为更清晰、准确地反映业务性质，让投资者更全面直观地了解公司业务，公司将营业收入构成划分为互联网业务和非互联网业务两个大类，针对大类里面的各业务的营业收入情况，公司参照此前年报口径进行详细分析，以增强可读性。 感谢您的关注！

投资者：您好，尊敬的董秘，请问公司2021年和2022年上半年使用权资产转租收入是多少？

我爱我家董秘：您好！公司2021年度，使用权资产转租形成的经营租赁收入约17亿元，2022年上半年约为22亿元。感谢您的关注！

投资者：根据2019年报，45亿商誉是并购北京我爱我家形成的，根据2021年年报并购2020年新成立的我爱我家云数据形成的。请问1.公司在进行商誉减值测试的时候，有否把公司并购时尚未成立的云数据的预计现金流算进去，这样是否合理？2.公司形成商誉时假设单北京我爱我家利润在2019年就能到1.8亿，后续稳定增长，但在公司整体利润仅1亿且几千万来源于政府补助的情况下，原来的现金流假设是否合理，公司商誉是否应减值

我爱我家董秘：您好！公司下辖昆百大是云南省最大的零售百货集团，自持商业物业超过26万平米，拥有40亿的优质商业资产。 公司商誉中93%的构成是2017年公司收购北京我爱我家股权时产生。服务行业本来就具有轻资产属性，这个商誉对应的价值是我爱我家众多的优质线下门店资源和丰富的管理经验，庞大的服务网络和经纪人队伍，良好的品牌形象、优质的服务品质、专业的运营管理能力的集中体现。自收购以来，商誉所对应的服务和品牌形象的满意度逐年提高。 随着数字爱家战略的深化及不断投入，我爱我家取得了长足发展。以2021年度为例，公司营业收入达119.63亿元、经营性现金净流入21.32亿元、实现总交易金额（GTV）超过4300亿元。 目前房地产市场下行，我爱我家主营业务不可避免受到影响，随着基本面恢复，业务会逐渐攀升至合理水平--这是多年市场波动特性。现在和未来，公司都会按照既定战略规划经营发展，加大投入，坚持数字化战略不动摇。不会刻意调整，也不会跟风逐流。 公司每一年度终了都会按会计准则的要求，聘请专业的评估机构，严格进行减值测试等相关工作。公司既不会刻意调整商誉，也不会随波逐流，请您理性看待这个问题。 未来公司将继续坚持品质发展和经营聚焦策略，坚持数字化战略不动摇，加速转型升级，不断巩固行业地位，提升市场份额，努力使公司投资价值得到合理回归。感谢您的关注！

投资者：公司2021年报披露，研发人员682人，公司1.4亿研发投入主要用于系统开发。顺丰控股同期研发人员953人，但净资产超过公司的9倍，由于规模和交易量的原因，对系统性能要求应高于公司。请问1.公司如何界定研发人,公司研发人员是否均从事系统开发 2.公司的系统开发存在什么瓶颈和难点吗，为什么需要这么多研发人员从事系统开发？ 3.是否与有经验的系统开发商合作以提升效率？

我爱我家董秘：您好！公司研发人员范围包含SaaS产品研发建设、测试、日常系统维护，官网产品流量运营、大数据和人工智能应用研发等。公司严格按规定认定研发项目及相应的研发投入，只有与研发项目直接相关的各项成本才能列入研发投入，其他的都会计入费用成本。公司数字化系统以自主研发为核心，公司自主研发的端到端全链路的CBS/AMS业务系统、小爱/小寓AI助手等具备业内先进水平的数字化产品已经完成了规模化推广，2022年加速推进以“三个一”工程为代表的业务数字化能力建设第一阶段目标已经完成。感谢您的关注！

投资者：公司2021年研发投入总计1.4亿，研发人员数量近700人，人均研发投入20万，研发人员实际工资应该远小于这个数值。这显著小于领先软件和互联网企业的研发人员工资。请问公司是和哪一家优秀的软件公司有合作吗，才能在软件研发人员工资显著低于一般水平的情况下，帮助公司在建行，顺丰等大公司app发生崩溃的情况下，保持自家APP的稳定性?

我爱我家董秘：您好！公司研发人员范围包含SaaS产品研发建设、测试、日常系统维护，官网产品流量运营、大数据和人工智能应用研发等。公司严格按规定认定研发项目及相应的研发投入，只有与研发项目直接相关的各项成本才能列入研发投入，其他的都会计入费用成本。公司数字化系统以自主研发为核心，公司自主研发的端到端全链路的CBS/AMS业务系统、小爱/小寓AI助手等具备业内先进水平的数字化产品已经完成了规模化推广，2022年加速推进以“三个一”工程为代表的业务数字化能力建设第一阶段目标已经完成。感谢您的关注！

投资者：请问董秘第一期员工持股计划就要到期了，请问所谓的持股委员会负责人找到合适的机会准备卖吗，这几年都找不到一个时机？

我爱我家董秘：您好！请关注公司于2022年12月29日发布的《关于首期员工持股计划出售完毕暨计划终止的公告》。感谢您的关注！

我爱我家2022三季报显示，公司主营收入88.85亿元，同比下降0.69%；归母净利润-2.19亿元，同比下降145.92%；扣非净利润-2.17亿元，同比下降147.89%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入28.03亿元，同比下降0.5%；单季度归母净利润1.65亿元，同比上升69.81%；单季度扣非净利润1.63亿元，同比上升70.96%；负债率68.59%，投资收益1140.85万元，财务费用6.2亿元，毛利率10.53%。

该股最近90天内无机构评级。近3个月融资净流出1.34亿，融资余额减少；融券净流出363.39万，融券余额减少。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，我爱我家（000560）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、经营现金流/利润率。该股好公司指标1.5星，好价格指标2星，综合指标1.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

我爱我家（000560）主营业务：房地产经纪业务、房屋资产管理业务和商业资产管理业务的房地产综合服务

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