房地产行业点评报告：7月供需两端均走弱，地产数据仍在探底

（以下内容从开源证券《房地产行业点评报告：7月供需两端均走弱，地产数据仍在探底》研报附件原文摘录）
7月销售数据表现走弱，城市市场热度分化
国家统计局发布2025年1-7月商品房投资和销售数据。1-7月，全国商品房销售面积5.16亿平，同比-4.0%（1-6月-3.5%），其中商品住宅销售面积同比-4.1%；1-7月商品房销售额4.96万亿元，同比-6.5%（1-6月-5.5%），其中商品住宅销售额同比下降6.2%。2025年7月，全国商品房销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，单月销售数据降幅连续两个月扩大；单月销售均价同比-6.8%，以价换量趋势仍在延续，房价企稳依旧存压。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前32周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高。
开工数据降幅持续收窄，竣工面积同比仍降
2025年1-7月，全国房屋新开工面积3.52亿平，同比-19.4%（1-6月-20.0%），其中住宅新开工同比-18.3%，降幅持续两个月收窄。我们跟踪的Wind322城2024年宅地成交面积同比-13%，2025年1-7月同比-7%，拿地减少或将持续影响全年新开工数据。1-7月，房屋竣工面积2.50亿平，同比-16.5%（1-6月-14.8%），其中住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大，参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。
开发投资额降幅扩大，个人按揭贷款单月同比增长
2025年1-7月，房地产开发投资额5.36万亿元，同比-12.0%（1-6月-11.2%），其中住宅开发投资额同比-10.9%，降幅持续扩大，新开工数据下降及房企销售回款不足持续影响投资意愿。2025年1-7月，房地产开发企业到位资金5.73万亿元，同比-7.5%（1-6月-6.2%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%（1-6月+0.6%、-7.2%、-7.5%、-11.4%），除个人按揭贷款单月同比增长外，其他渠道到位资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企自筹资金及销售回款压力仍较大。
投资建议
7、8月作为楼市传统淡季，供求环比均走弱，房企新推项目积极性不高，销售数据继续下探。Wind30大中城市数据显示，7月一线、二线、三四线商品房成交面积分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%；我们跟踪的重点城市8月前两周成交数据显示，一线、二线和三四线商品房成交面积分别-24.8%、-14.7%、-11.7%，延续探底趋势，一线城市成交走弱或打开政策空间，继北京五环外解除限购后，预计沪深两城近期也将有宽松政策出台。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。