房地产行业研究：REITs整体盈利较好，租金回报率持续上升

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：REITs整体盈利较好，租金回报率持续上升》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（7.20-7.26）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深300指数涨跌幅为-3.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.5%。
本周杭州七批次土拍2宗地块均以高溢价率成交。本周（7.20-7.26）全国300城宅地成交建面335万㎡，单周环比-13%，单周同比-36%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面10305万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、保利发展、滨江集团、绿城中国、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同比下降，环比略升。本周（7.20-7.26）35个城市商品房成交合计227万平米，周环比+4%，周同比-36%。其中：一线城市周环比-5%，周同比-30%；二线城市周环比+8%，周同比-43%；三四线城市周环比+10%，周同比+32%。
本周二手房成交环比略降，同比持续转正，二手房韧性更强。本周（7.20-7.26）15个城市二手房成交合计178万平米，周环比-5%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-6%，周同比+49%；二线城市周环比-3%，周同比+5%；三四线城市周环比-33%，周同比+9%。
上半年公募REITs整体盈利情况较好。根据克而瑞统计，24H1披露运营情况的28只已上市公募REITs中，有26只REITs实现盈利，其中14只REITs的净利率超20%，整体仍能保持较高的收益率。按底层资产分类，消费基础设施及高速公路公募REITs整体净利率偏低，而租赁住房公募REITs净利率最高，达到37.1%。在政策大力支持、无风险利率持续下探、多元资产配置需求旺盛的多重利好加持下，当前公募REITs市场正在快速稳健发展中，活跃的REITs市场有利于吸引更多投资人进入，也有利于吸引房企将其持有的优质资产进行首发及扩募，盘活存量资产，打通投融建管退的闭环。
上半年租金回报率创新高，房价支撑或进一步加强。根据诸葛找房数据研究中心，2024H1重点50城租金回报率达2.03%，较2023年上升0.07pct，创2019年以来新高。横向对比来看，重点50城租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、基金市场平均收益率，但低于10年期国债收益率。我们认为租金回报率的持续上升能够反映房价筑底企稳的进程，随着房价持续调整及长端无风险利率的下行，租金回报率或逐渐表现出一定的比较优势，居民购房后收租或具有可行性，因此房价支撑或得到进一步加强。
投资建议
三中全会已指明未来地产的方向是加快构建房地产发展新模式，重点是满足刚性和改善性需求，举措是加大保障房供应、推行商品房现房销售、充分放开各城调控自主权等。下周召开政治局会议，预计政策基调或将延续三中全会的表述，关键或在于去库存等前期政策的推进及落地。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约