房地产行业3月策略专题报告：内生和外生因素支撑下的需求中枢

（以下内容从中国银河《房地产行业3月策略专题报告：内生和外生因素支撑下的需求中枢》研报附件原文摘录）
摘要：
居民购房持续释放。从销售看，一线城市的二手房市场表现整体较好，虽受春节假期的影响，但同比表现优于2024年同期，表现出核心城市楼市的韧性。根据中指院数据，我们将新房和二手房市场汇总发现，28个重点城市2025年1月整体销售面积同比微降0.89%，考虑到2025年1月末为春节假期，我们认为28地的城市逐渐表现止跌回稳的态势。从拿地看，2025年1月百城土地成交建面中一线城市占比达28.07%，房企拿地趋于核心；2025年1月百城土地成交溢价率为8.73%，是2021年8月以来的最高水平；2025年2月上海土拍平均溢价率33.56%，是2019年以来最高水平。
内生和外力共同支持住房需求。按照居民住房需求产生的来源，我们将需求分为两类。1）内生需求：人口增长和城镇化进程主要导致城镇人口增长，新增城镇人口产生刚性需求；人均住房面积提升、家庭户均规模下降主要产生于居民对生活质量提高的意愿，由此产生改善性需求。2）外生需求：随着城市发展，高龄房屋拆迁或部分老旧社区改造带来的更新需求为外生需求。根据我们的测算，2050年我国住房需求或达8.752亿方，其中刚性需求和改善性需求分别为1.689亿方（占总需求的19.30%）、6.185亿方（占总需求的70.67%），即内生需求共7.874亿方；2041~2050年的年均更新需求即外生需求或为0.88亿方，占总需求的10.03%。
政策助力止跌回稳。截至2025年2月11日，各省级两会已落幕。按照已发布的各地政府工作报告中的房地产行业的表述，房地产新模式、止跌回稳等内容被多次提及。目前楼市去化依旧承压，消化库存或为行业目前主要工作方向，存量房地收储或降低楼市库存、城中村改造有望释放居民的住房需求。央行在在2024年四季度货币政策执行报告中提到实施适度宽松的货币政策，因此降低购房门槛、调低居民购房成本或将延续，内生需求释放有望得到支撑。
投资建议：2025年1月楼市核心城市呈现热度延续的趋势，中低能级城市的需求释放有所修复，核心城市2月土拍表现较好，需求的持续释放对行业发展起重要作用。我们认为2050年前楼市整体需求在8.7亿方以上。目前行业面临库存去化的关键阶段，内生需求和外生需求均对楼市库存去化起重要作用：维持内生需求的稳步释放或为维持楼市的整体基调；在目前的楼市环境下，外生需求或为2025年重要工作方向，亦有望支撑行业整体估值。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、滨江集团、万科A、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口变化不及预期的风险、城镇化进程不及预期的风险